057-8種制限-簡単②

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第11問-平成23年試験　問37(改題)

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 1.当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
2.当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
3.当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
4.当該契約において、A社が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、Bがその不適合をA社に通知すべき期間について、Bが知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
中文讲解
🏖️ 1
这题考的是：宅建業者自ら売主、相手方が一般人、完成済み建物の売買时，手付金・保全措置・損害賠償予定・契約不適合責任 这些法律规定如何适用。关键点在于 宅建業法的8種制限 和 民法ルール。下面逐一解释。
①
题干说：买主B支付了手付金，之后又付了中間金，结果就不能用手付解除。
这是错误的。
因为在宅建業法上，一旦受領した金銭は名目に関係なく「解約手付」として機能する。
所以即便已经支付了中間金，只要卖方（宅建業者A）还没履行に着手，买方B依然可以选择放弃手付金来解除合同。
换句话说：中途付款不能妨碍「手付解除権」。
②
A收了代金の2割（20％）的手付金。 法律规定：如果业者自ら売主，在完成済み物件的买卖里，手付金等超过代金の10％或者1,000万円时，就必须事先采取保全措置（信託・保証等）。 这里20%显然超过10%，所以A必须在收钱前做好保全，否则违法。 理由是保护买方：避免业者拿钱跑路，买家血本无归。
③
合同里约定：如果一方违约，损害賠償予定和違約金合计按代金の1割（10％）计算。 宅建業法规定上限是代金の2割以下，只要不超过就有效。 这里只有1割，比2割低，当然可以。 所以这是合法有效的特约。
④
合同里规定：如果出现契約不適合（瑕疵），买方必须在知道问题后2年内通知卖方。
民法规定的是1年内通知。
而宅建業法规定：宅建業者卖给一般人时，买方的通知期間必须是2年以上，否则视为无効。
所以「2年」是刚好达到下限，买方比民法规定更有利，因此这是允许的。
为什么这么规定：
  • 手付解除：为了保持交易灵活性，防止中途付款剥夺买家的解約権。
  • 保全措置：防止业者携款潜逃，买方权益受损。
  • 損害賠償予定・違約金：避免业者定得太高吓退买方，统一规定上限「2割」。
  • 契約不適合責任：普通人对房屋专业知识不足，因此要给足「2年以上」的时间发现问题并主张权利。
快速记忆：
① 中間金を払っても、手付解除は可能（相手が履行未着手ならOK）。
② 手付金が代金の20％ → 保全措置必要。
③ 損害賠償予定＋違約金は 合計2割以下なら有効。
④ 契約不適合責任の通知期間は 2年以上で有効。
 

第12問-平成21年試験　問37

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、Bとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
2.AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
3.Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
这题考的是宅建業者自ら売主、相手が一般人の売買契約中的几个重点：損害賠償予定額、手付解除、クーリング・オフ、割賦販売の登記期限。核心在于 宅建業法的8種制限 和 民法的手付ルール。下面逐一解释。
①
A收100万手付金，问题说損害賠償予定額不能超过300万。
这是错误的。
宅建業者自ら売主の場合，手付金和損害賠償予定額是分开计算的，上限是代金の2割。
本例代金2,000万 → 手付上限400万，損害賠償上限也400万。
所以规定300万上限是不对的，合法上限是400万。
如果是解約手付的话，则是合起来计算不超过20%
原因：确保业者不得通过低限度限制自己的責任，但仍有上限保护买方。
②
合同规定：手付解除期限以“贷款批准为条件”。
错误。
宅建業法规定：买方解除权不能被合同人为不利条件限制，手付解除权只要卖方未着手履行就可行使。
原因：保护买方权益，防止卖方利用合同条款剥夺解除权。
③
喫茶店签合同，支付全款，4天后买方想用クーリング・オフ解除。
正确。
宅建業法37条の2规定，以下情况不能行使クーリング・オフ：
  • 交易在宅建業者办公室
  • 告知书签收超过8天
  • 物件已交付且全款支付
  • 买方是宅建業者
      • 本例：在喫茶店签合同、物件未交付 → 买方可以解除。
      原因：保护消费者在非专业环境下有冷静考虑的机会。
④
割賦販売代金3,000万，已交付土地，登记必须在收取1,500万前完成？
错误。
法律规定：割賦販売时，收取代金3割（30%）前必须完成登記。
3,000万 × 30% = 900万，登记必须在900万前完成，不是1,500万。
原因：保障买方权益，防止卖方先收过多款项而不完成所有权转移。
快速记忆：
① 手付金100万 → 損害賠償予定額上限是代金2割（本例可到400万）。
② 手付解除 → 卖方未履行前，买方可自由解除，贷款批准不能限制。
③ 喫茶店签合同未交付 → クーリング・オフ可以行使。
④ 割賦販売 → 登记必须在收款30%前完成。
 

第13問-平成23年試験　問35(改題)

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものを全部選んでください。
1.A社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。
2.A社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をBに現実に提供しなければならない。
3.Bは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その5日後、A社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
中文讲解
🏖️ 1,2
这题考的是宅建業者自ら売主、买方非业者、投资用マンション的クーリング・オフ规则。核心点是 クーリング・オフ发生时的金銭返还、違約金、手付金处理以及适用条件。
①
“若合同中规定了违约金，A社在买方行使クーリング・オフ时仍可要求支付违约金。”
错误。
理由：クーリング・オフ是买方法定解除权，宅建業者不能向买方收取任何違約金或損害賠償。
通俗例子：买方一旦在规定时间内撤销合同，卖方不能说“我要你的违约金”，全部无效。
②
“A社必须把收受的手付金或其他金钱倍额返还给B。”
错误。
理由：クーリング・オフ时，只需返还实际收取的金额，倍额返还只适用于卖方主动解除合同时的手付金处理。
通俗例子：买方用手付金1万行使クーリング・オフ，卖方只返1万，不用返2万。
③
“B在喫茶店提出购买申请后5天，在A社办公室签合同，仍可行使クーリング・オフ。”
正确。
理由：适用クーリング・オフ的判断以“买方提出申请的地点”为准，非事務所等场所（如喫茶店）→可适用。
通俗例子：即便签合同在卖方办公室，但申请是在咖啡店进行，买方仍享有冷静期保护。
快速记忆：
① クーリング・オフ时，卖方不能收违约金。
② 手付金返还只返实际收取金额，不用倍额。
③ 买方申请地点非办公室等，クーリング・オフ可行使。
 

第14問-平成21年試験　問40(改題)

宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 1.Aは、建物の売買の媒介に関し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
2.建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
3.Aは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。
4.Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合をAに通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。
中文讲解
🏖️ 4
这题考的是宅建業者自ら売主或媒介的行为限制，重点是 手付金、预付款返还、契约诱导、契约不适合的通知期。
①
“A在媒介过程中告知买主可借手付金以促成签约，但合同未成立。”
违反规定。
理由：宅建業者不得用手付金的借贷、分期、立替等手段诱导买方签约（宅建業法47条3号），即使合同没成立，只要尝试诱导就违法。
例子：卖方说“我可以帮你先垫付10万手付，你再签合同”，就是禁止行为。
②
“A在媒介时，买主要求撤回申请，但已把预付款交给卖方，拒绝返还。”
违反规定。
理由：无论款项是否交给卖方，买主撤回申请时，宅建業者必须返还全部款项（宅建業法規則16条の11第2号）。
例子：买方说“不买了”，卖方不能说“钱已经交给卖方，不给你退”。
③
“A自售建筑物，代金5000万，事先取得买主同意收受30%手付。”
违反规定。
理由：自售时，手付金不能超过代金的2割（宅建業法39条1項），买主同意也无效。
例子：代金5000万，最多只能收1000万手付，收1500万就是违法。
④
“A自售中古房，约定买主须在收到房屋后2年内通知卖方不适合事项。”
不违反规定。
理由：民法规定买方通知期限不得缩短以对买方不利，而规定2年是允许的（宅建業法40条）。
例子：买方收到房屋后，发现缺陷，可在2年内通知卖方，合法。
快速记忆：
① 禁止用手付金诱导签约
② 买方撤回申请时，必须返还全部款项
③ 自售手付金不得超过代金2割
④ 通知不适合事项期限2年，合法
 

第15問-令和元年試験　問37

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
2.Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。
3.Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
4.Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
中文讲解
🏖️ 3
这题考的是未完成房屋（预售房）手付金与中间金的保全措施，重点是 手付金限额、保全措施启动时机、中间金的受领条件。
①
“A收取200万手付，告知买方无需保全措施即可收取。”
错误。
理由：未完成房屋，手付金超过代金的5%（3000万×5%=150万）就必须采取保全措施（宅建業法41条）。告知买方不用保全不免除义务。
例子：房屋总价3000万，手付200万，必须先办保全措施再收款，否则违法。
②
“A收取手付金时，合同履行前，若无正当理由，无法通过支付手付金倍额解除合同。”
错误。
理由：自售房屋，卖方可利用手付金的倍额作为解约手段，无需正当理由（宅建業法39条2項）。
例子：买方还没开工，卖方想解除合同，支付手付金的2倍即可合法解除。
③
“A收150万手付，再收50万中间金，总计200万，采取保全措施后收取。”
正确。
理由：手付150万未超限，无需保全；收中间金50万前，总额200万超过150万，需要先办保全措施，办理后可收款。
例子：收150万手付后，收50万中间金前先办保全措施，就可以合法收款。
④
“A收150万手付，再收500万中间金，总计650万，采取保全措施后仍不可收取。”
错误。
理由：和③类似，只要在收中间金前针对手付+中间金总额采取保全措施，就可以收款。
例子：收150万手付，再收500万中间金，先办保全措施即可收款，无需限制500万金额。
快速记忆：
① 未完成房屋手付超5%必须保全
② 自售房屋合同履行前，卖方可用手付倍额解除合同
③ 收中间金前，总额超限须先办保全措施
④ 保全措施到位后，中间金可合法收取
 

第16問-平成21年試験　問39

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。 1.Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の締結の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。
2.Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。
3.Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、そのあと中間金として250万円を受領した。
4.Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。
中文讲解
🏖️ 3
这题考的是未完成房屋手付金、中间金受领与保全措施以及手付解除权的行使。关键点是 保全措施、手付上限、买方解除权、代金比例。
①
“A收500万手付，合同履行前买方放弃手付解除合同，A拒绝。”
错误。
理由：自售房屋合同履行前，买方有权通过放弃手付解除合同，卖方无正当理由拒绝属于违法（宅建業法規則16条の11第3号）。
例子：房价5000万，手付500万，买方未开工就想解约，只要交付手付即可解除，卖方不能阻止。
②
“A未办保全措施收500万手付，但有买方书面同意。”
错误。
理由：未完成房屋，手付金超过代金5%或1000万前必须采取保全措施，书面同意不能免除义务（宅建業法41条1項）。
例子：房价5000万，收500万手付必须先办保全措施，否则违法，即使买方书面同意也不行。
③
“A办保全措施收500万手付，再收中间金250万。”
正确。
理由：手付金加中间金总额超过5%也可以收，但必须先办保全措施。手付金500万占代金的10%，未超过代金的2割上限。
例子：房价5000万，手付500万（10%），再收中间金250万，总计15%，只要先办保全措施即可合法收款。
④
“A办保全措施收2000万手付。”
错误。
理由：自售房屋手付金不得超过代金的2割，即5000万×20%=1000万，2000万超限违法（宅建業法39条1項）。
快速记忆：
① 买方履行前可用手付解除合同，卖方不能拒绝
② 未完成房屋手付超5%必须保全，书面同意不免除
③ 手付+中间金超5%可收，但必须先保全
④ 手付金不得超过代金2割
 

第17問-平成22年試験　問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.Bが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Aのモデルルームで契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができる。
2.Bは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。
3.Bは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をAに発送し、その3日後に到達した。この場合、Bは売買契約を解除することができない。
4.Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C（CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない）の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。
中文讲解
🏖️ 1
这题考的是宅建业法第37条之2（クーリング・オフ）适用条件，重点是 买受地点、告知情况、代金支付与物件交付。
①
“B在自己指定的酒店大堂提出买受申请，当时A未告知クーリング・オフ，三天后在A的模型房签合同。”
正确。
理由：クーリング・オフ适用的关键在买受申请地点，只要申请地点不是卖方事務所或指定办公场所，即使最终在卖方事務所签合同也可行。此外，未被告知クーリング・オフ时，买方享有解除权。
例子：买方在酒店申请买房，未被告知可反悔，三天后签合同仍可行使解除权。
②
“B在帐篷案内所提出买受申请，被告知クーリング・オフ，签合同后5天支付全款并交房。”
错误。
理由：已支付全部代金且已交房的情况，クーリング・オフ不能适用。
例子：买方付全款并拿到房子后，即使之前未满8天，也不能反悔。
③
“B在咖啡厅提出买受申请，被告知クーリング・オフ，次日签合同，5天后寄送解除通知，3天后到达。”
错误。
理由：クーリング・オフ的意思表示以通知发出的当天为生效日，不以到达日为准。因此，即使到达日超过8天，也可以解除合同。
例子：买方寄出解除通知当天即生效，卖方收到晚不影响效力。
④
“B在自己指定的宅建业者C办公室提出买受申请，该C未受A委托。”
错误。
理由：申请地点虽然是宅建业者事務所，但该业者与交易无关，仍适用クーリング・オフ。
例子：买方在朋友宅建业者办公室申请购买，未被告知可反悔，仍可解除合同。
快速记忆：
① 非事務所申请且未告知，可クーリング・オフ
② 已付全款且交房不可クーリング・オフ
③ 解除通知以发出日为准
④ 与交易无关的宅建业者事務所也适用解除权
 

第18問-平成28年試験　問43

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
2.Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
3.Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
4.Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
中文讲解
🏖️ 1,3
这题考未完成物件的手付金等保全措施（宅建业法第41条），重点是 保全措施的必要条件、金额计算以及谁需要执行保全。
①
“A收取B手付金600万，未执行保全措施时，B可拒付。”
正确。
理由：手付金600万为代金的20％，超过5％或1000万以下的免保全额度，未做保全措施，买方有权拒付（宅建业法41条4项）。
例子：买房代金3000万，收手付600万，如果卖方没做保全，买方可以拒付这笔钱。
②
“A做了保全措施，收B手付金300万，媒介业者C可不做保全措施也收取媒介报酬。”
错误。
理由：保全措施只针对自卖方的宅建业者，媒介业者不需要执行保全。
例子：买房媒介收佣金不受手付金保全限制。
③
“A未保全收手付150万，再收中间金350万，总计500万需做保全。”
正确。
理由：初始手付150万（代金5％）免保全，但再收中间金350万，总计500万，超过5％，需执行保全措施。
例子：手付150万安全，但后续收中间金让总额超过限额，则必须做保全。
④
“A未保全收手付150万，再收中间金150万，保全可等到所有权登记者完成后。”
错误。
理由：保全措施必须在收取总额超过免保全额度前执行，即使建物完成、未移转所有权也必须保全。
例子：手付+中间金总额超过5％时，不能等到交房再保全。
快速记忆：
① 超过5％或1000万以下需保全，否则买方可拒付
② 保全只针对自卖方，媒介不受限
③ 手付+中间金超过限额，收取前必须保全
④ 未完成物件，保全不能拖到所有权移转后
 

第19問-平成30年試験　問38

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
这题考手付金等保全措施（宅建业法第41条・41条の2），重点是完成物件与未完成物件、保全额度、以及可采取的保全方法和保证期间。
①
“房屋已完工，代金3000万，收手付200万后，收中间金300万前必须做保全。”
正确。
理由：完工物件保全基准为代金×10％＝300万。手付200万未超限，收中间金300万后，总额500万，超过基准，因此必须先做保全才能收中间金。
例子：买房3000万，收手付200万安全，但再收中间金300万前必须保全，否则违法。
②
“工事未完，代金2500万，收手付150万可不保全。”
错误。
理由：未完成物件保全基准为代金×5％＝125万。收150万超过基准，必须先做保全。
例子：买未完成房子2500万，收手付150万不做保全会违法。
③
“工事未完，保全必要的手付金必须通过指定保管机构才能收取。”
错误。
理由：未完成物件可用银行保证委托合同或保险公司保证保险合同，指定保管机构只适用于完成物件。
例子：未完成房子不用通过指定保管机构，也能合法收手付金，只要用银行或保险方式保全。
④
“未完成物件，用银行保证合同保全，保证期只到工事完工即可。”
错误。
理由：保证期至少必须覆盖交房前，本肢只到完工不足。
例子：银行保证期要保证到房屋交付，否则保全不符合法规。
快速记忆：
① 完工物件收总额超过基准前必须保全
② 未完成物件收超基准手付金必须保全
③ 未完成物件保全可用银行或保险，指定保管机构仅限完工物件
④ 银行保证合同保证期必须至少覆盖交房前
正确选项：[1]
 

第20問-平成28年試験　問28(改題)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものを全部選んでください。
1.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
2.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。
3.Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を現実に提供して、契約を一方的に解除した。
4.Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
中文讲解
🏖️ 1,3,4
这题考手付金等保全措施、完成物件与未完成物件，以及违约金（違約予定金）的上限。
①
“未完成的公寓，收手付200万，再收中间金200万后才做保全。”
违反。
理由：未完成物件收手付金等总额超过代金5％或1,000万时，必须先做保全再收款。本肢是先收后保全，属于违法。
例子：总价4000万房子，未完工收200+200万，总额10％，必须先保全，否则违法。
②
“完工公寓，收手付400万未做保全。”
不违反。
理由：完工物件收手付金等10％以下或1,000万以下可不做保全。400万=4,000万×10％，在允许范围内。
例子：完工房子总价4000万，收手付400万可以不用保全。
③
“未完成公寓，收手付500万并一方解除合同只给手付金500万。”
违反。
理由：买主可放弃手付解除合同时，卖主必须返还双倍手付金（宅建业法39条2項）。本肢只给了1倍，违反规定。
例子：买家放弃手付，卖家必须返还500×2=1000万。
④
“完工公寓，约定违约金1000万。”
违反。
理由：违约金或损害赔偿总额不得超过代金的2割。4000万×20％=800万，1000万超过上限。
例子：房价4000万，违约金不能超过800万，否则违法。
快速记忆：
① 未完成物件收款先收后保全违法
② 完工物件收10％以下手付金可不保全
③ 买家放弃手付解除，卖家必须返双倍手付
④ 违约金总额不得超过代金2割
 
 
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