061-8種制限-普通③
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第21問-平成18年試験 問38(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
1.AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
2.Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。
3.Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。
4.AはBと売買契約を締結する際、当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約をした。
中文讲解
🏖️ 2
① 收取代金的3成作为手付
解释：正确，不违法。手付金的限制仅适用于卖方是宅建业者、买方非宅建业者的情况。宅建业者之间可收取代金的2割以上手付（宅建業法78条2項、39条1項）。
为什么规定：宅建业者之间信任程度高，可自由约定手付金额。
② 新建分譲マンション在取得建筑确认前签约
解释：违法。无论买卖双方是否为宅建业者，新建物件签约前必须取得建筑确认（宅建業法36条）。
为什么规定：确保建筑合法性，防止风险转嫁给买方。
③ 卖自己不拥有的建筑物给宅建业者
解释：正确，不违法。宅建业者之间可以在取得未明或未保全情况下签约（宅建業法78条2項、33条の2）。
为什么规定：宅建业者之间交易，信任和专业性较高，可自行承担风险。
④ 不承担建筑物不适合合约内容的担保责任
解释：正确，不违法。宅建业者之间，担保责任可通过合意约定放弃（宅建業法78条2項、40条）。
为什么规定：当事人自由约定，民法上的担保责任为任意规则。
快速记忆：
① 宅建业者间手付可超2割
② 新建物签约前必须取得建筑确认
③ 宅建业者间可卖未自有建筑
④ 宅建业者间可约定不担保
第22問-令和3年10月試験 問39
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではないCを買主とするマンションの売買契約を締結した場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面（以下この問において「告知書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Aは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。
2.告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Cが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。
3.告知書面には、Cがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。
4.告知書面には、A及びBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
① 告知书面须说明撤回或解除时不得请求损害赔偿或违约金
解释：正确。根据宅建業法37条の2第1項，买方行使クーリング・オフ时，卖方不能向买方请求任何损害赔偿或违约金。
为什么规定：保护买方冷静判断权，防止因撤回而承担额外经济负担。
② 告知书面须说明8日内撤回或解除的条件为“取得房屋或支付全部代金除外”
解释：错误。正确条件是同时满足物件已交付且代金全额支付才能不能撤回，本选项用“或”连接错误（宅建業法37条の2第1項2号）。
为什么规定：避免买方在未支付全部代金或未实际接收物件时丧失撤回权。
③ 告知书面须说明撤回的效力自书面到达卖方时生效
解释：错误。撤回效力应自买方发出书面时即生效（宅建業法37条の2第2項）。
为什么规定：保障买方在邮寄或交付过程中权益，不受卖方接收时间影响。
④ 告知书面须包含卖方及媒介业者信息
解释：错误。告知书面仅需记载卖方信息（宅建業法規則16条の6第2号），媒介者信息非必填。
为什么规定：书面主要让买方明确向谁行使撤回权，媒介者信息无直接影响。
快速记忆：
① 撤回或解除不得要求赔偿或违约金
② 8日内撤回条件是“交付且付全款”同时满足
③ 撤回效力自买方发书面时生效
④ 书面只需记载卖方信息
第23問-平成17年試験 問41
宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
2.BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、売買契約を締結した場所がAの事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。
3.Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。
4.Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。
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🏖️ 3
① B在模型房申请购买，在自家附近咖啡店签约，不能解除合同
解释：正确。模型房属于事務所等（宅建業法規則16条の5第1号ロ），在事務所等提出申请时，不适用クーリング・オフ。
为什么规定：保护开发商在展示场所的销售秩序，避免频繁撤回影响交易。
② B在A的事務所提出申请，不论签约地点在哪里，都不能解除合同
解释：正确。是否能行使撤回权取决于买方提出申请的地点，事務所提出申请时不适用クーリング・オフ。
为什么规定：强调事務所等属于“非撤回区”，统一判断标准。
③ B在酒店大厅提出申请并签约，即便已交付且付清款，未告知书面也可解除
解释：错误。酒店大厅属于非事務所等，可以撤回，但已交付物件且付清代金，超出クーリング・オフ适用范围，不能解除。
为什么规定：防止买方在完全完成交易后行使撤回权，保障卖方利益。
④ B在餐厅提出申请签约，书面说明后超过8天，不能解除合同
解释：正确。クーリング・オフ的撤回期限为书面说明日起8日内，超过8日则失效。
为什么规定：明确撤回权的期限，保证交易的确定性。
快速记忆：
① 模型房/事務所等申请，不可撤回
② 申请地点为事務所，不可撤回
③ 已交付且付全款，不可撤回
④ 书面说明后8日到期，不可撤回
第24問-平成13年試験 問41
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
1.Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
2.Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。
3.AB間の契約においては、「Aがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Bの履行着手前にAが契約を解除してもBは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。
4.Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
中文讲解
🏖️ 3
① B在合同前支付了申込证据金10万，签约后用于代金，A也需要为这笔钱做保全措施
解释：正确。不论名目如何，只要代入购房款，就属于手付金等保全对象。完成前物件若超额收取手付金，必须事先做好保全措施。
为什么规定：保障买方资金安全，防止开发商资金不足导致无法交房。
② A为手付金已在银行做保全措施，若资金不足导致无法交房，B可向银行全额索回
解释：正确。银行担保属于保全措施的一种，当卖方履行不了返还手付金义务时，买方可直接向银行索回。
为什么规定：确保买方在开发商违约时能及时拿回资金。
③ AB合同可约定“若A无法交房，返还手付金即可，A解除合同时B不追其他金钱”
解释：错误。法律规定，卖方解除合同需支付手付金的2倍给买方。本肢仅返还手付金金额，买方利益受损，不允许（宅建業法39条2項）。
为什么规定：强化买方保护，防止开发商单方面降低赔偿。
④ 工事中再收中间金100万，A也必须为该中间金做保全措施
解释：正确。完成前物件，**追加收款（中间金/前受金）**也属于保全范围，收款前必须保证安全。
为什么规定：同样是保障买方资金安全，防止追加款项被挪用或开发商破产。
快速记忆：
① 申込金计入代金，也要保全
② 保全措施下资金不足，可向银行索回
③ 卖方解除合同仅返还手付金，不可约定
④ 中间金收取前也要保全
第25問-平成20年試験 問40(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。
2.Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
3.Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
4.Aは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが契約不適合を知った時から30日以内とする特約を定めることができる。
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🏖️ 1
① B在履行前，A想解除合同，可约定支付手付金3倍给B
解释：正确。法律规定卖方解除合同需支付手付金的2倍给买方，本题约定3倍，对买方更有利，因此有效。有利特约允许增加买方利益，但不利特约则无效（宅建業法39条2・3項）。
为什么规定：保护买方利益，让卖方解除合同时承担更多代价。
② A违约，约定B收取违约金为代金的3成
解释：错误。卖主为宅建业者时，违约金和损害赔偿合计不得超过代金的2割。超过部分无效（宅建業法38条）。
为什么规定：防止卖方滥用权力设定高额赔偿，保护买方利益。
③ B行使クーリング・オフ解除合同，A已履行合同仍可索赔
解释：错误。即使卖方已履行，クーリング・オフ解除合同时不能向买方索赔或收取违约金（宅建業法37条の2第1項）。
为什么规定：保障消费者在冷静期内撤回购买的权利，不受卖方追索。
④ A约定买方通知不合格期限为交房2年且知情后30日内
解释：错误。民法规定，通知期是知情后1年内即可，本特约缩短通知期对买方不利，因此无效（宅建業法40条）。
为什么规定：保护买方权益，保证足够时间通知卖方不合格问题。
快速记忆：
① 卖方解除合同可约定手付3倍，有利有效
② 违约金总额不得超过代金2割
③ 冷静期解除合同，卖方不可索赔
④ 不合格通知期不得短于法定，知情后1年有效
第26問-令和2年10月試験 問40
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものを全部選んでください。
1.Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき
2.Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき
3.Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき
4.Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき
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🏖️ 2,3
① B在喫茶店申请买地，第9天才发出解除书面
解释：不能解除。喫茶店属于可适用クーリング・オフ的地点，但书面解除必须在告知日起算8日内发出，本例发出日已超过，超期无效。
为什么规定：保证买方在冷静期内有撤销权，超过期限则合同成立。
② B在喫茶店申请买地，卖方已开始履行合同
解释：可以解除。即使卖方开始履行，只要在规定期间内，クーリング・オフ仍然有效。
为什么规定：保护买方冷静期权利，不受卖方履行影响。
③ B在喫茶店申请买地，双方约定不解除合同
解释：可以解除。宅建业法规定，卖方是宅建业者、买方非宅建业者时，买方不利的特约无效，当初约定如不存在，B仍可行使解除权。
为什么规定：强制保护消费者权益，任何对买方不利的约定无效。
④ B在非事務所但有固定设施并设宅建士处申请买地，2天后在喫茶店签约
解释：不能解除。判断是否能解除以申请买地的地点为准，设有宅建士的固定设施视同事務所，冷静期不适用。
为什么规定：防止卖方通过固定设施规避法律责任，保障交易规范性。
快速记忆：
① 超期发解除书面 → 无效
② 履行中也可解除 → 有效
③ 对买方不利约定无效 → 可解除
④ 在固定设施申请 → 不可解除
第27問-平成26年試験 問31(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。
1.Aが当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。
2.Aは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
3.「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
中文讲解
🏖️ 1,2,3
① 买方通知卖方宅地不适合期为3年
解释：正确有效。宅建业者卖地给非业者时，买方通知期规定2年以上有效，3年自然也可以。
为什么规定：保障买方充分时间发现不适合问题，合理保护权利。
② 土地包含甲市旧道路敷，A只向市申请处置中
解释：错误，不能签约。宅建业者原则上不能卖自己未拥有的土地，除非已经与原所有者签订取得契约。仅申请中不算契约成立。
为什么规定：防止业者出售自己未拥有的土地，保障交易安全。
③ “手付放弃解除仅限30日内”特约
解释：错误，无效限制。手付解除权只要在对方未开始履行前行使即可有效，对买方不利的限制特约无效。
为什么规定：保障买方在履行开始前自由行使解除权，不受卖方约束。
快速记忆：
① 通知期3年 → 有效
② 未取得土地就卖 → 不可签约
③ 手付解除受30日限制 → 无效
第28問-平成14年試験 問45
宅地建物取引業者Aが自ら売主として締結した建物の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者でない買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
2.宅地建物取引業者でない買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできない。
3.宅地建物取引業者である買主Dは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Dは売買契約の解除はできる。
4.宅地建物取引業者でない買主Eから売買契約の解除があった場合で、この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、Aが手付金を受領しているとき、Aは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。
中文讲解
🏖️ 1
① 买主B在自宅说明后立即申请买受，后在酒店签约
解释：正确，不可解除。买主自定自宅或工作地点接收说明并申请买受的行为，法律视为“事務所等”进行买受申请，因此无论后续签约地点在哪里，不能行使クーリング・オフ。
为什么规定：防止买主利用远离事務所的签约地点规避强制保护，确保交易安全。
② 买主C在出差地点电话申请买受，后在喫茶店签约
解释：错误，可解除。出差地点不属于“事務所等”，因此属于适用クーリング・オフ的场所，买主在规定期间内可解除合同。
为什么规定：保护买主在非正式办公场所签约时不受压力，保障冷静决定权。
③ 买主D为宅建业者，在事務所附近喫茶店签约
解释：错误，不可解除。宅建业者之间交易不适用クーリング・オフ，无论签约地点。
为什么规定：专业交易者无需法律强制冷静期，自行承担交易风险。
④ 买主E合法解除合同后，A可从手付金扣除费用
解释：错误，不可扣除。宅建业者卖给非业者，若合同因クーリング・オフ解除，必须返还全部手付金及金钱，不得扣除费用。
为什么规定：保障非专业买主权益，防止卖方随意扣款。
快速记忆：
① 自宅说明立即买受 → 无法解除
② 出差地点申请 → 可解除
③ 宅建业者交易 → 无法解除
④ 手付金不得扣除 → 全额返还
正确答案：①
第29問-平成22年試験 問39(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1.当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
2.当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。
3.Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、Bに対して「手付の倍額を提供して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
4.Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を現実に提供することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。
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🏖️ 4
① 当事者未定违约金时，损害赔偿不得超过代金
解释：错误，可超过代金。如果没有约定违约金，按民法规定，可以凭实际损害额向对方索赔，即使超过卖买代金也可以。
为什么规定：确保当事人实际损失能够得到合理补偿，不受固定金额限制。
② 违约金2割＋损害赔偿1割，总额3割
解释：错误，无效。宅建业者自售的契约中，违约金与损害赔偿合计不得超过代金の2割，超过部分无效。
为什么规定：保护买主权益，防止卖方通过高额约定规避公平。
③ 卖主仅书面通知买主“手付倍额解除”即可解除契约
解释：错误，不可单凭书面。卖主要解除契约，必须实际提供手付倍额给买主，否则解除无效。
为什么规定：保证买主收到实际金钱，防止卖主单方面声明解除合同。
④ 卖主收手付和内金后，提出手付倍额解除时
解释：正确，可拒绝。如果买主已经履行契约（支付内金可视为履行开始），卖主即使提供手付倍额，也不能强行解除，买主可以拒绝。
为什么规定：保护已履行合同的一方，防止卖主利用手付解除损害买主利益。
快速记忆：
① 未约定违约金 → 可按实际损害索赔
② 违约金+赔偿 > 2割 → 无效
③ 书面通知 ≠ 解除 → 必须交倍额
④ 买主已履行 → 可拒绝解除
正确答案：④
第30問-平成27年試験 問34(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
2.Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して当該通知をする期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
3.Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
4.AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる。」旨の特約は有効である。
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🏖️ 3
① 建物归C所有，A可签合同吗？
解释：错误，不可签。宅建业者原则上不能就自己未所有的建筑与买主签契约。只有以下情况可例外：买主是宅建业者、已有取得契约（无停止条件）、未完成物件有手付保全。
为什么规定：防止卖方未实际取得物件而交易，保护买主权益。
② 特约通知不适合1年而是2年
解释：错误，特约无效。宅建业者自售物件，买主通知不适合的期限不得少于2年，低于2年的特约视为无效。
为什么规定：保障买主知悉不适合情况后有充分时间要求卖方承担责任。
③ 喫茶店签约，未付全款，引渡后3日通知解除
解释：正确，可解除。条件如下任意不满足即可适用クーリング・オフ：
- 在业者事務所签约
- 告知后8日已过
- 物件交付且代金全额支付
- 买主为宅建业者
本例中不满足任何条件，B可解除，A不能拒绝。
为什么规定：保护买主在非办公场所、未支付全款、未超过期限的情况下行使解除权。
④ 特约可要求损害赔偿
解释：错误，无效。クーリング・オフ解除时，卖方不得要求损害赔偿或违约金。
为什么规定：强化买主保护，防止卖方借特约规避强制解除权。
快速记忆：
① 非自有物件 → 不可签
② 通知期限 < 2年 → 无效
③ 非事務所签约+未全款 → 可解除
④ 解除不可索赔 → 特约无效
正确答案：③
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