059-8種制限-普通①
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第1問-令和6年試験 問30
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で宅地の売買契約を締結し、手付金を支払ったBが、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフにより、当該売買契約を契約締結の日の翌日に解除しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.Aがクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面には、Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要であるが、Aの宅地建物取引士の記名は必要ない。
2.Bが、自らの申出により、Bの勤務する会社の事務所において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、Bは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。
3.Bが、自らの申出により、喫茶店において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、Bは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができる。
4.Bは、自らの申出により、Bが融資を受ける銀行（宅地建物取引業者ではない。）において、宅地の買受けの申込み及びAとの売買契約の締結をした場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。
中文讲解
🏖️ 4
① 关于书面记载事项
业者A在告知B“有权利行使クーリング・オフ（冷静期解除权）”时，需要给B一份书面通知。这个书面里必须写清楚A的商号或名称、地址、免许证编号，以及买主B的姓名和住所。但是，这个文件不需要宅建士的签名。
———
② 在自己公司签合同的情况
如果B自己提出要在自己工作的公司办公室里签合同，那么B之后就不能用クーリング・オフ。
原因是：法律认为这种场合，B是在一个稳定、冷静的环境里签约的，不存在被强行推销或慌乱决定的情况。
举例：B在自己办公室和A签合同，不属于“突袭推销”，所以没办法反悔。
———
③ 在喫茶店签合同的情况
如果B自己提出要在喫茶店签合同，那B之后是可以用クーリング・オフ的。
原因是：喫茶店属于“事務所以外的場所”，很容易受到推销影响，所以即便是B自己选的地方，也还是给予保护。
举例：B和A在咖啡馆签了合同，第二天想反悔，可以解除。
———
④ 在银行签合同的情况
如果B自己提出要在贷款银行（银行不是宅建业者）签合同，B之后依然可以用クーリング・オフ。
银行和喫茶店一样，不是业者的正式事务所，也不是B的家或公司，所以法律还是保护B。
举例：B在银行签合同时，第二天觉得不合适，可以取消。
———
快速记忆：
① クーリング・オフ的书面 → 写业者信息，不用宅建士签名
② 自宅・会社签约 → 不能クーリング・オフ
③ 喫茶店签约 → 能クーリング・オフ
④ 银行签约 → 能クーリング・オフ
第2問-平成16年試験 問42
売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
2.AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能である。
3.Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
4.Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Bは当該売買契約の解除を行うことができる。
中文讲解
🏖️ 2
① 关于解除期限的特约
法律规定：クーリング・オフ的期限是书面告知日算起8日。
如果特约延长到10日 → 买主更有利 → 有效。
如果缩短到7日 → 买主更吃亏 → 无效。
举例：合同写“10天内都能反悔”是OK的，但写“7天内必须决定”就不行。
———
② 只口头告知的情况
如果A只用口头告诉B“你可以クーリング・オフ”，但是没有书面通知，那么这个告知不算数。
因此，只要房子还没交付+代金没全额支付，B即使过了很久也随时能解约。
举例：A只说“你能取消”却不给文件，哪怕过了一年，B还是能解除合同。
———
③ 解除方式的要求
法律确实规定クーリング・オフ要用书面通知，但并没有硬性规定必须用国土交通大臣指定的格式。
举例：B只要写一份解除信寄给A就行，不用专门去买官方表格。
———
④ 在媒介业者C的事务所签约
如果B是在媒介业者C的事务所签合同，那也算是“宅建业者的事務所”。
这种场所法律认为是冷静环境，所以不能用クーリング・オフ。
举例：B虽然没在A的公司，而是在C公司签合同，但因为C是A的代理，地点一样不受保护。
———
快速记忆：
① 延长10天有效，缩短7天无效
② 口头告知无效 → 可无限期解除（交付前）
③ 解约通知要书面，但无固定格式
④ 在业者事务所签合同 → 不能クーリング・オフ
第3問-平成25年試験 問34
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Bは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Bが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、A社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
2.Bは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Bは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。
3.Bは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（A社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所において買受けの申込みをし、A社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてBは書面で告げられた。その6日後、Bが契約の解除の書面をA社に発送した場合、Bは売買契約を解除することができる。
4.Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。
中文讲解
🏖️ 3
① 喫茶店里申请并签合同，第二天提出解除，A拒绝退款
→ 错的。
喫茶店不是宅建业者的事务所，所以属于适用クーリング・オフ的场所。第二天马上解约当然合法。A必须退还手付金和中间金，不能拒绝。
举例：你在咖啡店签下买房合同，后悔了，第二天就反悔。钱必须全额退给你。
② 酒店大厅里申请，当场收到解除说明书并签合同，下周二还能解约
→ 错的。
期限是“告知书面交付日算起8天”。周一交付说明，最晚下周一结束，不是周二。
举例：周一签合同，收到说明书，那么计算 8 天 = 周一到下周一为止，周二就太迟了。
③ 在没有代理或媒介关系的ハウスメーカー办公室里签约，6天后寄解除书面
→ 对的。
这里的办公室不是卖方A的事务所，也不是A委托的代理/媒介场所，所以クーリング・オフ有效。而且在8日以内提出，所以能解除。
举例：你自己选了一家和A无关的房产公司办公室谈判，6天后反悔，依然可以解除合同。
④ 在临时搭的售楼帐篷申请，2天后到A事务所签合同并付清全款，5天后还没收房就解约，A拒绝
→ 错的。
帐篷售楼处是クーリング・オフ适用场所。虽然已经付清全部价款，但只要还没交付房子，就能解约。A不能以“钱收全了”为由拒绝。
举例：在售楼帐篷下定，后来到公司签合同、交全款，但房子还没交付，你还是能在期限内解除。
为什么要这样规定？
→ 因为买房子金额巨大，买方在事务所以外的环境下签合同时，容易在气氛推动下冲动签约。法律为了保护买方，赋予了“冷静期”——クーリング・オフ。但一旦买方已经完全占有并支付完毕，再解约会影响交易稳定，所以那时就不允许了。
快速记忆：
① 喫茶店 → 能解约，钱必须退
② 酒店大厅 → 8日内，周二太迟
③ 无关的ハウスメーカー事务所 → 能解约
④ 售楼帐篷+全款但未交付 → 能解约
正确答案：③
第4問-平成14年試験 問40(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物（完成物件）を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Aは、Bの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2／10を超える額の手付を受領できる。
2.Bが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を現実に提供することによる契約解除はできない。
3.AがBから受領した手付が代金の額の1／10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Aは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。
4.Aは、Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2／10を超える場合は、Bに不利になるので全額無効である。
中文讲解
🏖️ 2
① A在得到B同意的情况下，可以收超过代金20%的手付金
→ 错的。
法律规定：宅建业者自己做卖主，对方不是业者时，手付金最多只能收代金的20%。超过部分无效，即使买主同意也不行。
举例：房价2000万，最多只能收400万手付。哪怕买主点头要付600万，也只能认定400万，超出部分无效。
② B支付手付后，又支付了一部分代金，A还能不能用“双倍返还手付”的方式解除？
→ 对的。
手付解除只能在对方还没开始履行合同之前使用。买主一旦支付了部分代金，就算已经履行开始。此时卖主A不能再用返还双倍手付来解除合同。
举例：先付200万手付，后又付了500万代金。此时合同已经进入履行，卖主不能反悔说“我给你400万手付钱，我们不买卖了”。
③ A收的手付金超过代金的10%且1000万时，是否一定要采取保全措施？
→ 错的。
完成物件（建好的房子）的情况下，确实超过10%或1000万就需要保全措施（保证买主钱的安全）。但是如果已经登记过户给买主，就不需要保全了。因为买主已经拿到房子所有权，退钱担保就没意义。
举例：房价8000万，手付1200万，超了10%和1000万 → 卖主必须做保全。但如果当天已经把房产过户到买主名下，就不用做。
④ A可以约定买主违约时的损害赔偿或违约金，但总额超过20%时会怎样？
→ 错的。
规定：违约金和损害赔偿的合计不得超过代金的20%。超过部分无效，但不是全额无效。
举例：合同写“违约金 = 房价30%”。那么只有超出的10%部分无效，剩下的20%部分有效。
为什么要这样规定？
→ 因为买房子金额巨大，买主（尤其是非业者）处于弱势地位。为了防止卖方滥收手付金、随意反悔或订立苛刻条款，法律统一限制：
- 手付金上限 20%
- 违约金合计上限 20%
- 手付解除只能在对方未履行前
- 手付金超过基准额需保全，除非已经过户
这样既保护买主的利益，也维持交易安全。
快速记忆：
① 手付金不能超过代金20%，超出无效
② 买主开始付款后，卖主不能用双倍返还手付解除
③ 手付金超过10%或1000万要保全，但过户完成就不用
④ 违约金和损害赔偿合计超过20%，超出部分无效
正确答案：②
第5問-平成24年試験 問38
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。
1.A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
2.A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
3.A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
中文讲解
🏖️ 1,2,3
① A社（卖主，宅建业者）和B（买主，宅建业者）约定：如果对方违约，赔偿金定为1000万日元。
→ 这是可以的。
理由：宅建业法的“违约金上限20%”规定，只是为了保护一般消费者。业者同士之间的交易不适用这个限制。
举例：房价3000万，20%是600万。如果买主是业者，双方就算约定1000万赔偿金也没问题。
② A社和C（非业者）约定：违约赔偿300万 + 违约金600万 = 合计900万。
→ 部分有效，部分无效。
理由：对非业者（一般消费者），总额不得超过代金的20%。房价3000万 × 20% = 600万。超过的300万无效，但600万以内部分有效。
举例：合同写违约赔偿+违约金=900万。法律只承认600万，剩下的300万当作没写。
③ A社和D（非业者）约定：收取300万手付金，必须先做保全措施。
→ 这是错的。
理由：完成物件（建好房子）的情况下，如果收的手付金 超过 代金的10% 或 1000万，才需要做保全。本题房价3000万，10%就是300万。只要不超过就不用保全。这里正好是300万（不超过），所以A社可以直接收。
举例：
- 收299万 → 不需要保全
- 收300万 → 还是不需要保全
- 收301万 → 必须做保全
为什么要这样规定？
→ 因为买房是大额交易，普通消费者处于弱势。为了避免业者随便收高额违约金或不保全手付金，法律规定了上限和条件。但如果是业者同士，双方实力差不多，不需要特别保护。
快速记忆：
① 业者同士 → 违约金上限20%不适用
② 非业者 → 违约金+赔偿金合计≤20%，超出部分无效
③ 完成物件 → 手付金超过10%或1000万才要保全
第6問-平成22年試験 問41
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。
1.売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
2.Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として受領することができる。
3.Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
4.手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。
中文讲解
🏖️ 1,2,3,4
第7問-平成27年試験 問40
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる。」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
2.Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
3.Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。
中文讲解
🏖️ 没有
① A和B约定：房子是完成物件，买主B可以在卖主A履行前，通过支付代金1割（300万）来解除合同。实际收的手付金只有10万。
→ 不行。
因为法律规定：业者当卖主时，不论手付叫啥名，都视为解约手付。买主解约，只要放弃已交的手付就行。
本题却要求买主额外交300万，比法律规定更不利，这种条款无效。
② A和B签未完成物件的买卖，B交手付金300万。A确实和保险公司签了保険契約，但保险凭证是收钱后才给B。
→ 不行。
未完成物件，收的钱超过5%或1000万时，必须做保全措施。
3,000万×5% = 150万 → 超了，所以必须保全。
但规定是：保全措施（契約+保険証券交付）完成后才能收钱。A是收钱后才给保险证书，违反规定。
③ A和B签未完成物件的买卖，B先交手付150万（工事中），又在工事完成后到交付登记前交了中間金150万。合计300万（1/10）。A没做保全。
→ 不行。
中間金也是“手付金等”范围。
合计300万 > 150万（3,000万的5%），已经超过免保全的基准。必须做保全。A没做，就是违法。
为什么要这样规定？
→ 因为买房子时，卖主可能跑路或倒闭。尤其是未完成物件，买主的钱风险特别高。
所以法律强制：
- 完成物件 → 手付金等超过代金10%时，才需要保全
- 未完成物件 → 更严格，只要超过5%或1000万就必须保全
- 保全措施必须在收钱前完成，不能事后补
- 买主的解约条件不能比法律更苛刻
快速记忆：
解约条件 → 买主解约只要放弃手付，多收的钱要求无效
保全时机 → 必须先保全（契約+証書交付），才能收钱
保全基準 → 未完成物件：5%or1000万，超过就要保全
合计计算 → 手付+中間金合计超过基準也要保全
正确答案：なし
第8問-平成12年試験 問41
売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとする宅地の売買契約について、Bが、宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）の規定に基づき売買契約の解除を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.Aが、売買契約を締結した際に、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は、その告知した日から起算して10日後で、かつ、代金の一部を支払った後であっても、Bは、当該売買契約を解除することができる。
2.Aが、電話によりBの勤務先で売買契約に関する説明をする旨を申し出て、Bの勤務先を訪問し、そこで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができない。
3.Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
4.Bが、売買契約を締結した後、Aから宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告知を受けていないときでも、Bは、当該売買契約を解除することができない。
中文讲解
🏖️ 2
① A在签合同的时候，只口头告知B可以解除合同及方法，B已支付部分代金。
→ 正确
因为口头告知不算书面通知，法律规定的8天起算没有开始，所以B在支付部分代金后仍可随时解除合同。
② A打电话约B到B的工作地点签合同。
→ 错误
规定是：如果买主自己要求在自宅或工作地点签合同，则不适用冷静期（クーリング・オフ）。
本例中，是业者A主动到B工作地点，并非B要求，所以仍然适用冷静期，B可以解除合同。
③ A在售楼现场做宣传说明，第二天在酒店大堂签合同。
→ 正确
现场只是宣传而未接受买主申约，酒店大堂也不是买主要求的场所，所以符合冷静期适用条件，B可以解除合同。
④ B签完合同后，已收地且支付全部代金。
→ 正确
即便冷静期内，如果买主已经收房并付清全款，也不能解除合同。
这保证交易安全，避免业者权益受损。
为什么要这样规定？
→ 冷静期的目的在于保护买主在非办公场所签约时的权益，避免被强迫或仓促签约。
- 口头告知：起算不成立 → 买主可随时解除
- 买主自愿要求签合同的地点：冷静期不适用
- 已经收房付全款：冷静期不能行使 → 防止滥用，保护卖方
快速记忆：
① 口头告知 → 未书面通知，解除权随时可行
② 买主地点 → 自愿选地签约才不适用冷静期
③ 宣传+酒店 → 非强制场所，冷静期适用
④ 已收房全款 → 冷静期失效，解除无效
正确答案：②
第9問-令和5年試験 問39
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における手付金の保全措置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該契約に係る手付金は保全措置が必要なものとする。
1.Aは、Bから手付金を受領した後に、速やかに手付金の保全措置を講じなければならない。
2.Aは、手付金の保全措置を保証保険契約を締結することにより講ずる場合、保険期間は保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金に係る宅地の引渡しまでの期間とすればよい。
3.Aは、手付金の保全措置を保証保険契約を締結することにより講ずる場合、保険事業者との間において保証保険契約を締結すればよく、保険証券をBに交付する必要はない。
4.Aは、手付金の保全措置を保証委託契約を締結することにより講ずるときは、保証委託契約に基づいて銀行等が手付金の返還債務を連帯して保証することを約する書面のBへの交付に代えて、Bの承諾を得ることなく電磁的方法により講ずることができる。
中文讲解
🏖️ 2
① A在收取手付金后才采取保全措施。
→ 错误
因为法律规定，自卖方的宅建业者在收取手付金前就必须先采取保全措施（宅建业法41条1项）。
例子：你打算收买家10万日元的订金，必须先把这笔钱通过银行或保险保全好，否则不能收取。
② A通过保险公司签保证保险合同来保全手付金，保单有效期从合同成立到房屋交付为止。
→ 正确
保全措施的目标是保障从合同到交房期间买方支付的手付金能被返还。
例子：签合同后，买方支付手付金，保险合同覆盖直到房屋交付，这样即使卖方出问题，买方的订金也有保障。
③ A通过保险公司签合同，但不用交保单给B。
→ 错误
不论哪种保全方式（银行担保、保险、指定保管机构等），都必须把证明合同的书面或电子记录交给买方。
例子：保险合同签了，但不给买方保单？不行，买方必须拿到书面凭证，才算合法。
④ A通过保证委托合同保全手付金，但想用未经B同意的电子方式交付合同。
→ 错误
法律要求：用电子方式交付必须事先取得买方同意。
例子：你不能单方面把合同放到邮箱或App里，要先问买方同意，否则无效。
为什么这么规定？
→ 目的是保障买方权益，避免收取手付金后资金无法返还的风险，同时确保买方知道并确认保全措施存在，保障交易安全。
快速记忆：
① 收完手付再保全 → 不行，必须收前保全
② 保险保全，保单覆盖到交房 → 正确，可保障手付金
③ 不交保单 → 错误，必须交书面或电子凭证给买方
④ 未经同意电子交付 → 错误，必须先征得买方同意
正确答案：②
第10問-平成17年試験 問35
宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
なお、この問において、AとC以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。
1.Bの所有する宅地について、BとCが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、CはAに転売し、Aは更にDに転売した。
2.Aの所有する土地付建物について、Eが賃借していたが、Aは当該土地付建物を停止条件付でFに売却した。
3.Gの所有する宅地について、AはGと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をHに転売した。
4.Iの所有する宅地について、AはIと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてJと売買契約を締結した。
中文讲解
🏖️ 4
① B的宅地，B和C已签合同但尚未过户，C再转卖给A，A再卖给D。
→ 不违反
法律允许宅建业者买卖他人物的土地或建筑物，但必须确保通过合同等方式能明确获得所有权。
例子：B已经同意卖给C，合同生效，C再卖给A，这样A肯定能取得所有权，所以A可以再卖给D。
② A自己的土地建筑物，有租客E，A以停止条件卖给F。
→ 不违反
因为A卖的是自己拥有的房产，法律允许宅建业者对自己所有的房产签停止条件合同。
例子：A的房子租给E，A和F签合同：如果某条件成就就卖，这样是允许的。
③ G的宅地，A与G签买卖预约后，A再卖给H。
→ 不违反
买卖预约属于将来能肯定取得所有权的合同，所以宅建业者可以以此为基础对外转卖。
例子：A和G预约买地，只要A表示愿意签，合同生效即可，所以A可以卖给H。
④ I的宅地，A与I签停止条件的买入合同，条件未成就前，A就卖给J。
→ 违反
因为停止条件未成就，A能否取得所有权不确定，法律禁止在未取得权利前就卖给他人。
例子：A和I的合同写着“条件成就才能买”，条件没成就前就卖给J，如果条件不成就，J就吃亏，所以不允许。
为什么这么规定？
→ 目的是保护买受人权益，避免宅建业者出售自己不确定能取得的土地或建筑物，防止交易风险和纠纷。
快速记忆：
① 他人土地，已签合同，过户前可转卖 → 允许
② 自有房产，停止条件合同 → 允许
③ 买卖预约 → 允许
④ 停止条件取得他人房产前卖给第三人 → 不允许
正确答案：④
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