066-報酬関連-簡単①

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1問目-平成17年試験　問44(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が、B所有の居住用建物（長期の空家等には該当しない。）について、媒介により貸主Bと借主Cとの賃貸借契約を成立させた場合において、Aが受けることのできる報酬額について、誤っているものはどれか。なお、建物の1月分の借賃は9万円とする。 1.Aは、Bから49,500円、Cから49,500円を受領できる。
2.Aは、BとCの承諾を得たときは、Bから99,000円、Cから99,000円を受領できる。
3.Aは、Bの承諾を得たときは、Bから70,000円、Cから29,000円を受領できる。
4.Aは、Bの承諾を得たときは、Bのみから99,000円を受領できる。
中文讲解
🏖️ 2
条件：
  • 房屋月租 9万日元。
  • 消费税10%。
  • 原则：仲介佣金 = 租金0.5个月 + 消费税，房东和房客各承担。
  • 合计上限：房东+房客合起来最多 租金1个月 + 消费税。
  • 例外：如果一方同意，可以向这一方多收（最多1个月+消費税），但总额不能超上限。
① A可以从B收49,500円，从C收49,500円
→ 正确。
9万 ÷ 2 = 45,000円，加10%税 = 49,500円。
例子：房东和房客都没点头同意“多收”，那仲介只能各收一半。
② A在B和C都同意时，可以各收99,000円
→ 错误。
虽然承诺了，但法律规定仲介费总和最多99,000円。
这里如果各收99,000円，就变成198,000円，超额了。
例子：就算房东房客都说“随便你多收”，仲介也不能突破法律的上限。
③ A在B同意时，可以从B收70,000円，从C收29,000円
→ 正确。
承诺后可以打破0.5个月限制，但总额仍然不能超过99,000円。
于是B付70,000円，C付29,000円，合计刚好99,000円。
例子：房东说“你多收我这边没问题”，于是费用分配灵活调整，但合计还是守住上限。
④ A在B同意时，可以只从B收99,000円
→ 正确。
承诺允许时，可以从B一个人收取全额99,000円，C不用付。
例子：房东点头同意后，仲介直接从房东收全额佣金。
为什么这样规定？
因为这是消费者保护。
租房是生活必需，佣金不能过高，否则房客负担太重。所以法律规定了“原則0.5个月+税”，并设置“合计不超过1个月+税”的天花板，避免仲介随意乱收费。
快速记忆：
① 双方无承诺 → 各49,500円
② 双方承诺也不行 → 合计仍99,000円上限（错）
③ 一方承诺 → 可以灵活分摊，但总额99,000円
④ 一方承诺 → 可全额由一方承担99,000円
 

第2問-平成21年試験　問41(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が売主B（消費税課税事業者）からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,400万円（うち、土地代金は4,200万円）で、消費税及び地方消費税を含むものとする。 1.1,980,000円
2.2,046,000円
3.2,112,000円
4.2,145,000円
中文讲解
🏖️ 3
题目条件：
  • 物件价格 6,400万円（含税）
    • 土地代：4,200万円（土地不含消费税）
    • 建物代（含税）：2,200万円
  • 报酬上限计算：（税抜代金 × 3% + 6万円）+ 消费税
第一步：算出建物的税抜价格
2,200万円 ÷ 1.1 = 2,000万円
第二步：合计税抜売買代金
土地 4,200万円 + 建物 2,000万円 = 6,200万円
第三步：套公式
6,200万円 × 3% + 6万円 = 192万円
加上消费税10% → 192万円 × 1.1 = 211万2,000円
所以仲介A从卖主B能收的最高报酬 = 2,112,000円（选项3）。
为什么要这样规定？
因为法律要求佣金计算基准要用税抜价格，避免重复对消费税再收手续费。土地本来就免消费税，所以直接算，建筑部分才需要把含税金额还原成税抜。
快速记忆：
  • 土地免税，建筑要税抜
  • 400万超 → 3% + 6万
  • 最后别忘再加消费税
 

第3問-平成26年試験　問37(改題)

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（共に消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
2.Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から277万2,000円、Bは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
3.Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物（長期の空家等には該当しない。）の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.10か月分の報酬を受けることができる。
中文讲解
🏖️ no
① A自己投放广告但没得到依頼者的请求 → 契約成立后能不能额外收广告费？
→ 不能收。
广告费如果是业者自作主张去做的，就算最后促成了交易，也不能再向客户要钱。
只有在客户明确要求特别广告时，广告费才能额外收取。
例子：仲介自己贴了很多广告，最后房子租出去了，这种情况下广告费不能向房东或房客要。
② A代理卖主，B媒介买主，成交价4,000万円 → 报酬怎么算？
计算基准：400万超 → 代金×3%+6万，再加消費税。
→ (4,000万×3%+6万)×1.1 = 138万6,000円。
  • 代理（A）：上限是媒介的2倍 → 277万2,000円
  • 媒介（B）：138万6,000円
  • 双方合计上限：277万2,000円（つまり媒介2件分が上限）。
本肢的分配是 A277.2万 + B138.6万 = 415.8万，超过总額上限，违法。
例子：代理和媒介合作时，虽然各自计算出来有额度，但两人加起来不能突破“媒介2倍”的顶。
③ A为房东媒介，B为房客媒介，居住用建物租赁，双方承諾 → 各自能不能收1.10个月？
→ 不行。
规则：居住用建物的賃貸，双方仲介费合计上限 = 借賃1ヶ月+税。
所以就算双方同意，也不能各收1.1个月，变成2.2个月。
例子：房东和房客都签了承诺书，说“愿意多付仲介费”，仲介也不能超越总额上限。
为什么这么规定？
  • 防止业者乱收钱，特别是广告费，必须有依頼才行。
  • 报酬的上限设置，是为了保护消费者，避免双方都被收满额导致超額。
  • 总额控制在媒介2件分以内，保证费用合理，不会因为多方介入而无止境上涨。
快速记忆：
① 广告费 → 要客户请求才行
② 代理+媒介 → 合计不能超媒介2倍
③ 賃貸承諾 → 合計最多1ヶ月+税
 

第4問-平成18年試験　問43(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものを全部選んでください。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。
1.Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、132万円を受領した。
2.Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
3.Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物（長期の空家等には該当しない。）の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。
中文讲解
🏖️ 1,2
notion image
1.
A接受了B的代理委托，帮B卖地，成交价3,000万。
A收取的报酬是132万。
计算：
  • 普通媒介上限 = 成交价×3%+6万 = 96万
  • 加上消费税10% = 105.6万
  • 代理时可以收两倍 = 211.2万
A收132万，低于211.2万，所以没超标。
2.
A接受了B的媒介委托，帮B卖地，成交价1,000万。
A收取了报酬30万 + B特别要求做广告的费用10万。
计算：
  • 普通媒介上限 = 1,000万×3%+6万 = 36万
  • 加上消费税10% = 39.6万
  • 实际收报酬 = 30万（低于上限）
  • 另外广告费10万 → 属于实报实销，法律允许单独收取。
所以不违法。
举例：就像顾客说“帮我多登几次广告”，那广告费额外报销，不算进报酬里。
为什么这样规定？
→ 防止业者随便乱收钱，但确实花费的广告费可以另算，保证公平。
3.
A帮B和C签订了房屋租赁合同（普通居住用，不是空家特例）。
A向B收了1个月房租，又向C收了1个月房租。
规定：
  • 租赁的媒介/代理，双方合计最多只能收1个月房租+消费税
  • 不能各收1个月（这样就是2个月，超标）。
快速记忆：
ア：代理佣金上限是媒介的2倍，132万没超。
イ：媒介佣金30万 + 广告实报实销10万，合法。
ウ：租赁佣金合计最多1个月分，收了2个月，违法。
正确答案：1,2
 

第5問-令和2年12月試験　問34(改題)

宅地建物取引業者（消費税課税事業者）が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。
2.宅地建物取引業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。
3.宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。
4.宅地建物取引業者が、事業用建物の貸借（権利金の授受はないものとする。長期の空家等には該当しない。）の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない。
中文讲解
🏖️ 1
1
说法：“业者可以把依赖者没要求的广告费用算到报酬里，超过上限也没问题。”
错误！
  • 只有依赖者委托的广告，费用才可以单独收取。
  • 业者自己做的广告费用不能加到报酬里，要自己承担。
举例：如果房东没要求多登广告，但中介自己多登了，就不能再让房东多付钱，这样做违法。
为什么规定这样？
→ 防止中介乱加费用，保护依赖者利益。
2
说法：“即使依赖者同意，报酬也不能超过国土交通大臣规定的上限。”
正确！
  • 法律规定报酬上限不可突破，依赖者同意也不行。
举例：就像规定商品价格上限，即使买家愿意多付，也不能卖更贵。
为什么规定这样？
→ 保护交易公平，防止业者随意抬高费用。
3
说法：“即使业者没收，也不当地要求高额报酬也违法。”
正确！
  • 法律规定，要求高额报酬的行为本身就是违法（不管最后收没收）。
举例：业者提出高价收费，买家没付，仍然违法。
为什么规定这样？
→ 防止中介威胁或逼迫依赖者支付不合理费用。
4
说法：“事用用房租赁（无权利金），业者可以从双方收取总额不超过借租1个月×1.1倍，负担比例不限制。”
正确！
  • 事用房租赁和居住用不同，双方可自由分配报酬，但总额不能超过上限。
举例：公司租办公室，中介可向房东收0.6月，向租客收0.4月，总额不超过1个月，比例可随意。
为什么规定这样？
→ 事用房交易复杂，允许灵活分配报酬，但仍有限额保护。
快速记忆：
1：业者自作广告费用不能算入报酬，超过上限违法。
2：报酬上限不可超，即使依赖者同意也不行。
3：要求不合理报酬行为本身违法，不管是否收取。
4：事用房租赁报酬上限为1个月租金，可自由分配。
 

第6問-平成16年試験　問41(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が売主B（消費税課税事業者）からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,200万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額200万円を含む。）とする。 1.1,638,000円
2.1,669,000円
3.1,716,000円
4.1,778,200円
中文讲解
🏖️ 3
题目背景：
notion image
  • A是宅建业者（含消费税），受B（卖方，含消费税）委托，媒介土地附建筑物的买卖。
  • 交易总价：5,200万（含消费税及地方税200万）。
  • 问：A能从B收取的报酬上限是多少？
步骤说明：
  1. 报酬计算要扣除消费税
  • 报酬是按照不含税价格计算的。
  • 所以：5,200万 - 200万 = 5,000万
  1. 媒介报酬上限公式
  • 成交价超过400万：报酬上限 = 成交价×3% + 6万
  • 加上消费税10%（含地方税等）
  1. 代入计算
  • 不含税：5,000万 × 3% = 150万
  • 加6万 = 156万
  • 加消费税10%：156万 × 1.10 = 171.6万（1,716,000円）
所以，A能从B收的报酬上限就是 1,716,000円。
快速记忆：
  • 报酬上限 = 不含税成交价×3%+6万，再加消费税
  • 本题：5,000万 × 3% + 6万 → 156万 → 加10%消费税 → 171.6万
 

第7問-令和4年試験　問27(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、土地付建物について、売主Bから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。媒介契約を締結した後に、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額についてBに対して説明し、合意していた。この場合、AがBから受領できる報酬の限度額は33万円である。
2.Aが、Bから売買の媒介を依頼され、Bからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Bが負担することを事前に承諾していたので、Aは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
3.Aが、居住用建物について、貸主Bから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
4.Aが居住用建物（長期の空家等には該当しない。）の貸主B及び借主Cの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
中文讲解
🏖️ 2
1
说法：A媒介土地附建筑物，成交价300万，媒介合同后才把费用说明给B并取得合意，报酬限额33万。
错误！
  • 法律规定低价房屋（税前总价≤800万）特例适用条件： ①在媒介/代理合同签订前就向委托人说明报酬 ②取得委托人合意
  • 本题中，媒介合同后才说明，所以不适用特例，按本则计算：
    • 土地80万 + 建物200万 = 280万
    • 媒介报酬上限 = 280万 × 4% + 2万 = 145,200円
举例：就像你签合同后才说要收额外费用，法律不允许用特例，多收钱要按普通计算。
2
说法：A受B委托做远程现地调查，B事先同意承担调查费用，可单独收取。
正确！
  • 前提条件：
      • ①特別依頼
      ②特別费用
      ③委托人事先同意承担费用
  • 符合条件，这笔费用不算在报酬上限内
举例：房东让你去外地看房子，你提前报销了交通费，这笔费用可以单独收。
3
说法：居住用房使用借贷（无偿）时，需要不动产鉴定师的鉴定确定报酬。
错误！
  • 法律不要求必须聘请鉴定师
  • 只要根据该房屋通常租金确定报酬即可
  • 若需要，也可参考鉴定，但非强制
举例：房子是无偿使用，按正常租金估算报酬就行，不一定找专业评估师。
4
说法：居住用房双方委托媒介时，一方限额为0.55月租，双方合计可超过1.1月租。
错误！
  • 法律规定：双方合计最多借租1个月+消费税（1.1倍）
  • 即使委托人同意，也不能超过上限
  • 一方同意时，一方最多0.5月租+税（0.55倍）
举例：房东和租客各给中介0.6月租，总额1.2月租？不行，最多1.1月租。
快速记忆：
1：低价房屋特例必须合同前说明，合同后不适用。
2：特別委托的额外费用可单独收。
3：无偿居住用房报酬按通常租金算，不必鉴定。
4：居住用房双方委托总报酬≤借租1月+税（1.1倍）。
正确答案：2
 

第8問-平成30年試験　問30(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、Bが所有する建物（長期の空家等には該当しない。）について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円（消費税等相当額を含まない。）、CからBに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
2.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
3.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる。
4.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。
中文讲解
🏖️ 2
1
说法：店铺用房，A未经B委托做广告，即便广告促成租赁，也可以向B收广告费。
错误！
  • 法律规定报酬上限之外的额外费用只能收取委托人特别要求的广告或调查费用
  • 自己主动做的广告，即使促成契约，也不能向委托人收钱
2
说法：定期租赁合同期满后，A受委托促成新合同，报酬适用宅建法规定。
正确！
  • 定期租赁没有续约，期满后签订新合同等同于新合同
  • 媒介的报酬上限同新合同一样
3
说法：店铺用房，A得到B和C同意后，各收11万报酬。
错误！
  • 店铺用房且有权利金时，报酬上限取借租1月+税 或 把权利金当作卖价算报酬，取较高者
  • 计算：
    • 借租1月：10万×1.1 = 11万
    • 权利金150万×5%×1.1 = 8.25万
  • 因为双方委托，每方最多收8.25万，不能各收11万
4
说法：居住用房，报酬按权利金16.5万计算。
错误！
  • 居住用房不允许把权利金当卖价计算报酬
  • 报酬 = 借租1月 × 1.1 = 10万 × 1.1 = 11万
举例：租普通住宅，权利金再高也不能按卖价算报酬，只能按租金计算。
快速记忆：
1：自行广告不能收费用，必须委托。
2：定期租赁期满签新合同，报酬按新合同计算。
3：店铺用房权利金或借租取高值，每方限额不可超。
4：居住用房报酬按借租算，不可用权利金算。
正确答案：2
 
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