type
Post
status
Published
date
Nov 1, 2025
slug
chinkanshi/017
summary
tags
賃管士
category
国家資格勉強
icon
password
第1問-平成30年試験 問26
鍵の管理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、賃貸借契約に鍵に関する特約はないものとする。
1.貸主からの依頼又は承諾を受けて管理業者が各部屋の鍵を一括管理する場合、借主に対し、その目的を説明する。
2.新規入居の場合は、借主が鍵を紛失した場合と同様に、鍵の交換に要する費用を借主負担とする。
3.新しい借主が決まり、新しい鍵を取り付けたところ、借主から「防犯面に強い鍵」に交換するよう要望された場合、借主にその費用の負担を請求できない。
4.管理物件での非常事態に対する早期対処のため、管理業者の従業員が各部屋の鍵を常時携行する。
中文讲解
✅ 1
① 若管理业者在房东的委托或同意下统一管理各房间钥匙，必须向承租人说明管理目的。
例如，说明“为应对租户不在时的突发事故”等。
此规定是为了确保信息透明与租户信赖，防止因钥匙管理引发隐私或安全疑虑。
——
② 新租户入住时，若进行钥匙更换，其费用原则上应由房东负担，而非租户。
只有在租户自行遗失钥匙时，才应由租户负责费用。
这是基于出租方的安全保障义务，确保新入住者能安心使用房屋。
——
③ 若新租户要求更换为防盗性能更高的钥匙，此属租户的特殊要求，因此费用应由租户自行负担。
管理业者可在确认房东与租户合意后再执行更换。
此规定反映了**“谁提出、谁承担”**的合理负担原则。
——
④ 管理公司员工不得随身携带各房间钥匙。
钥匙必须集中保管、严格管理，防止遗失、盗用或外泄。
随身携带属于重大安全隐患，违反了防犯管理的基本原则。
——
快速记忆：
① 委托保管＝要说明目的
② 新入居换锁＝房东负担
③ 要求换防盗锁＝租户负担
④ 员工携带钥匙＝禁止
第2問-令和6年試験 問7
賃貸住宅の維持保全に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.機器の交換は、劣化状況と収支状況に鑑み、法定耐用年数のみにとらわれず実施することが求められる。
2.事故や故障が起きてから修繕を行うのではなく、事故や故障が起きないようにあらかじめ適切な処置を施すことが必要である。
3.事故や故障の復旧を急ぐあまり、十分な検証をせずに部分的補修をすると設備全体の修繕周期の把握が困難となることが多い。
4.経済的な観点からは、事故や故障が起きてから修繕を行う事後保全が望ましい。
中文讲解
✅ 4
① 设备要不要换，不是看税法上的法定耐用年数就完事了，要看两个现实因素：这个东西现在老化到什么程度，还有这栋楼、这个物件现在的收支情况能不能扛得住。因为耐用年数只是做账、折旧、报税用的，很理想化，很多东西可能早就坏得差不多了，也可能保养得好还能继续用。所以实务上会说：别被年限牵着走，要结合实际劣化+钱来决定什么时候换。这样做的原因：如果一到年限就全换，可能浪费；如果死撑不换，出故障又要临时抢修，反而贵。
———
② 房子、设备的管理理念现在都是预防保全优先，不是“坏了再说”。原因很简单：租赁住宅是有人住的，一旦出事就是安全问题，还可能影响入居者满意度，再严重一点还会引发损害赔偿。所以专业管理会要求：提前看出可能出问题的地方，先处理，把事故和停用时间压到最低。为什么要这样规定？因为“坏了才修”这种事后保全，看上去一次比较便宜，但不确定性太大，可能半夜坏、周末坏，既影响租客又影响你跟业者的协调，还容易变成“急活” → 价格更高。
———
③ 有时候东西一坏，大家会想：先修得动就好了。但题目说的重点是：如果老是急着修、只修一点点，又不做整体检查，久了你就不知道这一套设备到底该什么时候做一整套的大修或更新了。修缮计划讲究的是全体的周期，要能看见“这台什么时候换、那条管子什么时候检修、这一层什么时候统一做防水”这种一览表。如果你今天冷媒换一截、明天电线补一段、后天又换个阀门，但都没记录、也没回到整体计划上，就会变成“看上去都修过，可是谁也说不清这一套到底还能用几年”。所以题目说：这样做会让修缮周期的把握变困难——这就是不推荐的原因。管理业者要的不是“能运转就行”，而是“能计划性运转”。
———
④ 这句是错的。它说“从经济角度看，事后保全（坏了再修）比较好”，这是和现在的賃貸住宅管理理念相反的。事后保全确实有一个短期的诱惑：能用就先用，好像没花钱。但长远看问题很多：
- 坏的时候你不知道是什么时候 → 难计划预算
- 一坏就要急修 → 单价往往更高
- 有时不是只修一点，是要整组换，钱一下子就大了
- 最重要的：一坏就停用，租客生活受影响，这对不动产经营来说是看得到的损失
所以现代管理才会强调：能预防就预防，能计划就计划，计划性保全比事后保全更经济。经济不是指“这一刻便宜”，而是指整个周期的总成本更低。这一项说“事后保全更好”就是把“便宜一次”当成了“长期都便宜”，所以不适切，选它当错误选项。
———
快速记忆
① 设备更换要看实际劣化+收支，别死盯耐用年数。
② 住宅管理以预防保全为主，别等坏了再修。
③ 只顾着临时小修会看不清整套设备的修缮周期。
④ 从长期看，事后保全不经济，所以④是错的。
第3問-平成27年試験 問27
管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のゴミ置き場の使用方法を管理する業務は、アウトソーシングしやすい業務である。
2.エアコン故障やテレビが映らない等のクレームの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。
3.アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。
4.協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。
中文讲解
✅ 3
① 管理业务有分“好外包”和“难外包”。一般来说，硬件类（比如清洁、设备检查、修理）容易外包；而软件类（比如人际协调、住户沟通、投诉应对）则不太好外包。题目说“管理住户垃圾放置区的使用方法”看似小事，但这涉及住户习惯、礼仪、纠纷处理，是要和人打交道的管理。这种工作需要灵活判断和沟通，不是外部公司随便来一下就能做好，所以不适合外包。因此这句是错误的。
———
② 题目说“空调坏了、电视看不了这些投诉，因为紧急，就必须外包”，这个也是错误的极端说法。确实，维修本身属于硬件工作，外包专业维修公司是常见做法。但有些情况其实只要简单确认或沟通就能解决（比如遥控器没电、信号线没插好），这种轻微、紧急的小问题，反而由管理公司自己先处理更快。外包公司响应时间长，流程也多，不一定高效。所以不能说“必须外包”，要根据紧急性、内容、成本灵活决定。
———
③ 外包的真正好处是——让自己专心做擅长的事。比如一家管理公司如果强项在租赁管理或入居者服务，那清扫、设备检查、警备这些部分外包出去，就能把人力、资源集中在本业上，实现“选择与集中”。这就是所谓的外包效率：不是把所有事都推掉，而是把非核心业务交给别人、提升整体经营质量。因此这句话是正确的。
———
④ 题目说“利用协力业者可以提高自社专业性，所以也能积累经验”，这表面听起来好像也对，但其实不完全正确。外包的确能让你更专注核心领域，但被外包掉的部分，你就接触不到，那些操作、应对经验都在外包公司那边。长期下来，你的公司反而在那方面失去实务经验，也不容易形成知识积累。所以说“不会影响自社知识积累”是错的。现实上，外包越多，内部在那些领域的know-how 反而越少。
———
快速记忆
① 人际沟通类（软件面）难外包。
② 紧急轻度投诉可由自己处理，不必全外包。
③ 外包的好处是专注本业、提升效率。
④ 外包多了，知识积累会变少。
→ 正确答案：③
第4問-令和2年試験 問36
防犯・防火対策に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。
1.近隣で発生した犯罪情報をいち早く掲示板などで知らせ、深夜帰宅や部屋の施錠に注意を促すことが大切である。
2.賃貸物件に鍵保管用キーボックスを設ける場合には、適宜その暗証番号の変更や更新が必要である。
3.駐車場内の車やバイクにカバーを設ける場合は、不燃性のものを使用すベきである。
中文讲解
✅ 123
① 如果附近发生了犯罪事件，管理方要及时通过公告栏或通知告诉住户，比如“最近这附近有可疑人员出没”“夜晚回家要注意锁门”等。这能让大家提高防范意识，减少类似案件发生。为什么要这样？因为租赁住宅的防犯关键在“信息共享和提醒”，当大家知道周围状况，自然会更谨慎，防止成为下一个受害者。
———
② 如果房子里装有钥匙保管用密码箱（キーボックス），比如中介带看、维修用的那种，就必须定期更换暗码。原因很简单：如果长时间不换，旧租客、前业者、甚至第三方都可能记得密码，容易造成盗窃或入室风险。在管理实务中，密码更新通常在每次退租或定期检查时进行，以确保安全。这就是“防犯基本动作”之一。
———
③ 在停车场给汽车或摩托车加罩子（カバー）时，要注意材质，推荐使用不燃性（耐火）材质。因为一旦发生火灾，可燃材料的罩子会加速火势蔓延；而不燃性材料能减少二次燃烧、降低损失。日本的建筑与消防规范也普遍建议公共空间使用“不燃性或难燃性材料”，以防扩大事故。
———
④ 本题选项中三条都正确，因此答案是“3つ（3个）”。
———
快速记忆
① 犯罪情报要及时公告提醒住户。
② 钥匙箱密码要定期更换，防止旧人再入。
③ 车罩要用不燃性材料，防火更安全。
→ 正确答案：3个。
第5問-令和2年試験 問37
建物の修繕履歴と履歴情報に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.修繕履歴は、次の修繕を企画する上で、重要な情報となる。
2.建物が長期にわたり必要な機能を維持して、収益性を保持するためには、日常の点検管理と計画的な修繕が必要不可欠である。
3.賃貸管理では、建物の劣化状態について外観調査を手掛かりに修繕の必要性を判断し、効果的な修繕計画を立案することが求められるが、見えない部分は考慮しなくてよい。
4.賃貸建物については、退去時の敷金精算等も視野に入れ、賃貸時の原状等について、客観的なデータを履歴情報として保存しておくことは重要である。
中文讲解
✅ 3
① 修缮履历是下次做修缮计划时的重要资料。
这句话是对的。因为你要决定“什么时候、修什么、用什么材料”，先看过去修过哪些地方、用过什么部件、上次是什么时间、花了多少钱，就能少走弯路。特别是老建筑，最初用的材料、规格、设备型号不一定还在卖，所以修缮记录就是建筑的病历本，没有它就容易修错、修贵、或者修得不完整。
为什么要这样规定？因为出租房不是一次性商品，是要长期让它“能住、能收租”的，所以必须把历史资料留下来，方便之后的人接手、判断、报价。
② 想让建筑长期保持应有的功能、还能持续赚钱，就一定要做日常点检+有计划的修缮。
这也是对的。建筑会老化：外墙、屋顶、给排水、电气、共用部照明、电梯……这些都不是用一辈子的。你只靠“坏了再修”就会出现：一下子集中坏、一下子要停用、一下子要花一大笔，甚至影响出租。计划性修缮就是先看耐用年限，排一个表，几年换什么、几年检查什么，钱也可以提前准备，租客也能提前通知，不会突然给人添麻烦。
为什么要这样规定？因为出租业的核心就是稳定的收益性，而稳定的前提是建筑别突然瘫、别突然漏水、别突然大修。靠日常检查发现小问题，靠计划修缮防止大问题，这是管理的基本思路。
③ 在租赁管理中，确实常常先靠“外观调查”来判断建筑有没有老化、要不要修，这是对的；但说“看不见的部分就不用管”就是错的，这个选项不适切。
为什么错？
- 很多危险问题本来就看不见，比如管道内部腐蚀、屋顶防水层劣化、躯体里的锈蚀、配管结露。
- 你如果只看得到的部分，就会出现“外面看着还行、里面其实要命”的情况。
- 真正的修缮计划要考虑“可能劣化但不易目视确认的部位”，必要时要做详细调查、点检记录、或者请专业人员检查。
所以规范才会强调：外观调查只是线索，不是全部依据；看不到的地方要“考虑进去”，而不是“忽略掉”。
这也是考试喜欢考的思路：不能只看表面，建筑管理要保守一点、留余地、想得比现在多一步。
所以本题最不适切的就是③。
④ 出租建筑要把“出租时的原状”留下客观记录，这对以后退租结算押金很重要，这个说法是对的。
为什么？因为退租时最容易吵：这是你住坏的还是原来就这样？这是经年劣化还是故意损坏？要不要从敷金里扣？如果一开始有照片、点检表、设备状态、定价基准这些“履历信息”，就能说清楚：入住时是什么样的、谁造成的、扣多少有依据，可以预防纠纷，也能保护管理公司和房东。
所以规定要“保存客观数据”，就是为了让以后说话有凭有据，不靠记忆、不靠嘴硬。
快速记忆
① 修缮履历=下一次修缮的重要资料。
② 长期收租=日常点检+计划修缮不可少。
③ 只看外观、不管看不到的地方是不行的
④ 入住时状况要客观记录，好做退租押金结算。
第6問-平成30年試験 問27
賃貸管理における緊急時の対応として最も適切なものはどれか。なお、当該賃貸物件について管理業者以外に管理を委託されている者は存在しないものとする。
1.管理員が置かれてない建物では、自動火災報知器の発報や借主からの通報で火災の発生を感知後、通報を受けた者は直ちに現場へ駆けつけ、火災を確認し借主等の避難誘導を行った後に消防署へ通報しなければならない。
2.地震発生時、管理員が置かれていない建物では、震災後できるだけ早く賃貸物件を訪れて被害状況を把握し、復旧や後片付けを行う。
3.上階がある居室の天井からの漏水の発生を入居者から知らされた場合、管理員が置かれている建物であっても、「急いで上階に行き、下階に水が漏っている旨を告げて下さい。」と入居者に伝え、修理業者と共に現場へ行く。
4.空き巣被害が発生した後は、警察の巡回も厳しくなり、しばらくは犯人も警戒するので、掲示板等に空き巣被害が発生した旨の掲示さえすれば、管理業者の対応として足りる。
中文讲解
✅ 2
① 没有管理员的建筑，火灾时听到警报或住户通报后，通报的人要立刻赶到现场确认火情、引导住户避难，然后再通知消防署。
这说法是错的。因为火灾第一要务是立刻报警，不是自己跑去看。
为什么？火势会在几分钟内迅速扩大，管理人员如果先去“确认”，可能因为浓烟、封锁、交通等原因根本无法靠近，结果延误报警时间。正确做法是：先打119报警，再进行必要的避难引导和二次确认。
消防的原则是“通報優先、確認次”。自己确认不是必须，延误通报反而危险。
② 地震发生时，没有管理员的建筑，地震后应尽快到现场了解受灾情况、安排修复或清理。
这个是正确的。
为什么？因为地震刚发生时还有余震、坠落物、瓦斯泄漏等危险，马上赶去反而可能受伤。管理者要做的是：先确认安全、等官方警报解除，再尽快去查看建筑受损状况、拍照记录、联系施工或保险、安排修复。
“尽快”不是“立刻”，而是“在安全确保后马上行动”。这样既安全又能让修复工作尽早启动，减少租户不安与损失。
③ 如果下层住户报告天花板漏水，即使建筑有管理员，也让住户“赶快去楼上告诉对方”再一起去现场。
这个做法也不对。
正确的是：有管理员就由管理员去处理，不该让住户自己去敲别人门。
为什么？因为这可能引发纠纷或安全问题。管理人员应在第一时间联系上层住户、修理公司，同时请报告漏水的住户先保护好家具、电器（断电、移走物品）。住户之间互相提醒可以有，但不应由管理业者指示住户“自己去处理”。
规定这样做的理由是：管理体系要有责任主体，避免租客直接对抗、也方便事故记录。
④ 空房被盗后，只要在公告栏贴出“发生了偷窃事件”，就算管理者的应对足够。
完全错误。
为什么？因为盗窃案常常会在同一区域反复发生，只贴公告没有任何防范作用。正确的处理方式应包括：
- 马上报警、配合警方调查
- 加强防犯措施（照明、防犯摄像头、防犯镜、锁具检查）
- 提醒住户注意可疑人物、外出锁门
- 若有损害，协助保险手续
也就是说，“贴公告”只是最低限度的告知，不叫“应对”。真正的管理要防止再犯。
快速记忆
① 火灾：先报警再确认，别自己跑去看火。
② 地震：安全后尽快确认损害并修复。
③ 漏水：有管理员就交由管理员处理，别让租户互相跑。
④ 空巢盗窃：仅贴公告不够，要做防犯强化。
第7問-平成28年試験 問26
鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因となることがある。
2.ロータリー（U9）シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。
3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。
4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の解錠業者に解錠させるという賃貸管理の方法もある。
中文讲解
✅ 2
① 如果在交屋时没有更换上一个租客使用过的钥匙，就可能引发盗窃等麻烦。
这说法是对的。
因为前任租客手上可能还留有备用钥匙，或者复制过钥匙。如果不更换就直接交给新租客，一旦发生盗窃、入室、丢失财物，房东或管理公司都会被怀疑管理不善。
所以规定必须在新住户入居前更换锁芯或重新发放钥匙，这是保护新租户安全与信任的基本做法。
② 旋转式（U9）锁芯以前广泛使用，但因为撬锁案件增加，现在已经停止生产。
这说法是错的。
其实停止生产的不是U9锁，而是圆盘式（ディスクシリンダー）锁。
以前圆盘式锁因为结构简单、容易被“万能钥匙”或“撬锁工具”打开，导致偷盗案件频发，因此厂家早已停产。
U9锁反而是后来推广的防撬性能较高的主流锁芯，现在仍然在大量使用。
所以搞错了锁的类型，这个选项就是错误的。
规定这样讲，是为了让从业者了解哪种锁安全等级较高、哪种已被淘汰，以免在管理或更换时选错型号。
③ 有人通过各种方式取得钥匙，把空房拿来做赃物交接等犯罪行为，这种情况确实发生过。
这是真的。
空置房容易成为犯罪温床，尤其是钥匙管理松散时：被盗钥匙、旧租客副本、甚至维修工疏忽，都可能让不法分子进入房间。
近年来也出现过“空房快递包裹中转站”、“网购诈骗货品仓库”等非法用途。
所以规定强调，空室管理必须严控钥匙，并定期检查使用状况，防止被用于犯罪。
④ 有一种管理方式是：管理公司不保管钥匙，而在紧急时请专业开锁业者来开门。
这说法也是正确的。
有些管理公司为了避免“钥匙遗失”“员工复制”等风险，采用“无钥匙保管模式”：不保留主钥匙，只保留身份记录；真的发生锁故障或遗失时，请认证的开锁公司来开门并做记录。
这样做虽然效率稍低，但安全性更高，尤其在大型管理公司或连锁公寓中很常见。
规定这样做的理由是：防止信息泄露与责任不清，让钥匙管理变成“按需、可追踪”的制度化操作。
快速记忆
① 交屋前必须换锁，避免旧租客钥匙引发问题。
② 错的是“U9停产”，其实停产的是圆盘式锁。
③ 空房钥匙被滥用可能成犯罪据点，要严格管理空室钥匙。
④ 有的公司不保管钥匙，由专业开锁业者应急处理。
第8問-令和3年試験 問6
賃貸住宅の管理の実務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.借主の入れ替えに伴う鍵交換のタイミングは、新しい借主が決定した後ではなく、従前の借主が退去したときが望ましい。
2.空室は、劣化や傷みをできるだけ防ぐため、室内に立ち入ることは望ましくない。
3.共用部分の清掃に関し、年間の清掃計画と定期点検計画を借主に事前に知らせることは、賃貸住宅管理業者の重要な役割である。
4.建物共用部分の廊下や階段に借主の私物が放置されている場合、賃貸住宅管理業者は発見後、直ちに自らその私物の移動や撤去をする必要がある。
中文讲解
✅ 3
① 换租客时，钥匙不是在旧租客退房那一刻就换，而是要等到确定新的租客以后再换。
题干说“退去时就换”是对的吗？其实不对。
为什么？因为退房到真正入住这段时间，房间可能还要给新租客看房、要请清扫业者进入、要做小修补。如果你在“退房那一刻”就换了锁，后面这些人就进不去；要是你换了又把钥匙借来借去，等于又把钥匙扩散出去了，最后再把这把钥匙交给新住户，就失去“这是只给你的一把”的意义了。
所以正确顺序是：先决定新租客 → 再换锁 → 把新钥匙交给新租客。这样才能确保这套钥匙只在“新住户这一代”开始使用，安全性最高。
② 空室为了减少老化和损伤，最好不要进去。
这个说法是错的，甚至和实际管理思路相反。
空房如果一直不通风、不巡查，反而会更快劣化：潮气出不去、异味积累、排水存水封变干、设备长时间不动坏得更快，还有可能被偷偷使用。
所以正确的是：空室要定期进屋检查、开窗通风、清扫、点检设备，需要的话还要拍照记录，这样空房才能保持“随时可出租”的状态。
也就是说，“不进去”不是保护，是放任劣化，所以不适切。
③ 关于共用部分（楼梯、走廊、玄关大厅等）的清扫，事先把年度清扫计划、定期检查计划告诉住户，是管理公司的一个重要工作。
这个是对的。
为什么要事先告诉住户？
- 可以让住户知道“今天为什么有人在清扫”“为什么要进到共用空间动东西”，减少投诉
- 可以让住户配合，比如暂时不要把自行车堵在清扫路线
- 显示管理是有计划、有周期的，不是想起来才打扫，可以提高住户对大楼的信赖
- 遇到要进专用庭院、阳台外围之类的地方，也能提前说一声
所以制度上会强调：共用部的清扫·点检是要“見える化”的，而不是默默做。这个选项就是本题唯一正确的。
④ 如果发现住户把私人物品放在共用走廊、楼梯口，管理公司要不要马上就把东西搬走？
不能这么做。
因为那是住户的所有物，你不经过对方同意就搬走、丢掉或移位，就变成所谓的自力救済（自己当执法者），一般是不允许的。
正确做法是：
- 先确认东西是谁的
- 用张贴、投函、电话的方式催告对方限期移走
- 情况严重的，要说明“为防火·防灾必须保持通路”
- 真要移走也要走规程，不能管理者想搬就搬
所以这个选项说“发现就立刻自己搬”是不适切的。
快速记忆
① 换租客→确定新人后再换锁。
② 空室→要定期进屋通风点检，不是不进去。
③ 共用部→清扫·点检计划要事先告知住户。（本题正确）
④ 走廊放私物→不能擅自搬，要先催告本人。
第9問-令和2年試験 問30
賃貸物件内に存する借主の所有物（以下、本問において「私物」という。）の廃棄に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
1.借主が死亡し、相続人全員が相続放棄をした場合、貸主は当該私物を廃棄することができる。
2.共用部分に私物が放置されている場合、私物の所有者が不明なときは、管理会社は私物を廃棄することができる。
3.借主が行方不明となった場合、保証人の了承があったとしても、貸主は貸室内の私物を廃棄することはできない。
4.借主が行方不明となった場合、賃貸借契約書に貸主が貸室内の私物を処分することができる旨の記載があったとしても、貸主は私物を廃棄することができない。
中文讲解
✅ 12
① 承租人去世了，所有继承人都做了放弃继承，那房东就能把屋里的东西都扔掉。
这个说法是错的。
为什么？很多人以为“没人继承＝东西没人要＝房东可以扔”，但法律上不是这样。所有人都放弃继承以后，这些遗产会变成**“相続財産”这个独立的财产**，由相続財産管理人来管理和处分，不是房东想怎么处理就怎么处理。房东这时候只是“房东”，不是“继承人”，也不是“管理人”，所以不能擅自扔。
正确做法是：要等相続財産管理人来处理，或者走法律程序，不能因为“看起来没人要”就处理。这就是为了防止第三者擅自处分死者财产，保护财产权。
② 共用部分放了一些不知是谁的东西，管理公司就可以直接扔。
这个也不行，也是错的。
即使是放在走廊、楼梯、玄关这种共用部，只要所有者不明≠可以扔。随便丢也是一种自力救济。
一般做法是：
- 先公告、张贴通知，说明这是违规放置，请在○日内拿回
- 仍无人认领的，按照管理规约或管理组合的决定来处理
- 或者参考遗失物法的处理方式，先保管一段时间（题解里说大概3个月），然后再做废弃
也就是说，要么按“公共管理”的规则，要么按“遗失物”来走流程，不能因为不知道是谁的就直接丢。这是为了避免今后“我只是暂放一下，你怎么给我丢了”的纠纷。
所以①②这一组都是“不适切”的，本题答案才会是“ア、イ”。
③ 承租人失联了，就算有保证人同意，房东也不能把屋里的东西丢掉。
这个是对的。
为什么？因为东西的所有权还是在承租人那里，失联≠放弃；保证人只是对债务负责的人，不是“可以替你决定财产去留的人”。
所以要处理这种“人不见了但房子还占着、东西还在”的情况，要走法律程序，比如公示送达→解除合同→腾退，而不是靠“保证人说OK”就动手。否则就会被认定是擅自处分。
④ 承租人失联了，但租赁合同里写了“房东可以处理室内遗留物”这样的条款，房东就能扔。
这个也不行。
很多人以为“合同里写了就行”，但这里涉及到的是物权（所有权），不是你合同里一句话就能完全对抗的。只要租赁关系还没通过正当程序结束、占有还在，房东就不能擅自处理租客的东西。
要处理仍然要走适法的腾退/解除/公告等程序，否则还是会被看成自力救济。
这就是为什么实务上经常会说：“合同写了也不能乱扔，要走程序”。
快速记忆
① 继承人都放弃了也不能擅自扔，要等相続財産管理人。
② 共用部东西找不到人也不能直接丢，要公告或按遗失物流程。
③ 人失联+保证人同意，也不能扔，要走法律程序。
④ 合同写“可处分”也不能乱扔，要先正当解除再处理。
第10問-平成30年試験 問39
計画修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.中長期的には、修繕計画による的確な修繕の実施により、賃貸経営の収支上プラスに働くこともあり、計画修繕が望まれる。
2.計画修繕の実施に当たっては、計画された修繕部位を点検、調査した上で状況を把握することが重要である。
3.修繕工事は、日常生活の中で行われる工事であるため、騒音や振動により居住者等に迷惑をかける問題があり、配慮しなければならない。
4.計画修繕を実施していくためには、長期修繕計画を策定する必要があるが、修繕管理の費用を賃貸不動産経営の中に見込む必要はない。
中文讲解
✅ 4
① 从中长期来看，按计划去做恰当的修缮，有时会让整个出租经营的收支变得更好，所以应该做计划修缮。
这个说法是对的。
房子不是只要建起来就能一直收租，外墙、屋顶、防水、管道、电梯、共用部都在慢慢老化。如果你等“坏了再修”，往往要一次花很大一笔，还会影响出租、甚至临时不能住。反过来，如果你有计划地、在适当的时间做必要的修缮，外观会更好、住户满意度也高，空室率就能压下去，最后反而是赚钱的。
所以才说计划修缮在中长期会对收支产生正面作用，不是“只花钱不回本”。
② 在做计划修缮时，不是说“表上写了要修这里”就直接开工，而是要对要修的部位先做点检、调查、掌握现状，这个很重要。
这个也是对的。
为什么？因为计划是几年前定的，真正开工时，实际劣化程度可能比想的轻也可能比想的重。有的地方不用换整个部件，只要部分修补；有的地方看上去没问题，但一查发现里面渗水、锈蚀，要一起修。
所以正确流程是：计划 → 现场调查 → 决定修到什么程度 → 开工，而不是“计划→开工”。这样做能省不必要的钱，也能早点发现隐藏问题，延长建筑寿命。
③ 修缮工程是在住户还在住、还在过日子的情况下做的，所以噪音、振动、粉尘、出入车辆这些都会给住户带来麻烦，必须要事先说明、做好安排。
这个说法也对。
出租管理不是工厂，不能说“我们要修，你们忍着”。要提前告知施工日期、时间段、噪音可能的大小，尽量避开清晨、深夜、考试日、搬家日，还要告知能不能晒衣服、能不能停车。这样做是为了住户理解和投诉预防，也是合格的管理态度。
所以考试喜欢考：修缮要配慮居住者，不是只管修、不给说法。
④ 做计划修缮要做长期修缮计划，但修缮管理的费用不用在出租经营里预先算进去。
这个才是不适切的。
恰恰是相反：长期修缮要做，就要连同费用一起计划。建筑每隔几年就会有一笔比较大的支出，如果你在经营计划里不提前准备，只看“今年的租金-今年的支出=今年赚了”，到要大修那一年就会出现“哎呀没钱”的情况。
正确的做法是：把将来要做的外墙、屋顶、防水、设备更新等摊进经营计划里，像存修缮基金一样，慢慢积。这样收支才会稳定，也才能说这个物业“经营良好”。
所以④说“费用不用在经营中预估”，这是反方向的，所以是最不适切的选项。
快速记忆
① 计划修缮做得好，收支也能变好。
② 开工前一定要先点检调查要修的部位。
③ 修缮会吵，要事前说明并配慮住户。
④ 长期修缮要连费用一起算进经营，说不用算的是错的。
第11問-令和3年試験 問7
賃貸住宅等の管理と自然災害に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸借契約締結時には、借主に対し、地方公共団体が作成した水害ハザードマップ等に記載された避難所の位置について示すことが望ましい。
2.ブロック塀の耐震診断や除去・改修等を行う場合、地方公共団体が設ける助成金制度の活用を検討することが望ましい。
3.震災等の不可抗力による賃貸住宅の損傷の修繕費用は借主が負担すべきものではない。
4.震災等の不可抗力により賃貸住宅の設備の一部が損傷した場合、貸主はその修繕を拒むことができる。
中文讲解
✅ 4
① 签约时最好给租客看水灾危险地图，并告诉他们最近的避难所在哪。
✔ 合理。这样能帮助租客了解风险、灾时能迅速避难，也体现管理方负责。
——
② 修补或拆除老旧混凝土围墙时，应考虑利用地方政府的补助。
✔ 合理。可降低业主负担，也能提升防灾安全。
——
③ 房子因地震等天灾损坏，修理费不该让租客出。
✔ 合理。租客没过错，修理是房东的责任。
——
④ 因天灾设备坏了，房东可以不修。
✖ 不适切。房东仍有修缮义务，不能以“天灾”为由拒修。
——
快速记忆
① 签约：给看水灾地图。
② 围墙：用补助修。
③ 天灾损坏：房东出钱修。
④ 拒修天灾损坏：不行。
第12問-令和3年試験 問8
土地工作物責任に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
1.建物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、一次的には所有者が土地工作物責任を負い、所有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、占有者が土地工作物責任を負う。
2.建物の管理を行う賃貸住宅管理業者は、建物の安全確保について事実上の支配をなしうる場合、占有者として土地工作物責任を負うことがある。
3.建物に建築基準法違反があることによって他人に損害を生じたときは、建設業者が損害賠償責任を負うのであって、建物の所有者及び占有者は土地工作物責任を負わない。
4.設置の瑕疵とは、設置当初から欠陥がある場合をいい、保存の瑕疵とは、設置当初は欠陥がなかったが、設置後の維持管理の過程において欠陥が生じた場合をいう。
中文讲解
✅ 24
① 因为建筑物的“設置”或“保存”有瑕疵，导致别人受伤，这时一开始应该是所有者负责，只有在所有者已经尽到注意义务时，才由占有人负责。
这个说法是错的，顺序倒过来了。
民法上的思路是：谁在“事实上支配、管理、使用”这个土地工作物，谁先负责，所以先是占有人负责，只有在占有人能证明“我已经尽到了应有的注意，还是发生了”时，才会轮到所有者承担。
为什么要这样规定？因为现实中真正能发现危险、能马上处理的人，通常是“现在在管这个房子的人”（管理会社、借主等），不是远在别处的所有者，所以要先抓住“实际管的人”。
② 代为管理建筑物的賃貸住宅管理業者，如果对这个建筑的安全有实际控制力，也可能被当成“占有人”，要负土地工作物责任。
这个是对的。
比如你明明收了管理费、也每月巡查、也能下达维修指示，那就说明你对这栋楼是事实上的管理者，那出了“阳台栏杆掉下来砸到人”这种事，就不能说“我只是中介我不管”，而是有可能要像占有人一样承担责任。
这样规定，是为了防止管理公司只收钱不管理——你能管、你在管，就要担责。
③ 建筑物有违反《建筑基准法》的问题，结果害到别人，这时候应该是施工单位赔，所有者和占有人都不用负土地工作物责任。
这个是错的。
违法施工当然施工单位有问题，但这不代表所有者和占有人就脱责。只要是“建筑物本身的瑕疵”让别人受了损，还是回到土地工作物责任：先占有人，后所有者。
也就是说，就算建得不合规，你作为现在的持有者、使用者、管理者，也不能说“这房是建筑公司当年弄坏的我不知道”，你还是要对外负责，再去向建筑公司追偿。
这是为了保障第三者的安全——受害者不用去分你们内部谁大谁小，先让现在在用的人负责。
④ “設置の瑕疵”就是一开始做的时候就有问题；“保存の瑕疵”就是本来没问题，但后续维护不到位才出了问题。
这个说法是对的，也是考试最爱考的区分。
举例：
- 一开始阳台栏杆就装歪了、强度不够 → 这是設置の瑕疵
- 一开始是好的，但多年没刷防锈，最后锈断掉下来 → 这是保存の瑕疵
为什么要分？因为它对应的是设计・施工阶段的错，还是日常管理阶段的错，责任追究对象就不一样。
快速记忆
① 责任顺序是先占有人、后所有者，反过来说是错的。
② 管理公司如果能实际控制安全，也要像占有人一样担责。
③ 有建基法违法也不能让所有者、占有人全身而退。
④ 設置=一开始就坏；保存=后来没维护坏的。
第13問-令和元年試験 問26
住環境の整備、防犯対策に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。
1.都道府県及び市町村が定める耐震改修促進計画に記載された道路にある1981（昭和56）年以前に設置された塀のうち、高さが前面道路中心線からの距離の1／2.5倍を超えるもので、長さが25mを越える塀の所有者は、耐震診断結果を各自治体が計画で定める期間内に報告しなければならない。
2.入居希望者に鍵の暗証番号を伝え、管理業者が立会うことなく室内を内見させることは、空室が犯罪に利用されることにつながる可能性があるため、慎むべきである。
3.火災発生時に避難通路がふさがれていると、脱出が阻害されるため、ベランダの物置、廊下の自転車、階段や踊り場のダンボールなどを見つけたら、即座に撤去を求めるべきである。
中文讲解
✅ 123
① 对于地方政府指定的“耐震改修重点道路”上，那些1981年以前建的老旧围墙，如果高度超过道路中心线距离的1/2.5、长度超过25米，所有人必须在规定期限内报告耐震检测结果。
✔ 对。这样的围墙在地震中很容易倒塌砸人，所以国家要求地方政府督促所有人检查、报告、加固，以防灾害事故。
——
② 把门锁密码告诉看房的人，然后不陪同就让他自己进屋看，是不该做的。
✔ 对。因为他还不是租客，万一之后不租，这个密码就可能被滥用，导致空房被人进出或用于犯罪。安全起见，应由管理人员陪同或用临时密码。
——
③ 火灾时如果逃生通道被堵，人就可能逃不出去。看到阳台柜子、走廊自行车、楼梯纸箱等占道物，要马上要求清理。
✔ 对。共用空间堆放杂物很危险，也通常被管理规约禁止。管理者应及时通知撤走，确保逃生路线畅通。
——
快速记忆
① 老旧高墙：要做耐震检测并报告。
② 空房带看：别随便给密码、不陪同看房。
③ 共用通道：发现堆物要马上清理。
（本题三项都正确）
第14問-平成29年試験 問25
住環境の整備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.台風シーズン前にはドレイン回りの掃除を行うべきである。
2.除草剤の散布に当たっては、入居者などはもとより、近隣へも事前通知を行い、洗濯物やペットの室内への一時移動など協力を求めるべきである。
3.電球の交換やほこりの拭き取り等、脚立を要する作業は、2名以上で行うべきである。
4.建物共用部分に入居者が物を置いていると緊急時の避難の妨げになるため、直ちに撤去すべきである。
中文讲解
✅ 4
① 台风季来之前，要把排水口（ドレイン）周围清一清。
这是对的。台风来时雨水一下子很多，如果阳台、屋顶、共用廊下的排水口被落叶、垃圾堵住，水就会倒灌、积水，严重的还会渗到室内。所以季节前做一次排水口清扫，是很基本的预防性管理。
② 喷洒除草剂的时候，不光要跟住户说，还要提前通知周边邻居，请他们配合把晒的衣服收进来、宠物临时关进屋里。
这是对的。除草剂会让很多人担心“会不会沾到衣服”“狗会不会舔到”“小孩会不会碰到”，如果不打招呼就喷，很容易被投诉。提前通知一下、写张公告、说清楚时间范围，让大家避开，就能减少纠纷，也是对住户和近邻的安全考虑。
③ 换灯泡、擦高处灰这种要踩脚手梯（脚立）的工作，要两个人以上一起做。
这也是对的。一个人爬梯子最常见的问题就是摔下来，尤其是在楼梯间、外廊、风大的地方。两个人的话，一个人上去干活，一个人扶梯子、递东西，安全性高很多。物业·管理现场一般都会要求“高处作业要两人以上”，就是这个原因。
④ 共用部分如果被住户放了东西，会影响紧急避难，所以要马上把东西撤掉。
这个说法不对。
阻塞通道确实危险，但“看到就马上搬走”会变成擅自移动他人财物，属于自力救济，容易引起纠纷。正确做法是：先提醒、贴告示、书面要求清走，必要时依照管理规约和程序来处理，而不是管理人自己直接把东西拿走。
所以本题最不适切的是④。
第15問-平成28年試験 問27
アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。
2.設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面のクレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。
3.複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。
4.ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することにより、管理業務を従来の労働集約型産業から知的集約型産業に転換させることが期待されている。
中文讲解
✅ 3
① 把一部分工作外包给合作业者，可以补上自己人手不够的地方，还能把自己真正擅长的那块做得更专业，整体服务价值也会提高。
这是对的。外包的核心不是“把麻烦丢出去”，而是“把不一定要自己做的标准化工作交给别人做”，这样本公司的时间就能用在招商、オーナー対応、収益改善这些更有价值的部分上，所以才说能“提升附加价值”。
② 跟“电梯坏了、门禁坏了”这种硬件类的投诉相比，“楼上吵、垃圾乱放、邻居关系”这种人跟人之间的纠纷（软性投诉）确实更难外包。
这是对的。
硬件问题通常是“故障→报修→到场→换零件”，流程清晰，交给外部维保公司就行；但噪音、生活规则、人格冲突这种，要看住户背景、房子的规则、过去有没有类似纠纷，这就需要管理公司自己出面协调，比起外包，更需要了解现场的人来做，所以说“软性投诉比较不容易外包”是对的。
③ 同一家合作公司已经帮我们做了好几栋楼了，所以新接的楼就不用再细谈细节了。
这个说法是不对的，本题就错在这里。
为什么？因为不同物件条件不一样：户数、清扫范围、设备种类、出勤时间、紧急呼出、钥匙管理、夜间噪音的有无……这些都可能不一样。即使外包对象是同一个，也要每个物件都把业务范围、责任边界、费用、紧急时谁先到、和住户怎么名义说明这些细化好，不然出事时就会出现“这是你们管理公司要去”“不，这一栋我们没签”这种扯皮。
所以正确做法是：同一家也要一栋一栋写清楚，不能偷懒。
④ 利用机器人清扫、远程监控、技术型外包，有望把传统“靠人力打扫、靠人跑现场”的管理，慢慢变成“靠系统、靠数据、靠知识判断”的管理。
这是对的。意思就是：以前管理多是“劳动密集型”，现在通过技术外包，可以把体力活交给机器或外部，把人力解放出来做“分析、优化、提案”这种知识型的工作，行业的层次就能往上走。
快速记忆
① 外包=补人手+做强核心。
② 软性投诉（噪音等）比较难外包。
③ 同一家也要每栋都谈细节（这题错这里）。
④ 技术型外包=把管理往智能化推进。
第16問-平成27年試験 問23
賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに、新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。
2.鍵交換の費用は、原則として借主が負担すべきである。
3.ピッキングに対応した鍵の交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出た方が負担すべきである。
4.鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。
中文讲解
✅ 3
① 上一个租客退房后，房东没换锁就租给了新租客，结果前租客拿旧钥匙进来偷东西，这种情况房东不用赔。
这个说法是错的。
为什么？因为换锁是房东这边应该做的安全措施。前租客可能还留着钥匙、也可能配过钥匙，你不换就交给新人，一旦发生侵入、盗窃，新租客当然会说“你这边管理不当”。所以这种情况下，房东要对新租客承担赔偿责任。
② 换锁的费用，原则上应该由租客来出。
这个也不对。
要分情况：
- 是租客自己弄丢钥匙、自己想换更高级的锁 → 租客出
- 是“换了租客，所以要换一套新锁，保证下一位的安全”这种管理上的换锁 → 这是房东的成本，应该是房东出。
所以不能一概说“原则上租客出”。
③ 把锁换成防撬、防ピッキング的高防犯锁，这笔钱原则上是谁提出来换，谁出。
这个说法是对的。
比如房东觉得大楼最近治安不好，想统一换成防盗性能好的锁 → 房东出。
反过来，租客说“我自己想要更高级的锁，住得安心一点” → 那就租客出。
也就是说，这一条讲的是**“申请人负担”**的基本想法。
④ 换锁最好是在前一个租客退房后、下一个租客还没确定之前就换好。
这个说法是错的。
正确顺序是：先确定下一个要住的人 → 再换锁 → 再把钥匙交给他。
如果你在“还没决定谁住”的时候就换好锁，那之后要看房的人、清扫的人、施工的人，都可能接触到这把“本来要给新住户的钥匙”，安全性就下降了。所以才说要等“确定入住者以后”再换。
快速记忆
① 退房不换锁出事 → 房东要赔。
② 租客更换人而换锁 → 房东出钱。
③ 换成防盗锁 → 谁提谁出。
④ 换锁要等确定新租客以后。
- Author:minami
- URL:https://www.minami.ac.cn/national-license/chinkanshi/017
- Copyright:All articles in this blog, except for special statements, adopt BY-NC-SA agreement. Please indicate the source!
