008宅地建物取引業·免許-困難①
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第1問-平成28年試験 問37
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Aは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。
2.宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
3.Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。
4.宅地建物取引業者D（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
中文讲解
🏖️ 2,3
①
例子：A公司拿了甲县知事免許，后来在乙县开了支店，却没申请换成国交大臣免許。这种情况法律规定是免許取消，而不是题目说的“业務停止”。
为什么规定：跨越都道府県设点必须是大臣免許，如果不换免許就是严重违法，直接取消。
正确句：免許換えを怠ると取消しになる。
②
例子：B公司自己是卖主，签了宅地买卖合同。后来合同还没交付房子，结果免許到期了。这时B还是可以把合同走完，交房、收钱，法律视为“还在有效”。
为什么规定：避免合同当事人（买方）受害，保证交易能顺利完成。
正确句：免許満了後でも結了目的なら取引できる。
③
例子：C在申请免許的前5年里做过虚假销售或严重不当行为，哪怕没有被判刑，也不能拿到免許。
为什么规定：宅建業需要社会信用，即使没到刑事处罚的程度，但不正行为本身就丧失信用。
正确句：5年以内の不正行為者は刑罰なくても免許不可。
④
例子：D公司（甲県知事免許），要在乙县开支店，所以申请换成国交大臣免許。在换免許期间，旧免許还在有效，可以继续做业务，也可以发35条书面、37条书面。题目说“不能交付”，是错的。
为什么规定：如果换免許期间不能做生意，业务会停摆，影响交易稳定，所以旧免許在处理前保持有效。
正确句：免許換え申請中は旧免許で取引可能。
快速记忆：
① 免許換え怠る → 取消
② 免許満了後 → 契約結了までOK
③ 5年以内の不正行為 → 刑罰なくても免許不可
④ 免許換え中 → 旧免許有効
第2問-平成21年試験 問27
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.破産者であった個人Aは、復権を得てから5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
2.宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
3.宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
4.宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。
中文讲解
🏖️ 2
① 破产者A
题干说破产者恢复权利（复権）后，还要等5年才能拿到免许。其实这是错误的。
现实规则是：只要破产者已经復権（恢复权利），就可以立刻申请免许，没有等待期。
例子：小张破产了，但法院裁定复権，他马上就能申请宅建免许，不需要等5年。
——
② 法人B有取缔役被罚金
如果公司的取缔役因为违反宅建业法被判处罚金刑，那么在刑罚执行结束后5年之内，公司都不能拿到免许。
例子：公司董事长因为违规销售被判罚金刑，公司想申请免许，就必须等满5年。
所以这条是正确的。
——
③ 业者C在听证期间主动廃业
题干说，如果C在业務停止処分的听证公告后到决定前，没理由就提交廃业届出，那5年内不能再拿免许。其实这是错误的。
限制5年的情况只适用于免许取消処分的听证期间。如果只是“業務停止処分”，廃业不会导致5年限制。
例子：C公司被调查要停业3个月，它提前递交廃业届，不会因此被限制5年。
——
④ 未成年者D与代理人问题
D虽然是未成年，但具备与成年相同的行為能力（例如经营上独立）。这时就不需要依赖法定代理人，所以代理人的情况不会影响免许申请。
题干说“代理人曾被判禁錮刑所以D不能拿免许”是错误的。
例子：17岁的D经法院认定有成年同等能力，代理人有犯罪前科，也不影响D的免许。
——
所以正确的只有②“一つ”。
——
快速记忆：
① 破产复権＝立即申请OK
② 董事罚金＝5年不能免许
③ 停业听证廃业＝没限制
④ 成年能力未成年＝代理人无关
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