058-8種制限-簡単③

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第21問-平成29年試験　問27(改題)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
2.売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
3.Aが目的物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
中文讲解
🏖️ 2
这题考契約不適合担保責任（原民法的瑕疵担保责任）以及宅建業法对特约的限制。
①
“买主通知不适合的期间约定为交付日起2年。”
正确。
理由：宅建业者自售的宅地或建筑物，买主可约定不适合通知期为交付日起2年以上。这里约定2年，符合规定，所以有效。
例子：买家收房后，发现土地问题，可在交付日起2年内通知卖家。
②
“仅对卖主责任的不适合约定通知期为交付日起1年。”
错误。
理由：民法规定买主自发现不适合1年内通知即可；宅建业法规定不得对买主更不利。1年未满2年属于对买主不利，因此无效。
例子：若约定1年通知期，买家权益受损，不允许。
③
“在担保责任期间只能索赔，不能解除合同。”
错误。
理由：民法564条规定，不适合时可索赔也可解除合同。排除解除权的特约，对买主不利，因此无效。
例子：房屋交付后发现瑕疵，买家有权选择解除合同或索赔。
快速记忆：
① 通知期2年以上特约有效
② 低于2年的特约对买主不利，无效
③ 排除解除权的特约无效
 

第22問-令和2年10月試験　問32

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2.AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
3.AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
4.AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。
中文讲解
🏖️ 1
这题考手付解除权、クーリングオフ（冷静期解除）、割賦販売契約解除以及手付金保全措置的规定。
①
“买主B已开始履行合同后，A即使支付手付金倍额，也不能解除合同。”
正确。
理由：宅建业法39条2项规定，手付解除权必须在对方开始履行合同前行使。买家已经履行，卖家即便付双倍手付也不能解除合同。
例子：买家已经支付首期款或开始装修，卖家不能单方面撤销合同。
②
“约定クーリング・オフ解除时手付不退”
错误。
理由：宅建业法37条之2第3项规定，冷静期解除必须退还手付金。对买主不利的特约无效。
例子：买家在冷静期内解除合同，卖家必须退还已收手付。
③
“割賦销售买方未付款，卖方可立即解除合同”
错误。
理由：宅建业法42条规定，必须先书面催告30日以上，否则不能解除合同。
例子：买家未付款，卖方需先书面催告30天再行解除。
④
“工事未完成，代金5,000万，手付200万需保全措施才能收取”
错误。
理由：未完成物件收取手付，只有当总额超过代金5%或1,000万时才需保全。5,000万×5%=250万，收取200万无需保全。
例子：代金5,000万，收取200万手付，直接收取即可。
快速记忆：
① 履行开始后不能行使手付解除权
② 冷静期解除，手付必须退还
③ 割賦销售未付款，需先书面催告30日
④ 未完成物件，手付≤5%或1,000万无需保全
 

第23問-平成17年試験　問43

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション（販売価額3,000万円）の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
2.Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
3.Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
4.Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。
中文讲解
🏖️ 3
这题主要考损害赔偿额的上限规定以及宅建业法与民法的关系。
①
“A与宅地建物取引業者B签约，约定违约赔偿1200万。”
错误。
理由：对方是宅建业者时，不适用代金20%上限（宅建业法78条2项）。所以可以约定1200万，规定不违背法律。
例子：企业间交易，双方都为宅建业者，赔偿额可自由约定。
notion image
②
“A与非宅建业者C签约，约定违约赔偿1200万。”
错误。
理由：对方是非宅建业者时，赔偿额不得超过代金20%（宅建业法38条1项）。代金3,000万×20%=600万，本例1200万超过限制，无效。
例子：普通买家保护措施，防止卖方收取过高赔偿。
③
“A与宅建业者D签约，未约定违约赔偿，实际损害1,000万可请求赔偿。”
正确。
理由：民法规定，未约定赔偿额时，可根据实际损害请求赔偿（民法416条）。
例子：合同没写赔偿金额，实际损害发生时仍可追偿。
④
“A与非宅建业者E签约，约定赔偿600万+违约金600万。”
错误。
理由：超过代金20%的部分才无效，不是全部无效。此题错误在于说“全部无效”。
例子：代金3,000万×20%=600万，超过部分无效，合法部分有效。
快速记忆：
① 对方为宅建业者，赔偿额不受2成限制
② 对方非宅建业者，赔偿额不得超过代金20%
③ 未约定赔偿额，可请求实际损害赔偿
④ 超过20%的部分无效，不是全部无效
正确选项：3
 

第24問-平成29年試験　問31

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
2.BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
3.Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
中文讲解
🏖️ 没有
这题考宅建业法37条之2（冷却期/クーリングオフ）和损害赔偿与违约金上限。
①
“B在自己指定的自宅提出购房申请，也可以行使书面撤回权。”
错误。
理由：冷却期只适用于非买主指定的场所（宅建业法37条之2第1项），自己指定的自宅或工作场所不适用。
例子：买家主动在家签约，不能再利用冷却期撤回。
②
“B书面撤回申请，其效力自A收到时生效。”
错误。
理由：冷却期的撤回效力自买方发出书面时生效（宅建业法37条之2第2项），与卖方是否收到无关。
例子：买家邮寄撤回信，发出当刻即生效，不用等卖方签收。
③
“A约定违约金300万，另约定损害赔偿600万。”
错误。
理由：自售房屋违约金+损害赔偿的总额不得超过代金的20%（宅建业法38条）。本例代金3,000万×20%=600万，总额900万超限，无效。
例子：合计超限部分无效，保护买家利益。
快速记忆：
① 买主自宅签约，不适用冷却期
② 冷却期撤回效力自书面发出时生效
③ 违约金+赔偿总额不得超过代金20%
正确答案：没有正确选项 → 0
 

第25問-平成16年試験　問37(改題)

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
2.売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
3.売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
4.宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる宅地の売買契約において、損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。
中文讲解
🏖️ 3
这题考重要事项说明的范围，重点是区分所有建物的维修基金、土砂灾害警戒区域、住宅性能评价以及损害赔偿上限。
①
“区分所有建物有计划性维修基金时，只需说明规则，不必说明已积累金额。”
错误。
理由：不仅要说明有无规定，还必须说明已积累的金额（宅建业法规则16条之2第6号），确保买方清楚实际负担。
例子：楼盘每月要交1万元维护费，已积累50万元，要告诉买家，否则不够透明。
②
“宅地在土砂灾害警戒区域，只需说明区域内限制，不必说明土地在区域内。”
错误。
理由：必须明确说明该宅地在土砂灾害警戒区域内（宅建业法规则16条之4-3第2号），保证买方知情。
例子：房子在滑坡区，说明“有限制”不够，要明确告知“在滑坡区”。
③
“新建住宅已接受住宅性能评价，必须说明。”
正确。
理由：法律要求说明住宅性能评价情况（宅建业法规则16条之4-3第6号），让买方了解建筑质量。
例子：房子通过性能评估，卖家必须告知，买家可参考评价做决定。
④
“自售房屋超2成的损害赔偿，只要说明，超出部分也有效。”
错误。
理由：法律规定2成以上部分无效（宅建业法38条），说明也不能使超额有效。
例子：3000万房子，损害赔偿规定700万，超过600万的部分无效。
快速记忆：
① 区分所有楼必须说明基金金额
② 土砂灾害区必须说明物件位于区域
③ 住宅性能评价的新房必须说明
④ 超代金20%的赔偿即使说明也无效
 

第26問-平成15年試験　問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 1.Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので、2年後には、当該宅地の価格が上昇し、Bが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。
2.Aは、Bとの間で建築工事が完了した1億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。
3.Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金をAが貸し付け、契約の締結を誘引した。
4.Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Bの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。
 
中文讲解
🏖️ 2
这题考自售房屋的禁止行为及手付金/损害赔偿规定，主要涉及断定性判断、手付金保全、手付金贷付、违约金限制。
①
“说明2年后价格必涨、买家肯定赚钱。”
错误。
理由：宅建业者禁止向买方提供‘必赚’、‘一定涨’等断定性判断（宅建业法47条之2第1项），避免误导买方投资心理。
例子：告诉买家“这个地块两年后肯定涨到5000万”，属于违法。
②
“建工完工的新房，已采取手付金保全措施，收取2000万手付。”
正确。
理由：自售房屋手付金不得超过代金2成（宅建业法39条1项），本例：1亿×20% = 2000万，符合规定。且已采取保全措施（第41条之2），合法安全。
例子：买1亿房子，收手付2000万并存入保全账户，完全合法。
③
“手付金不足，卖方借钱给买方凑齐手付以促成合同。”
错误。
理由：宅建业者不得通过手付贷付或提供信用诱导合同签订（宅建业法47条3号），避免强迫或误导交易。
例子：买家手头不够，卖家借钱给他支付手付金，这是违法。
④
“合同约定违约金500万+损害赔偿500万，合同代金3000万。”
错误。
理由：自售房屋合同，违约金+损害赔偿合计不得超过代金2成（3000万×20%=600万），本例合计1000万，超标无效（宅建业法38条）。
例子：合同里写1000万超额赔偿，是违法。
快速记忆：
① 禁止向买家保证必赚
② 手付金≤代金2成，且保全措施到位合法
③ 不得借钱给买家凑手付
④ 违约金+损害赔偿≤代金2成
正确答案：2
 

第27問-令和3年12月試験　問27

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.AB間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
2.AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、AがBから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Aは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Bからその手付金を受領することができない。
3.AB間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。
4.AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払を拒否することができる。
中文讲解
🏖️ 4
①
“违约金超过代金2成，整个特约无效。”
错误。
理由：自售房屋合同中，违约金+损害赔偿合计不得超过代金2成（宅建业法38条）。如果超出，只超出部分无效，其他部分仍有效，不是全部无效。
例子：代金3000万，违约金700万+损害赔偿300万，总额1000万>600万，则超出400万无效，其余600万有效。
②
“未完工房收手付金前，必须与指定保管机构签约并交付书面证明。”
错误。
理由：未完工房屋无法通过指定保管机构（保证协会）进行手付保全，保全方式需选择其他合法方式（如保証保険等），本肢规定不适用。
③
“买方书面同意后可收代金2成以上手付。”
错误。
理由：自售房屋手付金上限为代金2成，无论买方同意与否（宅建业法39条1项）。保证买卖安全、防止卖方过度收取。
④
“未完工房收手付金未保全，买方可拒付。”
正确。
理由：当法律要求保全措施而卖方未履行时，买方有权拒绝支付手付金（宅建业法41条4项），保护买方资金安全。
例子：房屋未完工，卖方不做保全措施，买家可以合法拒绝交手付。
快速记忆：
① 超出2成的违约金/损害赔偿，超出部分无效
② 未完工房无法用指定保管机构保全手付金
③ 自售房屋手付金上限2成，买方同意也不例外
④ 未保全手付金，买方可拒付
正确答案：4
 

第28問-平成19年試験　問41(改題)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
2.売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
3.「建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合がAの責に帰すことのできるものでないときは、Aは担保責任を負わない」とする特約は有効である。
4.Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。
中文讲解
🏖️ 1
这题考自售房屋的他人物买卖限制、担保责任和违约金上限，核心是理解何时可以卖自己未持有的房产及买主保护规则。
①
“卖自己未持有的房屋，如果取得合同是停止条件附加，不能签合同。”
正确。
理由：宅建业者原则上不能卖自己没拥有的房屋。
例外：
  • 已有确定取得合同（未完成合同也行）且非停止条件
  • 未完成房屋且保全措施已到位
  • 宅建业者之间交易
      • 如果取得合同是停止条件，不能确定能取得房屋，所以禁止签合同。
      例子：A还没完全取得房屋，条件是银行贷款批准才能买到，这种情况下A不能先卖给B。
②
“违约金+损害赔偿超过代金2成，整个特约无效。”
错误。
理由：超过2成的部分无效，其余部分有效（宅建业法38条）。
例子：代金3000万，违约金800万+损害赔偿300万，总额1100万>600万，只超出的500万无效，其余有效。
③
“不适合责任只有卖方有过失才承担特约有效。”
错误。
理由：宅建业者对买主的担保责任不能因无过失而免除（宅建业法40条），否则买主权益受损。
例子：房屋墙体漏水，即便卖方无过失也必须承担责任。
④
“买方在酒店签申请，3天后在家签合同，即便交房付款，仍可解除合同。”
错误。
理由：宅建业法规定，满足以下条件时不能クーリングオフ：
  • 房屋已交付且代金已全额支付
  • 买方非宅建业者
      • 本例满足条件，不能解除合同。
快速记忆：
① 停止条件下未持有房产，不能签合同
② 违约金/损害赔偿超2成，超出部分无效
③ 担保责任不能因卖方无过失而免除
④ 房屋已交付且代金全额支付，不能解除合同
正确答案：1
 
 
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