007宅地建物取引業·免許-普通②
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第11問-平成15年試験 問32(改題)
甲県に本店、乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A（個人）は、a支店の専任の宅地建物取引士Bが不在になり、宅地建物取引業法第31条の3の要件を欠くこととなった。この場合、Aの手続に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.本店のみで宅地建物取引業を行う場合、Aは、a支店が所在する乙県知事を経由して国土交通大臣にa支店の廃止の届出を行う必要がある。
2.a支店に専任の宅地建物取引士Cを置き、宅地建物取引業を行う場合、Aは、Cを置いた日から2週間以内に専任の宅地建物取引士の変更の届出を行う必要がある。
3.宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、30日以内に甲県知事を経由しないで直接国土交通大臣に廃業の届出を行う必要がある。
4.Aは、Bが2カ月間の入院をしたため、この期間、宅地建物取引業は行わないこととした場合、Aは宅地建物取引業を休止する旨の届出を行う必要がある。
中文讲解
🏖️ 3
①
例子：A的本店在甲县，a支店在乙县，本店免许是国土交通大臣。有人说要经乙县知事再向国土交通大臣报告支店废止。
通俗理解：不需要经由都道府县知事，直接向国土交通大臣报告即可。
为什么这样规定：简化手续，避免不必要的中间环节，提高行政效率。
快速记忆：国交免许，支店废止直接报国交大臣。
②
例子：a支店新置专任宅建士C，A需要2周内报告。
通俗理解：不是2周，而是30日内要向免许权者报告。
为什么这样规定：保证宅建业者名簿信息及时更新，但不需要过于紧急。
快速记忆：专任宅建士变更，30日内报免许权者。
③
例子：A废止宅地建物取引业，免许是国交大臣。
通俗理解：废止后30日内直接向国交大臣报即可，不需经过县知事。
为什么这样规定：明确责任主体，减少行政中介环节，便于监督。
快速记忆：废业30日内直接报国交大臣。
④
例子：B入院2个月，A暂不营业。
通俗理解：短期休业不需提交休止届，超过1年才可能取消免许。
为什么这样规定：保障业者临时中断不会影响经营资格。
快速记忆：短期休业无需报，1年以上才有风险。
快速记忆总结：
① 国交免许，支店废止直接报国交大臣
② 专任宅建士变更，30日内报免许权者
③ 废业30日内直接报国交大臣
④ 短期休业无需报，1年以上才有风险
第12問-平成17年試験 問30
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
2.建設業の許可を受けているCが、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合、Cは免許を受ける必要はない。
3.Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは免許を受ける必要はない。
4.宅地建物取引業者であるE（個人）が死亡し、その相続人FがEの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Fは免許を受ける必要はない。
中文讲解
🏖️ 1
① A的办公楼是自己拥有的房产，B租用后再转租给不特定多数人。根据宅建法，自己拥有的房产出租不算宅建业经营行为，所以免许不需要。即便是租客转租也一样。举例：你自己买了一套公寓出租给别人，你不需要宅建免许。
② C是建造公司，承接建筑合同后，还向不特定多数人反复推荐卖地。这属于反复、持续、面向不特定多数人的房地产交易，即使附带建筑合同，也算宅建业，需要取得免许。举例：建商在建房时顺便卖地给多人，没有免许就违法。
③ D卖共享度假会所的会员权，虽然是“会员制”，但实质上是不动产所有权的买卖，而且面对不特定多数人、反复进行，所以需要免许。举例：卖分时度假公寓的产权份额，也要办宅建免许。
④ E是宅建业者，死后F继承其土地，并分成20块卖给不特定多数人。虽然F是继承人，但继承人只能完成原先合同的交易，F的新分割、出售行为属于新交易，必须取得免许。举例：继承父母的土地自己再卖给多人，需要办免许。
快速记忆：
① 自己拥有或租赁房产出租/转租 → 不需要免许
② 反复向不特定多数人卖地或房 → 需要免许
③ 共享会所会员权买卖属所有权交易 → 需要免许
④ 继承人新卖继承土地 → 需要免许
第13問-平成22年試験 問28
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1.免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。
2.免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、Cは、Bが消滅した日から30日以内に、Bを合併した旨の届出を行えば、Bが受けていた免許を承継することができる。
3.免許を受けている個人Dが、自己の名義をもって個人Eに宅地建物取引業を営ませる行為は、Eが免許を受けているとしても、法第13条で禁止する名義貸しに該当する。
4.免許を受けている法人Fが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業を営む目的で広告をした行為は、法第12条で禁止する無免許事業に該当する。
中文讲解
🏖️ 3
① 个人A死亡后，免许不继承，但相继人可完成原合同
例子：小张是个房地产经纪人，他去世了，他的儿子不能继承小张的宅建免许，但可以帮完成小张生前签的买房合同。
为什么规定：防止业务中断，保护合同对方利益，同时保证宅建免许不能随意继承。
结论句：死亡后免许不继承，业务可完成，但必须30日内报废业。
② 法人B与C合并，C不能承继B的免许
例子：公司B与未持有免许的公司C合并，C不能直接用B的免许继续经营。
为什么规定：宅建免许严格管控，防止通过合并逃避资质审核，免许不能随意转移。
结论句：合并后消失的法人免许不能承继。
③ 个人D用自己名义让E营业属于名义借用
例子：张三有免许，李四也有免许，但张三把自己的名义借给李四卖房，这就是违规的名义借用。
为什么规定：保证免许人真实经营，防止他人利用他人名义规避法律责任。
结论句：用自己名义让别人营业就是名义借用，禁止。
④ 法人F未加入保证协会但已领免许，广告行为不构成无免许
例子：公司F已经拿到免许，但没报保证金就做广告，不是无免许，而是违反保证金报备规定。
为什么规定：区分无免许行为与违反保证金规定行为，保证合法透明经营。
结论句：已领免许广告行为不算无免许，但违反保证金报备。
快速记忆：
① 死亡免许不继承，业务可完成
② 合并法人免许不可承继
③ 名义借用违法
④ 已领免许广告非无免许
第14問-平成23年試験 問27
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.A社の役員Bは、宅地建物取引業者C社の役員として在籍していたが、その当時、C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していないとしてC社は免許を取り消されている。この場合、A社は、C社が免許を取り消されてから5年を経過していなくても、免許を受けることができる。
2.E社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、E社は免許を受けることができない。
3.F社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、F社は免許を受けることができない。
4.宅地建物取引業者G社は、引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。
中文讲解
🏖️ 2
① A社的角色B没有禁锢刑问题，可以申请免许
例子：公司A的董事小王曾在另一家公司C工作，但那时C的董事小李因为服刑而导致C的免许被取消。小王本人没有问题，所以A公司可以申请免许。
为什么规定：免许取消是针对有缺格事由的人，与他人历史行为无关，保证法律责任明确。
结论句：董事本人无刑事缺格，可申请免许，不受前公司影响。
② E社董事因詐欺罚金而被限制申请免许的说法错误
例子：公司E的董事小张因詐欺罪被罚金，但詐欺罪本身没有纳入免许取消的限制。
为什么规定：宅建法规定只有特定刑（如伤害、暴行、背任等）的罚金才影响免许，防止无关小罪阻碍合法经营。
结论句：非列明刑罚的罚金刑，不影响公司申请免许。
③ F社有暴力团成员董事，不能申请免许
例子：公司F的董事中有指定暴力团成员，即使没有违法行为，也不能获得免许。
为什么规定：防止暴力团介入房地产交易，保护市场安全和消费者利益。
结论句：董事含暴力团成员，即使未违法，免许不得发。
④ G社连续1年以上休业，免许可被取消
例子：公司G一年多未经营房地产业务，则可能被取消免许。
为什么规定：保证市场上活跃经营者，防止占用名额却不经营，维护行业秩序。
结论句：连续1年以上休业，公司免许可被取消。
快速记忆：
① 本人无缺格，可申请免许
② 罚金刑非列明刑，不影响免许
③ 暴力团成员董事，免许不可
④ 连续休业1年以上，免许可取消
第15問-令和5年試験 問38
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください
1.宅地建物取引業者Aが、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しない。
2.宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者をいう。
3.建設業者Bが、建築請負工事の受注を目的として、業として宅地の売買の媒介を行う行為は、宅地建物取引業に該当しない。
4.宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,4
① 自己所有房屋反复出租，不算宅建业
例子：小李拥有几套房子，他每月租给不同租客，即使反复多次，也不需要宅建免许。
为什么规定：出租行为属于长期权利义务关系，不是“交易”，而且租赁受《借地借家法》保护，不需要纳入宅建业管理。
结论句：自己出租房屋，不属于宅建业。
② 宅建士需拿到取引士证才算正式宅建士
例子：小王通过宅建考试并在县里注册，但没有取引士证，就不能做重要事项说明或签名。
为什么规定：保证宅建士真正具备资格执行专业职务，防止未经授权人员操作影响交易安全。
结论句：没有取引士证的人，不算正式宅建士。
③ 建筑商卖房仲介也算宅建业
例子：建商小张为了卖房承接建筑工程，也帮客户做房屋买卖的媒介，这属于宅建业，需要免许。
为什么规定：无论附带还是主业，只要进行宅地交易的媒介，都需受宅建法管控，保障交易安全。
结论句：卖房媒介属于宅建业，无论是否建筑附带业务。
④ 宅建士必须努力保持知识和能力
例子：小刘是宅建士，他要定期学习法律更新和实务操作，确保提供正确的业务建议。
为什么规定：保证宅建士持续胜任专业事务，保护交易当事人权益。
结论句：宅建士必须保持知识和能力不断更新。
快速记忆：
① 自己出租房，不是宅建业
② 取引士证必备，才算宅建士
③ 卖房媒介属于宅建业
④ 宅建士需持续学习保持能力
第16問-平成17年試験 問31
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者A社は、取締役Bが道路交通法に違反し、懲役1年執行猶予3年の刑に処せられたため、免許取消処分を受けた。Bが取締役を退任した後、A社は改めて免許申請をしてもBの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。
2.C社の取締役が刑法第198条（贈賄）の罪により罰金の刑に処せられ、その執行を終えてから3年を経過した場合であっても、C社は免許を受けることができない。
3.D社の取締役が、刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく、猶予期間の満了の日から5年を経過しなければ、D社は免許を受けることができない。
4.甲県知事の免許を受けているE社の取締役Fが、刑法第208条（暴行）の罪により罰金の刑に処せられた場合、E社の免許は取り消される。
中文讲解
🏖️ 4
① 役员刑事处罚但已退任，公司可立即申请免许
例子：A社的取締役小明因交通违法被判刑，但他退任后，A社重新申请免许是可以的。
为什么规定：宅建法只限制在职役员的欠格事由，退任后不影响公司申请免许。
结论句：役员退任后，公司可立即申请免许。
② 罰金刑非宅建法规定的欠格罪，公司可申请免许
例子：C社取締役因贈賄被罚款，但这不是宅建法列明的刑事欠格罪，公司仍可申请免许。
为什么规定：宅建法只对特定暴力或背任类罪刑罚规定欠格，一般罚金刑不影响。
结论句：非宅建法列举的罚金刑，不影响公司免许。
③ 禁锢刑執行猶予期間滿了即可申请免许
例子：D社取締役伤害罪被判1年禁锢，执行缓刑2年，缓刑结束后，D社可以立即申请免许。
为什么规定：刑罚影响的是在职役员及缓刑执行期，缓刑结束即不再欠格。
结论句：缓刑期满，公司即可申请免许。
④ 暴行罪罚金会导致公司免许被取消
例子：E社取締役因暴行罪被罚款，E社的免许会被取消。
为什么规定：宅建法规定暴力性罪行的罚金刑属于欠格事由，防止不诚信或危险的个人影响交易安全。
结論句：暴力性罚金刑的役员，公司免许会被取消。
快速记忆：
① 退任役员刑罚不影响公司申请免许
② 非宅建法列举罚金刑不影响免许
③ 缓刑期满即可申请免许
④ 暴力罪罚金会导致免许取消
正确答案：④
第17問-令和5年試験 問29
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者A社の使用人であって、A社の宅地建物取引業を行う支店の代表者であるものが、道路交通法の規定に違反したことにより懲役の刑に処せられたとしても、A社の免許は取り消されることはない。
2.宅地建物取引業者B社の取締役が、所得税法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、B社の免許は取り消されることはない。
3.宅地建物取引業者である個人Cが、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられたとしても、Cの免許は取り消されることはない。
4.宅地建物取引業者D社の非常勤の取締役が、刑法第222条（脅迫）の罪を犯したことにより罰金の刑に処せられたとしても、D社の免許は取り消されることはない。
中文讲解
🏖️ 2
① 支店代表被判刑，公司免许会被取消
例子：A社的支店经理因交通违法被判刑，即便只是道路交通法违规，A社的免许也会被取消。
为什么规定：宅建法规定政令指定的使用人（如支店代表）若有欠格事由，所属公司也会被认定欠格，保证公司整体诚信。
结论句：支店代表犯刑事罪，公司免许会被取消。
② 非宅建法规定的罚金刑，不影响公司免许
例子：B社取締役因违反所得税法被罚款，B社免许不会被取消。
为什么规定：宅建法只把特定刑事罪（暴力罪、背任罪等）和宅建法违规列为欠格事由，其他法律的罚金刑不影响公司。
结论句：非宅建法规定的罚金刑，公司免许不受影响。
③ 个人宅建业违反宅建法被罚金，免许会取消
例子：C个人业者违反宅建法，被判罚金，他自己的免许会被取消。
为什么规定：宅建业法违规本身就是欠格事由，无论罚金还是其他刑罚。
结论句：个人违反宅建法，公司/个人免许会被取消。
④ 非常勤取締役犯脅迫罪罚金，公司免许会取消
例子：D社非常勤取締役因脅迫罪罚金，公司免许会被取消。
为什么规定：即使是非常勤取締役，只要是列明的欠格罪，法人也会受到影响。
结论句：列明欠格罪的役员，即使非常勤，公司免许会被取消。
快速记忆：
① 支店代表犯刑事罪，公司免许会被取消
② 非宅建法罚金刑不影响公司免许
③ 个人违反宅建法罚金会取消免许
④ 列明欠格罪的非常勤役员，公司免许也会取消
正确答案：②
第18問-平成27年試験 問27
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述うち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.A社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にA社の取締役を退任したBは、当該消滅の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
2.C社の政令で定める使用人Dは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役1年、執行猶予2年の刑に処せられた後、C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。
3.営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなければ、Fは免許を受けることができない。
4.H社の取締役Iが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第1項第3号の規定に該当することにより、H社の免許は取り消された。その後、Iは退任したが、当該取消しの日から5年を経過しなければ、H社は免許を受けることができない。
中文讲解
🏖️ 4
①
例子：A社用造假手段取得免许，结果面临免许取消的聴闻。还没等正式取消就突然合并消灭，但其实没有正当理由。此时，即使A社已经消灭了，在聴闻公告日前60日内担任役员的B，也要从公司消灭那天起等满5年才能再申请免许。
为什么规定：避免企业在快要被取消免许时故意“逃跑”（如解散、合并），通过制度堵漏洞，让不正当的役员也负连带责任。
正确句：不正取得免许被取消时，直前60日内的役员也要等5年。
②
例子：C社支店長D因威力業務妨害罪被判1年徒刑，缓刑2年。他辞职后去E社当支店長。如果E社这时去申请免许，因为D还在缓刑期间，E社是拿不到免许的。
为什么规定：缓刑期间随时可能执行刑罚，法律认为他还在有罪状态，所以公司任命这种人当支店代表，社会信用不足。等缓刑结束后才不算欠格。
正确句：缓刑期间的政令使用人がいる会社は免許NG。
③
例子：F是个未成年人，做生意需要法定代理人G。结果G因背任罪被判罚金刑。虽然只是罚金，但宅建法规定这是欠格事由。于是F要等到G的刑罚执行完并过5年，才能申请免许。
为什么规定：未成年人要靠法定代理人做决定，如果代理人有前科，等于间接影响公司或业务的信用，所以要一起受限制。
正确句：未成年者の代理人が背任罪罰金なら5年間免許NG。
④
例子：H社的取締役I是暴力团成员，结果H社被取消免许。后来I辞职了。题目说：H社要等5年后才能再申请免许。→这是错的！
为什么规定：5年限制只适用于不正取得免许、重い業務停止違反、業務停止処分違反这三类情况。役员是暴力团员只是欠格事由，退任后公司马上就能再申请免许，不需要等5年。
正确句：暴力团役员退任后，公司可马上再申请免許。
快速记忆：
① 不正取得免许被取消 → 役员也要等5年
② 缓刑中的政令使用人 → 公司免许NG
③ 未成年代理人背任罪罚金 → 等5年
④ 暴力团役员退任 → 公司马上可再申请
第19問-令和2年12月試験 問44
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。
2.農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。
3.建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。
4.道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。
中文讲解
🏖️ 1,3
①
例子：有一块空地，现在还没盖房子，但业主是打算以后建房子的，所以拿来卖。即使现在什么都没有，这种土地也算宅地。
为什么规定：只要是将来明确作为建物敷地使用，就符合宅建法上的“宅地”概念。
正确句：将来用于建房的土地也算宅地。
②
例子：某块农地位于用途地域内（比如第一種住居地域）。题目说“这种农地不算宅地”。→这是错的！因为在用途地域内的土地，不论地目是农地还是雑種地，一律算宅地。
为什么规定：用途地域是为了城市规划确定的，既然被划在里面，就意味着未来可能建房，所以不看地目，一律宅地化。
正确句：用途地域内的土地不管地目，都算宅地。
③
例子：有一块地在用途地域外，比如乡下的山里。如果现在用作房屋的敷地，那也属于宅地。
为什么规定：核心标准是有没有作为建物敷地使用，而不是位置是不是在用途地域内。
正确句：用途地域外でも建物敷地なら宅地。
④
例子：有一块地在市区，被划为道路或公园。题目说“这种公共设施用地，在用途地域内就算宅地”。→这是错的！
为什么规定：道路、公園、河川、水路、広場这些已经规定为公共用途，根本不能当作建物敷地，所以排除在宅地之外。
正确句：道路、公園、河川などは宅地に含まれない。
快速记忆：
① 将来用于建房 → 宅地
② 用途地域内 → 不管地目都是宅地
③ 用途地域外但作建物敷地 → 宅地
④ 道路、公園、河川等公共施設 → 不是宅地
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