063-8種制限-普通⑤
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第41問-平成17年試験 問42(改題)
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地（造成工事完了済み）を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。
1.Aは、手付金として400万円をBから受領したが、保全措置を講じなかった。
2.Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
3.AとBは、「宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。
4.AとBは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合でも、その不適合がAの責めに帰すものでないときは、Aは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。
中文讲解
🏖️ 1
① 手付金400万收取未保全
举例：A卖地给B，总价4,000万，收取手付金400万（10%）。因为土地已经完成造成工事，法律允许完成物件收取代金10%以内的手付金不做保全，所以A没有违规。
为什么这样规定：为了减轻完成物件交易的行政负担，避免每次收手付都必须复杂保全。
② 手付金100万+中间金600万只保全中间金
举例：A收手付100万，中间金600万，只对中间金做保全。错误，因为收款总额700万超过代金10%（400万），法律要求全部700万都要保全。
为什么这样规定：保证买家资金安全，防止卖家拿到大额款项后跑路。
③ 不适合通知期2年
举例：合同规定“买家必须在签合同后2年内通知卖家不适合情况”，错误，因为法律规定买家通知期不得短于民法默认规定（通常从交付日起2年），合同缩短了通知期就是买方不利，属于违法。
为什么这样规定：保护买家充分时间发现不适合问题，防止卖家通过合同规避责任。
④ 不适合责任仅限卖方过错
举例：合同写“若不适合不是卖方过错，卖方不负责”，错误，因为民法规定不适合担保责任为无过失责任，卖方即使无过错也负责任（除了损害赔偿）。
为什么这样规定：保护买家利益，不让卖方通过免责条款逃避法律责任。
快速记忆：
① 手付金≤10%完成物件无需保全
② 超过10%收款全部要保全
③ 买家通知不适合期不能短于民法起算
④ 卖方无过错也负担保责任
第42問-平成24年試験 問34
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション（代金2,000万円）の売買契約（以下「本件売買契約」という。）を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円（以下「本件手付金」という。）を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものを全部選んでください。
1.引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。
2.本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。
3.A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。
中文讲解
🏖️ 1,3
① 中间金100万+手付金200万已保全
举例：A卖中古マンション给B，总价2,000万，收手付200万，再收中间金100万，并且在收中间金前对手付+中间金共300万做保全。错误，因为法律要求超过代金10%（200万）的部分在受领前必须全部保全，本题中中间金100万受领时保全不足。
为什么这样规定：保护买家资金安全，防止卖家在收取超过10%的款项前跑路。
② 申込证据金10万+手付金200万已保全
举例：A在签合同前收取申请金10万，签合同时把10万算入代金一部分，再收手付200万，事前对210万做保全。正确，因为收款总额在受领前已保全，符合法律规定。
为什么这样规定：确保买家支付的全部款项都在安全保障之下。
③ 手付金一部分贷给B诱导签约
举例：A把手付的一部分贷给B，让B签合同。错误，因为禁止用手付贷付、分期等方式诱导买家签约（宅建业法47条3号）。
为什么这样规定：防止买家因为“经济负担减轻”而被强迫或诱导签约，保护交易公平性。
快速记忆：
① 收款超过代金10%需提前保全
② 申込金+手付金总额已保全则合法
③ 手付金贷付或分期诱导签约违法
第43問-令和5年試験 問35
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bから宅地の買受けの申込みを受けた場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aは、仮設テント張りの案内所でBから買受けの申込みを受けた際、以後の取引について、その取引に係る書類に関してBから電磁的方法で提供をすることについての承諾を得た場合、クーリング・オフについて電磁的方法で告げることができる。
2.Aが、仮設テント張りの案内所でBから買受けの申込みを受けた場合、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から8日以内に電磁的方法により当該申込みの撤回を申し出れば、申込みの撤回を行うことができる。
3.Aが、Aの事務所でBから買受けの申込みを受けた場合、Bは、申込みの日から8日以内に電磁的方法により当該申込みの撤回を申し出れば、申込みの撤回を行うことができる。
4.Aが、売却の媒介を依頼している宅地建物取引業者Cの事務所でBから買受けの申込みを受けた場合、Bは、申込みの日から8日以内に書面により当該申込みの撤回を申し出ても、申込みの撤回を行うことができない。
中文讲解
🏖️ 4
① 仮設テントで電磁的方法でクーリング・オフ通知
举例：A在临时搭建的销售帐篷接受B申请，并想用电子邮件告知B可以撤销合同。错误，因为法律规定卖方必须用书面通知买方，电子方式不允许。
为什么这样规定：确保买方能清楚、可靠地收到撤回通知，防止电子手段导致信息丢失或纠纷。
② 仮設テントでBが電磁的方法で撤回申出
举例：B在临时销售点收到通知，想用邮件在8天内撤回合同。错误，同样电子方式不允许。
为什么这样规定：买方撤回合同必须有书面证据，保护双方权益。
③ 卖方办公室接受申请，B用电子方式撤回
举例：B在卖方事務所签约，想用电子方式撤回。错误，因为卖方办公室签约不适用クーリング・オフ，而且电子方式不允许。
为什么这样规定：办公室签约属于正常交易场所，不受冷静期保护，防止滥用撤回权。
④ 委托媒介的事务所签约，B书面撤回
举例：A委托C中介卖地，B在C事务所申请购买，并试图在8天内书面撤回。正确，因为委托中介的事务所签约不适用クーリング・オフ，即使用书面也无效。
为什么这样规定：中介事务所不属于冷静期保护的交易场所，防止买方滥用撤回权影响交易安全。
快速记忆：
① 临时销售点通知必须书面，不可电子
② 买方撤回必须书面，电子不允许
③ 卖方办公室签约不适用冷静期
④ 委托中介事务所签约不适用冷静期
第44問-平成19年試験 問34(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、AがBから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
1.Aが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として500万円をBから受領している場合において、Bが契約の履行に着手していないときは、Aは、Bに500万円を現実に提供すれば、当該売買契約を解除することができる。
2.AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
3.AがBから手付金として1,500万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてBへの所有権移転の登記がされたときは、Aは、保全措置を講じなくてもよい。
4.Aが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Aが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。
中文讲解
🏖️ 1
① 手付金500万，卖方解除合同只返500万
举例：A卖未建成的マンション给B，收手付500万，想解除合同只返500万。错误，卖方解除合同时必须返手付的两倍（500万×2=1,000万）。
为什么这样规定：保护买方利益，防止卖方轻易解除合同而损害买方权益。
② 手付金1,500万，保全措施前必须说明概要
举例：A收B手付1500万，并对手付做保全，合同前必须向B说明保全内容。正确，法律要求在合同前说明保全措施概要。
为什么这样规定：确保买方了解资金安全状况，增加交易透明度。
③ 手付金1,500万，已办理所有权移转登記可不保全
举例：A收B手付1500万时，マンション已完成B名下所有权登记。正确，因为登記完成后法律不要求再对手付金做保全。
为什么这样规定：买方已取得物权，风险自然降低，无需额外保全。
④ 手付金1,000万已保全，卖方无法交房，B可向银行全额索赔
举例：A收手付1000万并对银行保全，因资金不足导致无法交房，B可向银行全额索赔。正确，保全银行承担返还责任。
为什么这样规定：保障买方资金安全，即使卖方无力交房，买方仍能取回手付金。
快速记忆：
① 卖方解除合同需返手付两倍
② 保全措施前必须向买方说明概要
③ 所有权登記完成后不再需要保全
④ 保全银行可全额返还手付金
第45問-平成20年試験 問41
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものはどれか。
1.Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
2.Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
3.Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
4.Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。
中文讲解
🏖️ 2
① 工事前5,000万，手付200万，无需保全
举例：A卖建築中マンション给B（非业者），收手付200万。因为工事前可收手付≤代金5％且≤1,000万，200万符合条件，所以不违法。
为什么这样规定：小额手付风险低，法律不强制保全，减轻交易负担。
② 工事后5,000万，手付700万，无保全
举例：A卖已完工マンション给B（非业者），收手付700万，却没有保全。错误，因为工事后可收手付≤代金10％且≤1,000万，10％为500万，700万超标，所以违法。
为什么这样规定：已完工物业风险高，超过10％的手付必须保全，保护买方资金安全。
③ 工事前1億，手付1,500万，已做保全
举例：A卖建築中マンション给B（非业者），收手付1,500万且有保全。合法，因为工事前手付超过5％需保全，已做保全满足要求。
为什么这样规定：保全措施确保买方资金安全，即使手付金额较大。
④ 买方为业者，工事后1億，手付2,500万，无保全
举例：A卖已完工マンション给B（业者），收手付2,500万，无保全。合法，因为手付保全规定只针对非业者买方。
为什么这样规定：业者买方有专业判断能力，法律不要求保全。
快速记忆：
① 工事前5％以内或≤1,000万，非业者可不保全
② 工事后10％以内，超出必须保全
③ 工事前手付超5％需保全，已保全合法
④ 买方为业者，无保全也合法
第46問-平成15年試験 問39
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除（以下この問において「クーリング・オフ」という。）をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.買主Bは、20区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けを申し込み、契約を締結して、手付金を支払った。Bは、Aからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
2.買主Cは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。
3.買主Dは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Dから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
4.買主Eは、自ら指定したレストランで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その6日後、Eは、宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが、Aは、代金の全部が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。
中文讲解
🏖️ 1
① B在临时案内所买地，可翌日解除合同
举例：B在20区画土地的临时搭建的销售帐篷里签合同并付了手付，A没有交书面告知。因为临时案内所属于可适用クーリング・オフ的地点，且书面告知未交付，8天起算尚未开始，B可以次日就行使解除权。
为什么这样规定：保护买方在临时、非固定场所冲动购地的权利，防止被迫签约。
② C在喫茶店买地，合同4日后签署
举例：C在咖啡店申请买地，A书面告知4天后签合同。错误，因为クーリング・オフ起算日是收到书面告知之日，不是合同签订日。这里8天期限应从书面告知日算起，签约日已过4天，只剩4天可以行使解除权。
为什么这样规定：明确起算日，避免买卖双方争议。
③ D在酒店买地，手付后3日寄书面解除
举例：D在酒店大堂签约并付手付3日后寄出解除书面。错误，因为酒店属于可适用クーリング・オフ地点，A不能要求损害赔偿或扣除手付，必须全额返还。
为什么这样规定：保障买方权益，禁止卖方收取额外费用。
④ E自选餐厅买地，全额付款6日后解除
举例：E在自己指定的餐厅签约并支付全额6日后寄出解除书面。错误，因为支付全额不影响未交付房产前的解除权，A不能拒绝解除合同。
为什么这样规定：防止卖方利用已付款阻止买方行使解除权。
快速记忆：
① 临时案内所，未收书面告知，可次日解除
② 起算日从书面告知日开始，不是合同签订日
③ 可适用场所解除，卖方不能要求赔偿或扣手付
④ 未交付前，全额付款也可解除
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