064-8種制限-困難①
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第1問-平成21年試験 問38(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。
1.AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが当該住宅の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
2.Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の欠陥の存在について説明し、売買契約においてAは当該欠陥について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
3.AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
中文讲解
🏖️ 1,3
① 中古住宅“现状有姿+不担保责任”特约均有效？
举例：A卖中古房给B，合同里写“现状有姿交付”，同时写“不负责建筑品质不适合合同”。错误，因为宅建业者卖房，不能通过特约免除契约不适合责任。不过现状有姿是有效的
为什么这样规定：保护买方权益，避免卖方规避民法规定的契约不适合责任。
快速记忆：卖方不可用特约完全免除契约不适合责任
② 事先说明缺陷，再约定不负担责任
举例：A告诉B房屋有缺陷，并在合同里写“不负缺陷责任”。正确，因为缺陷已提前说明，买方知情，民法上无不适合责任。
为什么这样规定：提前告知让买方自愿接受，不损害买方权益
快速记忆：事先说明缺陷，可约定不负责任
③ 约定完全不负契约不适合责任
举例：A卖房并写合同“不负任何不适合责任”，错误，因为特约违反民法及宅建法规定，买方至少享有法定通知期内追诉权（民法566条）。
为什么这样规定：防止卖方通过合同剥夺买方基本权利
快速记忆：特约不许完全免除责任，民法默认1年通知期
快速记忆整合：
① 特约不可完全免除不适合责任
② 已告知缺陷，可约定不负担责任
③ 无效特约适用民法，买方有1年通知期
第2問-平成15年試験 問41(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を現実に提供して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
2.債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
3.Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
4.Aが当該住宅及びその敷地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。
中文讲解
🏖️ 1
① 手付解除与倍额返还
举例：A卖房给B，手付500万。合同约定，B可放弃手付的一半（250万）解除合同，A解除时需支付手付的倍额（1,000万）给B。正确。
为什么这样规定：保护买卖双方权益，明确解除责任，避免争议
快速记忆：买主放弃手付、卖主付手付倍额解除合同可行
② 损害賠償上限700万？
错误。宅建法对违约金/损害赔偿预定额限制2成，但未约定的实际损害可全额追偿。
举例：合同没写赔偿额，B因房屋问题损失1000万，可全额索赔。
快速记忆：未约定损害赔偿额，不受2成限制
③ 手付金受领后再保全？
错误。保全措施应在手付受领前完成（宅建法41条）。
举例：完成房屋，代金3500万，手付500万，需先保全超过代金10%部分。
快速记忆：手付受领前必须保全
④ 不适合责任通知期1年？
错误。宅建业者卖房，买方不利特约无效，适用民法566条：买方知不适合起1年内通知。
举例：合同写1年通知，但法律默认从知悉起算。
快速记忆：卖方特约缩短责任通知期无效，民法默认1年
整合快速记忆：
① 手付解除：买主放弃/卖主付倍额
② 损害赔偿未约定，全额可追偿
③ 手付受领前必须保全
④ 缩短责任通知期无效，民法默认1年
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