029-業務上の規制-簡単⑤

type
status
date
slug
summary
tags
category
icon
password

第41問-令和5年試験　問36

次の記述のうち、宅地建物取引業者Aが行う業務に関して宅地建物取引業法の規定に違反するものを全部選んでください。
1.建物の貸借の媒介に際して、賃借の申込みをした者がその撤回を申し出たので、Aはかかった諸費用を差し引いて預り金を返還した。
 
2.Aは、売主としてマンションの売買契約を締結するに際して、買主が手付として必要な額を今すぐには用意できないと申し出たので、手付金の分割払いを買主に提案した。
3.Aは取引のあったつど、その年月日やその取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他必要な記載事項を帳簿に漏らさず記載し、必要に応じて紙面にその内容を表示できる状態で、電子媒体により帳簿の保存を行っている。
4.Aはアンケート調査を装ってその目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに個人宅を訪問し、マンションの売買の勧誘をした。
中文讲解
🏖️ 1，2，4
① 建物の貸借の媒介で、申込者が撤回したので、かかった費用を差し引いて返金した
→ 違反。
例子：小王租房子时交了2万块预付款，后来反悔不要了，中介A说“我帮你打印资料跑腿有花费，扣掉5000再退你”。这是不行的。因为法律规定，只要合同没成立，收的预付款必须全额退还，不能以各种理由扣钱。
为什么？→ 为了防止业者乱设名目坑钱，保护消费者。
② A作为卖主，买方手付金不够，就提议分期付款
→ 違反。
例子：小李买房子时，手付金要30万，但他只有10万。卖房的业者A说“没事，你先交10万，剩下的分期给我”。这是违法的。因为业者不能通过贷款、分期、垫付等方式来诱导客户签约。
为什么？→ 如果允许业者“帮忙凑钱”，会让买家在资金不足时被强行拉进合同，风险很大。
③ 帐簿用电脑保存，随时能打印出来
→ 合法。
例子：A公司每次有交易，就记在电脑系统里，万一有人查，可以马上打印纸质账簿。这是OK的。法律允许电子保存，只要能随时清楚打印出来。
为什么？→ 提高效率，减少纸质存放的麻烦，但必须保证透明、可查。
④ 假装做问卷调查，其实是卖房子推销
→ 違反。
例子：A公司上门敲门说“您好，我们做个居住环境调查，能耽误您几分钟吗？”结果聊着聊着变成“其实我们卖新楼盘，要不要看看？” 这是违法的。因为法律规定，一开始就要表明自己是谁、来干什么（卖房子/招揽）。
为什么？→ 为了防止消费者被骗进沟通，保护隐私和自由选择。
结论：違反的是①②④
快速记忆
① 撤回时，预付款必须全额退还
② 手付金，禁止分期、垫付、贷款诱导
③ 帐簿，电子保存可以，但必须能打印
④ 勧誘，必须先表明身份和目的，不能假装

第42問-令和5年試験　問37

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、非常勤役員には従業者であることを証する証明書を携帯させる必要はない。
2.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、取引の関係者から閲覧の請求があった場合であっても、宅地建物取引業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に、閲覧を拒むことができる。
3.宅地建物取引業者の従業者は、宅地の買受けの申込みをした者から請求があった場合には、その者が宅地建物取引業者であっても、その者に従業者であることを証する証明書を提示する必要がある。
4.宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。
 
中文讲解
🏖️ 3
① 非常勤役員不用带従業者証明書
→ 错误。
例子：A公司董事长（社长）平时不怎么管事，是非常勤役员，他去带客户看房时说“我是董事，不需要携带従業者証明書”。这是不行的。
规定：不论是社长、非常勤役员，还是临时帮忙的员工，只要“参与业务”，就必须随身携带従業者証明書。
为什么？→ 为了让客户随时确认对方是不是“真正的合法业者”，避免冒充。
② 事务所里的従業者名簿可以拒绝别人看
→ 错误。
例子：客户小王去A公司签约，想确认接待他的中介有没有真的登记在公司従業者名簿里。A公司说“抱歉，有个人信息，我们拒绝给你看”。这是违法的。
规定：従業者名簿必须备齐，并且取引関係者要求查看时，必须让看。
但注意：帳簿（取引記録）不用给别人看，只给官公庁查。
为什么？→ 防止黑中介“挂名员工”，保障交易安全。
③ 従業者証明書必须出示，即使对方是别的业者
→ 正确。
例子：B公司员工去买A公司卖的土地，B公司的人要求A公司的经纪人出示従業者証明書。A公司的经纪人说“你也是业者，何必看我的证件”。这种说法不行，只要是交易当事人或相关方提出要求，都必须出示。
为什么？→ 不管对方是一般客户还是业者，都要保证透明，防止假冒。
④ 従業者名簿保存5年就行
→ 错误。
规定：従業者名簿要保存10年，不是5年。
区别：
  • 従業者名簿 → 10年
  • 帳簿 → 原则5年，自ら売主の新築住宅は10年
      • 为什么？→ 名簿涉及“人员身份”，长期保存才能追踪责任。
结论：正确的是③。
快速记忆
① 役員也要带证件
② 名簿必须让客户看（帐簿不用）
③ 不论是谁，都要出示证件
④ 名簿保存10年，不是5年
 

第43問-平成18年試験　問42

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。
2.宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。
3.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつどその年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。
中文讲解
🏖️ 3
① 従業者名簿保存5年
→ 错误。
例子：A公司在2020年最后更新了従業者名簿，结果在2025年就把它销毁了。这样不行。
规定：従業者名簿要保存10年，不是5年。
为什么？→ 因为员工的身份信息涉及责任追溯，需要长期保留。
② 従業者証明書不带也不会被处分
→ 错误。
例子：小张是中介公司的従業者，但他带客户看房时没带従業者証明書。公司觉得“没关系，反正客户也不查”。其实这样违法。
规定：所有从业人员都必须携带従業者証明書，如果违反，有可能被处以業務停止処分。
为什么？→ 为了让客户随时确认身份，杜绝冒充和欺诈。
③ 帐簿要逐笔记载
→ 正确。
例子：A公司卖出一套房子，就要马上在帳簿里记录：日期、地址、面积、买卖金额、客户姓名、取引態様、报酬金额等。不能事后统一补记。
规定：帳簿必须在每次交易发生时及时记载（宅建業法49条）。
为什么？→ 防止中介事后篡改数据，保证透明性和可追溯性。
④ 案内所只宣传不签约，就不用挂标识
→ 错误。
例子：某开发商在新区开了个案内所，只负责介绍地块情况，不直接签合同，就没有挂“宅建业者の標識”。这是违法的。
规定：案内所无论签不签合同，都必须挂标识。
区别：不签约可以不设置専任宅建士，但标识必须要有。
为什么？→ 消费者第一眼就能知道这是谁开的案内所，避免隐瞒身份。
结论：正确的是③。
快速记忆
① 従業者名簿保存10年，不是5年
② 不带証明書会被处分
③ 帳簿要逐笔记载
④ 案内所必须挂标识
 

第44問-平成28年試験　問34

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第47条及び第47条の2に規定されている業務に関する禁止事項に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、Aは宅地建物取引業者である。 1.Aが、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は法に違反する。
2.Aが、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。
3.Aは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
4.Aが、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても法に違反する。
中文讲解
🏖️ 2
① 明知申请人无收入，还隐瞒虚假收入提交
→ 正确，违法行为。
例子：租客小王没收入，却在申请表上写“年收700万”。中介A明知是假的，还把资料交给房东。这就是故意隐瞒对契約判断很重要的事实（資力・信用）。
为什么？→ 如果房东知道实情，可能不会出租，所以隐瞒就是欺骗。
② “一定会建新车站”这样断定宣传
→ 错误（题目问错的，答案在这里）。
例子：A中介对客户说：“传闻三年后这里必有新站。”但其实没有官方计划。即使A没故意骗人，只是传言，也属于断定的判断提供，违法。
为什么？→ 业者不能用“必然”“一定”来误导客户，除非有官方（铁路公司等）已经正式公表。
③ 已经过户和交付后，买方不能再手付解除
→ 正确，不违法。
例子：买家付了手付金后反悔，想通过“放弃手付金”解除合同。但卖家已经完成过户登记和交付，这时解除无效。中介A拒绝买家的解除是允许的。
为什么？→ 手付解除只能在“相手方未履行に着手するまで”行使。一旦履行开始，就不能再用手付解除。
④ 提议手付金分期付款诱使成交
→ 正确，违法行为。
例子：客户没钱付手付金，中介A说“没关系，你分期付也行”。结果客户被诱惑签约。即使最终没签约，A提出这种诱引手段的瞬间就违法。
为什么？→ 法律禁止业者通过手付的貸付、立替、猶予、分割等方式降低客户戒心，强行拉客户签约。
结论：错误的是②。
快速记忆
① 虚假收入隐瞒 → 违法
② 车站传言断定说法 → 违法（答案）
③ 过户后买家不能手付解除 → 拒绝OK
④ 手付分期诱约 → 违法
→ 答案：②。
 
第45問-令和2年12月試験　問27
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.広告の表示が実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるようなものであっても、誤認による損害が実際に発生していなければ、監督処分の対象とならない。
2.宅地建物取引業者は、建築確認申請中の建物について、建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
3.宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。
4.テレビやインターネットを利用して行う広告は、新聞の折込チラシや配布用のチラシと異なり、規制の対象とならない。
中文讲解
🏖️ 3
①「広告が実際より優良・有利でも、損害が出なければ処分されない」
→ 错误。广告如果虚假或夸大，本身就是违法，跟有没有损害没有关系。
例子：中介打广告说“车站步行1分”，但其实要走10分钟。即使买家没因此遭受金钱损失，这种虚假广告本身就违法。
规定理由：广告是引导消费者的第一步，必须杜绝虚假或誇大，防止误導。
总结：虚假夸大广告＝出事与否都违法
②「建築確認申請中なら『申請中』と表示すれば売主広告OK」
→ 错误。建物未完成的情况下，必须已经拿到建築確認済証才能打广告，光写“申请中”是不行的。
例子：A公司盖公寓，只是提交了申请还没批下来，就打广告说“新建分譲開始！”。这是违法。
规定理由：如果建築確認没批下来，可能根本不能建，广告会误导消费者。
总结：建築確認＝取得后才能广告
③「宅地造成工事完了前でも、許可があれば広告できる」
→ 正确。宅地造成（如填土、擁壁工事）需要相关行政许可，只要许可下来，就算工事没完也可以开始广告。
例子：开发商的造成工事还在进行，但已经拿到造成許可，就能刊登广告卖宅地。
规定理由：许可＝已经确认工事合法可行，不会误导消费者。
总结：造成工事＝許可後なら広告OK
④「电视やネット広告は規制外」
→ 错误。无论是报纸广告、传单、电视还是网络广告，一律都受规制。
例子：A公司在网站上虚假宣传“只剩最后1套”，即使是网络广告，也会被查处。
规定理由：不管什么媒体，消费者都可能受影响，所以全部要规范。
总结：广告＝媒体不论，全都受规制
快速记忆：
① 虚假夸大＝一律禁止
② 建築確認＝要批后才能广告
③ 造成工事＝許可下來就能广告
④ 广告媒介＝全部受规制
 

第46問-平成14年試験　問32

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが宅地又は建物の売買に関する広告をする場合、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては、取引態様の別を記載する必要はない。
2.Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。
3.Aは、土地付建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば、「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。
4.Aは、その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合、取引の成立に至らなくても、懲役又は罰金に処せられることがある。
中文讲解
🏖️ 4
①「自己所有物件、自ら売主なら取引態様を記載不要」
→ 错误。就算是自己名下的房子，要卖的时候也必须写清楚“売主”。
例子：A公司卖自己开发的マンション，广告里必须标明“売主：A公司”，不能省略。
规定理由：买方必须知道对方是业者本身还是代理/仲介，影响风险和責任。
总结：自ら売主＝必须标明取引態様
②「業務停止処分中でも、処分前に刷った広告なら配布OK」
→ 错误。业務全部停止中，不论广告什么时候印的，都一律禁止配布。
例子：A公司被知事処分“業務停止3か月”，就算手里有之前印好的传单，也不能发。
规定理由：如果允许“库存广告”继续发，那等于処分没有意义。
总结：業務停止中＝广告一律禁止
③「建築確認申請中なら『確認受けるまで契約できません』と書けば広告OK」
→ 错误。建築確認还在申请中时，广告都不可以登。必须確認済証を取得後才能广告。
例子：A公司写广告“建築確認申請中ですが、契約は確認後にします”，这仍违法。
规定理由：申請中だと審査で否決される可能性もある，广告会误导。
总结：確認申請中＝广告NG
④「虚偽広告をしたら、契約不成立でも罰せられる」
→ 正确。广告只要虚假，就算没成交，也可能被科处 6か月以下の懲役や100万円以下の罰金。
例子：A公司打广告“駅徒歩3分”，实际要15分，即使没人买，也违法。
规定理由：广告本身就是社会に対する行為，不能以“没成交”来逃避責任。
总结：虚偽広告＝契約成立不要，直接処罰
快速记忆：
① 自ら売主＝取引態様要記載
② 業務停止中＝広告配布一律禁止
③ 建築確認申請中＝広告NG
④ 虚偽広告＝成立不要でも処罰
 

第47問-平成19年試験　問45

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士証（以下この問において「取引士証」という。）、従業者証明書、従業者名簿、帳簿及び標識に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者が発行する従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、従業者が宅地建物取引士である場合は、取引士証の提示をもってこれに代えることができる。
2.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。
3.宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。
4.宅地建物取引業者は、売主として一団の宅地建物の分譲を当該物件から約500ｍ離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
①
错误点：题干说“宅建士是従業者的话，可以用取引士証代替従業者証明書”。这是错的。
例子：你在中介公司上班，即使你是宅建士，也必须随身带着公司发的従業者証明書。客户要求你出示时，不能说“我是有资格证的，给你看宅建士证就行”。这不行，必须给客户看従業者証明書。
为什么：这是为了让客户确认你确实是这家公司派出来的人，而不是单纯持有资格证的陌生人。
②
正确：従業者名簿可以电脑保存，客户要求查看时，直接在电脑屏幕上给他看也可以。
例子：有人来公司要看名簿，老板不用翻纸本，直接打开电脑，把屏幕展示给他看即可。
为什么：为了方便管理，允许电子化，但要确保客户能直接确认信息。
③
正确：帳簿也可以电脑保存，不一定要纸本。只要随时可以在办公室里调出来、打印出来，就算合法。
例子：中介公司每做一单，就在Excel里录入数据，客户或行政检查时，可以马上打印出来给对方看，这样就满足要求。
为什么：同样是电子化便利化，但前提是随时能输出纸面，防止篡改或查不到。
④
正确：一团の分譲（大规模分譲）的时候，如果公司在物件地点和500米外的车站前设了案内所，两边都必须挂标识。
例子：开发商在郊区建了一大片新房子，同时在车站前开了案内所接待客人。公司必须在房子那边和车站案内所两边，都挂上“免許番号、会社住所”等信息牌。
为什么：不管客户去的是现场还是案内所，都能马上知道是哪家公司在卖，避免客户被骗或混淆。
快速记忆：
① 従業者証明書 → 宅建士证不能替代
② 従業者名簿 → 电脑可保存，屏幕展示OK
③ 帳簿 → 电脑保存+随时打印可替代纸本
④ 標識 → 物件现场和案内所两边都要挂
错误的是①。
 
第48問-平成18年試験　問40
宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 1.建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。
2.建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。
3.建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。
4.建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による解除を拒んだ。
中文讲解
🏖️ 4
①
错误：即使没成交，只要在推销时说“买这房子肯定能赚钱”，让客户误以为稳赚不赔，就已经违法。
例子：销售人员对客户说“这套房保证升值，买了绝对赚钱”，即使客户最后没买，也算违法。
为什么：为了防止虚假・誇大営業，避免客户被“稳赚”之类的断定性话术误导。
②
错误：不管最后收没收，只要你要求了超过上限的报酬，就是违法。
例子：中介费法律上限是100万，但业务员说“这单你要给我150万”，即使最后客户只付了100万，光是提出要求就违法。
为什么：防止业者滥用地位，客户可能以为必须给高额报酬。
③
错误：不能为了让客户签约，替他先垫付、贷款、分期手付金。
例子：客户说“没钱付定金”，业务员说“没关系，我公司先借你手付金，你再慢慢还”，这种就是违法。
为什么：客户因为“零负担”就轻易签约，可能没有认真考虑，属于不当な契約誘引。
④
正确：手付解除（买方放弃定金解除合同）只能在卖方还没开始履行之前有效。
例子：买方想解除合同，但卖方已经开始办交付手续，比如安排钥匙交接或引渡准备，这时卖方可以合法拒绝手付解除。
为什么：契約履行が進んでいる以上、途中で解除されると売主に不利益が大きすぎる，所以法律允许卖方拒绝。
快速记忆：
① 断定的に儲かる → 即违法
② 報酬の高額請求 → 言った時点で违法
③ 手付の貸付誘引 → 契約成立有無に関わらず违法
④ 手付解除 → 履行着手後は拒否OK
所以正确答案是④。
 
 
Loading...