033-業務上の規制-普通④
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第31問-平成16年試験 問36
宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.Aは、宅地の売買に係る広告において、当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば、当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても、当該広告を行うことができる。
2.Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。
3.Aは、土地付建物の売買価格について、建物売買に係る消費税額（地方消費税額を含む。）を含む土地付建物売買価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。
4.Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Aは業務停止処分を受けることがある。
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🏖️ 2
① 宅地广告只要取得都市計画法第29条的开发许可，即使造成工事未完工、检验合格证未拿到，也可以发布广告。
举例：某地块正在施工，只要拿到开发许可，房地产公司就可以提前宣传卖地。
为什么规定：允许在合法手续到位的前提下提前推广项目，方便销售和信息公开，同时保证安全。
② 土地付建物广告必须明确标示交易方式（卖主、买主、代理、媒介）。
举例：广告印刷时交易方式未定，等配发时才定下来，也不能不标示交易方式，否则违法。
为什么规定：防止买房人被误导，保证交易透明。
③ 土地付建物价格广告可以只显示含税总价，不用单独标示消費税额。
举例：房价写“总价4000万”，里面已含消费税，这样显示是允许的。
为什么规定：避免广告过于复杂，且总价含税即可让消费者一目了然。
④ 租赁房广告不能发布不存在的低租金房源，否则可能受到业务停止处分。
举例：广告写有一套5000元/月的房，但实际上没有这套房，这属于虚假广告。
为什么规定：保护消费者权益，防止“诱饵房源”误导客户。
快速记忆：
① 有开发许可就能广告
② 交易方式必须标示
③ 含税总价即可
④ 不可虚假房源
第32問-平成15年試験 問40
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、その業務に関して、国土交通省令に定める事項を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付ければよい。
2.宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて宅地建物取引士証を提示すればよい。
3.宅地建物取引業者は、国土交通省令に定める事項を記載した従業者名簿を、最終の記載をした日から5年間保存すればよい。
4.宅地建物取引業者は、その主たる事務所に宅地建物取引業者免許証を掲げなくとも、国土交通省令に定める標識を掲げればよい。
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🏖️ 4
① 账簿必须在各个事務所分别备置，不能只放在主事務所。
举例：A公司有主办事務所和两个分支事務所，每个事務所都必须有自己的账簿，不能只把所有账簿集中放在总部。
为什么规定：方便各事務所独立管理业务，也便于监管人员随时检查。
② 従業者证必须随身携带，不能用宅建士证代替。
举例：客户要求查看B公司的业务员C的従業者证，C不能只出示宅建士证，而必须出示従業者证。
为什么规定：従業者证是针对公司内部管理和客户保护的法定凭证，确保交易透明。
③ 従業者名簿必须保存10年，不是5年。
举例：D公司最后更新従業者名簿是在2015年，那么必须保存到2025年。
为什么规定：长期保存名簿便于追溯交易责任，防止纠纷和违法行为。
④ 事務所必须挂标识，但免許证无需挂。
举例：E公司主事務所挂上规定样式的标识，客户能清楚看到公司是合法宅建业者，但不需要挂免許证。
为什么规定：标识对公众可见即可，免許证属于行政文件，不必挂在公众场所。
快速记忆：
① 账簿各事務所分别备置
② 従業者证必须随身携带
③ 従業者名簿保存10年
④ 事務所挂标识即可，免許证无需挂
第33問-令和2年10月試験 問27
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
2.広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
3.複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
4.宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
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🏖️ 2,3
① 广告时必须明示取引態様，无论是否与之前广告相同
举例：A公司代理B房产出售，广告时标明“代理”，客户下单后，无论取引態様是否变化，都必须立即告知客户。
为什么规定：保障客户知情权，避免误解交易身份。
② 不得做虚假或夸大广告，包括隐瞒限制信息
举例：C公司在广告中说“可随意建房”，但实际土地有建蔽率限制，这属于禁止的夸大广告。
为什么规定：防止消费者因广告误导作出不利决策，保护交易安全。
③ 多区画宅地分次广告时，每次广告都要明示取引態様
举例：D公司将10块宅地分三次广告，每次都必须标明是“卖主”或“代理”。
为什么规定：即使客户只看其中一次广告，也能明确交易身份，避免混淆。
④ 工事未完，且仅申请许可时不得做广告
举例：E公司正在申请建筑确认，但尚未获批，此时不能宣传房屋出售。
为什么规定：确保交易信息基于合法前提，避免预售导致风险。
快速记忆：
① 广告时必须明示取引態様，客户下单也要告知
② 禁止虚假或夸大广告，隐瞒限制信息也不行
③ 多区画分次广告，每次都要明示取引態様
④ 工事未完且只申请许可时，不能做广告
第34問-平成13年試験 問45
次の行為のうち、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止されているものを全部選んでください。
1.正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと
2.自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結すること
3.宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること
4.宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けること
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🏖️ 1,2,4
① 未经正当理由不得泄露业务中知悉的秘密
举例：A公司知道客户B的财务状况，未经允许向他人透露属于违法。
为什么规定：保护客户隐私，维护交易信任关系。
② 非自有房产不得与客户签订自己作为卖主的预约合同（有例外）
举例：C公司想卖D所有的房子，不能提前与买家签订销售合同，除非买家也是宅建业者或有保全措施。
为什么规定：防止业者借非自有房产牟利或引发交易纠纷。
③ 同时与租赁双方签媒介合同不违法
举例：E公司同时与房东和租客签署媒介合同，帮助双方达成租赁关系，这是允许的。
为什么规定：媒介不是代理，业者仍承担公正中立义务，不违反双方代理禁止。
④ 收取超过法定上限的报酬禁止
举例：F公司在房屋买卖中收取超过政府规定的上限佣金属于违法。
为什么规定：防止业者收取过高费用，保护消费者利益。
快速记忆：
① 未经正当理由不得泄露业务秘密
② 非自有房产不得自己签卖方预约合同（例外除外）
③ 同时与租赁双方签媒介合同是允许的
④ 收取超法定上限报酬禁止
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