051-37条書面-簡単②
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第11問-平成28年試験 問42(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、Aは宅地建物取引業者（消費税課税事業者）である。また、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aは、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
2.Aは、自ら売主として土地付建物の売買契約を締結したときは、37条書面に代金の額を記載しなければならないが、消費税等相当額については記載しなくてもよい。
3.Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Dの媒介により、宅地建物取引業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅地建物取引士をして37条書面に記名させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名させる必要はない。
4.Aは、貸主Fと借主Gの間で締結される建物賃貸借契約について、Fの代理として契約を成立させたときは、FとGに対して37条書面を交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
情况1：A作为中介，帮B和C（都是宅建业者）做宅地买卖
引渡时间必须写。
例子：A帮B卖地给C，大家约好交地日期是2025年10月1日，这个日期必须写在37条书面里。
原因：交付时间属于履行合同的基本内容，不写容易产生纠纷。
情况2：A自己是卖方，卖土地带房子
价格必须写，而且消费税也要写。
例子：卖价1000万日元，消费税10%就是100万日元，书面上要写1000万日元（含税）。
原因：税金也是代金的一部分，合同内容必须完整，保护买方权益。
情况3：A自己是卖方，通过D做中介卖给E（都是宅建业者）
每个参与的宅建业者都必须在37条书面上记名。
例子：卖方A、媒介D、买方E三家业者一起参与交易，每家宅建士都要在书面上签名。
原因：如果多人参与，每个业者都有交付责任，保证责任明确。
情况4：A作为代理，帮F和G签订房屋租赁合同
必须给F（委托人）和G（承租人）交37条书面。
例子：A帮F出租房子给G，A必须把书面合同给F和G各一份。
原因：代理签合同，双方都需要书面确认，防止代理行为产生争议。
快速记忆：
- 履行时期必须写
- 代金含税都必须写
- 多人业者都要记名
- 代理签约要给双方交书面
第12問-令和4年試験 問44(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業者Aが法の規定に違反するものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aは、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者Cが関与していたことから、37条書面をBに加え、Cにも交付した。
2.Aは、その媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名した宅地建物取引士が不在であったことから、宅地建物取引士ではないAの従業員に書面を交付させた。
3.Aは、その媒介により借主Dと建物の貸借の契約を成立させた。この際、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるので、その額や当該金銭の授受の時期だけでなく、当該金銭の授受の目的についても37条書面に記載し、Dに交付した。
4.Aは、自ら売主として宅地建物取引業者Eの媒介により、宅地建物取引業者Fと宅地の売買契約を締結した。37条書面については、A、E、Fの三者で内容を確認した上で各自作成し、交付せずにそれぞれ自ら作成した書類を保管した。
中文讲解
🏖️ 4
1.
A作为卖主与非宅建业者B签订宅地买卖合同时，买方由宅建业者C代理，A将37条书面交给B，同时也给了C。
→ 解释：37条书面主要是卖方和买方之间的合同信息，由宅建业者交付。代理业者C虽然没有义务收书面，但交给C也不违法。
→ 规定原因：确保交易双方都清楚合同内容，同时不会因为代理人存在而遗漏信息。
2.
A通过媒介促成建筑物租赁合同，37条书面上需要宅建士签名，但因宅建士不在，让非宅建士员工交付了书面。
→ 解释：37条书面交付是宅建业者的义务，签名才必须是宅建士。交付本身可以由员工执行，不违法。
→ 规定原因：保证交易信息及时传达，同时宅建士有限资源可专注签名和说明。
3.
A通过媒介促成借主D的租赁合同，有租金以外的款项需支付，37条书面不仅写明金额和时间，也写了款项用途。
→ 解释：37条要求记录金额、用途、支付时间，A完全符合规定。
→ 规定原因：防止额外款项引发纠纷，让双方权责明确。
4.
A作为卖主，通过宅建业者E媒介与宅建业者F签订宅地买卖合同，三者各自写好37条书面，但没有交付对方，只自己保存。
→ 解释：卖方、买方和媒介业者都有向对方交付37条书面的义务，仅自己保留属于违法。
→ 规定原因：交付是为了确保合同各方都确认交易内容，避免争议。
快速记忆：
- 交给代理没问题
- 交付可以由非宅建士执行
- 款项用途要写清楚
- 自己保留不交付=违法
第13問-令和5年試験 問43
宅地建物取引業者Aが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合における宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面に移転登記の申請時期を記載しなくてもよい。
2.Aは、37条書面を売買契約成立前に、各当事者に交付しなければならない。
3.Aは、37条書面を作成したときは、専任の宅地建物取引士をして37条書面に記名させる必要がある。
4.Aは、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
这个题目讲的是宅建法第37条书面（37条书面），也就是卖买契约或租赁契约成立后，宅地建物取引業者必须交付的契约书面。
A说：“买方是宅建业者就可以不写移转登记申请时间。”
→ 错。37条书面没有任何可以省略的事项，即使买方也是宅建业者，也必须写明移转登记申请的时间。
例子：小李卖房给小王（也是宅建业者），无论如何，合同里都要写好房屋过户的时间，否则就是不符合37条规定。
规定原因：保障交易双方的权利义务明确，避免买卖双方产生争议。
A说：“37条书面要在合同成立前交付。”
→ 错。37条书面本身就是合同书，必须在契约成立后，尽快交付给各方。
例子：小张作为中介帮卖家签合同，合同签完就要立刻给买家和卖家一份37条书面，而不是签合同前。
规定原因：合同未成立前无法确定交易内容，所以书面交付必须在合同成立后。
A说：“37条书面必须由专任宅建士记名。”
→ 错。不必是专任宅建士，只要是该业者所属的宅建士即可，哪怕是兼职或其他宅建士也行。
例子：小李公司有两名宅建士，一个是专任，一个是兼职，交合同时让兼职宅建士记名也有效。
规定原因：法律要求有宅建士记名保障合同有效性，但不限定专任宅建士，提高灵活性。
A说：“天灾等不可抗力的损害责任有约定，就必须写在37条书面。”
→ 对。这是所谓“危険負担”，如果合同中有约定谁承担风险，就必须写在37条书面里。
例子：卖房合同规定，交房前房屋被洪水损坏，损失由买方承担，那么这一条必须写在37条书面。
规定原因：保障双方明确谁承担不可抗力损害责任，避免事后争议。
快速记忆：
- 移转登记申请时间无论买方是谁都要写。
- 37条书面在合同成立后交付，不是签合同前。
- 记名宅建士不必专任，所属宅建士即可。
- 不可抗力损害责任约定必须写在书面中。
第14問-平成21年試験 問35(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名させなければならない。
2.建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主にのみ37条書面を交付すれば足りる。
3.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。
4.宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
这个问题考的是宅建业法第37条规定的37条书面。
1.“法人宅建业者作37条书面必须让代表者签名”
- 解释：37条书面必须由宅建士签名，而不是代表者。
- 例子：A公司是法人，签约的宅建士是田中，如果田中签了，代表社长不签也没关系。
- 原因：目的是确保签署人具备法律资格，保护合同当事人权益。
2.“代理卖房时，只交给买主就够”
- 解释：不对，买卖双方都必须拿到37条书面。
- 例子：A公司代理B卖房给C，C拿到书面没问题，但B也必须拿到，否则违反37条1项。
- 原因：37条书面相当于正式合同书，保证双方权益对等。
3.“自售给非宅建法人时，需要写法人内部负责人名字”
- 解释：不对，只需写法人名称和地址，不必写负责人的姓名。
- 例子：A公司卖房给非宅建法人D公司，书面上写“D公司，地址×××”，不需要写“负责此合同的小林”。
- 原因：37条要求标明合同当事人的法人名称及地址即可，个人信息没必要。
4.“媒介成立的合同，如果有解除条款，不论买卖或租借都要写在37条书面上”
- 解释：正确，有解除约定就必须写。
- 例子：A公司作为中介促成B卖房给C，合同中有“7天可解除”条款，不论是卖房还是租房，都要写在37条书面里。
- 原因：确保双方知晓解除条件，避免日后纠纷。
快速记忆：
- 37条书面需宅建士签名，不是代表者
- 买卖双方都必须交37条书面
- 法人合同只写法人名称和地址
- 有解除条款必须写在35，37书面上
第15問-令和6年試験 問40
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項のを全部選んでください。
1.当該建物に係る租税その他の公課の負担
2.敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
3.損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
4.建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況
中文讲解
🏖️ 2,3
A在宅建业中，帮人租房签合同时，37条书面必须写哪些内容：
1.租税或其他公课的负担
例子：房屋出租时，固定资产税本来由房东交，这个不需要写在书面上。
原因：租赁合同不涉及所有权转移，税费负担不属于必写事项，只针对买卖合同。
记忆一句话：租赁不写税费，买卖才写。
2.借金以外的费用（敷金、共益费等）
例子：租房除了月租1000元，还有敷金2万、清洁费5000元，合同里必须写：金额、付费时间、用途。
原因：这样可以避免额外费用产生纠纷。
记忆一句话：额外费用的金额、时间、用途都要写。
3.损害赔偿或违约金
例子：合同规定违约提前退租要赔3000元，书面上必须写清楚。
原因：法律要求赔偿或违约金的约定必须明确，保证双方权益。
记忆一句话：违约金和赔偿内容必须写清楚。
4.建筑结构或防水情况
例子：房子墙体、屋顶的结构、是否防水，这些只在买卖合同里写，租赁合同不需要。
原因：租赁合同不转移所有权，不影响建筑质量的交接。
记忆一句话：建筑结构、防水情况只在买卖中写。
快速记忆总结：
- 租赁合同不写税费，买卖合同才写
- 额外费用的金额、时间、用途都要写
- 违约金和赔偿内容必须写清楚
- 建筑结构、防水情况只在买卖合同写
第16問-平成30年試験 問34(改題)
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項を全部選んでください。
1.建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の内容
2.当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所
3.建物の引渡しの時期
4.建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項
中文讲解
🏖️ 2,3
1.建筑物不符合合同内容的担保责任
例子：房子地板有瑕疵，合同里写了“如果地板不合格，房东负责修理”。
原因：租赁合同不强制要求写担保责任，只有卖买合同或有特别约定时才需要写。
记忆一句话：租赁合同不强制写不适合担保责任。
2.当事人的姓名或公司名称及地址
例子：租客小张，房东公司ABC，合同上必须写明姓名和地址。
原因：这是合同最基本信息，双方必须明确，方便出现纠纷时追责。
记忆一句话：合同必须写明当事人姓名和地址。
3.建筑物的交付时间
例子：租期从2025年10月1日开始，合同里必须写清楚交房时间。
原因：交付时间是履行合同的核心内容，双方都要明确，防止纠纷。
记忆一句话：建筑物的交付时间必须写。
4.建筑结构和主要部分的状况
例子：房子墙体、屋顶是否完好，这些信息在租赁合同里不必写。
原因：租赁合同不涉及所有权转移，不必像买卖合同那样写结构情况。
记忆一句话：建筑结构状况租赁合同可不写。
快速记忆：
- 租赁合同不强制写不适合担保责任
- 合同必须写明当事人姓名和地址
- 建筑物的交付时间必须写
- 建筑结构状况租赁合同可不写
第17問-平成26年試験 問40(改題)
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとし、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、その住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。
2.宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。
3.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,3,4
A在宅建业中，帮人买卖或租房时，37条书面里哪些事情必须做：
1.保证措施需写入书面
例子：A卖新房给B，如果房子出现质量问题，合同里约定由保险公司负责修复，这个保证措施必须写进37条书面。
原因：合同不适合责任的履行方式有约定时，必须让买方清楚，保证透明和风险可控。
记忆一句话：有保证措施就必须写进书面。
2.宅建士必须记名，但不要求解释内容
例子：A做37条书面合同，宅建士小李签名即可，不强制要求小李当面解释合同内容。
原因：法律要求宅建士记名确认合同有效，但解释内容是额外行为。
记忆一句话：宅建士记名必须，解释内容不是必须。
3.买卖合同必须写交付时间
例子：A卖地给B，即使B也是宅建业者，合同上仍要写明确交地时间，例如2025年10月1日。
原因：交付时间是合同核心内容，必须明确，防止纠纷。
记忆一句话：交付时间必须写，买卖双方都适用。
4.租税或其他公课的负担
例子：房子有固定资产税，合同约定由买方承担，这个必须写在37条书面上。
原因：税费负担是买卖合同必写事项，保障双方知情。
记忆一句话：税费负担有约定就必须写。
快速记忆总结：
- 有保证措施就必须写进书面
- 宅建士记名必须，解释内容不是必须
- 交付时间必须写，买卖双方都适用
- 税费负担有约定就必须写
第18問-平成22年試験 問37(改題)
宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aが、宅地建物取引士をして、37条書面に記名させた場合には、37条書面の交付を、宅地建物取引士でないAの代表者や従業員が行ってもよい。
2.公正証書によってなされる売買契約の場合には、当該公正証書に宅地建物取引士の記名がなくても、法第35条に規定する書面に宅地建物取引士の記名があれば、当該公正証書をもって37条書面に代えることができる。
3.B及びCが宅地建物取引業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。
4.37条書面に記名する宅地建物取引士は、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士と同一の者でなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
1.宅建士记名后，交付可以由非宅建士执行
例子：A公司由宅建士小李在37条书面上签名确认，之后由A公司的代表或普通员工把书面交给买卖双方。
原因：法律只要求宅建士签名确认书面，交付动作没有资格限制，保证业务灵活。
记忆一句话：宅建士记名后，非宅建士也能交付书面。
2.公正证书不能替代宅建士记名
例子：合同通过公证完成，但公证书没有宅建士签名，不能直接替代37条书面。
原因：37条书面必须有宅建士签名，保证合同法律效力和责任归属清楚。
记忆一句话：公证书也必须宅建士记名才能代替37条书面。
3.宅建业者之间的交易也必须写交付时间
例子：B、C都是宅建业者，卖地合同上仍必须写交地时间，不能省略。
原因：37条书面记录的核心事项不因对方身份变化而省略。
记忆一句话：宅建业者间交易也必须写交付时间。
4.37条书面记名宅建士不必与35条书面相同
例子：A公司小李在35条书面签名，小王在37条书面签名也没问题。
原因：37条书面只要求有该业者宅建士签名，是否同一人不重要。
记忆一句话：37条书面记名宅建士不必与35条书面相同。
快速记忆总结：
- 宅建士记名后，非宅建士也能交付书面
- 公证书也必须宅建士记名才能代替37条书面
- 宅建业者间交易也必须写交付时间
- 37条书面记名宅建士不必与35条书面相同
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