096-担保物権（抵当権など）-普通①

type
status
date
slug
summary
tags
category
icon
password

第1問-平成19年試験　問8

Aは、自己所有の甲不動産につき、B信用金庫に対し、極度額を3,000万円、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第1順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するには、後順位の抵当権者がいる場合は、その者の承諾を得なければならない。
2.元本の確定前に、B信用金庫から、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、確定日付のある証書でAに対し債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。
3.B信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の2年分の約定金利については、極度額を超えても、根抵当権を行使できる。
4.Aが友人CのためにB信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合、B信用金庫のAに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。
中文讲解
🏖️ 4
①
元本未确定前，修改被担保债权范围是否需要后順位抵押权人同意？
  • 不需要。根抵当权的被担保债权范围在元本未确定前可以自由变更（民法398条之4），不会影响后順位抵押权人。
      • 例子：A给B银行设根抵押，极度额3000万，元本还没确定，B银行想加上新的交易债权，不必征求后順位C银行同意。
②
元本未确定前，个别债权转让受让人能行使根抵当权吗？
  • 不能。根抵当权在元本未确定前没有随伴性，债权转让后，受让人不能行使根抵当权（民法398条之7第1项）。
      • 例子：B银行把某笔贷款债权转让给D公司，D公司只是取得债权，不能拿房子抵押权来保障这笔债权。
③
根抵当权是否可以超出极度额担保约定利息？
  • 不能。根抵当权的担保范围受极度额限制（民法398条之3），即便是最后2年利息，也不能超过极度额。
      • 例子：极度额3000万，如果本金加利息总额超过3000万，超出的部分不受抵押权保障。
④
保证债务是否包含在根抵当权的被担保债权内？
  • 包含。保证契约是债权人与保证人之间的契约，A为C向B银行作保证，A对B的债务属于“信用金库交易债权”，受根抵当权保障（最判平5.1.19）。
      • 例子：A替朋友C向B银行做保证，B银行可以用根抵当权保障A的保证债务。
快速记忆：
1 元本未确定前修改债权范围，不需后順位同意。
2 元本未确定前债权转让受让人不能行使根抵当权。
3 根抵当权担保金额受极度额限制，不能超额。
4 保证债务属于被担保债权，受根抵当权保障。
本题答案：4
 

第2問-平成22年試験　問5

AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.AがBとは別にCから500万円を借り入れていた場合、Bとの抵当権設定契約がCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。
2.当該建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、Bの抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。
3.Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がない。
4.AがBとは別に事業資金としてEから500万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が2,000万円であったときには、Bに対して500万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にEのために2番抵当権を設定することはできない。
中文讲解
🏖️ 4
①
抵当权的顺序由什么决定？
  • 由登记先后决定，而不是设置契约的先后（民法373条）。
      • 例子：A先向B银行设抵当权，再向C银行设抵当权，但C银行先完成登记，则C的抵当权成为第1順位。
②
抵当物因火灾损毁，火灾保险金能否受抵当权保障？
  • 可以。抵当权具有物上代位性，抵押物价值变成保险金、赔偿金等时，抵当权继续存在（民法304条1项、372条）。
      • 例子：A的房子抵押给B银行，房子烧毁，保险公司赔1000万，B银行可以对这笔保险金行使抵当权。
③
抵当权执行时，租客是否需立即搬离？
  • 不一定。若租客的租赁在抵当权登记之后成立，租客可根据“建物明渡猶予制度”保留使用权（民法395条1项），最多可延迟6个月。
      • 例子：D租A的房子，房子已抵押给B银行。B银行拍卖房子后，D不必立即搬走，有6个月缓冲找新房。
④
抵押物价值小于总债务时，是否必须先偿还1号抵当权才能设2号抵当权？
  • 错误。抵当权设立不受抵押物价值限制，即便抵押物价值不足，也可设2号抵当权。
      • 例子：土地和房子价值2000万，A欠B银行2000万，再向E借500万，可直接设2号抵当权，无需先还B银行。
快速记忆：
1 抵当权顺序以登记先后为准，不看契约先后。
2 火灾等损害产生的保险金可行使抵当权（物上代位）。
3 抵当权执行后，租客登记后的租赁可有明渡缓冲期(6g个月)。
4 抵当权设立不受抵押物价值限制，无需先偿还1号抵当权。
本题答案：4
 

第3問-平成21年試験　問5

担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。
2.先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。
3.留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。
4.留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。
中文讲解
🏖️ 1
①
抵当权和先取特权的物上代位性
  • 抵当权者和先取特权者，当其担保物因火灾等原因灭失，债务人获得火灾保险金等赔偿权时，可将权利转移到保险金上行使抵押权或先取特权（民法304条、372条）。
      • 例子：A的房子抵押给B银行，房子被火烧毁，A向保险公司索赔1000万。B银行可对这1000万行使抵当权；同理，先取特权者也可。
②
先取特权和质权的成立方式
  • 错误说法：先取特权和质权都是通过契约成立。
  • 实际：质权是约定担保物权，由契约成立；先取特权是法定担保物权，根据法律自动产生（民法303条）。
      • 例子：承包商对建筑材料享有先取特权，无需与债务人签约，即可主张优先受偿。
③
先取特权是否仅限于动产
  • 错误说法：先取特权仅限动产，不适用于不动产。
  • 实际：先取特权对动产和不动产均可成立（民法325条）。
      • 例子：建筑承包商对建筑物享有先取特权，既包括材料也包括建筑物本身。
④
留置权和质权的占有注意义务
  • 错误说法：留置权与质权注意义务不同。
  • 实际：留置权者和质权者都需以善良管理人的注意占有物品（民法298条1項、350条）。
      • 例子：质权者保管质物时，应像管理自己财产一样小心，留置权者同理。
快速记忆：
1 抵当权与先取特权可物上代位，保险金也受保障。
2 质权需契约成立，先取特权由法律直接产生。
3 先取特权可适用于动产和不动产。
4 留置权者和质权者都需善良管理注意占有。
本题答案：1
 

第4問-平成17年試験　問5

物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に他の債権者よりも先に差し押さえるものとする。 1.不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。
2.抵当権者は、抵当権を設定している不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。
3.抵当権者は、抵当権を設定している建物が火災により焼失した場合、当該建物に火災保険が付されていれば、火災保険金に物上代位することができる。
4.不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、当該金銭に物上代位することができる。
 
中文讲解
🏖️ 4
① 不動産の売買による先取特権 → 賃料に物上代位できる
意思是：如果有人卖了不动产（比如土地或房子），但买方还没付钱，那么卖方有一个先取特権（就是比其他债权人优先拿钱的权利）。
举例：A把土地卖给B，但B没付钱。这块土地被租给了C收租金，A可以直接去差押租金，因为他有先取特権。
为什么这样规定？因为卖方的债权是跟这块土地直接相关的，所以法律允许他去“追”这块土地带来的收益（租金）。
② 抵当権者 → 賃料に物上代位できる
意思是：如果银行等抵押权人拿不动产作为担保，而这不动产被出租，抵当権者也能直接对租金主张物上代位。
举例：A把房子抵押给银行C，然后租给D收租金。如果A不还钱，银行可以去差押D付的租金。
为什么？因为抵押权的本质就是“不动产连带的利益”也算担保范围，防止债务人把收益转移掉。
③ 抵当権者 → 火灾保险金に物上代位できる
意思是：如果抵押的房子烧没了，抵押权本身跟着消失，但法律和判例允许抵押权人去“代位”到保险金上。
举例：A把房子抵押给C，房子被火烧毁，保险公司要赔钱给A。虽然房子没了，但C可以直接去拿A的火灾保险金。
为什么？否则抵押权人会白白损失，债务人拿到保险金就能独吞，这不公平，所以让保险金也算“代替物”。
④ 留置権者 → 不能物上代位
意思是：留置权（比如修车厂修好车却没收钱，可以留住车不还）只能针对原物，如果车变成钱或其他金钱债权，留置权就不能跟过去。
举例：修车厂把顾客的车留着，结果顾客车被保险公司赔偿成现金。这时修车厂不能去拿保险金，只能继续扣住车（但车已经没了就没办法）。
为什么？因为留置权的本质只是“把物留在手里”，没有像抵押权、先取特権那样的广泛追及效力。
快速记忆：
① 不動産売買の先取特権 → 賃料OK
② 抵当権 → 賃料OK
③ 抵当権 → 保険金OK
④ 留置権 → 物上代位NG
答案就是④。
 

第5問-平成14年試験　問6

Aは、Bに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するB所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、Bはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。 1.Aは、Bに対し、乙建物の築造行為は、甲土地に対するAの抵当権を侵害する行為であるとして、乙建物の収去を求めることができる。
2.Bが、甲土地及び乙建物の双方につき、Cのために抵当権を設定して、その旨の登記をした後（甲土地についてはAの後順位）、Aの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
3.Bが、乙建物築造後、甲土地についてのみ、Dのために抵当権を設定して、その旨の登記をした場合（甲土地についてはAの後順位）、Aの抵当権及び被担保債権が存続している状態で、Dの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
4.Aは、乙建物に抵当権を設定していなくても、甲土地とともに乙建物を競売することができるが、優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。
中文讲解
🏖️ 4
① 土地抵押后建房，能不能要求拆掉房子？
A把B的土地（更地）设定抵押。之后B在土地上建了房子。
A能不能说“你建房子侵害了我的抵押权，拆掉”？→ 不能。
例子：A借钱给B，以土地抵押。B后来在地上建了房子。A只有权在B不还钱时申请拍卖土地，而不是管B怎么用土地。
原因：抵押权是“拍卖担保物”时的優先弁済権，不干涉债务人正常使用（建房、耕种都行）。
② 土地和建物都抵押给C，能不能成立法定地上権？
前提：A已经在更地上设了第一抵押。之后B建了房子，再把土地和建物一起抵押给C（第二順位）。
A执行抵押时，能不能成立法定地上権？→ 不能。
原因：法定地上権成立条件是“第一順位抵押设定时，土地上已有建物”。但A设抵押时土地还是更地，所以条件不满足。
③ 建房后再设第二抵押，法定地上権会不会成立？
顺序：更地时 → A抵押（第一順位）→ 之后B建房 → 再把土地抵押给D（第二順位）。
这时如果D执行抵押，能不能成立法定地上権？→ 不能（判例）。
理由：土地应该以“第一抵押设定时的状态”拍卖，当时是更地，所以即使后来加了房子，也不承认法定地上権。
④ 抵押权人能不能一起拍卖土地+房子？
答案：可以。
但是注意：抵押权人优先受偿的范围只有“土地的代金”，房子的代金部分不能主张。
例子：A借钱给B，以土地抵押。B后来盖了房子。A执行抵押时，法院会把土地和房子一并拍卖，但A只能优先拿土地价款。
原因：房子不是A抵押权的对象，不能擅自扩张担保范围。
快速记忆：
① 建房≠侵害抵押权 → 拆房不行
② 第一抵押时是更地 → 法定地上権NG
③ 建房后设次順位抵押 → 法定地上権NG
④ 土地+建物可一起拍卖 → 优先权仅限土地代金
正确答案是④。
 

第6問-平成29年試験　問10

①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。
2.①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。
3.①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。
4.①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。
中文讲解
🏖️ 1
① 利息担保范围：不動産質権 vs 抵当権
题干说：不動産質権担保最后2年利息，抵当権不担保利息 → 这是反的。
正确是：
  • 不動産質権：质权人本来就能用不动产来获取收益（比如出租、使用），所以法律规定原则上不担保利息（除非特别约定）。
  • 抵当権：担保的不只是元本，还包括最后2年分的利息（民法375条）。
      • 例子：A把土地抵押给C，借款不还。C拍卖土地时，能优先受偿本金+最后2年利息。但如果是质押，质权人本来就能用土地收租，所以不能再要求利息担保。
      为什么这样规定？→ 防止质权人“双重得利”。
② 存续期间限制
  • 不動産質権：最长期限只能 10年，超过的视为10年（民法360条）。
  • 抵当権：没有存续期间限制，可以无限期。
      • 例子：A把土地设定质押20年，但法律自动缩成10年；抵押的话，期限不受限制。
      为什么这样规定？→ 质权是占有型，长期占有会影响流通，所以有限制；抵押不影响占有，所以无限制。
③ 成立要件：要物契約 vs 諾成契約
  • 不動産質権：要物契約 → 一定要实际交付才生效。
  • 抵当権：諾成契約 → 只要协议+登记即可，不用交付。
      • 例子：B借钱给C，把房子设定质押，必须交付房子；如果是抵押，就不需要交付，B还能继续住。
      为什么这样规定？→ 质押本质是“把东西交出去占着”，抵押则是“占有还在债务人”。
④ 登記对抗要件
不動産質権和抵当権都是不動産物権，要想对抗第三人必须登记（民法177条）。
例子：A把土地质押给C，没登记，又质押给D并登记，结果D优先。抵押同理。
为什么？→ 统一不动产物权公示方法，保障交易安全。
快速记忆：
① 利息担保：質権NG，抵当権2年OK
② 期間：質権最長10年，抵当権無制限
③ 成立：質権要交付，抵当権不要交付
④ 対抗要件：両方とも登記必要
正确答案是①。
 

第7問-平成12年試験　問5

根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.根抵当権は、根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で、設定することができる。
2.根抵当権の極度額は、いったん登記がされた後は、後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも、増額することはできない。
3.登記された極度額が1億円の場合、根抵当権者は、元本1億円とそれに対する最後の2年分の利息及び損害金の合計額につき、優先弁済を主張できる。
4.根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が、元本の確定前に、根抵当権者から第三者に譲渡された場合、その第三者は、当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。
中文讲解
🏖️ 4
① 根抵当权能不能担保“所有现在和将来的债权”？
题干说根抵当权可以担保债务人所有的现在和将来的债权 → 错误。
根抵当权只能担保一定范围内的不特定债权（比如：銀行取引債権、商取引債権等）。
例子：银行给企业贷款，未来可能还有追加贷款，银行为了安全，会设立根抵当权，担保的就是“银行和企业之间的金融债权”，而不是“企业和所有人之间的所有债权”。
为什么这样规定？→ 如果可以包括“所有债权”，会让债务人财产完全被拘束，社会流通不便。
② 极度额登记后还能不能增加？
题干说不能增加，即使利害关系人同意也不行 → 错误。
正确是：可以增加，但必须得到后順位担保権者等利害关系人同意。
例子：A设立根抵当权，极度额1億円。后来债务规模变大，想调到1.5億円。如果后順位抵押权人B不同意，就不能增加。
为什么这样规定？→ 避免后順位担保権者利益被随意侵害，所以必须要他们同意。
③ 极度额1億円，能不能主张“本金1億+利息损害金”？
题干说可以 → 错误。
正确是：极度额1億円就是总上限，本金、利息、損害金全部加起来，最多只能拿1億円。
例子：本金1億円，利息1000万 → 只能最多1億円，利息部分不能再额外加。
为什么这样规定？→ 根抵当权的极度额就是“安全阀”，明确债务人风险上限。
④ 元本确定前，单个债权被转让，会不会带走根抵当权？
题干说：转让给第三人后，第三人不能主张根抵当权 → 正确。
原因：根抵当权在元本確定前，和具体债权没有“随伴性”，所以第三人只拿到债权，没有跟着拿到根抵当权。
例子：银行A有根抵当权，贷款给企业1000万。银行把这笔1000万债权卖给C，但根抵当权没跟着转。C不能用根抵当权去优先受偿。
为什么这样规定？→ 根抵当权的本质是担保一个“継続的取引関係”，而不是单笔债权，所以不能切出来单独转让。
快速记忆：
① 范围要限定 → 不能所有债权通包
② 极度额可改 → 要利害关系人同意
③ 总额封顶 → 本金+利息合计≤极度额
④ 元本未确定 → 债权转让不带根抵当权
正确答案是④。
 

第8問-平成13年試験　問7

Aは、Bから3,000万円の借金をし、その借入金債務を担保するために、A所有の甲地と、乙地と、乙地上の丙建物の上に、いずれも第1順位の普通抵当権（共同抵当）を設定し、その登記を経た。その後甲地については、第三者に対して第2順位の抵当権が設定され、その登記がされたが、第3順位以下の担保権者はいない。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。 1.甲地が1,500万円、乙地が2,000万円、丙建物が500万円で競売され、同時に代価を配当するとき、Bはその選択により、甲地及び乙地の代金のみから優先的に配当を受けることができる。
2.甲地のみが1,500万円で競売され、この代価のみがまず配当されるとき、Bは、甲地にかかる後順位抵当権者が存在しても、1,500万円全額（競売費用等は控除）につき配当を受けることができる。
3.Bは、Aの本件借入金債務の不履行による遅延損害金については、一定の場合を除き、利息その他の定期金と通算し、最大限、最後の2年分しか、本件登記にかかる抵当権の優先弁済権を主張することができない。
4.Bと、甲地に関する第2順位の抵当権者は、合意をして、甲地上の抵当権の順位を変更することができるが、この順位の変更は、その登記をしなければ効力が生じない。
中文讲解
🏖️ 1
一个债务（3000万）担保了三处不动产（甲地1500万、乙地2000万、丙建物500万）。这就是共同抵当。法律规定，不管同时拍卖还是分开拍卖，都要保证公平，不能因为先拍还是后拍，导致某个后順位抵当権者吃亏。
① “甲・乙・丙3つが同時競売された場合、Bは甲と乙の代金だけから優先弁済を受けられる” → 誤り
为什么？因为同時配当の場合，钱要按照各不動産の価値比例来分摊债务（民法392条）。不能让债权人自己挑着哪块土地的钱来收。
例子：3000万债务，三块地总价值 = 1500万 + 2000万 + 500万 = 4000万 → 按比例 3:4:1。
所以B只能按比例拿：甲1125万、乙1500万、丙375万。不能说“我只从甲乙拿钱”。
② “甲地单独拍卖1500万时，B可以全额拿走，即使甲地有后順位抵当権者” → 正しい
这是異時配当（分开拍卖）。B确实能先拿走甲地的全部1500万。
但这样的话，甲地上的第二順位抵当権者太吃亏了。所以法律给他们救济办法：
→ 他们可以代位行使B在乙地和丙建物上的抵当権，去分配那里的钱（民法392条2項）。
这样就保证了，不会因为拍卖顺序不同，后順位抵当権者的利益完全消失。
③ “遅延損害金も、利息と合わせて最後の2年分しか優先弁済できない” → 正しい
法律规定（民法375条）：抵当権で守られるのは元本 + 利息等 + 遅延損害金，但利息・定期金・遅延損害金は合計で2年分まで。
为什么？要保护第三者（後順位抵当権者や買主）。不然利息无限累积，可能超过房子本身价值，后順位全赔光。
例如：拖了5年利息和損害金，债权人也只能优先拿最近2年分，不能无限扩张。
④ “Bと第2順位抵当権者は順位変更できるが、登記しなければ効力なし” → 正しい
抵当権順位は合意で変えられる（民法374条）。
但为了让第三者（其他買主・銀行）也能知道，必须登记。没登记，等于没变。
快速记忆：
① 同時配当 = 按比例分，不能挑着拿。
② 異時配当 = 可以全拿，但后順位能代位去别的土地分。
③ 利息・損害金 = 合計2年分。
④ 順位変更 = 要登记才有效。
所以本题错误的是 ①。
 

第9問-平成18年試験　問5

Aは、Bから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。Aは、さらにCから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を設定した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1.抵当権の実行により甲土地が競売され3,000万円の配当がなされる場合、BがCに抵当権の順位を譲渡していたときは、Bに1,400万円、Cに1,600万円が配当され、BがCに抵当権の順位を放棄していたときは、Bに1,800万円、Cに1,200万円が配当される。
2.Aが抵当権によって担保されている2,400万円の借入金全額をBに返済しても、第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Cの同意の有無にかかわらず、AはBから新たに2,400万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。
3.Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、Cが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。
4.Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を2年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Dは、Bの同意の有無にかかわらず、2年間の範囲で、Bに対しても賃借権を対抗することができる。
 
中文讲解
🏖️ 1
①「BがCに抵当権の順位を譲渡」「BがCに抵当権の順位を放棄」
假设土地拍卖得到3000万，债务情况是：
  • B的債権額：2400万（第一順位）
  • C的債権額：1600万（第二順位）
如果什么都不变，B先拿2400万，剩下的600万给C。
但有特殊情况：
  • 順位を譲渡（B把自己的第一順位让给C）：
      • → C先拿1600万（因为变成第一順位），剩下的1400万给B。
  • 順位を放棄（B放弃第一順位的优先权）：
      • → 就相当于B和C平等，然后按债权比例分。
      → B：2400 / 4000 × 3000 = 1800万
      → C：1600 / 4000 × 3000 = 1200万
所以题目里说的分配完全对。
为什么这样规定？
因为順位是抵当権的价值所在，可以转让，也可以放弃，这样保证交易的灵活性和公平性。
②「借金を返しても第一順位を使い回せるか？」
A如果把2400万全额还给B，那B的債権消滅 → 抵当権也自动消滅（这是抵当権的付従性）。
所以第一順位已经不存在，轮到C变成第一順位。
此时A要再借钱给B抵押，就只能是第二順位以下，除非C同意变更順位。
题目说“无论C同意与否，A可以直接用第一順位再借”，这是错的。
③「法定地上権が成立するか？」
成立条件（民法388条）：
  1. 第一順位抵当権设定时，土地上已有建物。
  1. 土地和建物的所有者是同一个人。
  1. 土地或建物其中一方被抵押。
  1. 抵当権执行后，土地和建物的所有权分离。
在本题，第一順位抵当権设定时土地上还是空地，之后才建乙建物 → 不满足条件，所以法定地上権不成立。
要点：看第一順位抵当権设定当时是否已有建物。
④「抵当権设定后，A把土地租给D两年，能对抗B吗？」
抵当権设定后再签的租赁合同，原則不能对抗抵当権者。
想对抗的话必须：
  • 把租赁关系登记，
  • 并且得到抵当権者B的同意（也要登记）。
题目说“B的同意与否都能对抗”，这是错的。
不过对于抵当権设定后才出现的后順位抵当権者（C），租赁合同是可以自然对抗的。
快速记忆：
1 → 順位譲渡：C1600万、B1400万；順位放棄：比例分，B1800万、C1200万。
2 → 还清借款＝抵当権自动消滅，不能随便用回第一順位。
3 → 法定地上権成立要看第一順位设定时是否已有建物。
4 → 抵当権设定后新租赁，必须登记+同意，否则对抗不了。
 

第10問-令和3年12月試験　問10

Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1.本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2.Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3.本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4.Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
① 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され…Bは賃料債権を差し押さえできる
意思是：
抵押权设定登记后，A还是房东，把房子租给C，收取租金。但A欠钱不还，B（抵押权人）可以基于物上代位，直接去扣押A本该收到的租金。
举例：
A欠B 1,000万，房子抵押给B。后来A把房子租给C收10万租金/月。A不还钱时，B就能“截胡”，直接冻结A的租金收入，优先拿走。
为什么这么规定？
因为抵押权保障的是“房子的价值”。租金也是房子带来的果实（收益），如果允许债务人继续拿走租金，抵押权人利益就被侵害，所以法律让抵押权扩张到租金等收益（民法371条、物上代位）。
→ 正确。
② 抵当権設定登記前にC已入住，但租赁无期限时，C的权利对抗不了买受人
意思是：
C比抵押权早签合同，甚至已经搬进去了，但租约没有写明期限，能不能对抗？
答案：能对抗！
因为关键在于谁先取得对抗要件（租赁是“交付”或“登记”），而不是租约有没有写明年限。如果租赁先，抵押后，那买受人必须承认C的权利。
→ 这句话说“不能对抗”，所以错误。
③ 抵当権設定登記後に賃貸借契約→买受人来时，剩余1年租期还能继续住满1年吗？
意思是：
抵押登记之后，A才把房子租给C，这种租赁对买受人原则上没有对抗力。但法律觉得让C马上搬走太惨，所以给了个缓冲期。
规定：买受人买下房子后，C最多可以再住6个月，而不是1年（民法395条1項）。
→ 题目说“能住满1年”，错。
④ 抵当権設定登記前にC已入住，买受人买下后，C必须1年后搬走
意思是：
如果C在抵押权设定前就已经入住了，那C的租赁比抵押权还早，有优先权。C可以一直住下去，买受人也赶不走。
所以说“必须1年后搬走”是错的。
快速记忆：
① 租金也算房子的价值，抵押权人可以“截胡” → 物上代位成立。
② 租赁在抵押前就存在，买受人必须认 → 先来先得。
③ 租赁在抵押后才有，对买受人没对抗力，但法律照顾 → 最多再撑6个月。
④ 租赁比抵押早，买受人不能赶 → C可以继续住。
→ 正解是 ①。
 
 
Loading...