047-35条書面-普通③

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第21問-平成15年試験　問45(改題)

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.Aは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
2.Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Bに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
3.Aは、オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
4.Aは、売主Dと買主Eとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をDが滞納していたが、Eに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
中文讲解
🏖️ 3
① A在帮租赁一套公寓时，公寓的管理规约里规定“禁止养宠物”，但A没有向租客说明。
解释：这是违法的。区分所有建筑（如公寓）中，专有部分的使用限制（如禁止养宠物）属于重要事项，必须向租客说明，否则租客可能违反规约。
为什么规定：保护租客知情权，让租客在签约前了解限制，避免纠纷。
快速记忆：租赁公寓 → 使用限制必须说明
② A自己是卖家，卖房子给B，B住在邻居家，因此A认为B知道有城市燃气供应，就没说明。
解释：这是违法的。水、电、燃气、排水等设施状况属于重要事项，不论买家是否“应该知道”，都必须说明。
为什么规定：保证买家了解房屋基本设施状况，避免交易后发现不便或安全问题。
快速记忆：卖房子 → 燃气、电、水等必须说明
③ A接受C委托帮写字楼租赁，以前也多次帮C租同一栋楼，这次签合同时没给C书面合同。
解释：这是不违法的。根据宅建法，媒介合同书仅在买卖或交换时必须，租赁媒介不强制要求书面合同。
为什么规定：减少重复性租赁手续负担，简化租赁流程。
快速记忆：租赁媒介 → 合同书非必需
④ A帮D和E做二手公寓买卖，D欠修缮基金，A没说明。
解释：这是违法的。修缮基金及滞纳情况属于重要事项，必须告知买家，否则买家承担不知情风险。
为什么规定：保护买家利益，让买家了解公寓财务负担。
快速记忆：二手公寓 → 修缮基金及滞纳必须说明
① 租赁公寓时，专有部分的使用限制必须说明。
② 卖房子时，水、电、燃气等设施状况必须说明。
③ 租赁媒介合同书非必需。
④ 二手公寓的修缮基金及滞纳必须说明。
 

第22問-平成18年試験　問35(改題)

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
2.建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
3.宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。
4.建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む。）がなかったので、そのことについては説明しなかった。
中文讲解
🏖️ 4
① 自己作为卖主出售宅地时，如果买主是宅建业者，虽然可以不进行重要事项的说明，但书面交付仍然必须进行。
举例：A公司卖地给B公司（也是宅建业者），即使双方都是专业人士，仍需交付35条书面，只是说明内容可以省略。
规定原因：保证交易文件留存，便于日后查证与法律保障。
② 建物租赁中，如果水道、电力、下水道已完备，城市煤气未完备，必须说明整备的情况及未来整备的见通し。
举例：房屋水电齐全，燃气未接通，要告知租客燃气什么时候可能接入。
规定原因：让交易对象充分了解设施状况，避免未来争议。
③ 宅地买卖中，如果土地包含私道，必须说明私道负担情况。
举例：卖地时，土地有部分是共用道路，买方需知道自己可能承担维护费用。
规定原因：保护买方知情权，避免因隐瞒产生纠纷。
④ 建物租赁中，如果没有区分所有建筑的专有部分使用限制的规约（包括案），则无需说明。
举例：某公寓租赁，没有任何专有部分的使用限制规约，租客不需要特别告知。
规定原因：只说明实际存在的规约内容，无规约则无需说明，简化交易流程。
快速记忆：
① 买卖时买方是宅建业者，也必须交书面
② 租赁时设施情况及整备见通し要说明
③ 土地含私道，必须说明私道负担
④ 没有使用限制规约，无需说明
 

第23問-平成29年試験　問33

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとし、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
2.宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
3.建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
4.建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
① 宅地买卖的媒介中，是否需要对卖方和买方都交付书面说明？
解释：不需要，重要事项说明只针对买方。
举例：A公司卖地给B个人，宅建业者只需向B提供35条书面，不用向A说明。
规定原因：买方是交易中信息较弱的一方，法律保护对象为买方，避免重复和冗余。
② 宅地买卖的媒介中，代金相关的金钱借贷斡旋内容及借贷未成立时的措施必须说明。
解释：[正确]，这是35条规定的说明事项之一（35条1项12号）。
举例：买地时，如果买方通过银行贷款支付，需说明贷款内容及贷款失败时怎么办。
规定原因：保障买方知情权，避免因资金安排不明而导致交易风险。
③ 建物租赁的媒介中，是否需要说明私道负担情况？
解释：不需要，私道负担说明只适用于宅地买卖等交易，租赁不在范围内。
举例：租房子时，房屋所在的私家路使用和维护费用不必说明。
规定原因：租赁合同中，私道负担通常不影响租客利益，简化租赁流程。
④ 建物买卖的媒介中，是否需要说明天灾等不可抗力损害的负担？
解释：不需要，这是37条书面记载事项，而非35条重要事项说明内容。
举例：买房时，如果房屋遭受台风损坏，买方不在35条说明范围内，而在37条合同书面中体现。
规定原因：35条说明针对交易中必须知晓的事项，37条书面针对合同内容和责任分配，分工明确。
快速记忆：
① 买卖时只向买方交35条书面
② 金钱借贷斡旋及未成立措施，必须说明
③ 租赁房屋不必说明私道负担
④ 天灾不可抗力损害事项，在37条书面说明
 

第24問-平成20年試験　問36(改題)

宅地建物取引業者Aが建物に係る信託（Aが委託者となるものとする。）の受益権を販売する場合において、宅地建物取引業法第35条の規定に基づいてAが行う重要事項の説明に関する次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものを全部選んでください。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、宅地建物取引士でない従業員に説明をさせた。
2.Aは、当該信託の受益権の売買契約を締結する半年前に、買主Cに対して当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明していたので、今回は説明を省略した。
3.Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した。
4.Aは、当該信託財産である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した。
中文讲解
🏖️ 2,3
① A让非宅建士员工向买方B说明信托受益权的重要事项
解释：错误，宅地建物取引業者作为委托者销售信托受益权时，重要事项说明必须由宅建士本人进行。
举例：A公司卖信托受益权给B，不能派普通员工说明，必须由宅建士解释。
规定原因：保证专业性和交易安全，避免买方因非专业人员说明产生误解。
② A在半年前已向买方C提供同内容的说明书并解释，本次销售省略说明
解释：[正确]，若1年以内已书面说明同一合同内容，可免除重复说明。
举例：C半年前签署过同样信托受益权合同，本次交易无需再次说明。
规定原因：避免重复说明，提高交易效率，同时保护买方利益。
③ A对买方D为特定投资者，省略说明
解释：[正确]，根据金融商品法规定，特定投资者可例外免除重要事项说明。
举例：D为专业投资者，理解交易风险充分，法律允许省略说明。
规定原因：特定投资者具有足够专业知识，不需要重复说明，简化交易流程。
④ A对买方E未说明保证保険合同
解释：错误，如果有合同不适合担保责任的履行保障，必须说明其概要。
举例：信托受益权附带保证保険合同，买方E必须知道保険内容。
规定原因：保护买方知情权，确保交易透明，降低法律风险。
快速记忆：
① 信托受益权说明，非宅建士不能说明
② 半年内已书面说明同合同，可免除
③ 特定投资者可免除说明
④ 有保证保险合同，必须说明概要
 

第25問-令和4年試験　問36

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 1.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは当該建物の検査済証（宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3第2号に定めるもの）の保存の状況について説明しなければならず、当該検査済証が存在しない場合はその旨を説明しなければならない。
2.宅地の売買の媒介を行う場合、売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明しなければならない。
3.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が、水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。）の長が提供する図面にその位置が表示されている場合には、当該図面が存在していることを説明すれば足りる。
4.自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、当該建物の引渡しの時期について説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
① 建物买卖的媒介中，如果房屋是既存住宅，必须说明检査済証的保存情况，若没有则需说明不存在
解释：[正确]，既存建筑交易中，建筑相关文件（如建筑确认済証、检査済証、建设住宅性能评价书等）是重要事项说明内容。
举例：A公司卖一栋二手房，如果没有检査済証，也必须在说明书中写明“无检査済証”。
规定原因：保障买方了解建筑安全和合法性，避免未来法律争议。
② 宅地买卖中，必须说明代金金额、支付时间和方法？
解释：错误，这些属于37条书面记载事项，而非35条重要事项说明。
举例：买房时，房款多少、何时支付属于合同书面内容，不在重说明范围内。
规定原因：35条说明重点在物件与交易风险信息，合同细节在37条体现。
notion image
③ 建物租赁中，水防法图纸存在即可说明？
解释：错误，必须提供具体洪水、内水、高潮等水害信息并指示物件位置，仅说明图纸存在不够。
举例：租房屋时，只说有洪水地图不行，需要指出房屋在地图上的位置。
规定原因：确保租客/买方了解水害风险，保障安全与知情权。
④ 自售建筑物时，需说明引渡时间？
解释：错误，引渡时间属于37条书面记载事项，不属于35条重要事项说明。
举例：自售房屋时，交房时间在合同中说明即可，不在重说明范围。
规定原因：35条重说明强调物件状态及交易风险，而非合同执行时间。
快速记忆：
① 既存住宅必须说明检査済証保存情况
② 代金金额及支付时间方法，37条书面说明
③ 水害图纸存在，不等于说明水害风险
④ 引渡时间属于37条书面，非重说明
 

第26問-平成30年試験　問35(改題)

宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面（以下この問において「重要事項説明書」という。）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
2.建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
3.建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
4.宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 卖方必须对昭和56年6月1日以前新建的建筑进行耐震诊断并在重要事项说明中记载？
解释：错误，耐震诊断结果属于重要事项说明内容，但法律并不强制卖方必须进行耐震诊断。
举例：旧房卖给买方时，如果做了耐震诊断，需要在说明书上写；没做也没强制要求。
规定原因：买方需知晓建筑耐震状况，但卖方是否检测由其决定，不增加不必要负担。
② 未完成建筑的卖买，宅建业者间是否必须由宅建士亲自说明？
解释：错误，宅建业者间交易可省略宅建士的面对面说明，但仍需交付重要事项说明书并由宅建士记名。
举例：A公司卖未完成房屋给B公司，不必让宅建士解释，但说明书必须交付并署名。
规定原因：专业说明可省略，简化同业交易，但保证书面文件正式性。
③ 建物种类或品质与合同不符时，是否需说明保证保险合同内容？
解释：[正确]，若有保障履行合同不适合责任的保证保险，必须在重要事项说明书中记载其概要。
举例：房屋交付后出现质量问题，若有保证保险合同，说明书要写明保险范围及内容。
规定原因：保障买方知情权，让其了解质量风险及保障措施，避免后续纠纷。
④ 宅地交换中，收到30万预收款是否需说明保全措施？
解释：错误，重要事项说明要求保全措施记载的金额下限为50万以上，本题金额不足无需说明。
举例：交换契约中收取30万订金，不必在说明书中写保全措施。
规定原因：小额款项风险低，简化交易手续。
快速记忆：
① 旧房耐震诊断结果，说明内容但非义务
② 宅建业者间交易，未完成建筑可省略宅建士说明
③ 合同不适合责任有保证保险合同，必须说明概要
④ 预收款低于50万，无需说明保全措施
 

第27問-平成16年試験　問38(改題)

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.自ら売主として、マンション（建築工事完了前）の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
2.事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
3.宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。
4.自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
① 自己作为卖主，销售未完工的公寓，外墙涂装可不说明，建筑形状和结构只需交付平面图？
解释：错误，未完工建筑必须说明完成时的形状、结构、主要构造部、内外装及设备情况，外墙涂装也在说明范围内，可辅以图面。
举例：卖一栋在建公寓，说明书里要写墙面材质、主要承重构造、内外装仕上及设备布置，不只是平面图。
规定原因：让买方了解建筑完成后的实际情况，保证知情权，避免交付后纠纷。
② 经营用建筑物的租赁媒介，也要像居住用建筑一样说明台所、浴室等设备情况？
解释：[正确]，建筑物的设备整备状况是重要事项说明的对象。对于事业务用建筑，应说明空调、供电等重要设备。
举例：租办公室或商铺，也要说明空调、厨房或卫生设备是否齐全及运行状况。
规定原因：无论居住或经营用途，设备状态影响使用价值，买卖或租赁双方需知情。
③ 非宅建业者委托销售，是否可不说明损害赔偿额约定，但必须说明卖方不承担不适合责任？
解释：错误，损害赔偿额约定必须说明；担保责任是否免除属于37条书面事项，不在35条书面说明范围。
举例：中介代卖房屋，不得省略违约金或损害赔偿约定说明，不适合责任免除属于合同条款，不用在重说明书中写。
规定原因：保护买方权利，避免中介省略关键赔偿条款导致争议。
④ 自己作为卖主销售公寓，是否必须附管理规约说明总会表决权？
解释：错误，重要事项说明只需说明共用部分、使用限制、专用使用权、管理修缮费用及修缮基金，总会表决权不在说明范围。
举例：公寓买卖时，不必附总会表决权说明，但要说明各单元使用限制及公摊费用等。
规定原因：总会表决权属于管理自治事项，非交易核心内容，不必写入说明书。
快速记忆：
① 未完工建筑，完成后的形状、结构、内外装及设备必须说明
② 经营用建筑，设备整备状况也要说明
③ 非宅建业者委托销售，损害赔偿约定必须说明
④ 管理规约说明总会表决权，不属于重要事项说明
 

第28問-平成23年試験　問32(改題)

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。
2.昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
3.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成及び特定盛土等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。
4.自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。
中文讲解
🏖️ 2
① 建物租赁媒介，除了租金以外的金钱只需说明金额，不用说明用途？
解释：错误，租赁中的押金、礼金等金额及其用途都必须说明。
举例：租房时，中介必须告诉你押金50000元是押金用途，而不仅仅告诉你数额。
规定原因：明确金额和用途，避免合同纠纷和误解。
② 昭和60年10月1日以后新建成的建筑，即使有耐震诊断，也无需说明？
解释：[正确]，耐震说明义务只针对昭和56年5月31日以前建造的建筑（旧耐震基准）。
举例：1985年建成的楼房，即便做了耐震诊断，重说明书不必写。
规定原因：新建建筑已符合新耐震标准，耐震内容不再是交易关键事项。
③ 建物位于造成宅地防灾区域，租赁媒介可以不说明？
解释：错误，造成宅地防灾区域属于危险区域，交易类型无论买卖或租赁，都必须说明。
举例：租赁房屋在洪水易发区，也要在重说明书中注明，以告知租户风险。
规定原因：保护交易双方知情权，避免潜在风险引发纠纷。
④ 自己作为卖主销售，买方非宅建业者时，需说明建筑交付时间？
解释：错误，交付、支付、登记等“时期”通常尚未确定，不属于35条重要事项说明，应写入37条合同书。
举例：买房时交房时间未定，重说明书不写，但合同书会写。
规定原因：说明书为交易核心信息，“时期”属于合同约定事项，不适合在重说明书说明。
快速记忆：
① 租赁押金、礼金等金额及用途都必须说明
② 昭和60年10月1日后新建建筑，耐震诊断无需说明
③ 造成宅地防灾区，买卖或租赁都必须说明
④ 建物交付时间，不属于重要事项说明
 
 
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