040-媒介契約-困難①
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第1問-平成20年試験 問35
宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでくださ。
1.Aが、Bとの間に一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
2.Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。
3.Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
中文讲解
🏖️ 没有
①
例子：A和B签一般媒介合同，A不打算把房子信息登记到指定流通机构。题里说媒介合同书里可以不写登记情况，其实必须写，如果没登记就写“无”。
原因：法律要求媒介合同书必须明确信息，即使不登记也要说明，保障信息透明。
正确：一般媒介合同＝登记情况必须在合同书写明，即使不登记也写“无”
——
②
例子：A签专任媒介合同，把房子信息登记了。题里说A要自己写一份登记证明给B，其实登记证明由指定流通机构出具，A不能自己制作。
原因：保证登记信息权威可靠，防止自行修改。
正确：专任媒介合同＝登记证明由指定流通机构发，A不得自行制作
——
③
例子：A签专任媒介合同，房子卖出。题里说A要通知指定流通机构房子的所在、价格、成交日，其实房子所在已经在登记里，不用再次通知，只需通知登记编号、价格、成交日。
原因：避免重复信息，提高信息处理效率。
正确：专任媒介合同成交＝通知登记编号、价格、成交日即可，不需再报所在
——
快速记忆：
① 一般媒介合同＝登记情况必须在合同书写明，即使不登记也写“无”
② 专任媒介合同＝登记证明由指定流通机构发，A不得自行制作
③ 专任媒介合同成交＝通知登记编号、价格、成交日即可，不需再报所在
第2問-平成27年試験 問28(改題)
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものを全部選んでくださ。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aは、Bが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。
2.Aは、Cが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Cと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの、取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。
3.Aは、Dが所有する丙宅地の賃借に係る媒介の依頼を受け、Dと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Dに法第34条の2第1項に規定する書面を交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 没有
①
例子：A帮B卖房子签专任媒介合同。题里说A要让宅建士解释媒介合同书，其实媒介合同书不需要宅建士解释，只有35条书面（重要事项说明书）才需要。
原因：区分媒介合同和重要事项说明书，防止混淆责任，保证专业说明只在必要场景提供。
正确：媒介合同书＝A作成交付即可，不必宅建士解释
——
②
例子：A帮C卖公寓签专任媒介合同。题里说注册信息要写“依赖者姓名”，实际上依赖者姓名不需要注册，只需登记：所在、规模、形质、售价、法令限制、受理状况（专属专任合同还要注明专属专任）。
原因：保护个人隐私，同时保证交易信息必要透明即可。
正确：指定流通机构登记＝不登记依赖者姓名，只登记房屋相关信息
——
③
例子：A帮D出租宅地签专任媒介合同。题里说要交媒介合同书，其实租赁媒介合同不需要作成媒介合同书，只有卖买或交换才需要。
原因：法律只对交易行为（买卖、交换）要求书面，出租/借用风险相对小，简化流程。
正确：租赁媒介合同＝无需作成和交付媒介合同书
——
快速记忆：
① 媒介合同书＝A作成交付即可，不必宅建士解释
② 指定流通机构登记＝不登记依赖者姓名，只登记房屋相关信息
③ 租赁媒介合同＝无需作成和交付媒介合同书
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