048-35条書面-困難①
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第1問-平成28年試験 問36
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。
2.宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第4条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第5条第1項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
3.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
4.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,2,3,4
① 区分所有建筑在定期借地权土地上，是否登记都要说明？
解释：[正确]，无论定期借地权是否登記，都必须向买方说明其内容。
举例：买公寓时，如果地面是30年定期借地权的土地，无论有没有登记，买家都必须知道租期和条件。
规定原因：保证买家知情权，避免未来使用权纠纷。
② 土地租赁在流通业務地区，需说明法律规定的使用限制？
解释：[正确]，租赁土地如果位于流通业務地区，必须说明《流通业務市街地的整备法》第5条的限制。
举例：租赁商用地时，中介需告知“该地只能用作批发仓储，不得建住宅”。
规定原因：让承租人了解土地使用限制，避免违法使用。
③ 建物买卖中，代金以外金钱需说明金额及用途？
解释：[正确]，押金、礼金、管理费等都必须说明金额和用途。
举例：购房除了房款还有5000元管理费，中介必须说明这是管理费用途。
规定原因：明确金钱用途，避免合同纠纷。
④ 建物租赁建筑未完工，需图纸并说明完工后的主要结构、内外装及设备？
解释：[正确]，未完工建筑需提供图纸，并说明完工后主要结构部位、内外装及设备配置。
举例：租赁尚在建的写字楼，中介提供平面图并说明楼层布局、墙面、管线及空调设备。
规定原因：让承租人了解未来实际状况，保障交易透明。
快速记忆：
① 定期借地权，无论登記，都必须说明
② 流通業務地区，土地租赁必须说明使用限制
③ 代金以外金钱，金额及用途都必须说明
④ 建筑未完工，租赁或买卖图纸+完工主要结构和设备说明
第2問-令和4年試験 問34(改題)
宅地建物取引業者が建物の売買の媒介の際に行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.当該建物が既存の建物であるときは、宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を過去1年（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等にあっては2年）以内に実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
2.当該建物が宅地造成及び特定盛土等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
3.当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。
4.当該建物（昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したもの）が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その旨を説明しなければならない。
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🏖️ 4
① 既存建物是否进行建物状況調査及结果要说明？
解释：[正确]，既存建筑出售时，过去**1年内（RC/RC造集合住宅2年）**是否做过建物状况调查及其概要需说明。
举例：买二手房，中介要说明最近1年内是否做过结构检查，检查结果如何。
规定原因：保障买家知情权，避免结构或损坏问题纠纷。
② 建物在造成宅地防灾区域，需说明？
解释：[正确]，如果建筑位于造成宅地防灾区域，无论买卖或租赁，都必须说明。
举例：房子在可能滑坡的宅地区域，买家必须提前知道。
规定原因：提示潜在风险，保障交易安全。
③ 石棉使用调查结果要说明？
解释：[正确]，建筑如果有石棉使用调查记录，中介必须说明调查结果。
举例：房子有石棉天花板，调查结果显示存在风险，中介要告知买家。
规定原因：健康风险提示，避免后续纠纷。
④ 旧耐震建筑是否只说明耐震诊断已做？
解释：[错误]，昭和56年5月31日以前建造的建筑，必须说明耐震诊断的内容，不能只说明已做诊断。
举例：老房子做过耐震评估，不仅要说“做过”，还要告知具体结果和等级。
规定原因：让买家了解真实抗震情况，保障交易安全。
快速记忆：
① 既存建筑，调查是否做及结果概要必须说明
② 造成宅地防灾区，必须说明
③ 石棉使用有记录，调查结果必须说明
④ 旧耐震建筑，必须说明耐震诊断内容，不可只说明已做
第3問-平成27年試験 問31
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものを全部選んでください。
1.宅地の賃借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
2.建物の賃借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
3.建物の賃借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
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🏖️ 1,2
① 宅地借租时，位于第一种低层住居专用区且有道路斜线限制，未说明
解释：[违反]，宅地的卖买、交换以及宅地借租，建築基準法的道路斜线限制必须说明。
举例：出租空地在低层住居区，斜线限制会影响建筑高度，必须告诉租户。
规定原因：让承租人/买家了解土地使用限制，避免后续争议。
② 建物借租时，位于新住宅市街地开发法规定的宅地，需说明限制但未说明
解释：[违反]，建物借租通常不用说明法令限制，但有三类例外，其中之一是新住宅市街地开发法32条规定的限制，所以必须说明。
举例：新开发的住宅地，租赁时若涉及需要都道府县批准的使用或权利转移，必须告知租户。
规定原因：防止未经批准转租或权利转移导致法律风险。
③ 建物借租时，位于准备防火区域，未说明建筑结构限制
解释：[不违反]，建筑借租仅需说明前面提到的三类法律规定的限制（新住宅市街地开发法、新都市基盤整備法、流通业務市街地法），建筑基准法防火区域限制不属于说明对象。
举例：租房在防火区，不用详细说明建筑结构限制，只要不违反租赁安全即可。
规定原因：避免租赁说明过于繁琐，集中于可能影响使用或权利的限制。
快速记忆：
① 道路斜线限制，宅地借租必须说明
② 新住宅市街地开发法32条限制，建物借租必须说明
③ 准防火区域限制，建物借租不必说明
第4問-令和2年12月試験 問32
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
2.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
3.宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。
4.宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。
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🏖️ 1,2,3,4
① 宅地卖买时，位于急斜坡崩坏危险区域
解释：[正确]，急斜坡指坡度30度以上的土地，若位于“急斜坡崩坏危险区域”，某些行为需取得都道府县知事许可。
举例：卖一块山坡地，因可能滑坡，买家必须知道土地使用限制。
规定原因：保护买家和公众安全，让其知晓灾害风险。
② 建物租赁时，位于土砂灾害警戒区域
解释：[正确]，无论卖买或租赁，只要在土砂灾害警戒区域内，必须说明该事实。
举例：租房在土砂灾害警戒区内，租户需要知晓潜在的危险。
规定原因：防止事故纠纷，告知风险区域信息。
③ 宅地租赁时，涉及重要文化财产的转让限制
解释：[正确]，宅地租赁不需说明文化财保护法规定的转让限制，说明义务仅限于宅地/建筑物的卖买或交换。
举例：租赁位于古建筑附近的宅地，不需要说明国宝转让的限制。
规定原因：租赁不涉及财产权转移，无需复杂说明。
④ 宅地卖买时，位于津波防护设施区域
解释：[正确]，若卖买对象位于津波防护设施区域，需要说明受限行为及许可要求。
举例：出售沿海填海地，买家需了解在该区域建房可能受限。
规定原因：让买家知晓法律限制，保证安全与权利透明。
快速记忆：
① 急斜坡崩坏危险区域，宅地卖买必须说明
② 土砂灾害警戒区域，交易种类都必须说明
③ 重要文化财产转让限制，宅地租赁无需说明
④ 津波防护设施区域，宅地卖买必须说明
第5問-令和5年試験 問33
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.甲宅地を所有する宅地建物取引業者Aが、乙宅地を所有する宅地建物取引業者ではない個人Bと、甲宅地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Bに対して、甲宅地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。
2.宅地の売買における当該宅地の引渡しの時期について、重要事項説明において説明しなければならない。
3.宅地建物取引業者が売主となる宅地の売買に関し、売主が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものに対して、宅地建物取引業法施行規則第16条の4に定める保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要がある。
4.重要事項説明書の電磁的方法による提供については、重要事項説明を受ける者から電磁的方法でよいと口頭で依頼があった場合、改めて電磁的方法で提供することについて承諾を得る必要はない。
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🏖️ 1
① 宅地交换中，宅建业者对自己土地无说明义务，对对方土地有说明义务
解释：[正确]。重要事项说明针对的是买方或借方取得的物件，对自己拥有的土地不需说明。
举例：A宅建业者用自家土地换B个人土地，只需向B说明甲宅地情况。
规定原因：说明义务是保护取得者利益，避免重复说明不必要信息。
② 宅地卖买的交付时期需要在重说明中说明
解释：[错误]。交付时期属于37条书面内容，不属于重要事项说明内容。
举例：买房交房日期每户不同，因此不在重说明范围。
规定原因：重要事项说明聚焦物件本身及重大影响事项，时间等可变因素用书面合同规定。
③ 所有权移转登记后收到的款项是否采取保全措施
解释：[错误]。保全措施只针对交付前的款项，登记后收款无需说明。
举例：房款交完过户后收尾款，不用说明保全措施。
规定原因：登记后风险已转移，保护买方重点在交付前款项。
④ 重要事项说明书的电子提供承诺可口头确认
解释：[错误]。必须通过书面或电子方式正式取得承诺，口头不算。
举例：不能仅口头说“用邮件就行”，必须书面确认。
规定原因：确保提供方式明确，防止争议。
快速记忆：
① 交换交易，对方土地必须说明，自己土地不必
② 交付时期属于37条书面，重说明不必
③ 登记后收款，保全措施不用说明
④ 电子说明书提供，承诺需书面或电子方式
第6問-令和3年12月試験 問44
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明についての次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.賃貸借契約において、取引対象となる宅地又は建物が、水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。）の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されている場合には、当該図面における当該宅地又は建物の所在地を説明しなければならない。
2.賃貸借契約において、対象となる建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
3.建物の売買において、その建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその措置の概要を説明しなければならない。
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🏖️ 1,2,3
① 水害ハザードマップ中物件位置说明
解释：[正确]。无论买卖、交换、租借，若市町村提供的水防法图中标有物件位置，必须在重说明中指出物件大致位置。
举例：租房时，房屋在洪水高风险区，说明图上位置即可。
规定原因：保护交易方知情权，避免水害风险。
② 既存住宅的建筑状况调查说明
解释：[正确]。不论交易类型，只要是既存住宅，都需说明是否做过建筑状况调查及其结果概要。
举例：二手房出租，必须说明过去一年检查情况。
规定原因：让交易方了解房屋状况，减少纠纷。
③ 合同不适合责任的担保措施说明
解释：[正确]。卖买或交换中，若建筑物与合同不符，说明是否有保证保险或其他担保措施，以及概要。
举例：买房时，房屋漏水有保险保障，则说明措施内容。
规定原因：保障买方利益，明确卖方责任。
快速记忆：
① 水害ハザードマップ：标出物件位置
② 既存住宅：建物状况调查及结果概要
③ 不适合责任：担保措施及概要说明
第7問-令和4年試験 問28(改題)
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
2.宅地建物取引業者が、重要事項説明書を作成する際、調査不足のため、重要事項説明書に記載された内容が事実と異なるものとなったが、意図的に事実と異なる内容を記載したものではないため、宅地建物取引業法違反とはならない。
3.宅地建物取引業者は、土地売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業者ではない売主に対して契約が成立する前までの間に、宅地建物取引士をして重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない。
4.宅地又は建物の取引は権利関係や法令上の制限など取引条件に関する事項が複雑で多岐にわたるため、重要事項説明書は、宅地又は建物の取引の専門的知識を有する宅地建物取引士が作成しなければならない。
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🏖️ 1
① 买家为宅建业者，自购土地附建物无需重说明
解释：[正确]。**重要事项说明书（35条书面）**是宅建业者对买家或承租人交付的，自己买自己不需要交付。
举例：宅建业者A直接从个人B购房，A不必自己写重说明书。
规定原因：重说明的目的是保护交易对方，自己不属于被保护对象。
② 调查不足导致说明书内容与事实不符也不违法
解释：[错误]。重说明书必须基于最新信息，宅建业者对不明事项有调查义务。
举例：未查清土地抵押情况而写进说明书，属于违法。
规定原因：保障买家/承租人知情权，避免重大误导。
③ 对卖家也必须交付说明书
解释：[错误]。重说明书仅对买方或承租方交付，对卖方没有义务。
举例：土地卖给个人，卖家不需收到说明书。
规定原因：说明书是保护交易受方的工具，不是卖方。
④ 说明书必须由宅建士制作
解释：[错误]。重说明书由宅建业者制作，宅建士仅负责记名和解释。
举例：宅建业者写好说明书，宅建士解说后签名。
规定原因：宅建士作用是保证专业解释，制作主体是宅建业者。
快速记忆：
① 自购房产：宅建业者买自己不需重说明
② 内容不符：调查不足也违法
③ 卖方：卖方不需重说明
④ 制作：宅建士负责解释，不负责制作
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