067-報酬関連-普通①

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第1問-令和3年12月試験　問31(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）が借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。なお、1か月分の借賃は8万円とし、借賃及び権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。）には、消費税等相当額を含まないものとする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。

1.建物を住居として貸借する場合、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ているときを除き、44,000円を超える報酬をDから受領することはできない。

2.建物を店舗として貸借する場合、AがBから受領する報酬とCがDから受領する報酬の合計額は88,000円を超えてはならない。

3.建物を店舗として貸借する場合、200万円の権利金の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない。

4.Aは、Bから媒介報酬の限度額まで受領する他に、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。

中文讲解

🏖️ 3,4

① 建物を住居として貸借する場合、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ているときを除き、44,000円を超える報酬をDから受領することはできない。

解释：住居用房屋出租时，借主（D）同意之前，中介C从D那里收的报酬不能超过一个月租金的一半加税。

例：租金8万日元，0.5 × 8万 × 1.1 = 44,000日元。

为什么这样规定：防止中介从借主那里多收费用，保护租客利益。

快速记忆：住居用房，借主同意前，报酬≤0.5月租＋税

② 建物を店舗として貸借する場合、AがBから受領する報酬とCがDから受領する報酬の合計額は88,000円を超えてはならない。

解释：店铺出租时，代理A和中介C的报酬合计不能超过一个月租金加税。

例：租金8万日元，8万 × 1.1 = 88,000日元。

为什么这样规定：公平限制报酬总额，避免多方中介累加收取过高费用。

快速记忆：店铺用房，报酬总额≤1月租＋税

③ 建物を店舗として貸借する場合、200万円の権利金の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない。

解释：这个说法错误，因为店铺租赁有权利金时，报酬可以按权利金计算。

例：200万 × 5% × 1.1 = 11万（C），A作为代理可以拿2倍（22万），两者合计可到22万。

为什么这样规定：店铺等非居住用房，权利金可视作租金计算报酬，让报酬更合理。

快速记忆：非居住用房，有权利金，报酬可按权利金×5%×税计算

④ Aは、Bから媒介報酬の限度額まで受領する他に、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。

解释：这个说法错误，因为通常广告费、中介调查费属于中介自身成本，不能额外收取。

例：如果中介A做普通广告，没有得到B的特别委托，不能再向B收广告费。

为什么这样规定：保护委托人不被额外收费，同时保证广告和调查费由中介承担。

快速记忆：通常广告、调查费中介自己出，不能额外收

快速记忆总结：

① 住居用房，借主同意前，报酬≤0.5月租＋税

② 店铺用房，报酬总额≤1月租＋税

③ 非居住用房，有权利金，200万以下包括200万，报酬可按权利金×5%×税计算

④ 通常广告、调查费中介自己出，不能额外收

第2問-平成19年試験　問42(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金（Cの退去時にCに全額返還されるものとする。）は300万円とする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。 1.建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である。

2.Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。

3.建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。

4.定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

中文讲解

🏖️ 3

① 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である。

解释：错误，因为店铺房屋的保证金如果全额返还，不能当作权利金来计算报酬。报酬只能按一个月租金＋税计算。

例：租金13万日元，13万 × 1.1 = 143,000日元。

为什么这样规定：防止中介将返还保证金当作收益增加报酬，保护租客利益。

快速记忆：保证金全额返还，报酬按1月租＋税计算

② Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。

解释：错误，通常广告费、调查费是中介的自费成本，不能额外收取。只有依赖委托人的特别广告或调查费才能额外收取，并且必须事前说明得到同意。

例：A没有B的特别委托，只做了普通广告，不能向B收广告费。

为什么这样规定：保护委托人不被额外收费，同时明确费用责任。

快速记忆：通常广告、调查费中介自付，不能加到报酬

③ 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。

解释：正确，居住用房屋租赁时，总报酬上限为一个月租金＋税，若没有双方承诺，从单方只能收半月租＋税。

例：租金13万日元，13万 ÷ 2 × 1.1 = 71,500日元。

为什么这样规定：保护租客，避免中介从双方重复收取高额报酬。

快速记忆：居住用房，无承诺单方可收半月租＋税

④ 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

解释：错误，再契约视作新合同，报酬计算依然受法律限制。

例：定期合同结束后，A再促成BC签新合同，仍按新合同报酬计算。

为什么这样规定：保证所有租赁合同的报酬标准一致，防止规避法规。

快速记忆：再签合同也按新合同报酬计算

快速记忆总结：

① 保证金全额返还，报酬按1月租＋税计算

② 通常广告、调查费中介自付，不能加到报酬

③ 居住用房，无承诺单方可收半月租＋税

④ 再签合同也按新合同报酬计算

正确选项是 ③。

第3問-平成27年試験　問33(改題)

宅地建物取引業者A及びB（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するもののを全部選んでください。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。

1.土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万2,000円を、Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した。

2.Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。

3.居住用建物（借賃1か月分10万円）について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Aは依頼を受けるにあたって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

中文讲解

🏖️ 1，3

① 土地付新築住宅（代金3,000万円）の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万2,000円を、Bは買主から105万6,000円を報酬として受領した。

解释：违反规定。

计算方式：

代理A的报酬上限 = (3,000万 × 3% + 6万) × 1.1 = 211.2万日元

媒介B的报酬上限 = (3,000万 × 3% + 6万) × 1.1 = 105.6万日元

总额不能超过高额上限211.2万，但实际收取316.8万，超过法定限额。

为什么这样规定：防止多方中介叠加收取过高报酬，保护买卖双方利益。

快速记忆：买卖总报酬不得超过最高限额

② Aは、店舗用建物の貸借で、借賃1か月20万円、権利金500万円の契約を成立させ、貸主・借主からそれぞれ22万5,000円を受領した。

解释：不违反规定。

原因：店铺租赁有权利金时，报酬按高者计算：

借賃1月＋税：20万 × 1.1 = 22万

权利金计算： (500万 × 3% + 6万) × 1.1 = 23.1万

中介各方收22.5万都在限度内

为什么这样规定：保证代理和媒介在权利金较高时也可合理收取报酬。

快速记忆：非居住用房，有权利金，报酬按高者限额

③ 居住用建物（借賃1か月10万円）で、Aは貸主から8万、Bは借主から5万5,000円を受領。A有承诺超0.55月。

解释：违反规定。

原因：居住用房租赁时，总报酬上限 = 借賃1月＋税 = 10万 × 1.1 = 11万

实际收取8万 + 5.5万 = 13.5万，超过法定上限

为什么这样规定：保护租客利益，防止中介过度收取报酬。

快速记忆：居住用房报酬总额≤1月租＋税

快速记忆总结：

① 买卖总报酬不得超过最高限额

② 非居住用房，有权利金，报酬按高者限额

③ 居住用房报酬总额≤1月租＋税

违反规定的是 ①③。

第4問-令和2年10月試験　問30(改題)

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（ともに消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まず、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。 1.Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。

2.Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。

3.Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。）の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。

4.Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

中文讲解

🏖️ 4

① Aは売主から代理、Bは買主から媒介で、代金5,000万円の宅地を売買し、A343万2,000円、B171万6,000円、合計514万8,000円受領

解释：错误。

原因：土地不含消費税，速算公式为「売買代金×3%＋6万」。

代理A上限 = (5,000万 × 3% + 6万) × 1.1 = 343.2万

媒介B上限 = 171.6万

总额不得超过343.2万，但实际514.8万超出

为什么这样规定：防止买卖双方因多方中介收取过高报酬

快速记忆：土地买卖总报酬不得超过代理最高限额

② A单独居住用建物媒介，一方报酬上限为借賃1.1月

解释：错误。

原因：居住用房，单方可收报酬为0.5月＋税，且必须在接受委托时获得承诺，而不是报酬请求时。

例：租金10万日元，0.5月 × 1.1 = 5.5万

为什么这样规定：保护租客利益，防止中介后期追收过高报酬

快速记忆：居住用房单方报酬≤0.5月＋税，需委托时承诺

③ A单独媒介店铺房，借賃25万，权利金330万，一方上限30.8万

解释：错误。

原因：报酬计算高者：

借賃1月＋税：25万 ×1.1 = 27.5万

权利金按卖买代金计算：300万 ×4% + 2万 ×1.1 = 15.4万

一方上限取高者27.5万，不是30.8万

快速记忆：非居住用房单方报酬≤借賃1月＋税或权利金算报酬高者

④ A单独媒介事務所用房，报酬总额≤借賃1.1月，可任意比例收取

解释：正确。

原因：非居住用房，只要总额不超借賃1.1月，可以从单方或双方收取任意比例

快速记忆：非居住用房总额≤1.1月，可任意比例收取

快速记忆：

① 土地买卖总报酬不得超过代理最高限额

② 居住用房单方报酬≤0.5月＋税，需委托时承诺

③ 非居住用房单方报酬≤借賃1月＋税或权利金算报酬高者

④ 非居住用房总额≤1.1月，可任意比例收取

正确选项是 ④

第5問-平成22年試験　問42(改題)

宅地建物取引業者（消費税課税事業者）の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃及び権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。）には、消費税相当額を含まないものとする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。 1.依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。

2.宅地建物取引業者は、国土交通大臣が定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。

3.宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.10月分の報酬を受領することはできない。

4.宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.10月分又は権利金の額を売買代金とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。

中文讲解

🏖️ 3

① 依赖者与宅建业者未事先约定报酬时，依赖者必须支付国土交通大臣规定的限额

解释：错误。

原因：报酬限额只是上限，具体金额需依赖者与业者协商决定，不是必须支付满限额。

例：上限10万日元，双方协商可支付8万即可

为什么这样规定：防止强制支付过高报酬，同时保护依赖者协商权

快速记忆：报酬限额是上限，不是固定必须支付

② 宅建业者可超限收报酬，但对方好意支付的谢金可单独收

解释：错误。

原因：好意支付的谢金视为报酬的一部分，不能超限。只有依赖者特别委托的广告费或物件调查费可另收。

例：报酬上限10万，好意谢金2万，总计不得超过10万

为什么这样规定：防止业者以“好意”名义规避限额收高额报酬

快速记忆：谢金算入报酬总额，不能超限

③ 居住用建物，媒介双方委托，未获借主承诺，不能收借賃1.1月报酬

解释：正确。

原因：居住用房单方报酬无承诺上限0.5月＋税，双方合计上限1月＋税

例：租金10万，未获借主承诺，一方最多收5.5万

为什么这样规定：保护租客利益，防止单方中介收过高报酬

快速记忆：居住用房单方无承诺≤0.5月＋税

④ 非居住用建物，媒介有权利金，报酬上限取低者

解释：错误。

原因：应取高者作为上限

例：借賃1月＋税27万，权利金按计算得15万，取27万为上限

为什么这样规定：保证业者因权利金高仍能获得合理报酬

快速记忆：非居住用房报酬上限取借賃或权利金高者

快速记忆总结：

① 报酬限额是上限，不是固定必须支付

② 谢金算入总额，不能超限

③ 居住用房单方无承诺≤0.5月＋税

④ 非居住用房报酬上限取借賃或权利金高者

正确选项是 ③

第6問-平成15年試験　問44(改題)

宅地建物取引業者Aが、単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。 1.Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され契約を成立させた場合、双方から受けることができる報酬額の合計は借賃の1.10カ月分以内である。

2.Aが、単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され1カ月当たり借賃50万円、権利金1,000万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の契約を成立させた場合、双方から受けることのできる報酬額の合計は55万円以内である。

3.Aが貸主から代理を依頼され、Bが借主から媒介を依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.10カ月分の報酬額を受けることができる。

4.Aが貸主から、Bが借主からそれぞれ媒介を依頼され、共同して契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.10カ月分の報酬額を受けることができる。

中文讲解

🏖️ 1

① A单独受托媒介双方，报酬合计≤借賃1.1月

解释：正确。

原因：貸借的媒介或代理，依赖者双方的报酬合计上限为「借賃1月＋税」，即使只有一个业者，也不能超过这个限额。

例：租金10万，双方最多合计11万

为什么这样规定：防止单一交易中业者因双方委托收取过高报酬，保护依赖者利益

快速记忆：单独媒介双方，报酬合计≤借賃1月＋税

② A单独媒介双方，借賃50万，权利金1000万，报酬合计≤55万

解释：错误。

原因：非居住用建物有权利金时，报酬上限取借賃1月＋权利金计算额中高者

例：借賃1月＋税=55万，权利金算=39.6万，高者取55万一方可收55万，但双方各可收396,000×2=792,000

为什么这样规定：保证业者能因权利金高获得合理报酬

快速记忆：非居住用房权利金≥借賃时，取高者计算

③ A代理，B媒介，共同成立合同，各收借賃1.1月

解释：错误。

原因：多业者参与时，报酬合计仍不得超过借賃1月＋税

例：租金10万，两业者各收11万，总计22万，超过上限违规

为什么这样规定：避免多业者共同收取超额报酬

快速记忆：多业者参与，报酬合计≤借賃1月＋税

④ A、B各媒介，共同成立合同，各收借賃1.1月

解释：错误。

原因：同③，报酬合计不能超过借賃1月＋税

快速记忆：多业者共同媒介，个人报酬不能独立达到1月＋税

快速记忆：

① 单独媒介双方，报酬合计≤借賃1月＋税

② 非居住用房权利金≥借賃时，取高者计算

③ 多业者参与，报酬合计≤借賃1月＋税

④ 多业者共同媒介，个人报酬不能独立达到1月＋税

正确选项是 ①

第7問-令和6年試験　問28(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者B（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものを全部選んでください。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。

1.居住用建物（1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から6.7万円、Bは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Bは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。

2.Bは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。

3.Aは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。

中文讲解

🏖️ 2,3

案例背景：

A：消費税课税事業者

B：消費税免税事業者

居住用/事業用建物的代理或媒介，以及土地附建物的売買

核心问题：报酬是否符合宅建業法规定

1 居住用建物，A代理貸主收6.7万，B媒介借主收6.5万，B未事先取得承諾

规定：居住用建物的代理或媒介报酬上限

代理：借賃1个月＋消費税
媒介：借賃0.5个月＋消費税（若未事先取得委托人承諾）

计算：

借賃12万
A代理：12万×1.1 = 13.2万（可以）
B媒介：12万×0.5×1.04 ≈ 6.24万
实际收6.5万 > 6.24万 → 违反

2 事業用建物，B受双方委托，借賃10万＋权利金90万，各收5万

规定：

事業用建物可以把权利金当作卖买代金计算报酬
计算报酬上限，取高的方式

计算：

借賃1个月×1.04 = 10.4万
权利金90万×5%×1.04 = 4.68万
上限取高：10.4万
各收5万，总共10万 < 10.4万 → 不违反

通俗例子：办公楼租赁，双方都委托B，中介各收5万，总共10万没超上限。

3 土地附建物，A双方委托，代金3500万，收各110万+特別調査費9万

规定：

房屋部分有消費税，土地部分不计入报酬基数
报酬计算公式：税抜价格×3% + 6万（超过400万部分）
特别调查费：事前有委托人同意，可另收

计算：

房屋价格：3500万 - 2400万 = 1100万
税抜价格：3,400万
报酬上限：3,400万×3%+6万 = 108万 → 各收110万略低于允许值（含消費税计算）
特别调查费9万：事前同意，可收 → 不违反

通俗例子：A帮卖家和买家卖房，各收110万，同时去远方查房花了9万，卖家同意了，所以可以收。

快速记忆：

① ：居住用建物，媒介未获承諾，报酬超限 → 不可以

② ：事業用建物，权利金可计入报酬，双方各收报酬 → 可以

③ ：土地附建物，双方委托+特別費用，事前承諾 → 可以

第8問-平成28年試験　問33(改題)

宅地建物取引業者が売買等の媒介に関して受けることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。

1.宅地建物取引業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅地建物取引業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。

2.宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。

3.居住用の建物の貸借の媒介に係る報酬の額は、借賃の1月分の1.10倍に相当する額以内であるが、権利金の授受がある場合は、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができる。

中文讲解

🏖️ 1,2,3

案例背景：

讨论宅建業者在媒介/代理交易中能收取的报酬

核心问题：哪种说法违反宅建業法规定

① 売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を宅建業者が受け取る場合、報酬限度額は適用されない

规定：这种说法错误

实际上，差额部分也算作报酬，必须在法定上限内（46条1項）

通俗例子：

房屋售价定1000万，卖家允许中介多收差额，卖家收到1200万，中介多拿的200万也算报酬，不能超过法定上限

② 通常的广告费用可以加到报酬里

规定：错误

只能加算“依頼者特别要求的广告或特別調査费用”
普通广告费用，即便委托者没有要求，也必须由宅建業者自付

通俗例子：

中介在网站上常规刊登房源广告，不能额外向卖家收费
只有卖家特别要求拍视频、远程实地调查等，事前同意了，才可额外收费

③ 居住用建物的貸借媒介，可用権利金当作卖买代金计算报酬

规定：错误

只有事業用建物可以
居住用建物，即便有权利金，也不能当作卖买代金计算，多收就违法

通俗例子：

租一套公寓，借賃10万，房客额外付了权利金20万，也不能把20万算进报酬上限
报酬上限仍是借賃1个月＋消費税

为什么这样规定：

保护委托者利益，防止中介私下多收或超限

区分居住用与事業用，居住用强调租客保护

特别费用需事前明确，同意后才可加算

快速记忆：

① 错误：卖主定差额，中介不能突破法定上限

② 错误：普通广告费不可加算，只有特别委托的费用可加

③ 错误：居住用建物权利金不可算作报酬

第9問-平成25年試験　問37(改題)

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものを全部選んでください。なお、土地付建物の代金は5,400万円（うち、土地代金は2,100万円）で消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

1.A社はBから3,500,000円の報酬を受領し、C社はDから1,750,000円の報酬を受領した。

2.A社はBから2,300,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,298,000円の報酬を受領した。

3.A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,749,000円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。

中文讲解

🏖️ 3

案例背景：

A社（代理卖方），C社（媒介买方）

交易：土地附建物，总价5400万（土地2100万、建物含税3300万）

核心问题：报酬是否在法定限度内

计算报酬上限

建物税抜价格：3300万 ÷ 1.1 ≈ 3000万

卖买代金用于计算报酬：土地2100万 + 税抜建物3000万 = 5100万

限度额公式（超过400万部分）：

报酬限度额 = 5100万 × 3% + 6万 = 174万9千元

代理A社：可收174.9万 × 2（卖方和买方委托的情况） = 349.8万

媒介C社：限度额174.9万

合计报酬不能超过349.8万（代理+媒介总额上限）

① A社350万，C社175万

实际收：350 + 175 = 525万 > 349.8万 → 违法

通俗例子：卖房收中介费350万，买方中介收175万，总额超限 → 不可以

② A社230万，C社129.8万（经双方同意）

总额：230 + 129.8 = 359.8万 > 349.8万 → 违法

即使双方同意，也不能超过法定总额

通俗例子：大家都说“没关系，多收一点吧”，法律还是不允许

③ A社166万，C社174.9万 + 特别调查费5万（D同意）

报酬总额：166 + 174.9 = 340.9万 < 349.8万 → 在限额内

特别调查费：依赖者事前同意，可额外收 → 合法

通俗例子：A收166万，C收174.9万，再去远方查房花5万，买家同意 → 合法

为什么这样规定：

保护委托者：防止中介超额收费

明确总额限制：代理和媒介合计不能超过法定限度

允许特別費用：前提是事前明确委托者同意

快速记忆：

① 350万+175万 → 违法，总额超限

② 230万+129.8万 → 违法，总额超限，即使同意也不行

③ 166万+174.9万 + 5万特費 → 合法，限额内且特费有同意

第10問-令和5年試験　問34(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものを全部選んでください。なお、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。

1.本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。

2.AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。

3.CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。

4.本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、AはBから132,000円を、CはDから132,000円をそれぞれ受領した。

中文讲解

🏖️ 1,3,4

案例背景：

A：媒介或代理房东B

C：媒介或代理房客D

交易类型：居住用或事務所用建物的貸借

核心问题：哪些收费方式违法？

① C在居住用建物媒介中，未经D同意收132,000元

规定：违法

居住用建物的媒介报酬上限：借賃1个月＋消費税 = 12万 × 1.1 = 13.2万
但媒介未取得依赖者事前同意时，只能收借賃0.5月＋消費税 = 6.6万

通俗例子：

房客找中介找房，中介没先问房客就收13.2万 → 超限 → 违法

② A收取特別广告费用

规定：合法

依赖者特別委托的广告或调査费用，事前同意可额外收

通俗例子：

房东特别要求在大报登广告，中介花钱登报 → 可以向房东收取费用

③ C向D额外收契约书制作费

规定：违法

契约书制作属于媒介的通常工作，不能另收费

通俗例子：

中介写合同、打印合同、收额外费用 → 违法

④ A、C双方在事務所用建物各收132,000元

规定：违法

总报酬不能超过借賃1个月＋消費税
居住用有一方限制，事務所用无一方限制，但总额仍有限

通俗例子：

双方各收1个月租金 → 总额超限 → 违法

为什么这样规定：

保护委托者，防止中介乱收费

区分特別费用与通常费用，只有事前委托的特別费用可以额外收

总额限制，保证交易公平

快速记忆：

① 132,000元未经同意 → 违法，媒介未获承诺只能收0.5月+税

② 特別广告费用 → 合法，可事前委托额外收

③ 契约书制作费 → 违法，属于通常工作不可另收

④ 双方各收132,000元 → 违法，总额超限

第1問-令和3年12月試験 問31(改題)

第2問-平成19年試験 問42(改題)

第3問-平成27年試験 問33(改題)

第4問-令和2年10月試験 問30(改題)

第5問-平成22年試験 問42(改題)

第6問-平成15年試験 問44(改題)

第7問-令和6年試験 問28(改題)

第8問-平成28年試験 問33(改題)

第9問-平成25年試験 問37(改題)

第10問-令和5年試験 問34(改題)

第1問-令和3年12月試験　問31(改題)

第2問-平成19年試験　問42(改題)

第3問-平成27年試験　問33(改題)

第4問-令和2年10月試験　問30(改題)

第5問-平成22年試験　問42(改題)

第6問-平成15年試験　問44(改題)

第7問-令和6年試験　問28(改題)

第8問-平成28年試験　問33(改題)

第9問-平成25年試験　問37(改題)

第10問-令和5年試験　問34(改題)