宅建业（宅地建物取引业）笔记整理】

一、宅建业の基本定义

• 対象：宅地・建物の「取引」を営む事业（免許必須）。

• 宅地：
• 登記地目に関係ないが、道路・公園・河川・広場等の公共用地は除く。

• 業：不特定多数に対し、反復・継続的に取引を行うこと（単発的な取引ではない）。

二、「取引」の該当範囲（免許対象）

• 自らの物件を賃貸・転貸する → 不動産賃貸業（宅建免許不要）。

• 建築請負・宅地造成・ビル管理 → それぞれ建設業・宅地造成業・不動産管理業（別の許可が必要）。

三、免許が不要な団体・行為

四、承継時の免許要否（相続・合併時）

• 免許不要のケース：宅建業者が死亡・合併した場合、一般承継人（相続人・合併後法人）が既存契約の終結のみを行うとき（例：残った契約を完了させるだけ）。

• 免許必要のケース：新たな取引を開始する場合は、承継人自身が宅建免許を取得する必要あり。

五、ポイントまとめ（覚えやすいチェックポイント）

1. 「業」の要件：反復・継続・不特定多数 → 単発的な自宅売却は免許不要。

2. 農協の例外：公共団体「等」に含まれず、宅建免許必須。

3. 代理 vs 媒介：代理は本人の名義で行う（効果帰属）、媒介は仲立ちのみ。

4. 自宅関連：賃貸・転貸は免許不要が、売買を繰り返す場合は該当（例：不動産投資家）。

5. 承継時：既存契約のみ処理する場合は免許不要、新規事業開始は必須。