075-住宅瑕疵担保責任履行法-簡単①

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第1問-平成28年試験　問45(改題)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
2.Aは、当該住宅をBに引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
4.Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 保证金供托时，住宅面积100㎡以下按2户算1户 → 错误
例子：A销售新房，住宅面积100㎡以下，不能按2户算1户。
原因：法律规定只有床面積55㎡以下的住宅才能按2户算1户（履行确保法11条3项、施行令5条）。
② 交房后3周内向国土交通大臣或知事报告 → 错误
例子：A把房交给B后3周内报告错误。
原因：法律规定基准日每年3月31日后3周内向国土交通大臣或知事报告供托或保险状况（履行确保法12条1项）。
③ 供托保证金时，在签约前向买主说明供托所地址 → 正确
例子：A在与B签新房买卖合同前，要把供托所地址写在书面或用电子方式提供给B。
原因：这样可以确保买主知道保障金存放情况，保证权利安全（履行确保法15条）。
④ 转卖房屋要向保险公司申请解除保险 → 错误
例子：B在房屋交付10年内转卖，不能随意解除保险。
原因：住宅瑕疵保险必须保障新房交付后10年以上有效，除非获得国土交通大臣许可，不得解除或变更（履行确保法2条6项4号、5号）。
快速记忆：
① 住宅面积55㎡以下才能按2户算1户
② 托管和报告给国土交通大臣/知事 → 每年3月31日后3周内
③ 签约前书面或电子说明供托所地址 → 买主知情权
④ 转卖房屋不能随意解除保险 → 保障期10年以上
 

第2問-平成22年試験　問45(改題)

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
2.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付又は電磁的方法による提供及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
3.宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
4.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
中文讲解
🏖️ 4
① 买新房给宅建业者买主时需做资力确保措施 → 错误
例子：A卖新房给B（也是宅建业者），不用做保证金或保险。
原因：法律规定，资力确保措施仅对非宅建业者买主适用，保护一般消费者（履行确保法2条6项2号ロ）。
② 交房前做资力确保说明 → 错误
例子：A在交房前向买主说明供托所地址。
原因：法律要求在签合同前就要交付书面或电子说明，让买主在签约时就知晓保障情况（履行确保法15条）。
③ 仅卖房才需资力确保，媒介不需 → 错误
例子：A作为中介卖新房，不用做保证金或保险。
原因：资力确保措施只针对自卖新房的宅建业者，中介仅居中撮合，不承担此义务（履行确保法2条6项、11条）。
④ 卖新房给非宅建业者后，按基准日向免许官报送资力确保状况 → 正确
例子：A卖新房给一般买主后，每年3月31日为基准日，在3周内向免许权者（国土交通大臣或知事）报告保证金或保险状态。
原因：保证金或保险的持续有效性需监管，确保买主权益受到保障（履行确保法12条1项）。
快速记忆：
① 资力确保 → 非宅建业者买主
② 说明供托所 → 签约前
③ 媒介不需资力确保 → 仅自卖新房
④ 基准日报告 → 每年3月31日后3周内向免许官
 

第3問-平成29年試験　問45(改題)

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
2.自ら売主として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕庇担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。
3.Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
4.Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
中文讲解
🏖️ 2
① 交房前才需说明供托所 → 错误
例子：A卖新房给B，在交房前说明供托所就行。
原因：法律要求必须在签合同前就说明供托所地址等信息，让买主在签约时就知晓保障情况（履行确保法15条）。本题说“交房前”才说明，所以不对。
② 床面积55㎡以下的住宅2户算1户 → 正确
例子：A卖两套小户型住宅（每套50㎡），供托金计算时按1户算。
原因：为了减轻小面积住宅的负担，法律规定55㎡以下住宅2户算1户（履行确保法11条3项、施行令5条）。
③ 未按基准日报送，1个月后不得卖新房 → 错误
例子：A没报送供托情况，1个月后不能卖房。
原因：实际是50天后才不能签新合同，本题写成“1个月”错误（履行确保法13条）。
④ 保险可覆盖水管或燃气设备瑕疵 → 错误
例子：A投保后，买主想因水管漏水索赔。
原因：住宅瑕疵保险只涵盖结构耐力主要部分或防水部分，水管、燃气设备不在保障范围内（履行确保法2条6号、政令规定）。
快速记忆：
① 说明供托所 → 签合同前
② 小面积住宅2户算1户 → 床面积≤55㎡
③ 未报送基准日 → 50天后才停止签约
④ 保险范围 → 结构主要部分和防水部分

第4問-令和3年12月試験　問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい。
2.Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
3.Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。
4.Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵があり、Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、Bは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。
中文讲解
🏖️ 4
① 买主同意可以不做供托或保险 → 错误
例子：A卖新房给B，就算B同意，也必须做保障措施。
原因：法律规定新房卖主必须对结构耐力主要部分或防水部分的瑕疵承担10年责任。买主同意也不能免除这个责任，否则买主利益受损，所以必须做资力确保措施（履行确保法95条）。
② 未报基准日→1个月后不能签新房合同 → 错误
例子：A没报送供托情况，1个月后就不能签新房合同？
原因：法律规定是50天后才不能签约，本题写成“1个月”，所以不对（履行确保法13条）。
③ 买主同意可以降低保险金额 → 错误
例子：保险金本应2000万，但B同意只投500万？
原因：法律要求保险金额必须≥2000万，买主同意也不能降低，否则不符合住宅瑕疵担保保险要求（履行确保法2条7号3）。
④ 保险可保障结构及防水瑕疵、卖主不履行 → 正确
例子：A投保后，房屋结构或防水出现瑕疵，卖主迟迟不修，B可以向保险公司索赔。
原因：保险目的是保障买主利益，在卖主不履行情况下，由保险公司赔偿（履行确保法2条7号2ロ）。
快速记忆：
① 承诺不免做保障 → 必须做
② 未报送基准日 → 50天后才停止签约
③ 保险金额降低 → ≥2000万不可降低
④ 保险作用 → 结构、防水瑕疵卖主不修可索赔

第5問-令和5年試験　問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
2.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
3.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
4.AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：
“A是信托公司或获许可的金融机构时，就没有义务做保证金供托或保险契约。”
这是错误的。即使是信托公司或银行，如果做宅建业务，也会被当作宅建业者处理，要遵守同样的规定。
举例：银行开了个部门卖新建住宅，它一样要履行瑕疵担保责任，不能因为是银行就豁免。
选项2：
“A要做供托时，必须用书面交付，买方同意也不能改用电子交付。”
这是错误的。法律允许在买方事先同意的情况下，可以用电子方式提供。
举例：A给B发邮件或PDF，B同意就可以，不一定要纸质文件。
选项3：
“A要做供托时，必须把钱交到该住宅最靠近的供托所。”
这是错误的。供托必须交到业者主事务所所在地最寄的供托所，不是房子附近的。
举例：A在东京有总公司，房子卖在大阪，那供托还是要去东京总公司附近的供托所。
选项4：
“即使契约写明‘卖方不承担瑕疵担保责任’，A也必须做供托或签保险。”
这是正确的。因为法律规定新建住宅的卖方必须对结构等主要部分的瑕疵负担保责任，买方不利的特约无效。
举例：A在合同里写“房子坏了我不负责”，这条是无效的，A仍然要保证有钱修（供托或保险）。
为什么要这样规定？
新建住宅是大额消费品，买方（一般人）处于弱势地位，如果房子有严重瑕疵却没有担保，买方损失极大。为了防止开发商“跑路”或“免责”，法律要求必须事先准备资金保证（供托或保险），保障买方利益。
快速记忆：
1 信托公司也要履行 → 不能豁免
2 书面交付可替电子 → 买方同意可电子化
3 供托看事务所 → 不是房子所在地
4 特约免责无效 → 还是要供托/保险
正确答案是：4
 

第6問-平成23年試験　問45(改題)

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
3.自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して又は電磁的方法による提供をして説明しなければならない。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
中文讲解
🏖️ 3
选项1：
“业者卖新建住宅给建設業者时，不需要做资金确保措施。”
这是错误的。只有当买主本身就是宅建业者时，才不用做资金确保措施。建設業者≠宅建业者，所以还是要做。
举例：A（宅建业者）卖房子给B（建設公司），B不是宅建业者，所以A必须做保证金供托或保险。
选项2：
“业者卖新建住宅给一般人后，如果没有在基准日申报资金确保状况，那么从基准日以后就不能再卖房。”
这是错误的。不是“立刻不能卖”，而是从基准日后的第51天开始，才会禁止再卖。
举例：基准日是3月31日，如果A没有申报，那么从5月21日起不能再签新契约。
选项3：
“业者卖新建住宅时，如果是做保证金供托的方式，就必须在签约前，把供托所的所在地等信息，以书面或电子方式（买方同意时）提供并说明。”
这是正确的。
举例：A在合同签订前，必须告诉B“保证金已经供托在东京地方法务局”，可以交纸质文件，也可以发电子版，只要买方同意。
选项4：
“住宅瑕疵担保责任保险是买主付钱给保险法人，保险在交房后10年内生效。”
这是错误的。保费不是买主出，而是卖主（宅建业者）出。这是为了保护消费者，不让买主多负担。
举例：A卖房子给B，保险费必须A出，不可以转嫁给B。
快速记忆：
1 建設業者≠宅建业者 → 还是要做措施
2 未申报 → 50日后才禁止新契约
3 签约前说明供托 → 书面或电子可
4 保费谁出 → 卖主出，不是买主
正确答案是：3
 

第7問-平成25年試験　問45(改題)

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
2.Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から3週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
3.Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付又は電磁的方法による提供及び説明を、Bに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
4.Aが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：
“B是建設業者时，A不需要做保证金供托或保险。”
这是错误的。义务只对买主不是宅建业者时免除。建設業者≠宅建业者，所以A仍需做资金确保措施。
举例：A卖房给B（建設公司），A仍然必须准备保证金或签保险。
选项2：
“如果没申报基准日的保证金或保险状况，从基准日起3周后不能签新契约。”
这是错误的。实际是从基准日的下一天起算，50天后才禁止签新契约。
举例：基准日是3月1日，没申报的话，从4月20日起不能再签新契约。
选项3：
“做保证金供托时，只要在交房前，把供托所信息书面或电子提供给买方即可。”
这是错误的。法律规定必须在签约前就交付或提供，不是等到交房时。
举例：合同签订时必须把“保证金供托在东京法务局”的信息告诉买方，不能等到交房才提供。
选项4：
“房子小于等于55㎡时，算总户数时，2户算1户。”
这是正确的。为了计算总户数，床面小于等于55㎡的住宅可以2户合算1户，减轻小户型的保证金负担。
举例：A卖两套40㎡的小房子，只算作1套，用于计算保证金或保险额度。
为什么要这样规定？
新建住宅交易金额大、风险高。小户型住宅因为价值较低，如果每套都按1户计算，卖方负担的保证金或保险费可能过高。法律允许小户型两套算一套，降低卖方负担，同时仍保障买方权益。
快速记忆：
1 建設業者≠宅建业者 → 还是要做措施
2 基准日申报不及时 → 50天后才限制签新契约
3 说明供托信息 → 必须签约前，不是交房前
4 小户型≤55㎡ → 2户算1户
正确答案是：4
 

第8問-令和3年10月試験　問45

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
2.Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
3.Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
4.AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。
 
中文讲解
🏖️ 3
选项1：
“B是建設業者时，A不需要做保证金供托或保险。”
这是错误的。只有买主是宅建业者时才免除义务。建設業者≠宅建业者，所以A仍然要做资金确保措施。
举例：A卖房给B（建設公司），即便B是专业建筑公司，A也必须准备保证金或签保险，保障买方权益。
选项2：
“保险契约有效期必须从交房起2年以上。”
这是错误的。法律要求从交房起10年以上，保障买方在房屋使用的长期风险中能获得赔偿。
举例：A卖房给B，保险期必须覆盖至少10年，即便房子交付后几年才发现问题也能赔偿。
选项3：
“签了住宅瑕疵担保责任保险后，A和B可以向指定住宅纠纷处理机构申请特别住宅纠纷处理，包括调解、仲裁等。”
这是正确的。指定住宅纠纷处理机构是法律设立的第三方组织，能为买卖双方提供调解、仲裁和快速纠纷解决服务，保护买方权利。
举例：B发现房子地基有问题，可以申请机构调解，A也必须配合，解决争议。
选项4：
“合同里写卖方不负担瑕疵责任，就不用做保证金或保险。”
这是错误的。法律规定新建住宅卖方必须承担10年瑕疵担保责任，买方不利的特约无效，所以即使合同写了免责条款，A仍要履行保证金或保险义务。
举例：A在合同写“房子坏了我不负责”，这条无效，仍要承担责任。
为什么要这样规定？
新建住宅是大额消费品，买方通常信息不对称。通过强制保险+纠纷处理机制，买方即使遇到瑕疵也能获得补偿，同时有第三方机构可以介入解决争议，保护买方权益并防止卖方逃避责任。
快速记忆：
1 建設業者≠宅建业者 → 仍需保证金或保险
2 保险有效期 → 交房起10年以上
3 纠纷处理 → 指定机构可调解、仲裁
4 合同免责 → 无效，责任仍在卖方
正确答案是：3
 

第9問-令和2年12月試験　問45

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。 1.Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
2.Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
3.Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
4.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：
“住宅面积100㎡以下时，2户算1户。”
这是错误的。法律规定床面積55㎡以下的住宅，才可按2户算1户，用于计算保证金金额。
举例：A卖了两套50㎡的小房子，总户数算作1户；如果是80㎡或100㎡，仍按实际1户算。
选项2：
“房子转手卖掉10年内，必须解除保险合同。”
这是错误的。即便买主转售，新房的瑕疵担保保险合同不能解除。转售后，新的买主不能直接继承保险权利，而是通过原买主处理赔偿。
举例：B买了A的新房后卖给C，如果房子出现瑕疵，C不能直接向保险公司索赔，而是通过B要求赔偿。
选项3：
“保险赔付包括结构、雨水防护、给水或燃气设备10年内的损害。”
这是错误的。保险只赔住宅结构耐力上主要部分和雨水侵入防止部分的瑕疵损害，不包括给水或燃气设备。
举例：房子漏水或地基开裂，保险赔；水管或燃气管损坏，不赔。
选项4：
“保险合同由卖方A与保险公司签订，买主B不支付保费。”
这是正确的。法律规定新建住宅卖方（宅建业者）负责签合同并支付保费，买方无需负担，确保买方权益不受影响。
举例：A卖房给B，A支付保险费，B只享受保障，无需额外费用。
为什么这样规定？
新建住宅涉及重大财产和安全风险，卖方承担保费和签约责任可以确保买方权益，避免买方因缺乏信息或支付能力而无法获得保障。同时，保证保险覆盖法律规定的关键部分（结构和防水），防止责任逃避。
快速记忆：
1 面积计算 → 55㎡以下2户算1户
2 转售 → 保险合同不可解除
3 赔偿范围 → 仅结构和防水，不含水管或燃气
4 签约和保费 → 卖方A负责，买方B不付
正确答案是：4
 

第10問-令和6年試験　問45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
3.保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。
4.自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。
中文讲解
🏖️ 2
选项1：
“基准日前10年有10户，但前1年是0户，就不需要届出。”
这是错误的。法律规定，基准日（每年3月31日）前10年内的新建住宅销售数量都需要计算在内，即便前1年没有销售，也必须向主管机关届出保证金或保险合同的情况。
举例：A在基准日前10年卖了10套房，即使最后一年没卖房，也必须做届出。
选项2：
“未届出保证金或保险合同的，基准日翌日起算50日后，不能再签新合同。”
这是正确的。法律规定，如果卖方未按规定提交资力确保措施的届出，从基准日的翌日起算50日后，该卖方不能再签新的自售新房合同。
举例：3月31日是基准日，如果A没提交届出，那么从5月20日（50日后）起，A不能再卖新房，直到补齐届出。
选项3：
“买主转售10年内，保险合同自动解除。”
这是错误的。即使买主在10年内转售，新房保险合同也不会解除。转售后，原买主仍是保险合同权利人，新买主不能直接向保险公司索赔，而是通过原买主处理。
选项4：
“小于25㎡的房子按3户算1户。”
这是错误的。法律规定，55㎡以下的小户型房才可以2户算1户，并没有25㎡或3户的规定。
为什么这样规定？
法律目的是保障买主权益，确保宅建业者具备足够的资力承担瑕疵担保责任。届出制度和50日限制是为了督促卖方及时报备，防止卖方逃避责任，同时小户型按比例计算保证金，减轻卖方负担，但仍能覆盖风险。
快速记忆：
1 届出范围 → 基准日前10年都有销售就要届出
2 未届出后果 → 50日后不能签新合同
3 转售 → 保险合同不解除
4 小户型计算 → 55㎡以下2户算1户
正确答案是：2
 

第11問-平成24年試験　問45(改題)

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
2.自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
3.住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
4.新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付又は電磁的方法による提供及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。
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🏖️ 2
选项1：
“自售新房给非宅建业买主后，3周内要向主管机关届出。”
这是错误的。法律规定，届出是按每年基准日（3月31日）进行，届出期限是基准日后的3周内，而不是按每套房交付日起算。
举例：A在任何时间卖了房，届出都必须在3月31日后的3周内统一提交。
选项2：
“未届出基准日的资力确保情况，基准日翌日起算50日后，不能签新房合同。”
这是正确的。如果宅建业者没有按基准日提交资力确保措施的届出，从基准日翌日起算50日后，就不能再签自售新房合同。
举例：3月31日是基准日，如果A没提交届出，那么从5月20日（50日后）起，A不能再卖新房，直到补齐届出。
选项3：
“保险合同从签订日算起5年有效。”
这是错误的。新房保险合同必须从房屋交付之日起有效，且有效期是10年以上，以保障买主长期权益。
选项4：
“保证金供托的说明可以在交房前完成。”
这是错误的。法律要求，在签订房屋买卖合同前就必须向买主提供保证金供托情况的说明，不能等到交房时。
为什么这样规定？
目的是保障买主权益，确保宅建业者按法律履行瑕疵担保责任。届出制度和50日限制是为了督促卖方及时报备，保险和保证金说明要在合同签订前完成，是为了让买主在签约前就了解自己的保障情况。
快速记忆：
1 届出时间 → 基准日后3周，不按交付日
2 未届出后果 → 50日后不能签新合同
3 保险有效期 → 交付日起10年以上
4 保证金说明 → 签合同前必须完成
正确答案是：2
 
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