076-住宅瑕疵担保責任履行法-普通①
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第1問-令和4年試験 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年以上有効でなければならないが、当該新築住宅の買主の承諾があれば、当該保険契約に係る保険期間を5年間に短縮することができる。
3.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅（住宅販売瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。）について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。
4.宅地建物取引業者が住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、宅地建物取引業法の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認がなくても、その超過額を取り戻すことができる。
中文讲解
🏖️ 3
① 卖新建住宅时，业者需要准备保证金供託或瑕疵担保责任保险，但前提是买主不是业者。如果买主本身就是宅建业者，那他具备专业性和資力，不需要额外的保护，所以卖方业者就不用做这些措施。
举例：A业者卖新房给一般消费者→必须供託或投保；A业者卖新房给B业者→不需要供託或投保。
——
正确句：买主是业者→卖方不用做資力確保措施
② 保険契約必须满足10年以上有效、保険金額2,000万以上、業者負担保険料等条件。不能因为买主同意就缩短到5年。规定10年以上是为了确保房屋结构安全在合理年限内能被保障（比如主要结构缺陷通常会在10年内显现）。
举例：买主说“我只要保5年就好”，法律也不允许。
——
正确句：保険期間必须10年以上，不能缩短
③ 卖新建住宅的业者必须在基准日前10年内交付的住宅，在基准日后3周内供託保证金（如果有投保的房子就不用重复供託）。这是为了确保过去几年交付的房子出了问题，消费者还能得到补偿。法律原本要求“当天就要供託”，但为了实务操作更合理，现在改成了“基准日后3周内也可以”。
举例：A业者在过去10年卖了50套房，就要在基准日后3周内供託相应金额。
——
正确句：卖新建住宅→基准日后3周内要供託保证金
④ 如果供託金超出了规定标准，业者想取回超额部分，必须得到免许権者（国交大臣或知事）的承认。这样做是为了防止业者随便把钱取走，导致将来买主的利益无法保障。
举例：A业者应供託1亿，但放了1亿2千万，要取回多余的2千万→必须事先得到知事许可。
——
正确句：取回超额供託金要得到知事或大臣批准
快速记忆：
① 买主是业者→卖方不用做資力確保措施
② 保険期間必须10年以上，不能缩短
③ 卖新建住宅→基准日后3周内要供託保证金
④ 取回超额供託金要得到知事或大臣批准
正确答案：③
第2問-平成27年試験 問45(改題)
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
3.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅瑕疵担保保証金の供託及び住宅瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
4.住宅瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
中文讲解
🏖️ 2
① 买主如果是宅建业者，卖主也是宅建业者，那就不用做供託或保険契約。
举例：A公司（宅建业者）把新房卖给B公司（宅建业者），两边都是专业公司，都有一定财力，所以不用强制加保证措施。
为什么：立法目的本来是保护一般消費者买房子的安全，不是为了保护专业业者。
———
② 如果业者选择了供託方式，那就要在签约前把“供託所的所在地等”写在书面上或用电子数据告知买主。
举例：A公司打算卖新房给一般买家B，用供託方式保证，就必须在签合同前告诉B“我们在东京法务局做了供託”，而不是等到交房才说。
为什么：买家在签约前就要知道业者有没有准备保障措施，不然签了约才发现没保障，就太迟了。
———
③ 卖新房给一般消费者后，业者必须在基准日时把供託或保険的状况报告给国土交通大臣。若不报告，从基准日翌日起50日后，就不可以再卖新的新房。
举例：A公司6月30日交房，基准日是3月31日，如果没按要求报告，到5月20日之后就不能再签新的新房买卖合同。
为什么：这是为了强制业者定期报告资金保障情况，不然就让他们暂停业务，防止风险。
———
④ 业者如果是加了保险的方式，那么一旦房子出现结构耐力部分或防水部分的隐藏瑕疵（比如墙体开裂、屋顶漏水），卖主需要负责，但可以用保险公司赔付。
举例：A公司卖的新房，住进去一年后屋顶漏水，A要负责修补。但因为A事先加入了瑕疵保険，所以可以向保険公司索赔，不至于资金周转出问题。
为什么：核心目的是保护消费者，即使开发商破产或没钱，买家也能获得赔偿。
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快速记忆：
① 买主是业者→不用保证
② 供託要在签约前告知
③ 不报告→50日后不能再卖
④ 保险方式→可向保険公司索赔
第3問-令和元年試験 問45(改題)
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の宅地建物取引業者ではない買主に対し、供託所の所在地等について、それらの事項を記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
3.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに基準日から3週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
中文讲解
🏖️ 1
① 业者只有在自ら売主（自己是卖方）卖新建住宅的时候，才需要做供託或加入保険。如果只是媒介（帮别人撮合交易），就没有这个义务。
举例：A公司自己建房卖给消费者，就必须供託或保険。但如果只是帮B公司卖房，A只收中介费，不需要做供託或保険。
为什么：瑕疵担保责任是卖主要负责，中介只是介绍，不承担卖方责任。
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② 如果业者用供託方式，必须在签约前就告诉买家“供託所在哪里、金额多少”等信息，而且要给书面或电子说明。
举例：A公司卖房给普通人B，在签合同前就要交给B说明书，写清楚“在东京法务局供託了多少保证金”。
为什么：买家签合同前就要知道有没有保障措施，否则签了合同才知道没保障就太晚了。
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③ 卖房给一般消费者的业者，必须在基准日后3周内，向国交大臣或知事报告“供託或保険”的情况。
举例：基准日是3月31日，A公司必须在4月21日前报告，不然就是违规。
为什么：这是为了定期监督，防止业者空手套白狼，确保有持续的资金保障。
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④ 如果业者加入了瑕疵保険，新房出现结构问题或防水问题的隐藏瑕疵（比如梁裂、屋顶漏水），业者要负责，但可以向保险公司索赔。
举例：B住进新房后发现地下室进水，A公司要赔偿。但因A加入了保険，A可从保险公司拿钱。
为什么：这样即使开发商破产或没钱，也能保障消费者权益。
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快速记忆：
① 只有自己卖→才要保证
② 供託→签约前告知
③ 基准日后3周→要报告
④ 保险方式→可索赔保険金
第4問-平成30年試験 問45
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合及び新築住宅の売買の媒介をする場合において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、その住宅を引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ保険金を請求することができる。
中文讲解
🏖️ 3
① 宅建业者在卖新建住宅时，必须准备好“保证金供託”或者“保険契約”。但如果只是帮别人做中介（媒介），就不用。
例子：A公司自己建了一栋新房卖给普通人 → 必须参加保险或供託。
A公司只是帮B公司找买家 → 不需要。
为什么这么规定？ → 因为风险在“谁是卖主”。自己卖房的业者要负责瑕疵担保，所以才有强制要求。
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② 业者在把新建住宅交付给普通买主后，不是在3周内报告，而是要在每年的基准日（3月31日），统一向国交大臣或知事申报。
例子：A公司3月1日交了一栋新房，不用马上报告，要等到3月31日（基准日），然后在之后规定时间内申报。
为什么这么规定？ → 避免每一栋房子都零散申报，统一到基准日统计，更便于监管。
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③ 如果业者没有在基准日后50日内提交申报，那从第51天开始，就不能再签新的新建住宅买卖合同。
例子：A公司3月31日是基准日，5月20日（约50日后）还没交申报 → 从5月21日起，不能再卖新建住宅。
为什么这么规定？ → 这是强制措施，让业者必须申报，不然就剥夺继续卖房的资格，防止风险转嫁给消费者。
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④ 保险覆盖范围不仅是结构耐力上的主要部分（比如柱子、梁），还包括防止雨水渗入的部分（屋顶、外墙、排水管）。
例子：买了新房结果屋顶漏雨 → 保险也能赔，不仅限于结构问题。
为什么这么规定？ → 因为雨水渗入也是重大瑕疵，会严重影响居住安全，所以保险范围必须覆盖。
——
快速记忆：
① 媒介不用，自己卖必须参加保险或供託
② 不是交房3周内，而是每年3月31日基准日申报
③ 50日内不申报 → 不能再卖新建住宅
④ 保险范围 = 结构耐力部分 + 防雨水渗入部分
第5問-令和2年10月試験 問45
宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
2.Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
3.新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
4.Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
中文讲解
🏖️ 2
① 错误。题目说“如果A委托的中介或B签了住宅瑕疵保险，A就不需要供托保证金或签保险”，不对。原因是住宅瑕疵担保责任保险必须是卖方A自己缴费、自己签的合同，用B或中介的保险不算。
规定原因：保证卖方有能力承担10年瑕疵责任，保障买方权益。
② 正确。如果A供托的住宅瑕疵保证金超过基准额，可以向县知事申请取回超出的部分。
举例：A卖10套新房，基准保证金总额是1000万，但A实际供托了1200万，多出的200万可以申请取回。
规定原因：避免卖方多缴不必要的保证金，减轻资金压力，同时仍保障买方权益。
③ 错误。规定是基准日（每年3月31日）起3周内必须向知事报送保证金和保险情况，不是50天。
举例：3月31日是基准日，A必须在4月21日前报送，不是5月20日。
规定原因：及时监管，确保卖方的保证金和保险情况透明，保障买方利益。
④ 错误。如果B也是房地产商，A不需要供托保证金或签保险。
举例：A卖房给另一家房地产公司B，不适用保障措施，因为B自己有能力承担瑕疵责任。
规定原因：只针对非房地产商的买方，保障普通消费者权益。
快速记忆：
① 卖方必须自己签保险，不能用买方或中介的
② 超额保证金可申请取回
③ 基准日后3周内报送，不是50天
④ 买方是房地产商时，卖方不用供托保证金或签保险
第6問-平成26年試験 問45(改題)
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
2.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
3.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
4.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
① 错误。题目说“基准日开始算50天后，新房卖不出去”，不对。
正确规定是基准日的翌日开始算50天，如果没有向知事报送保证金和保险情况，那么从基准日翌日起50天后，卖方不能再签新房买卖合同。
举例：3月31日是基准日，4月1日开始算50天，如果报送不齐，4月1日到5月20日可以继续签，50天后就不能签。
规定原因：明确期限，督促卖方及时报送信息，保障买方权益。
② 错误。题目说“无论卖房还是做中介都必须供托保证金或签保险”，不对。
规定是只有自卖新房的卖方才必须履行保证金或保险义务，中介只负责居间，不承担卖方的责任。
举例：A卖房给B，A作为中介帮C卖房，A不用供托保证金或签保险。
规定原因：保证金和保险是卖方资力保障措施，中介不承担责任。
③ 错误。题目说“买方支付保费”，不对。
规定是卖方（宅地建物取引業者）支付保费，保险是保障买方权益的措施。
举例：A卖房给B，保险费由A支付，保证B在房子瑕疵发生时能获得赔偿。
规定原因：保障买方无需负担保险费用，确保卖方履行责任。
④ 正确。卖方如果有供托保证金，在签新房买卖合同前必须向买方说明供托所地址和相关信息，可以用纸质或电子方式。
举例：A卖新房给B，A签合同前给B一份说明书，上面写保证金存放的供托所位置和编号。
规定原因：让买方清楚知道资金保障情况，增加交易透明度和安全性。
快速记忆：
① 基准日翌日起算50天后才受限制
② 仅自卖新房的卖方才需供托或签保险
③ 保费由卖方支付，不是买方
④ 签合同前必须告知买方供托保证金信息
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