023保証協会-普通②

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第11問-平成30年試験　問44

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、6月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
2.保証協会は、Aの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Aに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
3.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
4.Aは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
中文讲解
🏖️ 2
选项1：“A失去协会会员地位需公告债权人6个月内申请”
解释：错误。
  • 公告义务不是A本人，而是保证协会来做。
  • 举例：A失去会员地位后，协会要向所有可能的债权人公告“请在一定期限内提出弁偿请求”。
      • 原因：协会作为中立方，确保所有债权人知晓权利并可及时弁偿，保护交易安全。
选项2：“协会可要求员工就交易投诉作解释”
解释：正确。
  • 当协会收到会员处理的交易投诉时，可向该会员要求文书或口头解释，提交资料。
  • 举例：B公司处理的交易被客户投诉，协会可要求B公司提交合同、收据等资料，并作解释。
      • 原因：保证协会需要掌握真实情况，妥善解决投诉，保护交易双方利益。
选项3：“失地位后缴150万分担金可1周内供托1,500万恢复全部营业”
解释：错误。
  • 分担金换算成营业保证金的比例不同：
    • 本店60万，支店30万
    • A缴纳150万，换算后需要2,500万才能覆盖全部事務所，而不是1,500万
  • 举例：A有1本店+3支店，供托1,500万不足，应供托2,500万才能继续营业。
      • 原因：保证金必须覆盖实际风险，而不是简单按已缴分担金计算。
选项4：“部分事務所廃止需公告后方可返还分担金”
解释：错误。
  • 部分事務所废止时，不需要公告，可以直接返还分担金（宅建业法64条の11第2项）。
  • 只有失去会员地位时，协会才需要公告。
  • 举例：A关闭一个支店，协会可以直接返还对应分担金，无需公告。
      • 原因：废止部分事務所对债权人风险有限，不必公告节省行政成本。
快速记忆：
  1. 失地位公告是协会做，不是业者做
  1. 收到交易投诉，协会可要求会员作解释并提交资料
  1. 失地位后供托保证金需按实际营业所换算，分担金不足时不能代替
  1. 部分事務所废止返还分担金无需公告
 

第12問-平成15年試験　問42(改題)

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入している宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明をしなければならない。
2.Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
3.Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
4.Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
1.Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明をしなければならない。
→ 错误。
解释：如果买方是普通人（一般消費者），那确实需要说明“我是保证协会的会员”，因为这是为了保障普通人知道今后万一有纠纷可以找谁要钱。
但是这里的买方是宅建业者B（同行），同行之间都很清楚这类制度，不需要解释。
举例：就像两个医生之间买药，不需要对方再科普药理知识。
2.Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
→ 错误。
解释：确实要先去保证协会拿到认证书，证明“你是真正的债权人”。
但拿着认认证书之后，还款（弁済）是去供託所申请，而不是去保证协会。
举例：保证协会就像开证明的窗口，真正领钱要去“银行柜台（供託所）”。
3.Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
→ 正确。
解释：支店关闭，缴的钱多了，要退一点回来。这时候不用公告，因为A还在当会员，不影响别人维权。
公告只在退出会员（脱退）的时候才需要，避免别人没地方要钱。 举例：你交了100元押金，本来只需要80元，多出来20元退回，不用通知别人；但如果你要退出群，必须公告，让别人知道还能不能找你。
4.Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。
→ 错误。
解释：时间不是2周，而是1周。要求这么严格，是为了防止出现“脱退了又没立刻交保证金，大家找不到保障”的风险。
举例：就像你退掉社保，必须立刻接上新的保险，避免中间有空档期。
快速记忆：
  1. 相手が宅建業者 → 不用说明保证协会会员身份。
  1. 领钱流程：先保证协会认证 → 真正申请在供託所。
  1. 支店廃止で返金 → 不公告；脱退时返金 → 要公告。
  1. 失去会员资格 → 1周内供託営業保証金。
 

第13問-平成20年試験　問44

宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）又はその社員に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
2.保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
3.保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
4.宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
1.300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
→ 错误。
解释：300万的分担金，说明是 本店1个（60万）+ 支店8个（240万）。
那么A本来应该交的営業保証金总额就是：
本店 1,000万 + 支店 500万×8 = 5,000万。
所以债权人最多只能从保证协会的供託金里拿到 5,000万，不是6,000万。
举例：你买保险交了300万保费，保险公司最多赔5,000万，不可能多赔到6,000万。
规定原因：赔付额度必须与本来应该交的営業保証金上限一致，不能随便超额。
2.保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
→ 错误。
解释：错在“供託所”。其实应该是交回给保证协会。
逻辑：因为保证协会替你垫付了钱，所以还款（還付充当金）要还给保证协会，而不是交到供託所。
举例：你欠了同学的钱，同学帮你垫付了，你要还给同学本人，不是跑去交到学校财务室。
3.保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
→ 正确。
解释：特別弁済業務保証金分担金 = 备用金制度。
保证协会平时会准备一笔“预备金”，如果遇到大规模赔付，钱不够，就会让全体会员按比例交一笔钱来填补。
规定：通知后1个月内必须交，不交就直接丧失会员资格。
举例：就像社团活动经费不够，大家要临时AA制补钱，如果你拒绝交，就自动被踢出群。
规定原因：保证协会必须保证资金安全，不允许有人赖账。
4.宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
→ 错误。
解释：期限不是2周，而是1周。
为什么这么急？因为一旦你退出了保证协会，债权人的保障不能断档，必须马上由営業保証金来接上。
举例：就像医保断缴，必须马上买新保险，不能等两周。
快速记忆：
  1. 分担金300万 → 对应限度额 5,000万，不是6,000万。
  1. 還付充当金 → 还给保证协会，不是供託所。
  1. 特別弁済金 → 1个月内交，不交就丧失会员资格。
  1. 脱退后営業保証金 → 1周内供託，不是2周。
 

第14問-令和6年試験　問36

営業保証金及び宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
2.保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員ではないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。
3.宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の8第2項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
4.宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。
中文讲解
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1.宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
→ 正确。
解释：想加入保证协会的人，必须在加入当天之前，先把规定的分担金交清。
金额是：本店60万、支店每个30万。
举例：就像要进会员俱乐部，先交入会费，否则不给你入场。
规定原因：保证协会必须事先确保有资金池来兜底。
2.保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員ではないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。
→ 正确。
解释：和保证协会会员的业者做交易，如果出事，能得到保障的金额，并不是分担金（60万/30万），而是本来应该交的営業保証金的额度（本店1,000万，支店500万）。
举例：虽然会员只交了60万，但消费者有权得到最高1,000万的保障。就像保险公司用小额保费，给你大额度保障。
规定原因：保护普通消费者，不能因为业者交的分担金少，就削减保障。
3.宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の8第2項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
→ 正确。
解释：脱退时，保证协会必须先公告，告诉可能有债权的人：“如果你要主张权利，请在6个月内申请”。只有公告期过后，才可以把钱退还给原会员。
举例：你要退出担保圈子，必须先发公告，看有没有人来要钱，确认没人要了再还押金。
规定原因：防止业者急着退钱走人，结果消费者的权益没人兜底。
4.宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。
→ 错误。
解释：对于交営業保証金的业者，哪怕只是关掉一部分支店，要退保证金的时候，必须公告，让潜在债权人有机会申请。
举例：开了10家分店，关掉1家想拿回500万，不能直接拿走，必须公告一段时间，看有没有人来要求赔偿。
特别对比：如果是保证协会会员，关掉支店时，不用公告，直接退回分担金。
规定原因：営業保証金是直接关系到消费者赔付的，所以不能轻易取回，必须给出公告期。
快速记忆：
  1. 加入协会 → 先交分担金（本店60万、支店30万）。
  1. 消费者保护 → 弁済限度额是営業保証金基准（1000万/500万），不是分担金。
  1. 脱退返还 → 必须公告6个月，之后才能退分担金。
  1. 営業保証金退还 → 关支店也要公告；但保证协会会员关支店退钱不公告。
 

第15問-平成14年試験　問33

Aは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者B（国土交通大臣免許）に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者C（甲県知事免許）に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし、B、Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており、Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1.Aは、その権利を実行するため、Bに関しては営業保証金の還付を、Cに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。
2.Aは、営業保証金についてBに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。
3.Aは、弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
4.Aの権利実行により、還付がなされた場合は、Bは国土交通大臣から通知を受けてから、Cは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
1.Aは、その権利を実行するため、Bに関しては営業保証金の還付を、Cに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。
→ 正确。
解释：A要主张债权，可以同时对B（交了営業保証金的业者）和C（保证协会会员）一起申请还付。法律没有规定必须分开，所以可以同时申请。
举例：你跟两家公司打交道，两家都欠你钱，一家押金在法院，一家保险公司兜底，你可以一次性两个地方同时申请，不用排队。
规定原因：方便债权人快速拿回钱，避免程序拖延。
2.Aは、営業保証金についてBに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。
→ 正确。
解释：要申请営業保証金的还付，必须写明“你欠我多少钱、为什么欠（比如合同解除、手付返还等）”，而且必须用法律规定的统一格式。
举例：就像去法院打官司，必须提交诉状，不能随便写张纸。
规定原因：统一管理，避免虚假、随意的申请，保证有据可查。
3.Aは、弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。
→ 正确。
解释：对保证协会的弁済業務保証金，必须先由保证协会确认金额正确，才能去供託所申请。
举例：像保险理赔，要先由保险公司确认理赔额度，然后才能发钱。
规定原因：保证协会作为统一的出资和管理方，必须先确认债权的真实性和金额。
4.Aの権利実行により、還付がなされた場合は、Bは国土交通大臣から通知を受けてから、Cは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。
→ 错误。
解释：B交的是営業保証金 → 被动用后，由国土交通大臣通知B，B必须在2周内补足。
C是保证协会会员 → 被动用的是保证协会的钱，所以应该是保证协会收到通知并补足，而不是知事通知C本人。C只需要缴纳“还付充当金”给保证协会，不是直接去补交供託。
举例：B自己交押金，少了自己补；C走的是保证协会的资金池，协会来补，不是C直接补。
规定原因：保证协会是集体担保制度，个别会员不用直接向供託所补，只需补回自己的份额给协会。
快速记忆：
1 同时申请 → 可以同时对営業保証金和弁済業務保証金一起申请。
2 営業保証金申请 → 必须提交统一格式，写明债权金额和原因。
3 弁済業務保証金申请 → 必须先经过保证协会的认认证。
4 补交责任 → 営業保証金是本人补，弁済業務保証金是保证协会补。
 

第16問-平成17年試験　問45

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが保証協会に加入する前に、Aと宅地建物取引業に関し取引をした者は、弁済業務保証金について弁済を受けることができない。
2.Aは保証協会に加入した後に新たに事務所を開設したときは、その日から2週間以内に、営業保証金500万円を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
3.Aがその一部の事務所を廃止したため、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還しようとするときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行う必要はない。
4.Aが、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しない場合、保証協会は納付をすべき旨の催告をしなければならず、催告が到達した日から1月以内にAが納付しない場合は、Aは社員としての地位を失う。
中文讲解
🏖️ 3
1.A加入保证协会前，如果有人和A做过房地产交易，是否能要求弥偿？
❌ 错误。即使A加入保证协会之前有人和他交易过，这些交易对象（不包括其他房地产业者）依然可以向保证协会请求弥偿。
举例：小明在A开业前买了房，如果A后来加入了保证协会，小明仍然可以向协会申请赔偿。
原因：法律希望保护交易对象的权益，不让加入协会成为对原客户的“免责盾”。
2.A加入保证协会后，新开一个办公室，要不要把500万的营业保证金存到法院？
❌ 错误。加入保证协会后，新办公室只需向协会缴纳30万的弥偿业绩保证金，不需要500万的保证金。
举例：A开了一个新办公室，缴30万给协会即可，不用再去银行或法院存500万。
原因：加入协会的会员已经由协会提供弥偿保障，原来的大额保证金就不必重复存。
3.A拆掉一部分办公室，要不要公告弥偿金返还？
✅ 正确。因为拆掉一部分办公室，返还的弥偿业绩保证金金额较小，对债权人影响不大，所以不需要公告。
举例：A关闭分店，协会要返还10万保证金，因为金额小，法律不要求公告。
原因：避免不必要的行政手续，简化流程，只对可能影响债权人的情况才公告。
4.A收到协会要求缴还弥偿充当金的通知，如果2周内不缴，协会要催告，然后1个月内不缴，是否会失去会员？
❌ 错误。收到通知后2周内不缴纳，就直接失去会员资格，协会不会再单独催告。
举例：协会通知A缴10万，如果2周内没交，A的会员资格立即取消，不需要催告。
原因：简化处理流程，督促会员及时缴纳，避免协会重复操作。
快速记忆：
  • 1️⃣ 加入协会前交易的人也能弥偿
  • 2️⃣ 新办公室只缴30万，不需500万保证金
  • 3️⃣ 拆掉部分办公室返还保证金无需公告
  • 4️⃣ 弥偿充当金2周不缴直接失去会员
 
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