097-担保物権（抵当権など）-普通②

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第11問-平成26年試験　問4

AがBとの間で、CのBに対する債務を担保するためにA所有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、BC間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる。
2.抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Cの異議を留めない承諾が必要である。
3.Bが抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することができるが、Bが根抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することはできない。
4.抵当権の場合には、BはCに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Bは根抵当権の順位を譲渡することができない。
中文讲解
🏖️ 4
① 抵押权必须特定债权，根抵押可以担保C对B的所有债务
→ 抵押权确实必须特定债权，比如“借款1000万”。
→ 但根抵押权也不能无限担保“所有范围的债务”。法律规定必须限定在一定范围的取引（例如：銀行との金銭消費貸借取引から生じる債権）。
不能设“包括根抵押权”，否则抵押权人就能掌控债务人未来所有的生活债务，太危险。
所以这句话错。
② 抵押权对抗第三人需要登记，根抵押除了登记还要C的承諾
→ 错。
无论是抵押还是根抵押，对抗第三人都只需要登记。
不需要什么“C的异议を留めない承諾”。法律没规定这个。
③ 抵押权执行时，A可以要求先向C催告；根抵押执行时A不行
→ A在这里是物上保証人（用自己土地担保别人的债）。
但是，物上保証人没有催告の抗弁権，也没有検索の抗弁権。
这些抗弁权只给人的保証人，物上保証人没有。
所以不管是抵押还是根抵押，A都不能要求“先催告C”。
这句话前半段就错了。
④ 抵押权可以順位譲渡，但元本未確定の根抵押权不行
→ 抵押权人可以把抵押权的順位让给别的债权人（民法376条）。
→ 但是，根抵押权在元本确立前，还只是一个“框架”，里面的具体债务还没确定。这时候是不能随便去放弃、转让順位的（除非是転抵当）。
法律这么规定是为了保护其他債権者的公平，避免“虚的框架”被拿来操作。
所以这里说得对。
快速记忆：
① 根抵押不是“万能保险箱”，必须限定范围 → 不能担保一切债务。
② 抵押、根抵押对抗要件都一样 → 只要登记。
③ 物上保証人没特权 → 不能要求先催告主債務者。
④ 抵押可順位譲渡，但未確定根抵押不行 → 框架未定，不能让。
→ 正解是 ④。
 

第12問-平成27年試験　問6

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
2.抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をしたものは、抵当権消滅請求をすることができる。
3.抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。
4.土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
 
中文讲解
🏖️ 2
“賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。”
解释：如果某栋建筑物在租赁土地上，并且该建筑物被设置了抵押权，那么一般情况下租赁土地的使用权也会被抵押权影响。
举例：A在B租来的地上建房，并把房子抵押给银行。如果有人通过拍卖买下房子，但不能使用土地，那房子就没意义了。所以抵押权会连带影响租赁权。
为什么这么规定：为了保证抵押物的实际价值，抵押权不仅保护建筑物本身，也保护建筑物能实际使用的土地。
快速记忆：建筑物有抵押，租地权也受影响。
“抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をしたものは、抵当権消滅請求をすることができる。”
解释：这是错误的。民法380条规定，不管是主债务人还是连带保证人，都不能要求抵押权消灭。
举例：A借钱给银行，B作为连带保证人。如果他们想让银行的抵押权消失，都不行，必须履行债务。
为什么这么规定：抵押权是为了保证债权人利益，不能因债务人的身份而轻易消灭抵押权。
快速记忆：主债务人和保证人都不能消灭抵押权。
“抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。”
解释：如果第三方买下了抵押物，并按抵押权人的要求支付了抵押债权，那么抵押权会消失。
举例：C拍卖买下A抵押给银行的房子，并把拍卖款付给银行，那么银行的抵押权消失，C拥有清楚的房产权。
为什么这么规定：确保支付债权的人获得财产的完整权利。
快速记忆：第三方付债，抵押权消灭。
“土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。”
解释：土地抵押后，如果有人在该土地上建房，抵押权人可以拍卖土地连同建筑，但优先受偿的权利只对土地的拍卖价行使。
举例：银行抵押了甲地，后来有人在甲地上建房。拍卖时，银行可以参与土地及建筑物拍卖，但只对土地价款优先受偿。
为什么这么规定：保护抵押权人的利益，同时不剥夺新建筑物所有人的权益。
快速记忆：土地抵押，建筑可拍，但优先权只针对土地。
快速记忆汇总：
1 建筑物有抵押，租地权也受影响
2 主债务人和保证人都不能消灭抵押权
3 第三方付债，抵押权消灭
4 土地抵押，建筑可拍，但优先权只针对土地
 

第13問-平成21年試験　問7

法定地上権に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。 （判決文） 土地について1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。 1.土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
2.更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
3.土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
4.土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
中文讲解
🏖️ 3
“土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。”
解释：最基本的法定地上权情况。
举例：A同时拥有甲地和甲地上的房子，把甲地抵押给银行。后来银行拍卖甲地，土地归别人，房子仍归A，但A可以依靠法定地上权继续使用土地。
为什么这么规定：保证建筑物在土地被拍卖后仍有使用权，保护建筑物价值。
快速记忆：土地和房子同属一人，抵押拍卖后法定地上权成立。
“更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。”
解释：如果抵押设定时土地是空地，后来有人建房，法定地上权不成立。
举例：B抵押空地给银行，后来A在空地上建房。即使银行知道也同意建房，房子不能依靠法定地上权继续使用土地。
为什么这么规定：法定地上权的成立要求之一是抵押设定时土地上已有建筑物。
快速记忆：抵押时空地，后来建房，不成立法定地上权。
“土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。”
解释：这是错误的。法定地上权要求第1順位抵押设定时土地与建筑物必须同一所有者，第2順位抵押时再统一所有者也不成立法定地上权。
举例：C拥有房子，D拥有土地，土地先被银行抵押（第1抵押），后来C又买下土地。即使此时统一所有权，银行拍卖土地，房子不能依靠法定地上权使用土地。
为什么这么规定：保护抵押权人利益和法律预期，只在第1抵押设定时满足条件才给予法定地上权。
快速记忆：第1抵押设定时所有者不同，后统一也不成立法定地上权。
“土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。”
解释：只要第1抵押设定时土地和建筑物属于同一人，即使建筑物还未登记，法定地上权也成立。
举例：E从F手里买下建筑物，但还没做登记，马上把土地抵押给银行。银行拍卖土地后，建筑物依靠法定地上权使用土地。
为什么这么规定：法律重视实际控制权而非登记形式，保证建筑物能使用土地。
快速记忆：土地和建筑物同属一人，未登记也成立法定地上权。
快速记忆：
1 土地和房子同属一人，抵押拍卖后法定地上权成立
2 抵押时空地，后来建房，不成立法定地上权
3 第1抵押设定时所有者不同，后统一也不成立法定地上权
4 土地和建筑物同属一人，未登记也成立法定地上权
 

第14問-令和4年試験　問4

A所有の甲土地にBのCに対する債務を担保するためにCの抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）が設定され、その旨の登記がなされた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aから甲土地を買い受けたDが、Cの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はDのために消滅する。
2.Cに対抗することができない賃貸借により甲土地を競売手続の開始前から使用するEは、甲土地の競売における買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでは、甲土地をFに引き渡すことを要しない。
3.本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Cが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。
4.BがAから甲土地を買い受けた場合、Bは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。
中文讲解
🏖️ 1
“Aから甲土地を買い受けたDが、Cの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はDのために消滅する。”
解释：代价弁済是指第三取得者在购买抵押物时，如果按抵押权人的要求支付了抵押债权，抵押权就消灭，保护第三取得者的利益。
举例：D买下A的甲土地，银行（C）对土地有抵押权。D同意支付抵押债权，支付后，抵押权消失，D得到清楚的产权。
为什么这么规定：确保购买抵押物的人不会被原来的抵押权束缚，保护交易安全。
快速记忆：第三取得者付抵押债权，抵押权消灭。
“Cに対抗することができない賃貸借により甲土地を競売手続の開始前から使用するEは、甲土地の競売における買受人Fの買受けの時から6か月を経過するまでは、甲土地をFに引き渡すことを要しない。”
解释：错误。只有建筑物或土地上取得对抗要件的租赁权才有6个月交付期保护。
举例：E在甲土地上租房，但租赁未对抗抵押权或竞买人，则土地被拍卖后，E必须立即交地给F。
为什么这么规定：保证抵押权或买受人的权利优先，避免租赁权滥用阻碍土地处置。
快速记忆：无对抗租赁权，拍卖后必须交地，无6个月保护。
“本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Cが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。”
解释：错误。抵押权人可以将新建建筑物连同土地一起拍卖，但不是必须。
举例：银行抵押甲土地，后来甲地上建了房子。银行拍卖土地时可以选择拍卖房子，也可以只拍土地。
为什么这么规定：给予抵押权人灵活处置权，建筑物拍卖与否可由抵押权人决定。
快速记忆：建筑物拍卖可选，不是强制。
“BがAから甲土地を買い受けた場合、Bは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Cに対して抵当権消滅請求をすることができる。”
解释：错误。抵押权消灭请求只能由第三取得者执行，主债务人或保证人不能单独行使。
举例：B是原主债务人买下土地，他不能通过抵押权消灭请求取消C的抵押权。
为什么这么规定：保护抵押权人的利益，只救第三取得者，而不是原债务人。
快速记忆：主债务人不能通过抵押权消灭请求消除抵押权。
快速记忆：
1 第三取得者付抵押债权，抵押权消灭
2 无对抗租赁权，拍卖后必须交地，无6个月保护
3 建筑物拍卖可选，不是强制
4 主债务人不能通过抵押权消灭请求消除抵押权
 

第15問-平成20年試験　問4

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である令和7年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
2.抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
3.AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
4.Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
中文讲解
🏖️ 4
“AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。”
解释：错误。抵押权人B可以对抵押物的租金债权行使物上代位，但不能解除借主C的租赁合同。
举例：A欠银行B钱，B想行使抵押权收回租金，但不能直接把C赶走。C的居住权受保护。
为什么这么规定：保护租赁物的承租人利益，即便抵押权人行使权利，也不能随意解除租约。
快速记忆：抵押权人可取租金，但不能解除租约。
“抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。”
解释：错误。C是抵押权设定后才租赁的承租人，没有登记，所以不能对抗抵押权人或拍卖买受人。
举例：D通过拍卖取得建筑物，C不能要求依短期租赁保护继续住三年，只能享受6个月交付宽限期。
为什么这么规定：保证抵押权人和买受人优先权，避免新承租人滥用短期租赁制度。
快速记忆：抵押权设定后承租人，不可对抗买受人，只享6个月交付宽限。
“AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。”
解释：错误。抵押权的顺序可以通过当事人协议或登记调整。
举例：B先有抵押权，E借钱后可与B协商，让E优先于B回收甲建筑物的债权。
为什么这么规定：允许灵活调整抵押权顺序，便于当事人安排债务偿还顺序。
快速记忆：抵押权顺序可通过协议调整，优先回收可协商。
“Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。”
解释：正确。抵押权未涉及时，承租人已实际取得建筑物使用权（交付完成），则承租权可对抗新的所有者。
举例：A卖给F，C已住进去并拿到钥匙，C可以要求F继续租住。
为什么这么规定：保护实际承租人利益，防止建筑物随意交易剥夺租住权。
快速记忆：已交付建筑物的承租人，可对抗新所有者。
快速记忆：
1 抵押权人可取租金，但不能解除租约
2 抵押权设定后承租人，不可对抗买受人，只享6个月交付宽限
3 抵押权顺序可通过协议调整，优先回收可协商
4 已交付建筑物的承租人，可对抗新所有者
 

第16問-平成27年試験　問7

債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Cが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Dが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ有しており、Aにはその他に担保権を有しない債権者E（債権額2,000万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.BがEの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Bの受ける配当は0円である。
2.BがDの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Bの受ける配当は800万円である。
3.BがEの利益のため、抵当権を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。
4.BがDの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。
中文讲解
🏖️ 2
抵押权在拍卖分配时的调控有两种方式：譲渡（转让）和放弃。
  • 譲渡：B将自己的抵押权给别人，受让方优先拿配当，B拿剩下的。
  • 放弃：B主动放弃部分权利，B和受益人按各自债权比例共享配当。
      • 区别关键：譲渡是受让方优先，放弃是按比例分配。
案例：A的土地被拍卖，总价5,400万，抵押权及债权如下：
  • B（第一抵押权）2,000万
  • C（第二抵押权）2,400万
  • D（第三抵押权）4,000万
  • E（普通债权）2,000万
原始分配（未调控）：
  • B 2,000万
  • C 2,400万
  • D 1,000万
  • E 0
“BがEの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Bの受ける配当は0円である。”
解释：正确。B将抵押权转给E，B与E配当合计为2,000万，E优先拿全部2,000万，B拿0。
举例：B把自己的优先权让给E，E先拿钱，B没剩余。
快速记忆：抵押权转给普通债权人，转让方拿0。
“BがDの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Bの受ける配当は800万円である。”
解释：错误。B把抵押权的顺位转给D，B+D配当总额3,000万，D优先拿3,000万（D债权4,000万足够覆盖），B拿0。
举例：B让第三顺位D优先拿钱，B自己就没了。
快速记忆：抵押权顺位转给其他抵押权人，原顺位方可能拿0。
“BがEの利益のため、抵当権を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。”
解释：正确。B和E配当总额2,000万，按债权比例各半，B拿1,000万，E拿1,000万。
举例：B放弃部分权利给E，两人平分可拿的钱。
快速记忆：抵押权放弃给普通债权人，按比例分配。
“BがDの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。”
解释：正确。B和D配当总额3,000万，按债权比例1:2分配，B拿1,000万，D拿2,000万。
举例：B放弃顺位让给D，按债权比例分配。
快速记忆：抵押权顺位放弃给抵押权人，按比例分配。
快速记忆：
1 抵押权转给普通债权人，转让方拿0
2 抵押权顺位转给抵押权人，原顺位方可能拿0
3 抵押权放弃给普通债权人，按比例分配
4 抵押权顺位放弃给抵押权人，按比例分配
 

第17問-平成23年試験　問4

根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。
2.元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。
3.根抵当権設定者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。
4.根抵当権設定者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。
中文讲解
🏖️ 2
根抵押权（根抵当権）是为不特定多次债务提供担保的一种抵押权，特点是随债权不断变化，不像普通抵押权固定某一债权。
理解根抵押权关键点：
  1. 随附性不同：普通抵押权附属于具体债权，根抵押权在元本未确定前不随债权转移。
  1. 利息处理：普通抵押权对利息有最后两年限制，根抵押权不受此限制，只要在极度额范围内，元本+利息都可主张。
  1. 元本确定：根抵押权设置后，元本未确定时，债权人未必能随便行使，但设定者（债务人）可在一定条件下要求元本确定。
  1. 极度额调整：元本确定后，设定者可请求减少极度额，使剩余额度可用于新债务担保。
“根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。”
解释：错误。根抵押权不限最后两年，只要总额不超过极度额，元本和利息都可以行使。
举例：根抵押权极度额2000万，利息500万，只要不超过2500万，全部可主张。
快速记忆：根抵押权利息无两年限制，元本+利息全额可行使。
“元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。”
解释：正确。根抵押权元本未确定前不随债权转移（随附性不存在），所以取得债权的人不能用根抵押权主张。
举例：A有根抵押权，B买了A债权，但元本未确定，B不能主张根抵押权。
快速记忆：元本未确定前取得债权的人，不能行使根抵押权。
“根抵当権設定者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。”
解释：错误。元本确定期日未定时，设定者3年后可请求元本确定，元本自请求后2周确定。
举例：根抵押权设定后3年，债务人可要求银行确定元本，方便清算。
快速记忆：元本未定，设定者3年后可请求确定元本。
“根抵当権設定者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することはできない。”
解释：错误。元本确定后，设定者可请求减额，减至“现有债务+2年利息”。
举例：极度额2000万，元本500万+利息50万，设定者可请求减额至550万，将剩余1450万用于新债务担保。
快速记忆：元本确定后，设定者可请求减额至现有债务+利息2年分。
快速记忆：
1 根抵押权利息不限两年，全额可主张
2 元本未确定前取得债权的人，不能行使根抵押权
3 元本未定，设定者3年后可请求确定元本
4 元本确定后，设定者可请求减额
 

第18問-平成21年試験　問6

民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。
2.抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。
3.抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
4.抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。
中文讲解
🏖️ 3
民法第379条规定的抵当权消滅請求是针对抵押物第三取得者的一种制度：第三取得者买下抵押物后，可以要求抵当权人抹消抵当权或在2个月内执行抵押权。其目的是保护第三取得者，使其不必承担原债务风险。
理解关键点：
  1. 谁可以行使：只有抵押物的第三取得者可以行使。主债务人、保证人或原抵押权承继人即便成为取得者，也不能行使（民法380条）。
  1. 行使时机：抵当权消滅請求必须在抵押权差押前提出，差押生效后就不能再请求（民法382条）。
  1. 手续：第三取得者只需把民法383条规定的书面送给登记的抵当权人即可，无需事先法院许可。书面内容包括取得原因、日期、对价、双方姓名地址、登記事项证书等。
  1. 抵当权人的回应：抵当权人如果不承认消滅请求，必须在收到书面2个月内自己执行抵押权（例如申请拍卖），单纯通知第三取得者“不承认”无法阻止消滅效果（民法384条）。
“抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。”
解释：错误。保证人即便买下抵押物，也不属于“第三取得者”范畴，不能行使抵当权消滅請求。
举例：小李是债务人保证人，他买了抵押房，但不能要求抵押权消灭。
快速记忆：保证人买抵押物，也不能行使消滅請求。
“抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。”
解释：错误。抵当权消滅請求必须在差押生效前提出，否则失效。
举例：小王买下被抵押房，但抵押权已经差押，他无法再消滅抵押权。
快速记忆：差押生效后，第三取得者不能消滅抵押权。
“抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。”
解释：正确。只需送书面给登记的抵当权人，无需法院许可。
举例：小张买下抵押房，发书面给抵押银行，银行收到后就启动消滅请求程序。
快速记忆：第三取得者发383条书面即可，无需法院许可。
“抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。”
解释：错误。抵当权人必须在2个月内自己执行抵当权，单纯通知“不承认”不能阻止消滅效果。
举例：银行收到消滅请求书面后，如果不拍卖房子，抵押权仍可能被消滅。
快速记忆：不承认通知无效，必须自己执行抵押权才能阻止消滅。
快速记忆：
1 保证人买抵押物，也不能行使消滅請求
2 差押生效后，第三取得者不能消滅抵押权
3 第三取得者发383条书面即可，无需法院许可
4 抵当权人不承认通知无效，必须自己执行抵押权
 

第19問-平成25年試験　問4

留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。
2.不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。
3.建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。
4.建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。
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留置权是指债权人对债务人的物有占有权，在债务未清偿前，可以留置该物以确保债权实现。关键原则是：物与债权必须有牵连性，没有牵连性的物不能留置。
理解关键点：
  1. 留置权只能针对与债权相关的物。
  1. 留置权不能用来间接强迫他人履行无关债权。
  1. 占有者必须有合法占有权，非法占有者支出费用后也不能主张留置。
“建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで当該建物を留置することができる。”
解释：错误。造作是建筑物附加物，留置权只能针对造作本身，而不是整栋建筑物，物和债权没有直接牵连。
举例：租客加装空调要求收回造作费用，但不能留置整栋房子。
快速记忆：造作费可以留置造作，不可留置整栋建筑。
“不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。”
解释：错误。第1买主无法主张留置，因为物和损害赔偿债权没有直接牵连。
举例：甲房被卖给乙又卖给丙，甲无法对房子留置以迫使卖方赔偿。
快速记忆：损害赔偿与物无牵连，不能留置不动产。
“建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。”
解释：错误。合同解除后，租客已无合法占有权，即便花费有益费也不能留置建筑物。
举例：租约解除后租客补修房屋，不能因此留置房屋。
快速记忆：无合法占有权支出费用，不得留置物。
“建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。”
解释：正确。租客可对建筑物本身行使留置权，但不能对建筑物所在土地的第三方占有权主张留置，因物与债权无牵连。
举例：租客花钱修房子，可以留置房子，但不能留置地上房子所在的土地。
快速记忆：留置权必须物与债权牵连，不能针对第三方土地。
快速记忆：
1 造作费可以留置造作，不可留置整栋建筑
2 损害赔偿与物无牵连，不能留置不动产
3 无合法占有权支出费用，不得留置物
4 留置权必须物与债权牵连，不能针对第三方土地，必要費可以留置建物
 
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