092-所有権・共有・占有権・用益物権-普通②
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第11問-平成13年試験 問1
A・B・Cが、持分を6・2・2の割合とする建物の共有をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.Aが、B・Cに無断で、この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、B・Cの持分については、他人の権利の売買となる。
2.Bが、その持分に基づいて単独でこの建物全部を使用している場合は、A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、その明渡しを求めることができる。
3.この建物をEが不法占有している場合には、B・Cは単独でEに明渡しを求めることはできないが、Aなら明渡しを求めることができる。
4.裁判による共有物の分割では、Aに建物を取得させ、AからB・Cに対して適正価格で賠償させる方法によることは許されない。
中文讲解
🏖️ 1
——
①
A、B、C共有一栋房子，持分比6:2:2。A未经B、C同意把整栋房子卖给D。
- 对A自己的持分（6/10），A可以自由处分。
- 对B、C的持分（2/10+2/10），A没有处分权，这属于他人物买卖。
- 但合同仍然有效，A需要从B、C那里取得持分再交给D。
→ 为什么：保护持分权利人的利益，但同时合同不因他人物买卖自动无效，交易安全得以保障（民法561条）。
——
②
B单独使用整个建筑，而持分只有2/10。
- A、C不能随意要求B搬走。
- B只是根据自己的持分享有使用权（民法249条1项）。
→ 为什么：共有物使用是按持分比例进行的，持分小的人也有权使用全部物，除非损害他人利益。
——
③
E非法占有这栋房子。
- B或C都可以单独向E请求明渡，不需要A。
→ 为什么：共有物的保存行为可由任何共有者单独进行，不需要多数持分同意（民法252条5项）。
——
④
法院判决分割共有物时，可以把房子判给A，A给B、C现金赔偿。
- 这是允许的（民法258条2项）。
→ 为什么：裁判分割要兼顾公平和实际操作性，一人持有、支付赔偿更便捷。
——
快速记忆：
① 他人物买卖 → A处分自己持分有效，B/C持分需取得。
② 单独使用 → B按持分使用建筑，A/C不能随意驱赶。
③ 不法占有 → B/C可单独向E请求明渡。
④ 裁判分割 → 可判一人所有并赔偿其他持分。
——
第12問-平成14年試験 問4
Aは、自己所有の甲土地の一部につき、通行目的で、隣地乙土地の便益に供する通行地役権設定契約（地役権の付従性について別段の定めはない。）を、乙土地所有者Bと締結した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
1.この通行地役権の設定登記をしないまま、Aが、甲土地をCに譲渡し、所有権移転登記を経由した場合、Cは、通路として継続的に使用されていることが客観的に明らかであり、かつ、通行地役権があることを知っていたときでも、Bに対して、常にこの通行地役権を否定することができる。
2.この通行地役権の設定登記を行った後、Bが、乙土地をDに譲渡し、乙土地の所有権移転登記を経由した場合、Dは、この通行地役権が自己に移転したことをAに対して主張できる。
3.Bは、この通行地役権を、乙土地と分離して、単独で第三者に売却することができる。
4.Bが、契約で認められた部分ではない甲土地の部分を、継続かつ表現の形で、乙土地の通行の便益のために利用していた場合でも、契約で認められていない部分については、通行地役権を時効取得することはできない。
中文讲解
🏖️ 2
①
A把自己拥有的甲土地的一部分设定给B通行（地役权），但没有登记者就把甲土地卖给C。
- 即使C知道B有地役权，也不能随意否认。
→ 为什么：地役权是对土地的权利，只要使用是客观存在且可见，权利仍然有效（最判平10.2.13）。
——
②
B有通行地役权，乙土地卖给D，并做了所有权移转登记。
- D自动取得地役权，可以向A（承役地所有者）主张权利。
→ 为什么：地役权是附属于土地的权利（付従性），随土地一起转移；登记者可以对抗承役地所有者（民法281条1项）。
——
③
B单独想把地役权卖给第三方。
- 不行。地役权是附属于乙土地的权利，不能单独处分（民法281条2项）。
→ 为什么：保证地役权和土地绑定，防止地役权权利流散导致管理混乱。
——
④
B在甲土地上使用合同未约定的部分作为通路。
- 可以通过时效取得地役权（民法283条）。
→ 为什么：持续、公开使用产生事实上的权利保护，保障实际便利。
——
快速记忆：
① 未登记者 → C不能否认客观存在的通行地役权。
② 土地转让 → 地役权随土地转移，可对抗承役地所有者。
③ 单独处分 → 地役权不可脱离土地单独出售。
④ 超范围使用 → 可以时效取得地役权。
第13問-平成15年試験 問3
Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
1.Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。
2.Dが、Bを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合、DはBに対して甲地の所有権を主張することができない。
3.Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。
4.AとFが、通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Bは登記がなくとも、Fに対して甲地の所有権を主張することができる。
中文讲解
🏖️ 3
①
A把甲地卖给B，但B没有登记者。此时，C不知道AB交易，直接从A买地并做了登记者。
- 结果：C可以对B主张所有权。
- 例子：就像同一辆车，先去车管所登记的人，优先取得权利。
- 为什么这么规定：民法177条规定，登记者对抗第三者有效，先登记的人胜。
——
②
D知道B还没登记者，并趁机从A买地，做了登记。
- 结果：D不能对B主张所有权。
- 为什么：D属于背信的恶意第三者，民法不保护利用他人未登记者的恶意行为（最判昭43.8.2）。
——
③
E在甲地做了抵押权登记者，然后B去登记者。
- 结果：E可以对B主张抵押权，不能因为B后登记者而失效。
- 例子：就像先在房子上贴上自己的权利标签，即使后来有人登记所有权，也不能抹掉先有的抵押权。
- 为什么：民法177条：不动产权利的对抗第三者要靠登记者。
- 本题就是误选项。
——
④
A和F串通虚假出售甲地，做了登记者。
- 结果：B仍可对F主张所有权。
- 为什么：这种交易属于通谋虚假表示（民法94条1项），合同无效，任何人都可以主张权利。
——
快速记忆：
① C先登记者 → 优先取得甲地所有权。
② D背信 → 不能对B主张所有权。
③ E抵押权先登记者 → 可对B主张权利。
④ A与F通谋虚假 → B可直接主张所有权。
——
第14問-平成29年試験 問2
所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。
2.Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。
3.Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。
4.AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。
中文讲解
🏖️ 4
①
B通过时效取得A的甲地所有权。
- 解释：取得时效完成后，B的所有权追溯到占有开始日，而不是完成日。
- 例子：就像你从2015年开始合法占有一块地，20年后完成时效取得，你的所有权算从2015年起生效。
- 为什么：民法144条规定，时效的效力是追溯既往的。
——
②
A卖给B的是C的乙建物，B善意无过失。
- 解释：A没有所有权，不动产不能即时取得。B只有等A从C处取得所有权时才能获得。
- 例子：就像你买了别人不属于卖家的房子，只有卖家先合法获得房屋，你才能真正取得房屋。
- 为什么：不动产没有动产的即时取得制度，必须由真正所有者的权利转移才能生效（最判昭40.11.19）。
——
③
丙土地的买卖合同有“代金未付前不转移所有权”的特约。
- 解释：虽然民法176条一般认为合同签订时所有权移转，但特约优先。代金付清前所有权不转移（最判昭33.6.20）。
- 例子：就像你签合同约定，房款付清前房子还属于卖家。
——
④
A被B强迫而卖丁土地，合同被撤销。
- 解释：撤销合同视为合同从未生效，所有权回到原状。
- 例子：就像有人逼你签的合同，法律认定你从未同意过，财产自动回到你名下（民法121条）。
——
快速记忆：
① 时效取得 → 所有权追溯到占有开始日。
② 他人物买卖 → 不动产必须由真所有者转移才能取得。
③ 特约延迟移转 → 所有权随合同约定，代金未付不转移。
④ 撤销合同 → 所有权恢复原状，合同视为未生效。
——
第15問-平成27年試験 問5
占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.甲建物の所有者Aが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたとしても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Aが甲建物を占有しているとは言えない。
2.乙土地の所有者の相続人Bが、乙土地上の建物に居住しているCに対して乙土地の明渡しを求めた場合、Cは占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否することができる。
3.丙土地の占有を代理しているDは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。
4.占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。
中文讲解
🏖️ 3
①
A住在甲建物隔壁，监视后门防止第三者侵入，但没锁门也没钥匙。
- 解释：占有的要件是“为自己利益而实际控制物”（民法180条）。
——
②
B继承乙土地，C住在上面建筑。
- 解释：占有权的推定（民法188条）只是“推定”，并非绝对。事实清楚时，推定不起作用。
- 例子：就像法律假定“占有人权利合法”，但如果土地的真正所有者明确存在，占有人不能拒绝归还。
- 为什么：推定是证据上的便利，不改变实际权利归属。
——
③
D代理占有丙土地，如果第三者妨害，可以提占有保持的诉讼。
- 解释：占有者有三种保护诉权：①占有回收诉、②占有保持诉、③占有保全诉（民法197条）。代理人也可以行使。
- 例子：就像你委托朋友管理你的仓库，他有权对干扰者提起法律诉讼保护仓库使用权。
- 为什么：法律保护占有行为的稳定性，即使是代理占有，也能行使占有权利。
——
④
占有回收诉只能针对占有被夺者及其继承人？
- 解释：占有回收诉只针对实际侵夺者，对其特定继承人不自动成立，除非继承人知道侵夺行为（民法200条）。
- 例子：你仓库被人抢走，只能告抢走的人，不能直接告买下仓库的人，除非他知道是抢来的。
- 为什么：防止不知情第三者被牵连，同时保护原占有者权益。
——
快速记忆：
① 占有要件 → 为自己利益而实际控制物。
② 占有权推定 → 事实明确时无效。
③ 占有保护 → 代理占有人也可提诉。
④ 占有回收诉 → 只能针对实际侵夺者，非自动对继承人。
第16問-令和3年12月試験 問6
不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.不動産の所有権がAからB、BからC、CからDと転々譲渡された場合、Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する。
2.土地の賃借人として当該土地上にある登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
3.第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
4.共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
中文讲解
🏖️ 1
——
①
“不动产所有权从A→B→C→D连续转让，A是D的第三者。”
- 正确解释：不对。民法177条规定，物权变动要对抗第三者需要登記，但前所有者（A）属于当事人范畴，不是177条上的第三者。
- 例子：A卖房给B，B卖给C，C卖给D，A仍能主张对B、C的权利，但不能算D的第三者。
- 为什么：法律保障连续交易的安全，只有登記外部的第三者才受保护。
- 正确性：错误
——
②
“土地租户在租赁地上拥有已登記建筑的人，是土地新所有权取得者的第三者。”
- 正确解释：租户对土地享有合法使用权，建筑物的登记赋予其利害关系，因此是对抗关系中的第三者（最判昭49.3.19）。
- 例子：租户在租地上建房，房子登記在他名下，土地卖给新所有者，租户权利需受保护。
- 为什么：保障租赁权和建筑权利，防止新所有者直接剥夺合法占有。
- 正确性：正确
——
③
“第三者登记后，时效完成取得不动产所有权的人，可以不登記对抗第三者。”
- 正确解释：正确。时效完成的取得权可追溯到占有开始日，因此可对抗登记已完成的第三者（最判昭41.11.22）。
- 例子：A占有土地10年取得时效，第三者B登记在A取得前，A仍可主张所有权。
- 为什么：时效取得本身就是法律赋予的权利，优先于后来登記的第三者。
- 正确性：正确
——
④
“共同继承财产中，一继承人将不动产全权卖给第三者并登記，其他继承人可不登記主张自己份额。”
- 正确解释：正确。第三者从无权继承人取得不动产，属于无权行为，其他继承人可凭法定份额登記前主张权利（最判昭38.2.22）。
- 例子：三兄弟继承土地，A私下卖给第三者并登記，B、C仍可按自己继承份额主张权利，无需登記。
- 为什么：防止无权者剥夺共同继承人权利，保障法定继承份额。
- 正确性：正确
——
快速记忆：
① 前所有者不算177条第三者 → A不是D的第三者
② 租户建筑登记 → 对抗新土地所有者的第三者
③ 时效取得 → 可不登記对抗已登记第三者
④ 共同继承人 → 无权者卖地，其他继承人可登記前对抗
第17問-平成23年試験 問3
共有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。
2.共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は共有物の競売を命じることができる。
3.各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。
4.他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。
中文讲解
🏖️ 4
——
①
“各共有者可以随时请求分割，但5年以内可以约定不分割。”
- 正确解释：正确。民法256条规定，每个共有者都可以请求分割，但共有者之间可以约定一定期间内不分割，最长期限为5年。
- 例子：A、B共有一块土地，可以约定5年内不分割，以便共同经营或出租。
- 为什么：法律保障共有者请求分割权利，但也允许短期协商避免频繁分割影响使用。
- 正确性：正确
——
②
“现物分割会显著降低价格时，法院可命令拍卖。”
- 正确解释：正确。民法258条规定，如果现物分割会严重降低价值，法院可选择拍卖而非分割，保证经济合理性。
- 例子：共有的一块商业地产，如果直接分割会导致地块贬值，法院可命令拍卖，再按份额分配拍卖价款。
- 为什么：防止分割损害共有物价值，保护所有共有者利益。
- 正确性：正确
——
③
“各共有者可单独对不法占有人提出妨害排除请求。”
- 正确解释：正确。民法252条5项规定，保存共有物的行为可以单独进行，对抗不法侵害的行为属于保存行为。
- 例子：A、B共有房屋，C非法入侵，A可以单独向法院申请妨害排除。
- 为什么：保护共有物的及时管理和安全，无需所有共有者一致行动。
- 正确性：正确
——
④
“未经协商，其他共有者可要求占有全部共有物的共有者明渡。”
- 正确解释：错误。民法249条规定，每个共有者按份享有使用权，持分比例允许其单独占有全部共有物一段时间。
- 例子：三人共有一块土地，A持1/3，A可以在一年中占有整块土地4个月，其他共有者不能要求立即明渡。
- 为什么：保障每个共有者的持分使用权，防止因占有方式不同而限制合法使用。
- 正确性：错误
——
快速记忆：
① 共有者可约定5年内不分割
② 现物分割降价时可拍卖
③ 各共有者可单独排除妨害
④ 持分占有不必明渡
第18問-平成24年試験 問6
A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
2.甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
3.Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
4.Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。
中文讲解
🏖️ 4
——
①
“B因时效取得甲土地，但在时效完成前，A卖给C并办理了所有权移转登记，B不能主张时效取得。”
- 解释：错误。时效完成前，B与C属于当事人关系，即使C已登记者，B仍可凭取得时效主张所有权（最判昭41.11.22）。
- 例子：B占有土地10年即可时效取得，但第8年买下C的土地登记者，B仍能主张时效取得。
- 为什么：时效取得的权利自占有开始即生效，只要是完成时效前当事人，登记不是对抗要件。
- 正确性：错误
——
②
“甲土地的租户D拥有登记者建筑，A卖给E，但E未办理所有权移转登记，仍可对D主张自己是出租人。”
- 解释：错误。根据民法605条之2第3款，不动产租赁关系对抗第三者必须具备登记。
- 例子：E买地但没登记者，租户D仍可要求向原所有者缴租，而非向E缴租。
- 为什么：防止租金二次支付，通过登记明确谁为合法出租人。
- 正确性：错误
——
③
“A卖给F和G，F先办理登记者，G可凭先签合同证明优先权对抗F。”
- 解释：错误。不动产物权对抗第三者必须登记（民法177条）。即使G合同先于F，也必须先登记者才能优先主张权利。
- 例子：A同日卖两份合同给F和G，F先登记成功，G合同早于F但未登记者，G不能主张所有权。
- 为什么：登记制度保障交易安全与第三者信赖。
- 正确性：错误
——
④
“A卖给H和I，H未登记者，I再卖给善意J且J已登记者，H不能对J主张所有权。”
- 解释：正确。即便I是背信的恶意者，H未办理登记，在对抗善意第三者J时无法主张权利（最判平8.10.29）。
- 例子：H买A土地未登记者，I买去后卖给善意J并登记者，H无法对抗J。
- 为什么：背信恶意者的转让不能保护原未登记者的权益，登记优先原则保障交易安全。
- 正确性：正确
——
快速记忆：
① 时效完成前，B可对C主张所有权
② 不动产租赁关系对抗第三者必须登记
③ 不动产二重转让以先登记者优先
④ 背信恶意者转让对善意第三者不利，未登记者无权对抗
第19問-平成25年試験 問3
甲土地の所有者Aが、他人が所有している土地を通行することに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、Aは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。
2.甲土地が共有物分割によって公道に通じなくなった場合、Aは、公道に出るために、通行のための償金を支払うことなく、他の分割者の土地を通行することができる。
3.甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Aは当該土地を通行することができる。
4.甲土地の隣接地の所有者が自らが使用するために当該隣接地内に通路を開設し、Aもその通路を利用し続けると、甲土地が公道に通じていない場合には、Aは隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することがある。
中文讲解
🏖️ 4
①
“甲土地被其他土地包围，不能自由选择任意路线通向公道。”
- 解释：正确。法律上给予围绕土地通行的权利（民法210条1项），称为围绕地通行权。
- 例子：A的土地被B、C、D土地包围，只能选取必要且损害最小的路径通行（民法211条1项），不能随意横穿整块土地。
- 为什么：保护周围土地所有者利益，确保通行最小化损害。
- 正确性：正确
——
②
“甲土地因共有物分割而失去通向公道的路径，A可无偿使用其他分割者土地通行。”
- 解释：正确。民法213条1项规定，共有物分割后通行权自动成立，不需支付报酬。
- 例子：三人共有土地分割后，A的地块封闭，A可通过B的地块走向公道而无需付费。
- 为什么：保障分割后土地的使用权，防止孤立土地成为“孤岛”。
- 正确性：正确
——
③
“A与他人签订租赁合同使用他人土地，无论甲土地是否通向公道，都可通行。”
- 解释：正确。依据民法601条，通过契约设定使用权，可依法使用他人土地通行。
- 例子：A签合同租用B土地通向公道，合同允许选路，A可依合同内容通行。
- 为什么：合同自由原则，合同约定优于法定通行权限制。
- 正确性：正确
——
④
“甲土地毗邻地所有者自己开辟通路，A长期使用，可通过时效取得地役权。”
- 解释：错误。地役权需为便益土地所有者（要役地）的使用而设立，且持续使用（民法283条）。
- 例子：邻地所有者为自己开路，A只是偶尔使用，不满足“为A土地便益而设立”条件，因此不能时效取得地役权（最判昭33.2.14）。
- 为什么：防止地役权滥用，确保地役权只能从承役地所有者主动给予便益。
- 正确性：错误
——
快速记忆：
① 围绕地通行权不可随意选择路径
② 共有物分割后通行可无偿使用他人土地
③ 租赁合同可合法使用他人土地通行
④ 他人为自己开路，邻地使用者不能时效取得地役权
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