043-35条書面-簡単②
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第11問-平成26年試験 問35(改題)
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
2.宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
3.宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
在宅地建物取引法第35条下，重要事項説明（35条書面）有几个要点：谁可以说明、何时说明、说明内容及交付方式。讲解如下：
选项1：可以在买主自宅交付说明
对。35条書面的交付和说明不受地点限制。
举例：小明卖房给小红，仲介可以约在小红家里把合同和说明书交给她，并逐条讲解，这完全合法。
选项2：宅建士证过期仍可记名但不能说明
错。宅建士必须是有效宅建士证持有者，无资格者既不能记名，也不能说明。
举例：小明的宅建士证过期了，仲介让他给合同签名并说明内容，这是违法的。法律要求必须是有效证书持有人操作。
选项3：抵当权即使预计合同日前解除也必须说明
对。只要重要事项存在于登记簿上，就必须说明。
举例：小明的房子有抵押登记，虽然合同前银行同意解除，但仲介必须向小红说明抵押情况，否则买方信息不充分。
选项4：土地割賦销售需说明现金价格
对。割賦销售时，不仅要说明分期价格，还要告诉买主现金全额价格，让买主知道总支付金额。
举例：小红买房分期付款，仲介必须告诉她如果一次付清，多少钱，分期付款多少钱，并每期金额和支付方式都要说明。
快速记忆：
- 35条書面交付说明地点不限制
- 宅建士必须持有效证书才能记名和说明
- 抵当权即使预计解除也必须说明
- 割賦销售需说明现金和分期价格
第12問-平成23年試験 問33(改題)
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
2.A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、丁がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
3.事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
4.事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
中文讲解
🏖️ 4
在宅地建物取引法下，**重要事項説明（35条書面）**有几个关键规则：谁可以做、什么时候做、书面交付方式。讲解如下：
选项1：代表者乙非宅建士代替甲说明
错。重要事項説明是宅地建物取引士的独占业务，非宅建士不能代替说明。
举例：小明公司代表不是宅建士，但去给买方说明房屋合同内容，这是违法的，即使他经验丰富也不行。
选项2：従业者丁宅建士证已过期仍说明
错。宅建士证过期即失效，持证者不再是宅建士，不能进行说明。
举例：小明证书过期了，他去说明合同内容，法律不允许。
选项3：买方B同意合同后再说明
错。重要事項説明和35条書面必须在契約締結前完成，买方是否同意也不能延后。
举例：小红买房同意合同后才说明，仍属于违法操作。
选项4：合同前甲退院后进行说明，先交书面
对。只要重要事項説明在合同前完成，即便书面先交也不违法。
举例：小明先把合同书给买方，再等宅建士小红退院后说明合同内容，这合法。
快速记忆：
- 非宅建士不能代替说明重要事项
- 宅建士证过期者不能说明重要事项
- 重要事项说明必须在合同前
- 合同前完成说明即合法，书面可先交
第13問-令和3年10月試験 問33
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。以下この問において同じ。）の長が提供する図面（以下この問において「水害ハザードマップ」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。
2.宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。
3.宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。
4.宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。
中文讲解
🏖️ 4
在宅地建物取引法下，水害ハザードマップ（水灾风险图）是重要事项说明的新规定，目的在于保障买卖或租赁方了解潜在水灾风险，防止交易后出现安全纠纷。讲解如下：
选项1：卖买说明需提示，租借不用
错。水害ハザードマップ说明不分交易类型，卖买、交换、租借都必须。
举例：小明租房给小红，房子在洪水风险区，仲介也必须说明。
选项2：有洪水、内水、高潮图时，只需出示其中一种
错。必须全部三种水害图都提示，并标出物件大致位置。
举例：小明的房子同时在洪水、内水、高潮区，仲介必须出示三张图，否则信息不完整。
选项3：只附在说明书上即可
错。仅附在书面上不够，必须当面提示并说明物件位置。
举例：小红拿到说明书里附的图，如果仲介不讲解物件位置，这不符合法规。
选项4：确认市町村无图或未公开，则说明不存在即可
对。只要确认市町村没有提供图纸或未公开，说明不存在即可。
举例：小明查了市政府，没有该房屋位置的水灾图，就在说明书写明“无水害图”，并说明给买方知道，合法。
快速记忆：
- 水害ハザードマップ租借、买卖都必须说明
- 洪水、内水、高潮三种图都要提示
- 书面附图不足，必须提示物件位置
- 市町村无图或未公开时，说明不存在即可
第14問-平成24年試験 問30
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.昭和55年に竣工した建物の売買を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。
2.建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
3.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。
4.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなければならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。
中文讲解
🏖️ 2
在宅建法第35条中，重要事项说明针对建物交易中的安全性、設備状况等进行了明确规定，目的是保护买方或承租方的利益，让其了解可能影响居住或使用的关键事项。讲解如下：
选项1：昭和55年竣工的建物必须先做耐震诊断再说明
错。耐震诊断只有在建物已实际接受耐震诊断时才需说明，不要求为了说明而必须先去做耐震诊断。
举例：小明要买昭和55年建的房子，如果没有耐震诊断记录，仲介不用主动去做，只需说明已有记录即可。
选项2：水、电、燃气、排水设施未完善时，要说明整备预期及特别负担
对。如果建筑物的供水、电力、燃气、排水设施未完善，必须说明预计整备时间和买方可能承担的额外费用。
举例：房子没有接上城市燃气管道，仲介需说明安装计划及费用谁承担。
选项3：石棉使用调查结果只需说明有记录即可，不必说明内容
错。如果有石棉调查记录，必须说明调查内容，包括机构、范围、日期、使用情况和使用部位。
举例：房子有石棉使用记录，仲介需告诉买方具体哪些地方用了石棉。
选项4：新建住宅的住宅性能评价，只需说明有评价，不必说明内容
错。住宅性能评价仅在“建物买卖”时说明，新建房屋出租不在说明范围。
举例：小明租房，房子有性能评价，仲介不需说明。
快速记忆：
- 未做耐震诊断的昭和56年以前建物，不必自行做，只说明已有情况
- 水、电、燃气、排水设施不完善，需说明整备预期及特别负担
- 石棉使用调查有记录，必须说明调查内容
- 住宅性能评价仅对买卖建物说明，出租房屋不说明
第15問-平成25年試験 問33
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
2.宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
在分譲マンション交易中，重要事项说明主要针对共用部分、专用部分、管理费用及规约限制，目的是让买方清楚自己权利义务，避免交易后纠纷。讲解如下：
选项1：共用部分规约的草案也要说明
对。分譲マンション的卖买中，如果共用部分有规约，即使只是草案，也必须向买方说明。
举例：小明买新楼盘，开发商的管理规约还未最终确定，但仲介必须说明目前的草案内容，让买方了解未来使用规则。
选项2：出租时要说明建筑基准法的容积率和建蔽率限制
错。建筑基准法的容积率和建蔽率只影响建物建设，不直接限制租户使用，出租交易无需说明。
举例：小明租房，房子建好了，不管容积率多少，都不影响他居住，仲介不必提。
选项3：出租时，除租金外收取金钱的保管方法也要说明
错。重要事项说明中只需说明金额和用途，不包括保管方法。
举例：押金10000元，仲介需说明金额和用途，但不必说明放在哪里。
选项4：卖主需附管理规约说明总会表决权事项
错。重要事项说明只需说明共用部分、专用部分使用限制、专用使用权、管理及修缮费用、修繕積立金，不包括总会表决权。
举例：小明买房，不需知道总会表决权比例，只需了解管理费用和共用部分使用规则。
快速记忆：
- 共用部分规约，包括草案，都必须说明
- 出租房屋不必说明建筑基准法限制
- 除租金外金钱，只需说明金额和用途，不需说明保管方法
- 卖买重要事项不包括总会表决权，仅限5项规定
第16問-平成21年試験 問33
宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければならない。
2.建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
3.建物の売買を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
4.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Aは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
在重要事项说明中，卖买和出租的重点不同，主要是保护买卖双方和租赁双方的权利，让交易透明、安全。讲解如下：
选项1：定期建物租赁合同要说明
对。如果租赁合同是借地借家法第38条规定的定期建物租赁合同，仲介必须说明这一点。
举例：小明租房，合同是2年到期不续约的定期合同，仲介必须告诉他合同到期后房东可收回房子。
选项2：租赁时需说明敷金精算事项
对。租赁合同中涉及的敷金或押金在合同结束时如何精算，也必须说明。
举例：小明租房付了10万押金，合同结束时如何退还、扣除损坏费用等，都要提前说明。
选项3：卖买房屋若没有石棉使用记录需自行调查
错。卖买房屋若没有石棉使用记录，仲介不需要自行去调查，只需说明已有的记录即可。
举例：小明买旧房，房子没有石棉使用调查记录，仲介只需告知没有调查记录，而不是自己去做检测。
选项4：历史风致建筑增改建需说明市长届出
对。如果房屋属于历史风致形成建筑，增建、改建需向市长届出，仲介必须说明这一法定限制。
举例：小明买的老建筑属于历史保护建筑，想加盖阳台，仲介要说明必须提前向市长申请批准。
快速记忆：
- 定期建物租赁合同必须说明
- 租赁合同敷金精算事项必须说明
- 卖买房屋没有石棉记录无需自行调查，有的情况下，要说明石棉内容
- 历史风致建筑增改建需说明届出义务
第17問-令和6年試験 問26
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にあるものとする場合には、その旨を説明しなければならない。
2.重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
3.区分所有建物である事務所ビルの一室の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
4.区分所有建物である中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1，3,4
重要事项说明的核心是让买卖双方了解可能影响权利和费用的内容，尤其是分户建筑物（如公寓）和公共设施的管理情况。讲解如下：
选项1：宅地内的燃气配管归公司所有
对。如果房屋出售后宅地内燃气配管仍归公司所有，必须说明。
举例：小明买房后发现燃气管道归原供应商所有，若想更换燃气公司可能需额外付费，这类潜在负担要提前告知。
选项2：重要事项说明必须由专任宅地建物取引士书面签名
错。35条书面和37条书面均不要求必须是专任宅地建物取引士，任何在该公司工作的宅建士都可以。
举例：兼职宅建士也可以为买家做重要事项说明并签名，无需专职资格。
选项3：区分所有建筑委托管理公司
对。如果公寓或办公楼管理委托给管理公司，必须说明管理公司的名称、地址。
举例：小明买公寓一室，物业由某公司管理，仲介必须告诉小明管理公司是谁，地址在哪里，以便日后联系或维权。
选项4：修缮积立金的规定与现有金额
对。若公寓有修缮积立金的规定，必须说明规定内容和目前已有积立金额。
举例：小明买二手公寓，管理规定每月需交修缮费，现有积立金额不足可能需额外缴纳特别费用，仲介需说明。
快速记忆：
- 宅地内燃气配管归公司所有必须说明
- 专任宅建士不是必需，任何宅建士可签名说明
- 区分所有建筑委托管理公司必须说明名称与地址
- 修缮积立金及现有金额必须说明
第18問-平成27年試験 問32
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
2.建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。
3.宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
4.建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
重要事项说明的核心是让租赁或买卖双方了解可能影响权利、使用和负担的事项，尤其涉及定期借地权、预付款和合同更新等内容。讲解如下：
选项1：受领预付款金额低于10%无需说明保全措施
错。50万以上，只要宅建业者收取预付款或押金，就必须说明是否有保全措施及概要。
举例：小明买房付了5%定金，仲介也必须告知定金是否有保障措施，以防卖家违约。
选项2：租赁合同更新无需说明
错。租赁合同的更新也属于重要事项，必须向租客说明。
举例：小明租房一年到期后可续租，仲介必须告知合同更新条件，否则租客可能误解合同权利。
选项3：定期借地权必须说明
对。如果租赁土地设定了借地借家法第22条的定期借地权，必须说明。
举例：小明租地建房，合同是定期借地权，只能租30年，仲介必须明确告知，买家才能知道土地使用期限。
选项4：特定保守产品的保养事项必须说明
错。特定保守产品的保养事项不在35条书面规定中，无需说明。
举例：房屋里的热水器或空调保养事项，虽然重要，但不属于宅建业者在重要事项说明中必须告知的内容。
快速记忆：
- 收取预付款50万以上必须说明保全措施.
- 租赁合同更新也必须说明
- 设定定期借地权必须说明
- 特定保守产品保养事项无需说明
第19問-令和元年試験 問39
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
2.宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
3.宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
4.建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
中文讲解
🏖️ 3
宅建重要事项说明的核心是让交易对象了解交易后可能影响使用和权利的事项，尤其在土地和建筑物的租赁、合同约定及风险区域。讲解如下：
选项1：既存住宅的租赁需要说明建筑及维护文件的保存情况
错。文件保存状况的说明只针对建筑物的买卖，不适用于租赁。
举例：老王租房，仲介不需要说明房屋的建筑图纸或维修记录，但如果是买房则必须说明。
选项2：卖地时抵押权将被抹消可以不说明
错。不论抵押权是否会在交付前抹消，都必须说明其种类和内容。
举例：小李买地，土地上有抵押权，即使卖家承诺交房前会取消，也必须告知买家，以保障买家知情权。
选项3：租赁合同结束时建筑拆除约定必须说明
对。如果租赁合同约定合同结束后地上建筑需拆除，必须向租户说明。
举例：小张租地建房，合同期满需拆房，仲介必须告知租户拆除条款，否则租户可能承担意外风险。
选项4：津波警戒区域只需卖房时说明
错。不论买卖或租赁，只要建筑在津波灾害警戒区域内，都必须说明。
举例：海边房屋即使出租，租户也必须知晓津波风险，以确保安全。
快速记忆：
- 租赁不需要说明建筑文件保存情况
- 抵押权存在必须说明，即使交付前会抹消
- 租赁合同约定结束时拆除建筑必须说明
- 津波警戒区域，无论买卖或租赁都必须说明
第20問-令和3年10月試験 問26
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aは、Bに対し、売買の対象となる建物の引渡しの時期について説明しなければならない。
2.Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。
3.Aは、Bに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。
4.Aは、Bに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
宅建重要事项说明的重点是让买方了解交易中除代金外可能影响权益的关键事项，尤其在代金、附加金钱及权利内容上。讲解如下：
选项1：必须说明房屋交付时间
错。房屋交付时间属于37条书面内容，不是重要事项说明的对象。
举例：小王买房，交房时间会在合同中约定，但重说书（35条）不用说明。
选项2：必须由专任宅建士说明
错。重说书说明没有要求必须由专任宅建士，兼职或临时宅建士也可。
举例：中介公司雇用的兼职宅建士也能为客户做重要事项说明。
选项3：必须说明代金以外的金钱额及目的
对。代金、交换差价及租金外的金钱，必须说明金额和授受目的。
举例：买房需支付装修押金，仲介必须说明金额及用途，否则买方可能承担意外责任。
选项4：必须说明登记权利及移转登记时间
错。登记权利的种类及内容是重说书内容，但移转登记时间属于37条书面，不是重说书说明对象。
举例：房屋上有抵押权，需说明抵押权，但不必说明何时申请过户。
快速记忆：
- 交付时间不属于重要事项说明，属于37
- 专任宅建士不是必要条件
- 代金以外的金钱额及目的必须说明
- 登记权利种类和内容必须说明，但过户时间不需说明，属于37
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