062-8種制限-普通④

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第31問-令和3年10月試験　問42

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
2.当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
3.当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
4.当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
中文讲解
🏖️ 2
① 割賦販売（分期付款买卖）
题目说：开发商A和个人B签订分期付款合同，把房子交付后，A必须等到B付了800万以后，才办理过户登记。
→这是错误的。
为什么呢？因为法律规定：
  • 房价 3,200万 × 30% = 960万，超过这笔钱时，开发商必须在收款前就把房子过户或者提供担保。
  • 题目里只写了800万，低于基准线，所以不符合规定。
      • 举例：房价3,200万，开发商只收了800万，还没到30%（960万），所以不能强制要求过户登记在这时进行。
② 未完成建筑物 + 手付金（定金）
题目说：房子还没建完，A收了定金100万和中期款60万，总共160万，不需要做资金保全措施。
→这是正确的。
为什么呢？
  • 法律规定：收的定金等，如果超过房价5%或1,000万，必须做保全措施（保证买家钱安全，防止开发商跑路）。
  • 本题房价3,200万，5% = 160万，收的钱正好等于160万，没有超过，所以不用保全。
      • 举例：就像银行规定，超过某个数额的钱必须存款保险，不然就要出风险保障。
③ 违约金 + 損害賠償予定額
题目说：如果违约，约定赔偿400万，另加违约金240万，这种约定无效。
→这是错误的。
为什么呢？
  • 法律规定：开发商自己卖的房子里，违约金 + 赔偿金的总额，不能超过房价的20%。
  • 房价3,200万，20%就是640万。
  • 这里的合计是400万 + 240万 = 640万，正好等于上限，不算超，所以是有效的。
      • 举例：就像限速100公里，你开到100不违法，但开到101就超速了。
④ 没约定赔偿金额时
题目说：如果没约定赔偿金额，那么卖方向买方索赔，不能超过房价的20%。
→这是错误的。
为什么呢？
  • 如果没有约定金额，就走民法的一般规则，也就是实际损失多少就赔多少。
  • 损失再大，只要能证明，就可以超过20%。
      • 举例：合同没写上限，如果房子严重出问题，造成损失可能远远超过20%，法律允许买方按实际损失去索赔。
快速记忆：
① 分期付款 → 基准是价款30%（960万），题目错在800万
② 未完成物件定金 → 5%或1,000万以内不用保全，本题正好160万
③ 违约金+赔偿 → 合计不得超20%，本题刚好20%，有效
④ 没定额赔偿 → 按民法走，实际损失多少就赔多少，没有20%限制
所以，正确答案是 ②。
 

第32問-平成28年試験　問44

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名（法人の場合、その商号又は名称）及び住所が記載されていなければならない。
2.Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
3.クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
4.Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
① 关于书面记载的基本信息
必须写清楚：
  • 卖方A（宅建业者）：商号或名称、住所、免许证编号
  • 买方B：姓名或商号、住所
      • →这是正确的。
      原因：这是最基本的合同当事人身份信息，确保书面通知具有法律效力。
      举例：就像身份证明，合同里必须写清楚是谁和谁签的，避免买错、卖错。
② 关于解除权的限制条件
题目写：B在收到通知后8日内，只要没有支付全部价款，就可以书面解除。
→这是错误的。
原因：真正的规定是：只有在“已经支付全部价款”并且“已经收房”时，才不能行使解除权。
题目只写了“支付全部价款”，少了“收房”这个条件。
举例：如果买家只是全款付了钱，但房子还没交付，仍然可以行使冷静期解除权。
③ 关于解除效力的发生时间
题目写：B发出写明解除意思的书面时，就生效。
→这是正确的。
原因：法律明确规定，解除效力从买方发出通知时就生效，不需要等卖方收到。
举例：就像挂号信寄出去那一刻，法律效果就成立了，防止卖方故意拖延收信。
④ 关于解除后的金钱和损害赔偿
题目写：如果B行使了解除权，A不能要求赔偿或违约金，而且已经收的钱要立刻全额退还。
→这是正确的。
原因：冷静期制度本质是保护消费者，所以必须无条件全额返还，卖方不得再追究。
举例：就像买保险或健康食品，冷静期内退货，卖家不能收违约费，钱要全额退。
快速记忆：
① 当事人基本信息 → 卖方写商号住所免许证号，买方写姓名住所
② 解除限制条件 → 必须同时全额付款+收房才不能解约，本题少写收房错误
③ 解除效力时间 → 发出通知时就生效
④ 解除后的处理 → 卖方不得收违约金，必须全额退还
所以，误答的是 ②。
 

第33問-平成27年試験　問39(改題)

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到着した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2.宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するにあたって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、当該建物が契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。
3.宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。
4.宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1か月後とし、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。
中文讲解
🏖️ 3
① 关于クーリング・オフ的期限
题目说：买主B在第7天发出解除通知，但第9天才送达，因此不能解除。
→这是错误的。
原因：クーリング・オフ的效力是“发出时”就生效，不看对方什么时候收到。
举例：就像寄挂号信，寄出的那一刻就算数，即使邮局晚了两天才送到也没关系。
② 关于契約不適合責任免除
题目说：买主C打算房子短期使用后拆掉，所以可以约定“卖主不负担保责任”。
→这是错误的。
原因：买方如果是一般人（非业者），法律强制保护，不能完全免除卖主的担保责任，唯一允许的特约是“通知期间可缩短但必须≥2年”。
举例：即使买家说“反正我拆掉”，也不能放弃保护，否则卖方可能借机规避法律。
③ 关于業者間的違約金上限
题目说：卖方A和买方D（都是宅建业者），约定违约金为代金的30%。
→这是正确的。
原因：宅建業法38条规定“違約金上限20%”只保护一般消費者。业者之间是平等的专业关系，不适用这个限制，因此30%也合法。
举例：两个专业公司签合同，法律认为他们有能力自己谈判，不需要强制保护。
④ 关于通知期间的特约
题目说：卖方A和买方E（一般人）签约，合同约定“契約締結日から2年”为通知期间。交付在1个月后，等于买家从交付日起只有1年11个月的通知时间。
→这是错误的。
原因：法律规定必须给买方交付日起至少2年的时间。这里少了1个月，所以买家权益受损，特约无效。
举例：就像保修卡写“买的那天算起2年”，但东西1个月后才送到，结果只剩1年11个月，消费者吃亏了。
快速记忆：
① クーリング・オフ → 发出时生效，不看送达日
② 担保责任 → 非业者买主不能免除，只能缩短通知期但≥2年
③ 違約金上限 → 业者间不受20%限制，30%也可
④ 通知期间 → 必须“交付日起≥2年”，否则无效
所以，正确答案是 ③。
 

第34問-平成25年試験　問40

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。 1.Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
2.Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5％を超える手付金を受領することができる。
3.Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
4.Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
①
情境：A和业者でないB签约，卖未完成建筑（4,000万），收300万手付金。题目说必须采取连带保证、保证保险、或指定保管机构保管三种方式之一。
→错误。
原因：未完成物件时，法律只允许用银行保证或保险公司保证，不能用指定保管机构保管（那只适用于完成済み物件）。
举例：房子还没建好，不能把钱交到“保管所”就了事，因为房子根本可能烂尾，只能靠银行或保险公司来兜底。
为什么：这是为了防止开发商烂尾卷款，保证买方的钱由金融机构或保险公司担保。
②
情境：A让C做代理，D（非业者）买未完成的マンション3,500万。题目说A或C其中一个人保全就行。
→错误。
原因：保全义务只在自ら売主的业者（=A）身上，代理人C没有义务也不能替代。
举例：买家和开发商签合同，保证买方钱安全的责任只能是开发商，不能甩锅给中介公司。
为什么：防止卖方业者推卸责任，确保真正拿钱的人（卖主）负责。
③
情境：A和E（都是业者）签约，未完成建物5,000万，收手付金500万，未做保全。
→正确。
原因：业者間取引不适用手付金保全规定（宅建業法78条2項），因为两个都是专业方，不需要强制保护。
举例：两个公司之间买卖楼花，法律认为他们都有能力自我保护，不必像保护消费者那样。
为什么：制度的本质是保护一般消费者，而不是保护专业的宅建业者。
④
情境：A和F（非业者）签未完成マンション4,000万，收100万手付金+200万中间金=合计300万。题目说只要手付金≤5%就不用保全。
→错误。
原因：法律规定“手付金＋中间金＋残代金中提前收的部分”合计来算。300万=4,000万的7.5%，超过了未完成物件5%的上限，所以必须做保全。
举例：开发商说“手付金才100万，不多”，但又收了200万中间金，总额变大，风险同样存在，所以必须保全。
为什么：避免开发商分拆收钱来规避法律保护，必须看总额。
快速记忆：
① 未完成物件 → 只能银行/保险，不可保管机构
② 保全义务 → 只在卖主，不在代理人
③ 业者间交易 → 不适用保全规定
④ 合计金额超标 → 必须保全，不能只看手付金
所以正确答案是③。
 

第35問-令和2年10月試験　問42(改題)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
2.Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
3.Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
4.Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。
中文讲解
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①
情境：A和非业者B签宅地买卖合同，约定买主发现不适合时，通知期限为“知晓之日起2年”。
→正确。
原因：民法规定通知期限是知晓之日起1年。而这里延长为2年，对买方更有利，所以有效。
举例：买方买了地，1年半后才发现土质问题，也还能主张，因为合同给了2年的通知期限。
为什么：法律允许对消费者更有利的特约，禁止更不利的特约。
②
情境：A和非业者C签未完成建物（5,000万），先收200万手付金，后想收300万中间金。
→正确。
原因：未完成物件时，超过**代金的5%（或1,000万）**就必须保全。5,000万×5%=250万。收200万时没超，但再收300万，总额500万＞250万，所以要先做保全再收。
举例：就像开发商先收200万订金，再要收300万，如果没有保证就可能卷款跑路，所以法律要求先保证。
为什么：保护消费者在烂尾风险中的钱安全。
③
情境：A和业者D签完成済み宅地（3,000万），收手付金800万，未做保全。
→正确。
原因：买方是宅建业者时，不适用手付金保全和上限规定。
举例：两个公司之间签合同，收款自由，法律认为他们有专业能力自我保护。
为什么：保护只针对消费者，不浪费监管资源在专业业者之间。
④
情境：A和非业者E签建物买卖，合同规定“卖方不负契約不適合責任”。题目说：此特约无效，所以责任期间=引渡日起2年。
→错误。
原因：契約不適合責任的全面免除特約是无效的，没问题。但无效时适用民法：责任期间是知晓之日起5年，且交付日起最长10年，而不是“交付日起2年”。
举例：买房后第3年发现墙体有严重问题，即使合同写“卖方不负责”，条款无效，买家还能在期限内追责。
为什么：2年是宅建業法上买主的“通知期间”下限，不是责任存续期间。责任本身按民法走。
快速记忆：
① 通知期间2年 → 有效（比民法1年更有利）
② 未完成物件 → 总额＞5%/1000万，要保全
③ 业者间 → 保全和上限规定不适用
④ 免除責任特約 → 无效，责任=知晓5年・交付10年,知晓1年内要通知
所以本题错误的是④。
 

第36問-平成24年試験　問37

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
2.Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
3.Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
4.Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
中文讲解
🏖️ 2
①
情境：B在モデルルーム申请购买，后来在A社事务所正式签合同。即使之后A社没告知过冷静期，B已经收房并付清全款了，能不能解约？
→错误。
原因：法律规定，如果买主已经收房并且代金全额支付，就算没告知过冷静期，也不能再行使冷静期解约。
举例：买家已经住进去了，还要求“我后悔了要退”，法律不允许。
为什么：冷静期保护的是“冲动签约的阶段”，一旦交易实质完成就没有必要。
②
情境：B在喫茶店（冷静期适用场所）申请并当场签合同。3天后，A社才书面告知冷静期。此时B在合同签订第10天要求解约。
→正确。
原因：冷静期是从书面告知日起算8日内有效。这里告知日是合同后第3天，所以第10天=告知后第7天，还在8日有效期内，可以解约。
举例：合同签好后3天才告诉买方“你有8天能反悔”，那么必须从那天起算。
为什么：保障消费者有完整的8天思考期。
③
情境：B在ホテルのロビー申请购买（冷静期适用场所），但当时和A社签约“不使用冷静期”的合意。后来B想用冷静期解约，A社能拒绝吗？
→错误。
原因：任何让买主丧失冷静期权利的特约都是无效。冷静期是强行规定，不能约定放弃。
举例：就像商家不能让消费者提前签个“放弃退货权利”的合同，那是违法的。
为什么：避免业者利用话术诱导消费者放弃保护。
④
情境：B在A社事务所申请购买，后来在餐厅签合同。A社没告知冷静期，B想在第10天解约。
→错误。
原因：是否能冷静期解约，看的是申请购买的场所。这里是A社事务所（业者的通常営業所），不适用冷静期，所以根本不能解约。
举例：买方主动走进开发商事务所签合同，法律认为“这不是突袭推销”，不需要特别保护。
为什么：冷静期是为防止在喫茶店、ホテル、モデルルーム等不通常场所被业者诱导冲动签约。
快速记忆：
① 收房+全額支付 → 冷静期不可用
② 告知日+8日 → 必须保证完整8天
③ 放弃冷静期合意 → 无效
④ 事务所申请购买 → 不适用冷静期
所以正确的是②。
 

第37問-平成25年試験　問38(改題)

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
1.A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の不適合についてのみ担保責任を負うとする特約を定めることができる。
2.A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
3.A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
中文讲解
🏖️ 1，2
① A社与B签订二手住宅买卖合同时，约定只在交付后2年内发现的雨漏、白蚁危害、主要结构部分的不适合才承担责任。
→ 这是错误的。
法律规定（宅建业法40条），开发商（业者卖主）对所有隐藏缺陷（契约不适合）都必须负责，不能只限定在部分缺陷。比如：如果交付后发现电气配线有严重问题，合同里却说“只管雨漏和白蚁”，那买方权益受损，这种约定对买方不利，法律不允许。
—— 为什么这样规定？ → 防止卖方只挑几个问题负责，买方陷入吃亏的境地。
一句话记忆：担保责任不能限定只管部分缺陷。
② A社与B签订新建分售公寓买卖合同时（代价3,500万日元），约定因违约解除时的损害赔偿+违约金合计700万日元。
→ 这是正确的。
法律规定（宅建业法38条），损害赔偿和违约金加起来，最多不能超过代价的20%。3,500万 × 20% = 700万，刚好在上限以内，所以有效。
—— 为什么这样规定？ → 防止卖方定一个超高的违约金（例如30%），导致买方几乎无法解除合同或一旦解除就损失惨重。
一句话记忆：违约金总额≤代金20%。
③ A社与B签订土地付建筑物买卖合同时，收取了手付金100万+中间金200万，并约定：如果未履行，卖方解除要返还手付+中间金的2倍，买方解除要放弃手付+中间金。
→ 这是错误的。
根据法律（宅建业法39条），买方在卖方未履行前，可以通过放弃手付金解除合同，但不能要求放弃中间金。这里强制买方连中间金也要放弃才可解除，对买方过于不利，所以无效。
举例：假如买方已付100万手付+200万中间金，共300万。法律上买方只要放弃100万手付就能解除合同，但合同却说要放弃300万，这显然吃亏，所以违法。
—— 为什么这样规定？ → 保护买方避免在手付解除时损失过大。
一句话记忆：解除只需放弃手付，不包括中间金。
快速记忆：
① 担保责任不能只限定部分缺陷
② 违约金总额≤代金20%
③ 手付解除只需放弃手付，不包括中间金
 

第38問-令和3年12月試験　問43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない法人B又は宅地建物取引業者ではない個人Cをそれぞれ買主とする土地付建物の売買契約を締結する場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、買主は本件売買契約に係る代金の全部を支払ってはおらず、かつ、土地付建物の引渡しを受けていないものとする。 1.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
3.Cは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Cは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4.Cは、Aの事務所で買受けの申込みをし、その翌日、喫茶店で契約を締結したが、Aはクーリング・オフについて告げる書面をCに交付しなかった。この場合、Cはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
中文讲解
🏖️ 1
①
B在仮设テントの案内所（临时搭的售楼棚子）里提出购买申请，8天后在A的事務所正式签合同。但那时A只是口头告诉B可以解约（没有给书面通知）。题目说：B从告知日算起8天后就不能解约了。
→ 这是错误的。因为法律规定：只有在书面交付并明确告知后，才开始计算8天。口头告知不算数，所以B无论过多久，只要没收到书面，依然能行使クーリング・オフ（冷静期解约权）。
（举例：就像保险推销员只嘴上说“你有7天能退”，但没给纸质合同说明，这种情况下退保时间并不会开始计算，消费者随时都能退。）
②
B在临时售楼棚子申请购买，3天后在A的事務所签合同。这时A给了书面并告知，但书面里写着：“解约期限是14天”。
→ 这是正确的。因为法律的8天期限是最低保障，商家可以给买方更长的时间（对买方有利的特约有效）。所以B在12天后解约仍然有效。
（举例：如果超市规定退货期是7天，但给你延长到14天，这是有效的，对消费者更好。）
③
C在临时售楼棚子申请购买，3天后在A的事務所签合同，并且拿到了书面说明和告知。C在第8天寄出了解约信，结果信在第10天才送到A。
→ 这是正确的。因为关键是寄出时间（发信主义），只要在有效期第8天寄出就算有效，不管什么时候送达。
（举例：网购7天无理由退货，只要你在第7天交快递就行，哪怕卖家在第9天才收到，也算退货成功。）
④
C在A的事務所提出购买申请，第二天在喫茶店（咖啡店）签合同，A没有给书面说明。
→ 这是正确的。因为判断能不能クーリング・オフ，看的是申请购买的地点。如果是在A的事務所申请的，就不能适用クーリング・オフ。即使合同在外面签，也没用。
（举例：如果你自己走进保险公司办公室主动申请买保险，就不能反悔说“我是在外面签的合同，所以要退”。）
为什么要这么规定？
→ 核心逻辑是保护消费者。
  • 在仮設テント、喫茶店、ホテルロビー这种地方，买家容易被推销气氛带动，冲动签约，所以法律给8天冷静期。
  • 但如果是自己主动去事務所申请，说明买家已经有心理准备，不属于“被动推销”，所以不需要保护。
  • 书面通知是为了证据留存，避免口说无凭。
  • 期限可以延长（有利于买方），但不能缩短（不利于买方）。
快速记忆：
① 没有书面交付，就算过了很多天也能解约
② 期限可以延长，对买方有利的特约有效
③ 关键看寄出时间，期限内寄出就算有效
④ 在事務所申请的合同不能クーリング・オフ
 

第39問-令和4年試験　問43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。 1.Aが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。
2.Aが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。
3.販売代金2,500万円の宅地について、Aが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。
4.Aが建物の割賦販売を行った場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。
中文讲解
🏖️ 2
①
A作为卖方（宅建业者）收到了买方手付。题目说：无论手付性质如何，只要卖方还没开始履行合同，买方都可以放弃手付解除合同。 → 这是正确的。法律规定：买方交的手付，无论名字是订金、保证金等，只要卖方没有履约，买方可以放弃手付来解除合同。 （举例：你交了10万订金买房，但卖家还没开始建房，你可以放弃这10万直接解约。）
②
A和买方约定：“卖方只在交房后1年内对房屋种类或质量不符负责”。
→ 这是错误的。原因是：法律规定，合同不适合责任（质量担保责任）不能随意缩短对买方的权利。民法规定：买方知晓不适合时1年内通知卖方即可追究责任，而卖方责任的整体期限可能更长。 本题特约把卖方责任直接限定为1年，这是让买方不利的特约，因此无效。 （举例：房子交付后发现漏水，买方仍可以按民法追究责任，而不是被特约限定只能一年。）
③
销售价格2500万的土地，约定违约金+损害赔偿总额不能超过500万。
→ 这是正确的。法律规定：违约金和损害赔偿总额不得超过代金的2成。2,500万×0.2 = 500万，所以合法。
（举例：房价2500万，约定如果违约最多赔500万，这符合法律上限。）
④
A卖房采用分期付款方式，房子交给买方且收到超过3成房款后，卖方不能再以担保目的收回房屋。
→ 这是正确的。法律规定：分期付款中，收款超过3成后房屋交付，卖方不得再用房屋作担保。
（举例：总房款1000万，收到超过300万后，房子交给买家，卖方不能再拿房子做抵押。）
为什么这样规定？
  • ①②④都是为了保护买方利益：手付解约权、合同不适合责任、分期付款房屋交付后的担保限制，都限制卖方可以压迫买方的行为。
  • ③是对卖方和买方的平衡：允许约定违约金，但有上限，避免过高惩罚买方。
快速记忆：
① 手付无论性质，卖方未履约前买方可放弃解约
② 不能随意缩短卖方对不适合的担保责任，否则无效
③ 违约金+赔偿总额≤房款2成有效
④ 分期付款收超3成房款后房屋交付，卖方不得再收回作担保
 

第40問-平成18年試験　問39

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.Bは、Aが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Aの事務所で契約を締結した場合には、それ以降は一切法第37条の2による当該契約の解除を行うことはできない。
2.当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。
3.当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を返還して、契約を解徐することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。
4.Aは、当該建物が未完成であった場合でも、Bへの所有権移転の登記をすれば、Bから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第41条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。
中文讲解
🏖️ 1
① B在A设的临时帐篷里提出购买申请，第二天在A事务所签合同，仍可以进行法第37条之2的解除（冷静期撤销）。
解释：冷静期撤销是否可行，看申请提交的地点。如果申请是在事务所以外（如临时帐篷、住宅等），买方仍可在8天内撤销。
例子：小李在售楼处帐篷里提出购房意向，第二天到事务所签合同，他仍可以在8天内撤销合同。
为什么这样规定：保护买方在非正式场所（展销、临时摊位）签约时，不受压力或诱导影响，可以冷静考虑是否购买。
快速记忆：冷静期撤销看申请地点，事务所以外可撤销
② 如果合同中规定违约金或违约赔偿总额超过房款的20%，则该条款无效。
解释：A作为卖方，自己售房时，法律限制违约金和损害赔偿总和不得超过房款的2成。
例子：房款1000万，约定违约金300万+损害赔偿100万=400万，超过20%，无效。
为什么规定：防止卖方通过高额违约金剥夺买方权益。
快速记忆：违约金+损害赔偿≤房款20%
③ 如果合同约定“履行前A可以返还手付自行解除合同”，该条款无效。
解释：宅建法规定卖方解除合同需支付手付双倍，本条款让买方更不利，所以无效。
例子：买房支付手付10万，合同约定A随时可退手付解除合同，这条约无效，A必须支付20万才能解除。
为什么规定：保护买方权益，防止卖方单方面轻松解除合同。
快速记忆：卖方解除合同需支付手付双倍，单方可随意解除无效
④ 即使房屋未完成，只要登记了所有权移转，A收取手付无需保全措施。
解释：法律要求未完成建筑收取手付需保全，但已完成所有权登记，不再需要。
例子：小王买的房子还没装修，但已完成登记，A可收手付而不做保全。
为什么规定：登记完成意味着买方权益已法律保障，不需要额外保全。
快速记忆：登记完成=可收手付无需保全
快速记忆总结：
① 冷静期撤销看申请地点，事务所以外可撤销
② 违约金+损害赔偿≤房款20%
③ 卖方解除合同需支付手付双倍，单方可随意解除无效
④ 登记完成=可收手付无需保全
 
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