053-37条書面-普通②
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第11問-令和4年試験 問32(改題)
宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者である売主Aは、宅地建物取引業者であるBの媒介により、宅地建物取引業者ではないCと宅地の売買契約を令和7年4月1日に締結した。AとBが共同で作成した37条書面にBの宅地建物取引士の記名がなされていれば、Aは37条書面にAの宅地建物取引士をして記名をさせる必要はない。
2.宅地建物取引士は、37条書面を交付する際、買主から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
3.宅地建物取引業者である売主Dと宅地建物取引業者ではないEとの建物の売買契約において、手付金の保全措置を講ずる場合、Dはその保全措置の概要を、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。
4.宅地建物取引業者である売主と宅地建物取引業者ではない個人との建物の売買において、建物の品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について特約を定めたときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
① 卖主A不用记名，B记名就够
解释：[错误]。如果交易涉及多个宅建业者，每个业者的宅建士都必须在37条书面上记名。
举例：卖主A和媒介B都是宅建业者，卖房给C，A的宅建士也必须记名，否则违法。
规定原因：确保每个业者对交易负有独立责任，增加透明度和安全性。
② 买主要求时必须出示宅建士证
解释：[正确]。宅建士在37条书面交付时，若买主要求，必须出示宅建士证（宅建法22条之4）。
举例：买家B要求查看宅建士证，宅建士必须提供。
规定原因：方便当事人核实宅建士身份，防止冒名操作。
③ 手付金保全措施只需35条书面说明
解释：[正确]。收取手付金的保全措施概要只需在35条书面说明，37条书面不必。
举例：D卖房收取手付金，概要写在重要事项说明书即可。
规定原因：37条书面主要记录权利义务内容，保全措施属于说明义务而非书面必记事项。
④ 建物不适合责任特约必须写37条书面
解释：[正确]。如果合同有不适合责任特约，37条书面必须记载内容。
举例：卖房时约定房屋漏水问题由卖方负责，必须写入37条书面。
规定原因：保证买方知情，明确交易风险分担。
快速记忆：
① 每个宅建业者的宅建士都必须记名
② 买主要求时必须出示宅建士证
③ 手付金保全只需35条书面说明
④ 不适合责任特约必须写37条书面
第12問-令和2年10月試験 問37(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づき交付すべき書面をいうものとし、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。
2.Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。
3.Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。
4.Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。
中文讲解
🏖️ 3
① 解释37条书面内容给买主
解释：[错误]。37条书面只要求宅建士记名并交付，不要求内容说明，也不必是专任宅建士。
举例：A卖地给B，只要宅建士记名并交付37条书面即可，不必口头解释内容。
规定原因：37条书面主要是确保书面权利义务明确，解释可以省略，降低操作复杂度。
② 供託所等事项写入37条书面
解释：[错误]。供託所等事项只需在合同签订前说明，不是37条书面必记事项。
举例：签合同前，卖方告知买方手付金保全方式即可，不用写在37条书面。
规定原因：避免37条书面信息冗余，区分“说明义务”和“书面必记事项”。
③ 即使买主是宅建业者也要交37条书面
解释：[正确]。37条书面必须交付，买主是否宅建业者都不能省略。
举例：卖方A卖地给宅建业者B，仍然要及时交付37条书面。
规定原因：保证每笔交易的书面权利义务记录完整，防止争议。
④ 买主是宅建业者可以不写交付及登记时期
解释：[错误]。37条书面无论买主是否宅建业者，交付及登记时期都必须记载。
举例：卖地给宅建业者B，也必须写明交付时间和登记申请时间。
规定原因：确保所有交易的关键时间明确，防止信息缺失。
快速记忆：
① 37条书面只需宅建士记名并交付，不必解释
② 供託所事项不写37条书面，只需签前说明
③ 买主是宅建业者也必须交37条书面
④ 交付及登记时期必须写，无论买主是否宅建业者
第13問-平成15年試験 問37(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第35条に規定する重要事項の説明又は法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、買主又は借主は宅地建物取引業者ではないものとし、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものする。
1.法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面を、相手方の承諾を得て、電磁的方法で提供するときには、宅地建物取引士の記名を省略できる。
2.建物の賃貸借契約において、宅地建物取引業者（管理業務受託）が貸主代理として借主と契約締結した場合、法第37条に規定する契約が成立したときに交付すべき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。
3.宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
4.宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から当該建物の差押えを告げられなかった場合は、法第35条に基づき借主に対して当該建物の上に存する登記の内容を説明する義務はない。
中文讲解
🏖️ 3
① 电磁方式交付37条书面可以省略宅建士记名
解释：[错误]。无论是纸质还是经买卖双方同意的电磁方式交付，37条书面都必须由宅建士记名。
举例：A通过邮件把37条书面发给B，即使B同意电子方式，宅建士仍必须在书面上签名。
规定原因：确保交易双方权利义务明确，宅建士记名不可省略，保证法律效力。
② 建物租赁合同中，管理业者作为贷主代理只需交付借主
解释：[错误]。代理或媒介的情况下，37条书面必须交付给合同双方，即贷主和借主。
举例：A代理B与C签租赁合同，A必须把37条书面交给B和C两方。
规定原因：保证双方当事人都清楚权利义务，防止信息不对称导致纠纷。
③ 三方都是宅建业者，卖主也需向买主说明重要事项
解释：[正确]。不论交易方是否是宅建业者，涉及交易的宅建业者都必须向买主进行重要事项说明。
举例：卖主A、自家媒介B、买主媒介C都是宅建业者，A、B、C都必须向买主D说明35条重要事项。
规定原因：防止业者之间互相依赖而忽略买主权益，确保信息透明。
④ 媒介时未被告知差押登记可不说明
解释：[错误]。宅建业者有义务自行确认物件的登记内容，即使贷主未告知也必须说明。
举例：A媒介一栋被抵押的建筑租赁，即使贷主未告知，A也必须查登记录并告知借主。
规定原因：保障交易安全，避免因业者未尽调查义务导致买卖或租赁风险。
快速记忆：
① 37条书面无论电子还是纸质，宅建士记名不可省略
② 代理或媒介时，37条书面必须交付合同双方
③ 交易中所有宅建业者都必须向买主说明35条重要事项
④ 宅建业者必须确认登记内容并说明，未告知不能免责
第14問-令和3年12月試験 問42
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に記載しなければならない事項を全部選んでください。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
2.設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書面で、国土交通省令で定めるものの保存の状況
3.契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
4.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
中文讲解
🏖️ 1,2,4
① 借賃以外的金钱授受的约定
解释：必须记载金额、授受时间和目的。
举例：租房时除了房租，还需支付钥匙交换费、清洁费、保证金等，这些都要在37条书面里写清楚。
规定原因：确保双方清楚额外费用，避免纠纷。
② 建物设计图、点检记录等保存状况
解释：[不需记载]。建筑及维持保全的相关书面保存情况属于35条重要事项，而非37条书面内容。
举例：房屋的施工图或检验记录是否保存，不需要在租赁合同书面中列出。
规定原因：37条书面主要是交易权利义务事项，保存情况属于信息披露范围而非合同必备内容。
③ 合同解除约定
解释：必须记载内容。
举例：合同中规定租期中可提前解约或特定条件下无催告解除合同，这些必须写入37条书面。
规定原因：让双方明确解除条件，防止合同争议。
④ 天灾或不可抗力损害负担
解释：必须记载内容。
举例：合同中说明因台风、地震等天灾造成财产损失，房东不承担赔偿责任，这必须写入37条书面。
规定原因：明确风险分担，保障双方权利。
快速记忆：
① 借賃以外金钱授受必须写金额、时间、目的
② 建筑及维护保存状况属于35条，不记入37条
③ 合同解除约定必须记载内容
④ 天灾等不可抗力损害负担必须记载内容
答案：三项（①③④）
第15問-令和6年試験 問35
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載すべき事項を電磁的方法により提供すること（以下この問において「37条書面の電磁的方法による提供」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、当該契約の相手方に対し、あらかじめ、電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を宅地建物取引士に説明させなければならない。
2.Aが媒介業者として関与する建物賃貸借契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、その方法は37条書面の交付に係る宅地建物取引士が明示されるものでなければならない。
3.Aが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、契約の相手方から37条書面の電磁的方法による提供を行うことについて書面により承諾を得た場合は、その後に当該契約の相手方から書面で電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときでも、37条書面の電磁的方法による提供をすることができる。
4.Aが媒介業者として関与する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合であっても、提供後速やかに37条書面を交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
① 自售宅地买卖，37条书面电子提供需由宅建士说明
解释：错误。宅地建物取引士不需要说明电子提供的方法，由宅建业者向对方说明电磁提供的方式及内容并获得承诺即可。
举例：A卖房，用邮件提供37条书面，A公司负责告诉买方用哪种电子方式发送即可，无需宅建士本人解释。
规定原因：宅建士职责是内容说明，提供方式由业者告知即可，简化流程。
② 媒介建物租赁，37条书面电子提供必须显示宅建士
解释：正确。电子提供时，必须明示交付书面所对应的宅建士是谁。
举例：租房合同用电子PDF发送，文件上要清楚显示负责该书面内容的宅建士姓名。
规定原因：电子文件无法直接确认宅建士身份，明示确保责任可追溯。
③ 自售宅地买卖，对方事先书面承诺电子提供，事后拒绝仍可提供
解释：错误。即便对方先承诺，之后若书面或电子提出拒绝，必须停止电子提供。
举例：买方最初同意电子文件，但后来发送邮件表示不同意，卖方不能继续用电子提供。
规定原因：尊重交易对方选择权，确保双方同意才可使用电子提供。
④ 媒介宅地买卖，电子提供后仍需速交书面
解释：错误。合法的电子提供视为正式交付，无需额外再交纸质书面。
举例：通过安全系统发送PDF合同，法律上已经完成37条书面交付，无需再寄纸质合同。
规定原因：电子提供法律上等同书面，避免重复操作。
快速记忆：
① 宅建士不必说明电子提供方式，业者说明即可
② 电子提供必须明示宅建士姓名
③ 对方拒绝电子提供必须停止
④ 合法电子提供无需再交纸质书面
答案：[2]
第16問-平成23年試験 問34(改題)
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
1.宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
2.宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
3.宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
4.37条書面に記名する宅地建物取引士は、35条書面に記名した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。
中文讲解
🏖️ 1
①
题干：抵押权差押登记的建物出租媒介时，即使房东没告诉，35条书面和37条书面都要记载。
→ 这是错误。
例子：某房子被银行抵押后因为贷款没还被“差押登记”了。
- 在签租赁合同时，仲介公司必须在**35条书面（重要事项说明书）**里写清楚这个登记。
- 但**37条书面（契约内容书）**只需要写双方约定的合同条款，没必要重复写抵押差押的情况。
为什么这么规定：35条书面是让借主在签约前就知道风险，避免“租下后才发现房子可能被拍卖”。而37条是合同确认书，不需要再写。
②
题干：37条书面的作成可以由非宅建士的员工来做。
→ 这是正确。
例子：事务所的普通职员帮忙打字、打印合同书，这没问题。
但注意：最后必须由宅建士在37条书面上记名押印，否则无效。
为什么这么规定：作成是机械劳动，可以分工，但保证契约的专业性要靠宅建士的署名。
③
题干：若合同里有关于天灾等不可抗力损害的约定，必须在37条书面写明。
→ 这是正确。
例子：合同里规定“如果台风导致屋顶损坏，由房东承担修复”，这种条款必须记载在37条书面。
为什么这么规定：37条书面是合同内容的正式记录，涉及责任分担的条款必须明确写出来，以防日后争议。
④
题干：37条书面签名的宅建士不一定非得是35条书面的那个人。
→ 这是正确。
例子：甲宅建士负责解释重要事项（35条书面），乙宅建士负责合同签名（37条书面），也没问题。
为什么这么规定：宅建士很多，只要是有资格的宅建士来承担相应的职责即可，没必要必须同一人。
快速记忆：
① 抵押差押 → 只写在35条，不写37条
② 作成可外包 → 打印可以别人做，签名必须宅建士
③ 天灾不可抗力 → 合同有规定，37条必须写
④ 签名宅建士 → 35条和37条不用同一个人
第17問-平成29年試験 問40(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
2.宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名をさせなかった。
3.売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
4.宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
中文讲解
🏖️ 3
①
题干：仲介A在二手公寓的买卖媒介中，把代金的支付时期和交付时期写在重要事项说明书里，所以37条书面就没写。
→ 这是错误。
例子：买卖合同约定“房款分两次支付，交房日是10月1日”。这些条款必须写进37条书面，仅仅写在35条书面（重要事项说明书）不算数。
为什么这么规定：37条书面是正式合同内容的証拠文件，涉及付款和交付等核心条件，必须明确写在里面，避免买卖双方以后扯皮。
②
题干：卖主B（业者）通过仲介C与一般买主D签约，37条书面由C的宅建士签名了，所以B的宅建士就没签。
→ 这是错误。
例子：这里B（卖主）和C（仲介）都是“37条书面的交付义务者”。所以必须双方的宅建士都签名，只让C的宅建士签名不合规。
为什么这么规定：每个交付义务者都要对契约书内容负责，所以必须有自己一方的宅建士署名背书。
③
题干：卖主E（业者）的宅建士F在交付37条书面时，因为买主G没有要求，就没出示宅建士证。
→ 这是正确。
例子：宅建士证的出示义务是在做35条书面说明（重要事項説明）时才有，而且要对方要求才必须出示。
在37条书面交付环节，不需要主动出示，也没有要求。
为什么这么规定：37条书面只是交付契约书，不涉及“重要事項説明”，所以没必要强制看宅建士证。
④
题干：宅建业者H作为买主，从一般人I那里买二手住宅时，因为I是卖主，就没给I交付37条书面。
→ 这是错误。
例子：买主是宅建业者，哪怕卖主是普通个人，业者也要把37条书面交给对方。
为什么这么规定：只要宅建业者是当事者，不论是买方还是卖方，都必须交付37条书面，这是对业者的强制义务。
快速记忆：
① 代金支付・引渡し → 必须写在37条书面
② 双方都是交付者 → 各自宅建士都要签名
③ 宅建士证 → 37条书面交付时不用出示
④ 业者是当事人 → 必须交付37条书面，不论买卖哪一方
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