039-媒介契約-普通②
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第11問-令和5年試験 問27
宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査（以下この問において「建物状況調査」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。
2.宅地建物取引業者が建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
3.既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4.既存住宅の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
①
例子：建物状況調査（インスペクション）就是检查房子主要承重结构和防水部分的状况，由具备相关知识和能力的人来做。
原因：为了保障买方知情权，必须由专业人士按国交省规定执行。
正确：建物状況調査＝由具备能力者按标准检查结构和防水部分。
——
②
例子：宅建业者帮客户找建物状況調査的人，必须是通过国交省规定培训的建築士。
原因：法律要求调査者必须专业，确保检查可靠、安全。
正确：调査者＝建築士且完成国交省讲习。
——
③
例子：卖房时，A帮B找建物状況調査的人，A不能额外收取调査费。
原因：调査属于媒介业务的一部分，收额外费可能产生利益冲突。
正确：调査あっせん＝不可收额外费用。
——
④
例子：房子是租赁，A帮做媒介合同，37条书面里写结构状况。其实不需要写。
原因：37条书面关于建物状況調査的记载只适用于既存住宅的买卖或交换，租赁不适用。
正确：租赁媒介＝无需在37条书面记载结构状况。
——
快速记忆：
① 建物状況調査＝检查承重结构和防水部分，由具备能力者执行
② 调査者＝必须是建築士且完成国交省讲习
③ 调査あっせん＝不可收额外费用
④ 租赁媒介＝无需在37条书面记载结构状况
第12問-令和2年12月試験 問28(改題)
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。また、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内（Aの休業日を含まない。）に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
2.AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
3.AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
4.AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
①
例子：A帮B签专任媒介合同后，合同里写了“B希望不注册到指定流通机构”。实际上无论B同不同意，A都必须在7日内注册。
原因：专任媒介合同的注册是保障交易信息公开和买方寻找的义务，任何特约不能免除。
正确：专任媒介合同＝必须在7日内注册，不受特约影响
——
②
例子：专任媒介合同中，A给B汇报工作情况，题里说1周一次。其实专任媒介合同是每2周一次，1周一次是专属专任媒介合同的规定。
原因：规定不同，防止不必要的频繁报告，合理安排工作。
正确：专任媒介合同＝2周一次汇报
——
③
例子：一般媒介合同里，如果B同时找多家中介（明示型），A必须在媒介合同书里写如果B没明示其他中介，A怎么处理卖出合同。
原因：保障责任明确，让双方权利义务清楚。
正确：明示型一般媒介＝合同书需写未明示他中介的处理措施
——
④
例子：A给B出价建议，不一定找不动产鉴定士，只要能合理说明价格依据就行。
原因：法律只要求解释依据合理，不要求聘请专业鉴定。
正确：出价建议＝只需合理说明依据，不必委托鉴定士
——
快速记忆：
① 专任媒介合同＝必须在7日内注册，不受特约影响
② 专任媒介合同＝2周一次汇报
③ 明示型一般媒介＝合同书需写未明示他中介的处理措施
④ 出价建议＝只需合理说明依据，不必委托鉴定士
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