034-業務上の規制-困難①
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第1問-令和3年12月試験 問32
宅地建物取引業法第35条の2に規定する供託所等に関する説明についての次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、特に断りのない限り、宅地建物取引業者の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。
2.宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。
3.宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。
4.宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
① 供託所等的说明不要求书面，但建议在重要事项说明书中记载
举例：A公司在卖房时，向客户口头说明了主事務所的供託所位置，也可以在重要事项说明书里写明，让客户清楚知道。
为什么规定：确保客户知晓保障资金的存放处所，提高交易透明度，但不强制书面简化操作。
② 交易对象为宅建业者时不需要说明供託所等
举例：B公司与C公司签订房屋买卖合同，因为双方都是宅建业者，所以不必解释供託所位置。
为什么规定：宅建业者自己清楚保障措施，无需重复说明，节省不必要工作。
③ 供託所等说明必须在合同成立前进行
举例：D公司在客户签约前口头说明供託所信息，而不是签约后才说明。
为什么规定：保障客户在决定交易前就了解保障信息，保护其权益。
④ 保证协会社员说明内容不同，不涉及营业保证金
举例：E公司是保证协会社员，说明内容应包括协会名称、地址及协会的供託所信息，而不是“主たる事務所の最寄りの营业保证金供託所”。
为什么规定：协会社员不直接供託保证金，说明必须准确反映实际保障方式，避免误导客户。
快速记忆：
① 供託所说明不要求书面，但建议写入重要事项说明书
② 交易对象为宅建业者时无需说明
③ 说明必须在合同成立前进行
④ 保证协会社员说明内容不涉及营业保证金
第2問-平成24年試験 問40(改題)
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.不当な履行遅延の禁止（法第44条）は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。
2.宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第16条第2項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務（法第45条）に違反しない。
3.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間（当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）当該帳簿を保存しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1，3，4
① 不当履行延迟禁止仅针对登記、交付或对价支付
举例：A公司延迟交房，或延迟收取房款，都属于禁止行为，但延迟提供资料则不属于该条款管辖。
为什么规定：明确规范重点交易环节，防止核心交易受阻，保护交易双方利益。
② 即使未归入个人信息保护法，也必须遵守守秘义务
举例：B公司取得客户C的联系方式和资金情况，无论是否适用个人信息法，未经允许泄露都违反守秘义务。
为什么规定：保护客户隐私，维护交易信任，防止不当信息流出。
③ 每个事務所都必须备置従业者名簿，并保存10年
举例：D公司每个分支事務所都建有従业者名簿，最后更新日为2015年，则需保存至2025年。
为什么规定：方便监管和追溯员工从业记录，确保责任明确。
④ 每个事務所都必须备置账簿，保存5年或10年
举例：E公司销售自有新建房产的账簿需保存10年，其余交易账簿保存5年。
为什么规定：保存交易记录便于审查和防止纠纷，同时保障交易透明度。
快速记忆：
① 不当履行延迟仅针对登記、交付或对价支付
② 无论是否受个人信息法约束，业者都必须守秘
③ 每个事務所都必须备置従业者名簿，保存10年
④ 每个事務所都必须备置账簿，保存5年或10年
第3問-平成15年試験 問35
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
1.信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
2.宅地建物取引業者Bは、自ら売主として宅地建物取引業者でないCと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた。
3.一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Dは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
4.宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Gとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
中文讲解
🏖️ 4
① 信託公司A未供託保証金或加入保証協会就开始营业
举例：A公司办理了宅建业务登记，但没有缴纳保证金或加入保证协会就开始卖房，这属于违规。
为什么规定：保证金和保证协会可以保障交易安全，防止客户利益受损。
② B公司自售宅地给非业者C，但未及时登记所有权
举例：B公司收取大部分房款，但还未完成剩余款项的所有权登记，违反规定。超过3成，就要给买家登记
为什么规定：保障买方权益，确保在分期付款情况下买方利益受法律保护。
③ D公司加入第二个保証協会
举例：D公司本已加入一个保証协会，却又为同一交易加入另一个协会，违反规定。
为什么规定：防止重复保障引起责任混乱，保障制度明确性。
④ E公司与另一宅建业者签订停止条件下的买卖合同
举例：E公司作为卖方与G公司签订合同，合同生效依赖于F的土地取得。此行为合法。
为什么规定：宅建业者间交易允许灵活操作，不受一般自售他人物件限制。
快速记忆：
① 业者未供託保证金或加入保証協会即营业属于违规
② 自售他人宅地未按规定登记所有权属于违规
③ 加入多个保証協会属于违规
④ 宅建业者间停止条件下的买卖合同合法
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