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宅建业（宅地建物取引业）笔记整理】
一、宅建业の基本定义
- 対象：宅地・建物の「取引」を営む事业（免許必須）。
- 宅地：
- 登記地目に関係ないが、道路・公園・河川・広場等の公共用地は除く。
- 業：不特定多数に対し、反復・継続的に取引を行うこと（単発的な取引ではない）。
二、「取引」の該当範囲（免許対象）
分類 | 具体的行為 | 備考 |
① 自己当事者 | 自ら売買・交換を行う（例：不動産投資家が自社名義で売買） | 自己所有の物件を転売する場合は該当？→ 「業」の要件（反復継続）を満たせば該当 |
② 代理行為 | 他人を代理して売買・交換・貸借を行う（権限は本人に帰属） | 例：不動産会社が顧客の代理で契約締結 |
③ 媒介行為 | 他人間の取引を仲介する（例：仲立ち業務） | 貸借の媒介も含む（ただし、自宅の賃貸・転貸は該当しない） |
⚠️ 例外：
- 自らの物件を賃貸・転貸する → 不動産賃貸業（宅建免許不要）。
- 建築請負・宅地造成・ビル管理 → それぞれ建設業・宅地造成業・不動産管理業（別の許可が必要）。
三、免許が不要な団体・行為
分類 | 対象リスト | 備考 |
免許不要団体 | 国・地方公共団体（例：市役所） | 「等」に農協は含まれない（農協は免許必須） |
ㅤ | 信託会社・信託銀行 | ただし、国交大臣への届出必須 |
該当しない行為 | 自宅賃貸・転貸、建築請負、宅地造成、ビル管理 | 各専門業種に該当（別途許可が必要な場合あり） |
四、承継時の免許要否（相続・合併時）
- 免許不要のケース：宅建業者が死亡・合併した場合、一般承継人（相続人・合併後法人）が既存契約の終結のみを行うとき（例：残った契約を完了させるだけ）。
- 免許必要のケース：新たな取引を開始する場合は、承継人自身が宅建免許を取得する必要あり。
五、ポイントまとめ（覚えやすいチェックポイント）
- 「業」の要件：反復・継続・不特定多数 → 単発的な自宅売却は免許不要。
- 農協の例外：公共団体「等」に含まれず、宅建免許必須。
- 代理 vs 媒介：代理は本人の名義で行う（効果帰属）、媒介は仲立ちのみ。
- 自宅関連：賃貸・転貸は免許不要が、売買を繰り返す場合は該当（例：不動産投資家）。
- 承継時：既存契約のみ処理する場合は免許不要、新規事業開始は必須。
- 作者:みなみ
- 链接:https://www.minami.ac.cn//1c0d7ae8-88e2-8073-aa19-d56496f6dfc3
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