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Nov 1, 2025
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chinkanshi/015
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和2年試験 問16(改題)
宅地建物取引業法に基づき、賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明を実施する場合に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容を十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞きとり、やり取りができる環境で実施されなければならない。
2.宅地建物取引士が記名した重要事項説明書及び添付資料が、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付されていなければならない。
3.重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付資料を確認しながら説明を受けることができる状況にあること、及び映像音声の状況について、宅地建物取引士が説明開始前に確認しなければならない。
4.重要事項説明を開始した後、映像を視認できず、又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開しなければならない。
中文讲解
✅ 1234
① 正确。
在利用IT方式进行重要事项说明（IT重説）时，必须确保双方都能清楚看到画面与文件内容，并能双向沟通、听清音声。
这一要求的目的，是为了让说明不仅仅是单向的“播放”，而是双方能确认理解度、实时问答的互动过程。若画面模糊、声音断续，将无法判断客户是否理解说明内容，因此沟通环境的稳定性是首要条件。
——
② 正确。
在开始IT重説前，必须确保宅地建物取引士签名的书面资料及附件，已事先邮寄或送达客户手中。
原因在于，客户必须能在说明过程中手头查阅原始文件，以防仅凭视频画面理解不全。这项制度旨在保证“书面提示”的法律效力与“说明行为”的同步。
——
③ 正确。
宅地建物取引士在开始说明前，有义务确认说明对象能边看文件边听讲解的状态，并且要检查映像与音声是否正常。
这是为了确保客户具备“说明を受ける適切な環境”，防止在技术不稳定、设备不足的情况下仓促进行。若未事前确认，重説本身可能被认定为程序瑕疵。
——
④ 正确。
说明开始后，如发生画面无法显示或音声中断的情况，必须立即中断说明，待问题解决后方可继续。
因为IT重説与面对面重説在法律效果上相同，若信息传达不完整，将影响“説明義務履行”的有效性。此规定的目的在于防止客户理解错误、保护消费者权益。
——
快速记忆：
① 双方必须能清楚看到画面并能双向交流。
② 必须事前将签名的说明书与附件送达客户。
③ 开始前要确认文件可查阅、设备正常。
④ 若影像或音声异常，须立即中断后再继续。
第2問-平成30年試験 問10
借主の募集において、宅地建物取引業法により禁止されている行為に関する次の記述のうち、誤っているものを全部選んでください。
1.重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。
2.借受希望者が一度申し込んだ事実の撤回を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。
3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。
中文讲解
✅ no
① 正确。
在招募承租人时，若故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，是违反《宅地建物取引業法》的行为。
例如，明知房屋漏水、噪音严重、周边有嫌悪施設（如墓地、工厂）却故意不告知，或虚构“已翻新”“地铁即将开通”等情况，均属不实告知。
此规定旨在防止不动产业者利用信息不对称误导租客，维护交易的公正与信赖。
——
② 正确。
业者不得以威胁、恐吓等手段阻止借受希望者撤回申请。
例如，“不签就起诉”“会有违约金”等说法，都属于威迫行為。
《宅建業法》第47条明确禁止通过暴力或威胁迫使对方签约或放弃撤回权。
此规定的核心是保护消费者自由决定权，确保承租人能在无压力的情况下作出选择。
——
③ 正确。
关于未来的环境、交通、便利性等事项，若向承租人作出“断定式判断”，使其误信为确定事实，也是被禁止的。
例如，说“几年内一定会有地铁”“该区房租必涨”等，属于断定的誤認誘導行为。
这种规定是为了防止业者用“未来利得”误导客户判断，确保说明内容基于现实和客观事实。
——
快速记忆：
① 故意隐瞒或虚假说明重要事项禁止。
② 威胁或强迫承租人不得撤回申请禁止。
③ 以未来便利作断言误导承租人禁止。
第3問-平成29年試験 問11
管理業者が行う借主募集・入居者の決定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.管理受託方式では、借受希望者が当該物件に入居するのがふさわしいかどうかや、入居条件が妥当かどうかを管理業者が最終的に判断する。
2.借受希望者に対する入居可否の通知は、書面で行う。
3.借受希望者に対し、入居を断る場合には、個人情報保護の観点から、入居申込書等の書類を返却する。
4.入居資格審査は、時間をかけすぎると、借受希望者がほかの物件を賃借してしまうこともあり得るため、迅速性が求められる。
中文讲解
✅ 1
① 错误。
在管理受托方式（管理受託方式）中，是否允许申请人入住、租赁条件是否妥当，最终应由房东（貸主）决定，而非管理业者。
管理公司虽负责募集与筛选，但仅起“事務代行”的角色。若由管理公司单独决定入住人选，可能会造成権限越位或与房东意向不符的风险。
因此，最終判断权在房东，这是保障所有权人与契约责任一致性的原则。
——
② 正确。
通知借受希望者是否能入住，应当迅速并以书面形式进行。
通常先通过电话、邮件等方式进行初步通知，之后再发出书面正式通知，以便留存记录、避免纠纷。
这是为了确保说明内容的明确性与可追溯性，防止“口头沟通误解”引发投诉或争议。
——
③ 正确。
若决定拒绝申请，应基于个人信息保护原则，将申请资料（如入居申込書等）退还。
管理公司无权长期保留申请人的住址、收入、家族结构等敏感信息，防止资料被误用或泄露。
这一做法符合《個人情報保護法》的精神，即“目的外利用禁止”“取得後速やかに廃棄”。
——
④ 正确。
入居審査应当迅速进行。
因为市场竞争激烈，若花费时间过长，申请人可能转而选择其他物件，导致房东空室延长。
因此管理公司必须在保持审查精度的同时，注重スピード（效率），这也是“顧客満足度”与“収益機会”平衡的体现。
——
快速记忆：
① 入住最终由房东决定。
② 入居可否应书面通知。
③ 拒绝申请时须退还资料。
④ 入居审查要迅速处理。
第4問-平成28年試験 問11
借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.重要な事項について、故意に事実を告げず又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。
2.契約の申込みのため又は借受希望者が一度した申込みの撤回若しくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。
3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。
4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に従うことなく、募集広告を作成することができる。
中文讲解
✅ 4
① 正确。
在招募承租人时，若故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，属于违反《宅地建物取引業法》的行为。
例如，明知建筑存在漏水、噪音、瑕疵或不利环境，却刻意不告知，或捏造“附近即将开通地铁”等虚假内容，都是被禁止的。
此规定是为了防止业者利用信息不对称误导消费者，确保交易的透明与公正。
——
② 正确。
威胁承租申请人，迫使其签约或不允许撤回申请，是法律明令禁止的行为（宅建業法第47条）。
例如，用恐吓语气要求签约、暗示损害后果等，都属于“威迫行為”。
此规定保护了承租人的契约自由与安全感，防止业者滥用优势地位。
——
③ 正确。
业者不得就未来的交通、环境、便利性等作出误导性断言。
例如，说“几年内一定会建地铁”“该区域未来租金必涨”等，容易使承租人误信利益保证，违反宅建業法第47条第1項。
这一规定防止“将不确定事项包装为确定事实”，维护了市场的诚实性。
——
④ 错误。
即使业者属于公正取引協議会的成员单位，也必须**遵守《不動産の表示に関する公正競争規約》**来制作广告。
并非因为向协会“届出”后就可以不遵守。
这项规定的目的，是统一行业广告标准，防止“虚假・夸大・不公平的广告表示”，维护消费者信任。
——
快速记忆：
① 故意隐瞒或虚假说明禁止。
② 威胁或强迫签约禁止。
③ 对未来作断定判断误导禁止。
④ 属于公正取引協議会也必须遵守广告规则。
第5問-平成28年試験 問12
借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。
2.借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。
3.前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は、当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を確認する必要はない。
4.借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。
中文讲解
✅ 2
① 错误。
在带看房间时，准备图纸、笔记、卷尺、拖鞋等是基本礼仪，但题中说“摆放家具不合适”是错误的。
实际上，在样板房或空室中适度布置家具、灯具等，可以帮助租客想象入住后的生活场景，提升成约率。
因此，摆放家具并非不当行为，反而是一种有效的营销策略（称为ホームステージング）。
——
② 正确。
如今多数租客会通过房地产中介网站或互联网平台收集信息，因此网络是极为重要的招募媒介。
据国交省调查，自2010年代以来，网络比报纸广告、看板更具效果。
因此，管理业者应优先考虑在主要门户网站发布房源信息，并优化照片、说明、SEO等内容，以吸引目标客户。
——
③ 错误。
如果前一位租客安装的设备要作为附带设备（附帯設備）出租，必须事前确认状态。
即便这些设备最初非房东所有，若新租客使用时发生故障，仍可能引发维修责任纠纷。
例如“上一位租客留下的空调坏了”常导致投诉，因此提前确认与说明义务不可忽视。
——
④ 错误。
若管理业者没有宅地建物取引業免許（宅建业许可证），就不能自行反复招募租客，否则属于违法营业行为。
这类情况下，必须委托持牌的宅建業者代为媒介。
虽然自行招募能提升销售额，但必须遵守许可制度的规定，否则可能构成無免許営業，受到行政处分。
——
快速记忆：
① 家具摆设能提升成约率，不是不当行为。
② 网络是最重要的招募媒介，应优先运用。
③ 附带设备须事前确认状态以防纠纷。
④ 无宅建业许可不得自行进行租客募集。
第6問-令和4年試験 問47(改題)
賃貸住宅の入居者の募集に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.入居希望者が独身の後期高齢者である場合、健康状態の確認のため、病歴を申告する書類の提出を求める必要がある。
2.入居希望者の年収と募集賃料とのバランスがとれていないと判断される場合であっても、契約者ではない同居人の年収の申告を求めるべきではない。
3.サブリース方式では、特定転貸事業者は借受希望者との交渉を任されている立場に過ぎず、最終的に入居者を決定する立場にはない。
4.入居審査のため借受希望者から提出された身元確認書類は、入居を断る場合には、本人に返却する。
中文讲解
✅ 4
① 错误。
即使申请人是单身的高龄者（后期高龄者），也不能因为年龄或健康状况要求其提交病历等医疗资料。
这种做法违反了《高龄者居住安定確保法》的精神，也可能构成不合理的差别取扱（差别对待）。
日本法院也多次判决指出，仅以高龄、国籍、障碍等理由限制入居，违反基本人权与社会公正原则。
因此，入居审查应基于经济能力、连带保证人等合理且客观的基准。
——
② 错误。
若申请人的年收入与租金水平不符，管理业者可以将同居人的收入一并考虑来判断支付能力。
在这种情况下，适当要求同居人提供收入或雇用状况的资料是合理且必要的。
若完全拒绝参考同居人信息，可能导致不当拒租，也影响公平审查。
因此，应基于世帯全体的収入バランス进行判断。
——
③ 错误。
在サブリース方式（转租方式）下，特定転貸事業者（サブリース業者）并非仅“负责交涉”，而是作为正式的貸主，拥有最终决定入居者的权限。
他们与借受希望者签订的是転貸借契約，同时与原賃貸人（物件所有者）签订的是特定賃貸借契約。
因此，サブリース業者才是最终决定谁能入住的人，题目中说“没有决定权”是错误的。
——
④ 正确。
若入居审查后决定拒绝申请，管理业者应将申请人提交的身元確認書類（身份证明等）退还，或迅速销毁。
这是出于**个人信息保护法（個人情報保護法）**的要求。
虽然返还并非“强制义务”，但业者有“应尽快删除或销毁取得资料”的努力义务，以防个人信息泄露。
——
快速记忆：
① 高龄者不得因健康理由被要求提交病历。
② 收入不平衡时可参考同居人收入。
③ サブリース業者有最终入居决定权。
④ 拒租时须返还或删除身份证明资料。
第7問-令和2年試験 問17
宅地建物取引業法が定める賃貸物件の媒介の報酬に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.居住用建物の賃貸借の媒介報酬は、借主と貸主のそれぞれから賃料の0.5か月分とこれに対する消費税を受け取ることができるのが原則だが、借主及び貸主双方の承諾がある場合には、それぞれから報酬として賃料の1か月分と消費税を受け取ることができる。
2.複数の宅地建物取引業者が入居者募集業務に関与する場合、宅地建物取引業法が定める報酬額の上限額を当該複数の業者が分配して受領することができる。
3.報酬とは別に受領することのできる広告料とは、報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金である。
4.宅地建物取引業者が入居者募集業務として物件の広告や入居希望者への重要事項説明を行ったにもかかわらず、賃貸借契約の直前に入居希望者が契約を断念した場合、貸主に対し、既に行った広告及び重要事項説明書作成に要した費用を報酬として請求することはできない。
中文讲解
✅ 1
① 错误。
在居住用建筑的租赁媒介中，仲介公司可从房东与房客双方合计收取的报酬上限为「1个月租金＋消费税」。
题干错误地写成“可以分别向房东和房客各收1个月租金”，这是不允许的。
即使双方都同意，也只能调整负担比例，例如房东0.7个月、房客0.3个月，总额仍不能超过1个月租金。
此规定依据《宅地建物取引業法施行規則》第16条之12，旨在防止过度收费与消费者被动承担高额仲介费。
——
② 正确。
当有**多个宅建业者共同参与入居者募集（例如一方持房源，一方带客）**时，应在报酬上限内分配总额。
也就是说，法定的“合计上限1个月租金”不能因为多人介入而翻倍。
此规定确保市场公平，避免“多层仲介重复收费”的问题。
——
③ 正确。
所谓广告费（広告料），指的是除通常宣传外，因委托方特别要求而产生的高额广告支出，例如报纸整版广告、特別撮影、動画宣传等。
此类费用可作为额外实费由委托人承担，不属于报酬范围。
设此规定的理由是：防止业者滥用“广告名义”向客户收取隐性费用，同时允许特殊宣传成本得到合理补偿。
——
④ 正确。
仲介报酬属于成功报酬（成功报酬主義），即只有在租赁契约正式成立后，业者才可收取报酬。
即便业者已经刊登广告、制作说明书或进行重説，如果入居者临时放弃，仍不得向房东收取任何报酬。
这体现了取引成立を前提とした報酬原則，保护了交易双方免受未达成交易时的不当费用要求。
——
快速记忆：
① 仲介费总额上限为租金1个月，不能双向各取。
② 多业者参与时，报酬总额需在上限内分配。
③ 特殊广告费可另行收取，普通广告费包含在报酬内。
④ 仲介报酬属成功报酬，契约未成立不得收费。
第8問-平成30年試験 問11
入居審査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.申込みを行っている者が入居申込書面の申込者と同一であるかどうかを確認しなければならない。
2.入居審査に当たり収集した個人情報は、個人情報の保護に関する法律上、利用目的を特定しなくても自由に活用できる。
3.借受希望者の職業・年齢・家族構成・年収が申込物件に妥当かどうか検討することは、差別的な審査であるため、することができない。
4.サブリース方式による賃貸住宅の管理業者は、入居者の最終決定権者にならない。
中文讲解
✅ 1
① 正确。
在入居审查（入住审查）时，必须确认提交申请的人与入居申込書上的申請者是否为同一人。
这是为了防止代办申请或冒名行为，例如以虚假身份申请租赁、用于非法转租、诈骗等情况。
若不核对身份，可能导致契约主体不明、无法追责等风险，因此核对身份证明、本人签名一致性是最基本的防诈措施。
——
② 错误。
在进行入居审查时收集的个人信息，必须依据《個人情報保護法》明确利用目的，且仅能在该目的范围内使用。
例如“用于租赁审查、契约管理”应在取得时明确说明。
禁止“自由使用”或“用于其他营销目的”。
这是为了保障申请人隐私权，防止不动产业者将资料用于广告、转售、再利用等行为。
——
③ 错误。
在入居审查时，对申请者的职业、年龄、家庭构成、年收入等进行核查，是合理审查行为，并非差别歧视。
这是判断申请人是否具备稳定支付能力、是否适合该物件（如家庭型或单身型房源）的客观基准。
反之，如果完全不审查这些信息，反而无法防止滞纳、违约或非法利用等风险。
差别对待指的是“基于国籍、性别、障碍”等不合理理由，而非基于经济合理性的判断。
——
④ 错误。
在サブリース方式（转租方式）下，管理业者（特定転貸事業者）本身是出租人（貸主），因此拥有最终决定入居者的权利。
并非“只是交涉代理人”。
此规定是为了明确责任归属：サブリース業者直接与入居者签订“転貸借契約”，同时与物件所有者签“特定賃貸借契約”，两者相互独立。
——
快速记忆：
① 必须确认申请人与书面申请者为同一人。
② 个人信息须限定使用目的，禁止随意使用。
③ 职业与收入审查是合理判断，不属歧视。
④ サブリース業者拥有最终入居决定权。
第9問-令和元年試験 問12
宅地建物取引業者である管理業者が行う借主の募集に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.管理業者は、借主の募集業務を他の業者に委託する場合には、物件に法的な問題がないかどうかの確認を行う必要はない。
2.物件の権利関係の調査のために登記記録を閲覧するときは、乙区に基づき、登記上の名義人と貸主が異ならないかを確認する必要がある。
3.分譲マンション（区分所有建物）の1住戸を賃貸する場合、当該マンションの管理組合が定めた管理規約等、借主が遵守しなければならない事項について確認する必要がある。
4.管理業者が宅地建物取引業者である場合であっても、広告会社にその内容を全面的に任せて作成させた広告を使用して募集業務を行うときは、不動産の表示に関する公正競争規約に従う必要はない。
中文讲解
✅ 3
①管理业者在将承租人招募业务委托给其他业者时，无需确认物业是否存在法律问题。
→ 不正确。 即使将招募业务委托给他人，作为宅建业者的管理业者依然负有确认物业是否存在法律瑕疵（如权利关系、使用限制等）的责任。因为宅地建物取引業法要求业者在媒介与募集活动前，应确保物件适法、无权利纠纷或抵押等问题，否则属于怠于调查义务。
———
②在为调查物件权利关系而查阅登记簿时，应依据乙区确认登记名义人与出租人是否一致。
→ 不正确。 判断所有权人是否与出租人一致，应查看权利部甲区，其中记载的是所有权相关信息。乙区记录的是抵押权、地上权、租借权等其他权利负担，不能用于确认所有者。因此，甲区用于确认所有者，乙区用于确认负担，是两个不同的调查目的。
———
③出租分售公寓（区分所有建筑）的一户时，应确认该公寓管理组合所制定的管理规约等、承租人必须遵守的事项。
→ 正确。 因为区分所有建筑中共有部分的使用、宠物饲养、垃圾分类等均受管理规约约束。宅地建物取引業者在说明租赁条件时，有义务向借主说明这些规约义务，以免事后产生纠纷。因此在募集时应事先确认这些内容。
———
④管理业者即便是宅建业者，在使用由广告公司完全代为制作的广告进行招募时，也无须遵守《不动产表示公正竞争规约》。
→ 不正确。 即使广告内容由外包公司制作，最终对广告内容的法令遵守责任仍由宅建业者承担。因此必须遵守《不动产表示公正竞争规约》，确保广告真实、准确、不引人误解。广告公司仅是代为制作方，并不免除宅建业者的法定义务。
———
快速记忆：
①委托他人仍须自行确认法律问题。
②确认所有者应看登记簿甲区。
③出租分售公寓须确认并说明管理规约。
④广告外包仍须遵守公正竞争规约。
第10問-平成27年試験 問11
借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.管理業者が受託する賃貸不動産の居住が始まった後の業務については、宅地建物取引業法の適用はないので、定期建物賃貸借契約の借主が契約期間終了後も引き続き居住を希望する場合の手続は、その管理業者が行うことができる。
2.賃貸住宅管理業務のうち、募集業務については、宅地建物取引業法の適用があるので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者が募集業務を行う場合には、宅地建物取引業者と共同で行う必要がある。
3.貸主に対しては、宅地建物取引業法の適用はないので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者であっても、貸主の書面による承諾がある場合には、募集業務を行うことができる。
4.貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務についても、借主入居後の業務についても、宅地建物取引業法は適用されない。
中文讲解
✅ 4
①管理业者受托的不动产在开始入住后的业务，不适用《宅地建物取引业法》，因此对于定期租赁合同中希望期满后继续居住的承租人，管理业者可以代为办理手续。
→ 不正确。 定期建物賃貸借契約在期满后并不能“更新”，而是需要重新签订新的契约（再契約）。再契约行为属于媒介或代理行為，依法属于宅地建物取引業的业务范围。没有宅建业免许的管理业者，不得从事此类媒介或代理业务，否则属违法行为。
———
②在租赁住宅管理业务中，招募承租人的“募集业务”适用《宅地建物取引业法》，因此没有宅建业执照的管理业者在进行招募时，必须与有执照的宅建业者共同进行。
→ 不正确。 募集业务属于典型的宅地建物取引業的媒介・代理行为，没有免许的业者即使与宅建业者共同进行也不被允许。法律上并不存在“共同执行可豁免”的规定，必须由取得宅建业免许的业者单独负责进行募集。
———
③由于《宅地建物取引业法》不适用于出租人，因此即使管理业者没有宅建业免许，只要取得出租人的书面同意，也可以进行招募。
→ 不正确。 即使出租人出具书面委托或承诺，管理业者若未取得宅建业免许，依然不得从事代理或媒介活动。宅地建物取引業法的适用取决于“是否为他人媒介・代理不动产交易”，而非当事人的合意。因此，即使有书面同意，也不能代替法律上的许可资格。
———
④若出租人亲自进行租赁业务，则不论是承租人入住前的招募业务，还是入住后的管理业务，《宅地建物取引业法》均不适用。
→ 正确。 《宅地建物取引業法》的核心在于“为他人利益而进行的不动产取引媒介或代理行为”。当出租人以自己名义、为自己利益直接出租时，不属于“为他人媒介”，因此完全不适用宅建业法。出租人自行招租、签约、管理都不受此法限制。
———
快速记忆：
①再契约属媒介行为，无免许不得办理。
②无免许者不得从事募集业务，即使与他人合作也不行。
③出租人同意也不能代替宅建业免许。
④出租人自行招租不适用宅建业法。
第11問-平成27年試験 問12
入居審査に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.実際に申込みを行っている人物が、入居申込書等の書類上の申込者と同一であるかどうかを確認することが重要である。
2.借主である本人、又は借主が法人である場合は法人の関係者が、反社会的勢力でないかどうかの確認が重要である。
3。申込者が外国人の場合、住民票が発行されないので身元確認書類としてパスポート等を利用する。
4.申込者が高齢の場合、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の精神にかんがみ、理由なく申込みを拒んではならない。
中文讲解
✅ 3
①必须确认实际申请人与申请书上的申込人是否为同一人。
→ 正确。 入住审查时，核实实际提出申请的人与书面申込人是否一致非常重要。若由他人代填或虚假名义申请，可能引发契约纠纷或诈骗风险，因此必须确认本人身份。
———
②必须确认承租人本人，或法人承租人时的法人代表等关系者，是否属于反社会势力。
→ 正确。 不动产业界要求业者在交易前进行反社会势力排除确认。若承租人或其背后关联者与暴力团等势力相关，将会影响物业安全与管理秩序，因此审查阶段就要进行确认。
———
③申込人为外国人时，由于无法取得住民票，因此应使用护照等作为身份确认文件。
→ 不正确。 外国人只要在日本拥有在留资格且在留期间超过3个月，就属于“中长期在留者”，依法可以取得住民票。因此“外国人无法取得住民票”的说法错误。正确做法是：外国人也可提交住民票，必要时再辅以在留卡或护照等进行身份确认。
———
④申込人为高龄者时，应依据《高龄者居住安定确保法》的精神，不得无理由拒绝其申请。
→ 正确。 该法律旨在确保高龄者的居住稳定与福祉提升。因此业者或房东不能仅因年龄理由拒绝出租，应基于合理原因（如支付能力、连带保证等）审慎判断。
———
快速记忆：
①确认申込人与实际申请人一致。
②确认借主或法人代表非反社会势力。
③外国人也能取得住民票。
④不得无理由拒绝高龄者申请。
第12問-令和5年試験 問41
宅地建物取引業者の障害者に対する対応に関する次の記述のうち、「国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応指針」（平成29年3月）に照らし、誤っているものはどれか。
1.宅地建物取引業者が障害者に対して「火災を起こす恐れがある」等の懸念を理由に仲介を断ることは、不当な差別的取扱いに該当しない。
2.宅地建物取引業者が物件広告に「障害者お断り」として入居者募集を行うことは、不当な差別的取扱いに該当する。
3.宅地建物取引業者が、合理的配慮を提供等するために必要な範囲で、プライバシーに配慮しつつ、障害者に障害の状況等を確認することは、不当な差別的取扱いに該当しない。
4.宅地建物取引業者が障害者に対して障害を理由とした誓約書の提出を求めることは、不当な差別的取扱いに該当する。
中文讲解
✅ 1
①宅建业者以「可能引发火灾」等顾虑为由拒绝为残障人士提供仲介服务，不属于不当差别对待。
→ 不正确。 若缺乏客观合理理由，仅凭「担心会出事故」「不好管理」等主观推测就拒绝为残障人士提供仲介，是违反《障害者差別解消法》及其国交省指針的行为。这种做法被认定为不当差别取扱い，因为它无正当理由地剥夺了残障者的住房机会。
———
②宅建业者在房源广告中标注「拒绝残障者」的招租表述，属于不当差别对待。
→ 正确。 在广告或物件列表中写「障害者不可」「障害者お断り」等字样，属于明示的差别待遇，会直接排除特定群体的居住机会，违反了禁止歧视的基本原则。这种行为被视为明确的不当差別取扱い，并可能引发行政指导或社会批评。
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③宅建业者若为提供合理配合（合理的配慮），在注意隐私的前提下，向残障者确认其障碍状况等，不属于不当差别对待。
→ 正确。 若确认是为了合理地提供服务，例如选择无障碍房源、调整看房方式等，且是在必要范围内、并顾及隐私的前提下进行，则不属于歧视，而是基于合理照顾的行为。核心在于目的必须是改善可及性、保障权利。
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④宅建业者要求残障人士提交以「残障为由」的誓约书，属于不当差别对待。
→ 正确。 要求残障者签署「不会出问题」「自负风险」等誓约书，是一种仅因残障身份而施加额外条件的行为，属于典型的不当差别取扱い。此举违反公平原则与法律精神。
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快速记忆：
①以安全顾虑为由拒绝＝不当差別。
②广告写「拒绝残障者」＝禁止。
③必要范围内确认状况＝允许。
④要求提交誓约书＝不当差別。
第13問-令和5年試験 問44
賃貸住宅の入居者の募集広告に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.管理業者が募集広告のために作成した間取り図は、賃貸人にも確認してもらう必要がある。
2.募集広告に新築として記載する物件は、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものでなければならない。
3.募集する貸室が集合住宅内である場合、最寄り駅までの所要時間算出の起点は募集対象の貸室の玄関である。
4.すでに成約済みの物件をインターネット広告から削除せず掲載を継続すると、宅地建物取引業法で禁止されたおとり広告とされる場合がある。
中文讲解
✅ 3
①管理业者为招租广告制作的房型图，应由出租人一并确认。
→ 正确。 户型图属于租赁广告中的重要表示内容，若与实际房型不符，可能构成不当表示或引发纠纷。为确保内容准确，广告前应由出租人确认，以避免责任争议并提高信赖度。
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②在广告中标示“新建”的房源，必须是建筑完工未满1年且从未被使用过的房屋。
→ 正确。 根据不动产广告规约，“新築”这一表述仅限于建成1年以内且未曾供居住使用的建筑。如曾经入住，即使仅短期使用，也不能称作新建，以防消费者被误导。
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③若出租单元位于集合住宅内，计算到最近车站的所需时间时，其起点为该出租单元的玄关。
→ 不正确。 根据《不动产表示に関する公正競争規約》，在集合住宅中表示到设施的距离或时间时，应以建筑物的出入口（共用门口）为起点，并以目的设施的出入口为终点。若从各户玄关起算，会造成夸大或混淆，因此被视为不当表示。
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④若房屋已签约成交，却未及时从网络广告中删除并继续刊登，可能被认定为《宅地建物取引業法》所禁止的“诱导广告（おとり広告）”。
→ 正确。 一旦物件成交或条件变化，业者有义务立即修正或下架广告。继续刊登“已无可租”房源，会被视为虚假诱导消费者咨询的行为，构成违法。
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快速记忆：
①户型图须经出租人确认。
②“新建”＝一年内未使用。
③起点应为建筑出入口。
④成约房源未删＝おとり広告。
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