037-媒介契約-簡単②

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第11問-平成30年試験　問33(改題)

宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
2.Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内（休業日を含まない。）に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
3.Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
4.AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
① A介绍了建物状況調査制度，B说“我不想要人来做检查”，于是A就不写在契約書里。
→ 错误。法律规定，只要是二手房（既存建物），媒介契約書里必须写“是否安排建物状況調査”，不管客户要不要，不能省略。这样规定是为了确保买卖双方透明，避免后续争议。
一句话总结：有无安排调查必须写上，不能省略。
② A和B签了専属専任媒介契約，结果A在7日内（不含休业日）才去指定流通機構登记。
→ 错误。専属専任媒介契約更严格，规定是**契約日起5日以内（不含休业日）**必须登记。7日就超时了。这样规定是为了让市场尽快共享房源信息，避免客户被拖延。
一句话总结：専属専任＝5日内登记。
③ A为了给价格做依据，自己去查了周边成交案例，然后想把调查费用让B出。
→ 错误。业者有义务在提出价格意见时说明依据，这是自己的义务，不能把调查费用转嫁给客户。这样规定是为了防止业者随便收费，保护客户利益。
一句话总结：价格调查费用不能向客户收。
④ A和B签了専任媒介契約，于是A在契約书里写上“如果B找别的业者成交，怎么办”的约定。
→ 正确。専任媒介契約里明确规定，客户不能再同时委托别的业者，所以必须把“违约时的处理措施”写清楚。这样规定是为了防止客户乱签约，保障契約严肃性。
一句话总结：専任媒介＝必须写上违约时的处理办法。
快速记忆：
① 调查有无 → 必须写
② 専属専任 → 5日内登记
③ 调查费用 → 业者自担
④ 専任媒介 → 写明违约处理
→ 正确的是④。
 

第12問-平成13年試験　問38(改題)

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.AB間で媒介契約が締結されたときは、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Bに交付しなければならない。
2.AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内（専属専任媒介契約の場合は5日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。
3.Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
4.AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Bからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
A和B签了媒介契約后，A必须马上写媒介契約书，上面记清内容，签字盖章，然后交给B。
→ 正确。
理由：无论是卖主还是买主，只要签媒介契約，就必须给书面契約书，这是法律强制的。这样做是为了避免日后“口头说的不一样”的纠纷。
一句话总结：媒介契約必须书面交付。
如果签的是専任媒介契約，A必须在契約日开始算（休业日除外），7日以内登记到指定流通機構。如果是専属専任媒介契約，就更严格，5日以内登记。
→ 正确。
理由：强制登记的目的，是为了让不动产物件信息尽快在市场公开，避免业者“捂盘子”，只自己用。
一句话总结：専任7日・専属専任5日登记。
如果A对房子的卖价发表意见，就必须同时告诉B价格的依据（比如附近成交事例）。
→ 正确。
理由：防止业者随便乱报价格，误导客户。这样规定是为了让价格有透明的证据支撑。
一句话总结：价格意见必须讲依据。
専任媒介契約的有效期到了，要想更新，必须B主动提出申请。不能提前约定“自动更新”。
→ 错误。
理由：为了防止客户被强迫绑定在同一个业者那里，法律规定必须客户主动说要续约才行。自动更新的条款无效。
一句话总结：専任媒介不能自动更新。
快速记忆：
① 契約＝必须书面交付
② 専任7日・専属専任5日登记
③ 价格意见＝必须讲依据
④ 専任媒介不能自动更新
这题的错误选项是④。
 

第13問-平成17年試験　問36 宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。

1.Bの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
2.AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
3.AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、Bは、Aが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。
中文讲解
🏖️ 3
如果B提出把专任媒介契約的有效期定为6个月，这不是“全部无效”。
→ 错误。
理由：法律规定专任媒介契約最长期限为3个月。如果超过3个月，超过部分无效，但前3个月仍然有效。
例子：合同写6个月，实际有效期就是3个月。
一句话总结：专任媒介契約最长3个月，超过部分无效。
如果签的是专属专任媒介契約，A必须每1周至少一次向B报告媒介工作进展。
→ 错误。
理由：专属专任要求比一般专任更严格，频率从2周一次变成1周一次，为了让客户及时了解进度。
一句话总结：专属专任媒介每周1次报告。
签了专属专任媒介契約后，B不能自己找其他人买卖，也不能绕开A去签合同。
→ 正确。
理由：专属专任契約禁止“自己寻找交易对手”，保障媒介业者的独占权利，避免被绕开。
一句话总结：专属专任＝客户不能找其他人交易。
快速记忆：
① 专任媒介契約最长3个月
② 专属专任媒介＝每周1次报告
③ 专属专任＝客户不能绕开A签合同
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第14問-平成16年試験　問39(改題)

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。
2.媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。
3.AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
4.媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
中文讲解
🏖️ 1
如果A给B的媒介契约书不是按照国土交通大臣规定的标准媒介契约约款制作，必须明确表示这一点。
→ 正确。
理由：法律要求媒介契约书必须注明是否依据标准约款，以保证透明度，保护客户。如果不标明，有可能被处罚（甚至业務停止）。
例子：合同右上角写“本契约不是基于标准媒介契约约款”。
一句话总结：非标准媒介契约必须明确标示，否则可能被停业。
如果媒介契约到期，B提出更新，A不能拒绝。
→ 错误。
理由：更新是依赖客户申请的权利，但业者可以拒绝更新，不是强制的。
一句话总结：更新由客户申请，业者可拒绝。
A在谈宅地价格时，如果B没要求提供价格依据，A就可以不说明。
→ 错误。
理由：法律规定，业者主动提供价格意见时必须说明依据，无论客户是否提出请求。
一句话总结：价格意见必须说明依据，主动披露义务。
媒介契约中特别约定每5天报告一次工作进度是否有效？
→ 正确。
理由：法律要求至少每2周报告一次，约定更频繁（如每5天）没有问题，属于强化服务，不违法。
一句话总结：报告频率高于法定最低要求是有效的。
快速记忆：
① 非标准媒介契约必须标明，否则可能停业
② 更新由客户申请，业者可拒绝
③ 价格意见必须主动说明依据
④ 报告频率高于法定最低要求有效
 

第15問-平成25年試験　問28

宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
2.A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3.A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
中文讲解
🏖️ 2,3
1.A社和B签了专任媒介合同，并成功成交甲宅地，需要通知指定流通机构时的内容是注册编号、交易价格、成交日期。
→ 错误。
理由：法律规定通知内容不包括买卖双方的姓名。只需要告诉机构“哪笔交易、成交价、成交日期”，这样可以保护个人隐私，同时让市场数据完整。
例子：成交后通知机构“编号123的宅地成交，价格5000万，日期2025年9月14日”，不报姓名。
一句话总结：成交通知不报买卖双方姓名，只报编号、价格和日期。
2.A社对B提供宅地价值意见时，必须说明依据。
→ 正确。
理由：无论B是否要求，业者主动提出价格意见就必须明确依据，保证透明、合理、防止误导客户。
例子：A说明甲宅地售价建议5000万，并说明参考周边同类成交案例。
一句话总结：提供价格意见时必须说明依据，保证透明和合理。
3.专任媒介合同的有效期更新不得超过3个月。
→ 正确。
理由：法律规定专任媒介合同最长期限为3个月，即使更新也不能超过3个月，防止合同长期绑定客户，保护客户选择权。
例子：合同原期3个月，到期后更新，也只能再约3个月。
一句话总结：专任媒介合同更新后仍不得超过3个月。
快速记忆：
① 成交通知只报编号、价格和日期，不报姓名
② 提供价格意见必须说明依据
③ 专任媒介合同更新不得超过3个月
 

第16問-平成28年試験　問27

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。 1.AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。
2.AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
3.AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
4.Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
1.A和B签了一般媒介合同，合同是不是基于国土交通大臣制定的标准媒介合同？
→ 错误。
理由：无论一般媒介还是专任媒介合同，合同书都必须标明是否采用标准媒介合同。这样B能一目了然地知道合同是否符合标准模板，保证信息透明和公平。
例子：合同右上角写“本合同基于国土交通大臣标准媒介合同”，或者“未采用标准媒介合同”。
一句话总结：合同书必须注明是否采用标准媒介合同。
2.A签了专任媒介合同，成交了宅地，但还没交付给买方，需不需要通知指定流通机构？
→ 错误。
理由：不管房子是否交付，只要交易达成，业者就必须立即通知指定流通机构。这样机构的数据及时更新，市场信息准确。
例子：成交后马上通知机构“编号123宅地成交5000万，日期9月14日”。
一句话总结：成交即通知，不看房屋是否交付。
3.A签了一般媒介合同，宅地交易的媒介事务由A的宅地建物取引士负责，他是否需要在合同书上记名押印？
→ 正确。
理由：记名押印是宅建业者的责任，不是宅建士的责任。宅建士可参与交易过程，但合同书的正式制作和押印由公司或业者完成。
例子：A公司负责合同书的制作和押印，宅建士只提供咨询或签署意见书。
一句话总结：合同书记名押印由业者负责，宅建士不必。
4.合同书是否需要记载物件的售卖价格？
→ 错误。
理由：无论一般媒介还是专任媒介合同，合同书都必须写明物件售价或预期售价。这样买卖双方对价格有明确认识，防止误解。
例子：合同里写“甲宅地售价预计5000万”。
一句话总结：合同书必须记载出售价格。
快速记忆：
① 合同书必须注明是否采用标准媒介合同
② 成交即通知，不看房屋是否交付
③ 合同书记名押印由业者负责，宅建士不必
④ 合同书必须记载出售价格
 

第17問-平成26年試験　問32(改題)

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定による誤っているものを全部選んでください。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
2.AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。
3.AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
4.AがBとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,2,3
1.A签专任媒介合同，B说“我要秘密卖，不要注册到指定流通机构”，A可以不注册吗？
→ 错误。
理由：专任媒介合同必须在规定期限内（专属5日，非专属7日）注册到指定流通机构。即使B想保密，也不能免除A的义务。
例子：合同签了，A必须在5天内把甲宅地信息上传到系统，即便B说“别告诉别人”。
一句话总结：专任媒介合同必须按时注册，不可因卖主要求而省略。
2.A签媒介合同，B是宅建业者，可以不交合同书吗？
→ 错误。
理由：无论依赖者是不是宅建业者，签合同都必须交媒介合同书。保证交易透明和信息记录完整。
例子：即便B是同行，A仍需交合同书，确认双方权利义务。
一句话总结：媒介合同书必须交，依赖者身份无关。
3.A签3个月专任媒介合同，如果B没有说不更新，合同自动延长吗？
→ 错误。
理由：专任媒介合同只有依赖者主动申请才能更新，不允许自动续约。这样保证依赖者随时有选择权。
例子：合同到期，B没有申请更新，则合同自然终止，不能自动延长。
一句话总结：专任媒介合同不自动更新，必须依赖者申请。
4.A签一般媒介合同，如果合同规定B必须明示其他受托业者，A是否需记录未明示的其他业者交易？
→ 正确。
理由：一般媒介合同允许B重委托其他业者，但若合同规定要明示，A必须在合同书中记录未明示业者成交的处理办法。保证交易责任明确。
例子：合同写“请注明其他业者”，若B没注明，A仍需在合同书里写明未明示业者成交如何处理。
一句话总结：合同规定明示其他业者时，未明示的也要写明处理办法。
快速记忆：
① 专任媒介合同必须按时注册，不可因卖主要求而省略
② 媒介合同书必须交，依赖者身份无关
③ 专任媒介合同不自动更新，必须依赖者申请
④ 合同规定明示其他业者时，未明示的也要写明处理办法
 

第18問-平成24年試験　問29(改題)

宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
2.A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
3.A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
4.A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
1.A社签专任媒介合同，卖主B是个人，房子卖掉了，A必须通知指定流通机构？
→ 正确。
理由：专任媒介合同的物件成交后，必须通知指定流通机构，包括①注册编号、②交易价格、③成交日期。保证市场透明和信息共享。
例子：甲宅地卖出，A立即把编号、价格、成交日上传到系统。
一句话总结：专任媒介合同成交后必须通知指定流通机构。
2.A签专属专任媒介合同，能用电子邮件向B报告工作进度吗？
→ 错误（题目说不能，其实允许）。
理由：专属专任媒介合同要求1周一次汇报，但没有限定方式，可以用电子邮件、口头或书面。
例子：每周给B发邮件说明进展，完全合法。
一句话总结：专属专任媒介合同报告方式不限，邮件也行。
3.A签一般媒介合同给C社做买方，需交媒介合同书吗？
→ 正确。
理由：所有媒介合同，不论是一般、专任还是专属专任，也不论依赖者是不是业者，都必须作成合同书并交付。
例子：C社委托买房，A必须写合同书并交给C社。
一句话总结：所有媒介合同都必须交合同书，依赖者身份无关。
4.A签一般媒介合同，如果对B讲房价或估价，需要说明依据吗？
→ 正确。
理由：宅建业者在给卖主估价或建议价格时，必须说明依据，即使B没有要求。
例子：告诉B房子可以卖到500万，需要说明是参考同区域成交案例。
一句话总结：给价格建议必须说明依据。
快速记忆：
① 专任媒介合同成交后必须通知指定流通机构
② 专属专任媒介合同报告方式不限，邮件也行
③ 所有媒介合同都必须交合同书，依赖者身份无关
④ 给价格建议必须说明依据
 
 
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