028-業務上の規制-簡単④

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第31問-平成12年試験　問38(改題)

宅地建物取引業者Aの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが、都市計画法第29条の許可を必要とする宅地の分譲をする場合、Aは、その許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、その宅地の分譲の広告をすることができる。
2.Aが、宅地建物取引業法第65条第2項の規定により業務の全部の停止を命じられた場合でも、Aは、停止期間経過後に契約を締結する宅地については、停止期間中に、その販売の広告をすることができる。
3.Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。
4.Aが、建物を分譲するに当たり宅地建物取引業法第32条の規定に違反して誇大広告をした場合は、その広告をインターネットを利用する方法で行ったときでも、国土交通大臣又は都道府県知事は、Aに対して監督処分をすることができる。
中文讲解
🏖️ 4
① A在进行需要都市计划法第29条许可的宅地分售时，即使还没拿到许可，只要写上“许可申请中”也能登广告。
→ 错误。
理由：法律要求必须等到相关许可或确认已经拿到后才能登广告，不然会误导消费者。
举例：你想卖一个还在开发中的土地，但开发许可还没批下来，这时候打广告说“正在申请”是不行的，必须等批下来才行。
② A如果被处以业务全部停止命令，那么即便广告的对象是将来（停止期结束后）才会签约的宅地，也能在停止期间内登广告。
→ 错误。
理由：广告本身就是“业务的一部分”。业务停止 = 连广告也不能做。
举例：如果业者被禁业半年，就算房子明年才卖，也不能在这半年里打广告。
③ A在帮人做建筑物租赁媒介时，没有房东的要求就擅自打广告。如果广告最终帮合同达成了，A能否向房东收广告费（另算，不含报酬）？
→ 错误。
理由：一般的广告费用和调查费用都要业者自己负担。只有当房东明确要求做特别广告（比如电视广告、整版报纸广告），并且事先同意费用，业者才能额外收钱。
举例：房东没要求，业者擅自打广告，最后租出去了，业者只能拿中介费，不能额外要广告费。
④ A在分售建筑物时，如果做了虚假或夸大广告（比如“地铁直通门口”但其实没有），就算广告是通过互联网发出的，也会被国交大臣或知事处罚。
→ 正确。
理由：法律禁止夸大广告，而且不限于纸媒、电视、电台，网络广告也包括在内。
举例：在网站上虚假宣传房子环境优越、配套齐全，结果根本没有，这样一样会被查处，轻则行政处分，重则停业。
快速记忆：
① 许可没批不能登广告
② 业务停止期间广告也不能打
③ 特别广告费必须房东同意才可收
④ 网络虚假广告也会被处罚
 

第32問-令和6年試験　問33

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.宅地の販売に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約が成立した後も継続して広告を掲載していた場合、当該広告を掲載し続けることは法第32条の規定に違反する。
2.建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を自らが貸主となって貸借（転貸）するための広告をする場合においては、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を当該広告に明示しなくても、法第34条の規定に違反しない。
3.造成工事に必要とされる法令に基づく許可等の処分があった宅地について、工事完了前に当該宅地の販売に関する広告をするときは、法令に基づく許可等の処分があったことを明示すれば、取引態様の別について明示する必要はない。
4.複数の区画がある分譲地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、最初に行う広告だけではなく、次回以降の広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 宅地销售广告如果是网络刊登，合同已经成立了还继续挂着，这种“卖不出去的房子还在广告”就是おとり広告，违反了宅建业法第32条。
→ 正确。
理由：已经卖掉的房子继续挂广告，会误导消费者以为还可以买。
举例：在网站上标价“好地段宅地在售”，结果早就卖掉了，这就是典型的虚假广告。
② 如果业者先和房东签了租赁合同，再把房子拿来自己做二房东（转租），这种广告里就算没写“我是貸主”，也不算违法。
→ 正确。
理由：法律规定广告必须明示“取引態様”（自己是卖主、貸主还是中介）。但自分が貸主的情况，根本不在宅建业法取引態様明示义务范围内，所以不用写。
举例：业者自己承租了整栋楼，再转租给别人。此时业者是“貸主”，不是媒介，所以广告里没写“貸主”也没关系。
notion image
③ 宅地的造成工事如果已经拿到相关许可，虽然还没完工，可以提前登广告，但广告里只写“许可已批”就够了，不用写取引態様。
→ 错误。
理由：无论有没有许可，无论是完成还是未完成，广告都必须明示取引態様，这是硬性规定，没有例外。
举例：广告只写“工事许可已批”，却不写“売主／代理／媒介”，这样不行。
④ 分譲地有很多区块，广告分几次打，每一次广告都要写清楚取引態様，不能只在第一轮广告里写。
→ 正确。
理由：有的人可能只看到后面某一轮广告，如果不写取引態様，就会误导。
举例：第一次广告写了“売主”，第二次广告没写，就让人分不清是中介还是卖主。
快速记忆：
① 成约后广告不撤下＝おとり広告 → 错法（违反）
② 自己当貸主广告，不用写取引態様 → 合法
③ 广告必须写取引態様，没有例外 → 这题考的错点
④ 每次广告都要写取引態様 → 对
答案：③
 

第33問-平成17年試験　問34(改題)

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならないが、取引の相手方に対し、取引態様の別が明らかである場合は明示する必要はない。
2.Aは、宅地造成等工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成及び特定盛土等規制法第17条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。
3.Aは、建物の売買の広告に当たり、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした。当該建物に関する注文はなく、取引が成立しなかった場合であっても、Aは監督処分及び罰則の対象となる。
4.Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。
 
中文讲解
🏖️ 3
A如果在广告房屋或土地买卖、交换、租赁的时候，必须明确写出自己的交易角色（比如自己是卖方、中介还是代理）。题目里说“如果对方已经知道就不用写”，这是错的。
举例：A公司要卖一套房，即使买家心里清楚A是中介，广告上也必须写“中介”。
原因：为了保护消费者，避免买家误以为自己直接和卖家交易，产生纠纷。
快速记忆：广告上交易角色必须写，不能省略
A在宅地造成等工事规定区域，广告必须等到完工检查通过才可以，这是错的。
正确做法是，只要取得宅地造成许可就可以做广告，不必等工事完全结束。
举例：A在允许的土地上造房子，只要政府许可了，就能做销售广告，即使房子还在施工中。
原因：这样可以提前宣传、吸引买家，但必须在合法许可下进行，确保安全。
快速记忆：拿到许可就能广告，不必等完工
A如果做了房屋广告夸大实际情况，让人误以为房子更好，即使没人买、交易没成立，也属于违法。
举例：广告说房子是豪宅，其实普通，A还是会被监管部门处罚。
原因：防止虚假宣传误导消费者，保护市场诚信。
快速记忆：夸大房屋广告，交易没成交也违法
A在房屋租赁中帮忙做广告，广告费用可以额外向委托人收取，不算报酬限制范围。题目说不能收，这是错的。
举例：A帮房东出租房子，做广告花了钱，可以单独收广告费。
原因：广告成本需要合理分摊，不限制在固定报酬内。
快速记忆：广告费可以另收，不算报酬限制
快速记忆总结：
  1. 交易角色必须广告上写，不能省略
  1. 拿到许可就能广告，不必等完工
  1. 夸大房屋广告，交易没成交也违法
  1. 广告费可以另收，不算报酬限制
 

第34問-令和5年試験　問31

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。 1.宅地又は建物の売買に関する注文を受けたときは、遅滞なくその注文をした者に対して取引態様の別を明らかにしなければならないが、当該注文者が事前に取引態様の別を明示した広告を見てから注文してきた場合においては、取引態様の別を遅滞なく明らかにする必要はない。
2.既存の住宅に関する広告を行うときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうかを明示しなければならない。
3.これから建築工事を行う予定である建築確認申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
4.販売する宅地又は建物の広告に関し、著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるだけでなく、懲役若しくは罰金に処せられ、又はこれを併科されることもある。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：“宅地或建筑物的买卖订单收到后，要立即向订购者说明交易方式，但如果订购者事先看过广告上已写明交易方式，就可以不用再说明。”
解释：错误。不管订购者是否看过广告，收到订单时都必须立即说明交易方式（卖方、自售、代理、仲介）。
例子：A公司在广告上写明自己是仲介，B看了广告后打电话下单，A仍必须在接单时明确告诉B自己是仲介。
原因：保证消费者在每次交易时都清楚了解交易主体，避免误解或欺诈。
总结：广告看过也必须接单时再明确交易方式。
选项2：“既存住宅的广告必须说明是否进行过建筑状况调查。”
解释：错误。既存住宅的建筑状况调查属于重要事项说明的内容，但广告中不需要写。
例子：一栋二手房做过状况调查，在广告上不写也可以，但签约前必须告知买方。
原因：广告主要目的是吸引注意力，不宜过多细节；重要信息在签约前再说明即可。
总结：既存房广告不必写建筑状况调查。
选项3：“还没开工、仅在建确认申请中的建筑物，不能做卖买广告，但可以做租借广告。”
解释：错误。在建确认、开发许可或宅地造成许可未拿到前，不能做卖买广告。租借合同可以，但卖买合同不行。
例子：某楼盘正在申请建筑确认，做买卖广告就是违法，但出租的签约可以。
原因：防止尚未合法取得建造许可的楼盘被虚假宣传或预售，保护买方安全。
总结：建筑确认前卖买广告禁止，出租的签约可以。
选项4：“卖地或建筑物的广告如果严重与事实不符，不仅会被监管处分，还可能被处以刑罚或罚金。”
解释：正确。虚假或夸大广告（如房子实际面积比广告大50㎡）违反宅建法，会受到行政处分和刑事处罚。
例子：广告写“紧邻地铁站”，实际上离站500米以上，可能被罚款或判刑。
原因：保护消费者免受虚假广告欺骗，维护市场秩序。
总结：虚假或夸大广告会行政+刑事双重处罚。
快速记忆：
  1. 接单时必须再说明交易方式。
  1. 既存房广告不用写建筑状况调查。
  1. 建筑确认前卖买广告禁止，租借的签约可以。
  1. 虚假夸大广告会受罚，行政+刑事双管齐下。
 

第35問-令和3年10月試験　問30

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。。
1.宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
2.建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
3.複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。
4.賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。
中文讲解
🏖️ 1，4
选项1：“宅地销售广告中，不得对宅地将来的使用限制作出与事实严重不符的表示。”
解释：正确。宅建法规定，宅建业者做广告时，不得夸大或误导消费者，包括所在位置、面积、形状、利用限制、环境、交通、价格等信息。
例子：广告上写“可自由建房”，实际上土地受法律限制不能建房，这是违规的。
原因：保护买方避免被虚假信息误导，保证交易公平。
总结：宅地广告未来利用限制不得虚假。
选项2：“在建筑物租赁的媒介广告中，无论是否经过依赖人委托，都可以收取广告费用超过报酬上限。”
解释：错误。广告费用只有在委托人明确要求的特定广告才能额外收取，未经委托不能收。
例子：A公司未经房东许可就做了广告并收取费用，这是违法的。
原因：防止业者随意向客户收费，保护委托人利益。
总结：广告费用必须经过委托人同意才能收取。
选项3：“多区画宅地分多次广告，第一次注明交易方式就够，之后不用再注明。”
解释：错误。每次广告都必须明确写交易方式（卖方、仲介等）。
例子：第一期广告写明仲介，第二期广告不写，看到第二期广告的客户会误解，这是不允许的。
原因：确保每个看到广告的人都能清楚知道交易主体，防止误导。
总结：每次广告都要注明交易方式。
选项4：“接受租赁媒介委托后，即使物业还在建筑确认申请中，也不能做广告。”
解释：正确。未取得建筑确认前，任何建筑物广告都禁止。
例子：一栋公寓正在申请建筑确认，做租赁广告也是违法的（卖买广告肯定不能做）。
原因：防止尚未合法取得许可的建筑被宣传，保护租客和市场秩序。
总结：建筑确认前广告禁止。
快速记忆：
  1. 宅地广告未来利用限制不得虚假。
  1. 广告费用必须有委托人同意才能收。
  1. 多次广告每次都要写交易方式。
  1. 建筑确认前任何广告都禁止。
正确选项数量：二个（选项1和4）。
 

第36問-平成26年試験　問43

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 1.Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
2.Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
3.Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
4.Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
 
中文讲解
🏖️ 2
选项1：“买主B当天只付一部分手付金，A允许分多次收取剩余手付金以促成签约。”
解释：错误。宅建法禁止通过借钱或分期收取手付金来诱导签约。
例子：买房当天付不够，业者说“没关系，你分几次付剩下的手付金”，这是违法的。
原因：防止业者用财务手段强迫或诱导买家签约，保护消费者。
总结：手付金分期收取诱导签约违法。
选项2：“销售投资用公寓，未经事前联系直接上门，先说明业者名、自己姓名和销售目的，然后进行推销。”
解释：正确。宅建法规定，上门推销必须先告知业者名、姓名及销售目的。
例子：业者上门推销公寓，先说“我是XX公司，叫A，这是为了向您推销合同”，然后再推销，这是合法的。
原因：保证被推销者知情权，防止误解或被蒙在鼓里。
总结：上门推销先说明身份和目的合法。
选项3：“甲土地所有者明确表示不卖，次日业者仍打电话推销。”
解释：错误。明确拒绝后，不得继续勧誘。
例子：房东说“不卖”，业者第二天又打电话推销，这是违法的。
原因：尊重对方意愿，防止骚扰或不当压力。
总结：明确拒绝后继续推销违法。
选项4：“推销宅地时断言土地会涨价，但实际不存在规划，是业者个人想当然。”
解释：错误。宅建法禁止对未来环境、交通、升值等作断定性判断。
例子：业者说“附近要建高速，所以房子肯定涨价”，实际上没有规划，这是违法。
原因：防止误导消费者做出不理性的购买决策。
总结：对未来升值作断定性判断违法。
快速记忆：
  1. 手付金分期诱导签约违法。
  1. 上门推销先说明身份和目的合法。
  1. 明确拒绝后继续推销违法。
  1. 未来升值断言违法。
正确答案：选项2。
 

第37問-令和3年12月試験　問30

宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。
2.Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。
3.Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。
4.Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
中文讲解
🏖️ 3
1.“Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者から媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに広告を掲載したものの、広告を見た者からの問合せはなく、契約成立には至らなかった場合には、当該広告は法第34条の規定に違反するものではない。”
错误。取引態様の別就是指房产交易中中介的身份——是卖主、代理还是媒介（仲介）。法律要求广告中必须明确标注身份，不管有没有人问，广告发布时就必须遵守（宅建業法34条）。所以即便没有成交，也属于违法。
举例：A公司帮B卖房，但广告上没写“我是中介”，即使没有人打电话咨询，也违法。
2.“Aは、自ら売主として、建築基準法第6条第1項の確認の申請中である新築の分譲マンションについて「建築確認申請済」と明示した上で広告を行った。当該広告は、建築確認を終えたものと誤認させるものではないため、法第33条の規定に違反するものではない。”
错误。建築確認必须真正完成后才能广告，否则属于未完成物件提前销售（青田売り），容易引起纠纷（宅建業法33条）。即使写了“申请中”，也不能让人误以为已经完成确认。
举例：A广告写“建筑确认已完成”，实际上只是申请阶段，这种广告违法。
3.“Aは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとしたが注文がなく、売買が成立しなかった場合であっても、監督処分の対象となる。”
正确。卖意不存在但广告好房就是虚假广告（おとり広告），违反宅建业法32条，即便没成交，也会被监管处分或罚款（65条2项）。
举例：A为了吸引人来问，广告里写好房，但其实根本不卖，违法。
4.“Aは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。”
错误。免许取消后，不能再开展新的交易，只有已经签订的合同可以继续完成（宅建業法76条）。
举例：A被吊销执照，广告是新房还没成交，不能算合法业者行为。
快速记忆：
1: 广告没标明身份即违法
2: 建筑确认未完成不能广告
3: 卖意不存在的好房广告也是违法
4: 免许取消后，只有已经签订的合同可以继续完成
 

第38問-平成27年試験　問41

宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものを全部選んでください。
1. A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？ B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。
 
2. A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。 B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。
 
3. A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。 B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
 
4. A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。 B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
中文讲解
🏖️ 3
A：眺望の良さが気に入った。隣接地は空き地だが、将来の眺望は大丈夫なのか？
B：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。安心してください。
解释：这里B断定将来绝对不会有建筑影响眺望。宅建法规定，业者不能对未来环境、交通等做绝对判断，因为未来不确定，如果说绝对保证就是误导客户、损害客户利益。
举例：比如说，B说“这片空地将永远不会建房”，将来如果政府真的改变规划，那买家就受骗了。
总结：不能对未来环境作绝对承诺。
A：先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だといわれたが本当か。
B：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件がよく、また、近隣のマンション価格の動向からみても、5年後値上がりするのは間違いありません。
解释：B说“5年后价格一定会涨”，这是保证收益的断定性判断。宅建法禁止业者做这种保证，因为房价有风险，这属于误导客户、夸大收益。
举例：如果买家因为这个保证而买房，5年后房价没涨甚至跌了，业者就违法了。
总结：不能保证未来收益。
A：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
B：弊社との提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。
解释：这里B只是介绍银行可能的贷款方案，并没有自己借钱给客户，也没有直接诱导签约，因此不违法。
举例：买家说手付太重，B说“你可以去银行申请贷款”，只是信息提供，不是自己放贷。
总结：提供银行贷款信息，不算违法。
A：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
B：お預かりした10万円のうち、社内規定上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
解释：根据宅建法，如果客户撤回申请，收到的申请金必须全额退还。B扣5,000日元违反了保护客户利益的规定。
举例：客户交了10万申请金，想退时被扣5千，这就是违法行为。
总结：申请金撤回必须全额退还。
快速记忆：
  • 未来环境和交通：不能断定保证
  • 未来收益：不能保证一定赚钱
  • 手付金贷款信息：只提供银行方案可以
  • 申请金退还：撤回时必须全额退
 

第39問-平成26年試験　問28

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者B（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者C（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.Bは国土交通大臣及び乙県知事に、Cは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第2項に定める届出をしなければならない。
2.Aは、法第50条第2項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第1項で定める標識を掲示しなければならない。
3.Bは、その設置した案内所の業務に従事する者の数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならない。
4.Aは、Cが設置した案内所においてCと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Aが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Cは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
1.B必须在开始案内所业务前10天，向国土交通大臣和案内所所在地的乙县知事提交届出，C必须向甲县知事提交。
例子：B在乙县开案内所卖A的100套公寓，就必须提前10天通知国土交通大臣和乙县知事；C在甲县开案内所也要提前通知甲县知事。
规定原因：防止无证设案内所和非法中介活动，让监管部门及时掌握案内所位置和负责人。
2.A不需要向甲县和乙县提交届出，但必须在公寓所在地挂自己的标识。
例子：A虽然自己不设案内所，但在公寓楼旁挂上“甲公司销售中”的标识，买家就知道开发商是谁。
规定原因：让买家清楚卖方是谁，保障交易透明。
3.B的案内所必须至少有1名专任宅建士，与案内所员工总人数无关。
例子：B案内所5人，至少要有1名专任宅建士，不能按“5人1名”比例算。
规定原因：保证签约和重要交易环节有专业人员把关，防止合同风险。
4.如果A和C共同使用C的案内所，只要A派1名专任宅建士就够，C不必再安排。
例子：A去C的案内所卖公寓，只要A派1名宅建士处理合同，C可以不用再安排。
规定原因：提高效率，避免重复配置专任宅建士，同时保证合同环节有专业人员。
快速记忆总结：
  1. B、C开案内所要提前10天提交届出。
  1. A不设案内所，也要在公寓所在地挂标识。
  1. 案内所至少要1名专任宅建士，与人数比例无关（3错）。
  1. 多业者共享案内所，只要1名专任宅建士就够。
 

第40問-平成23年試験　問36

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。
2.宅地建物取引業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。
3.宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
4.宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
中文讲解
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1.宅建业者在宅地造成或建筑尚未完工之前，必须先取得必要的法定许可（如都市计划法的开发许可、建築基準法的建築確認等），才能进行该物件的广告。
例子：A公司要卖一栋正在建的公寓楼，必须先拿到建築確認书和开发许可后，才能在报纸或网站上做广告。
规定原因：防止虚假宣传或非法预售，让消费者知道交易是合法、可靠的。
2.宅建业者在分多次广告同一批宅地时，每次广告都必须明确标明交易态样。
例子：10块地分3次广告，每次广告都要写清楚是“自售”还是“代理”，不能只在第一次广告写。
规定原因：交易态样决定买家是否支付报酬，关系重大，必须透明。
3.广告建物租赁媒介时，宅建业者只有在依赖者委托下才能收取广告费，不能随意收取。
例子：租房中介想自行收取广告费，不经过房东同意是不允许的。
规定原因：保护委托人利益，防止中介擅自收费。
4.宅建业者被取消免许可后，仅能在已签合同的范围内完成交易，广告本身不让其继续被视为宅建业者。
例子：B公司免许可被取消，如果合同已签，可以完成交易；但不能继续做广告或签新合同。
规定原因：防止取消许可的业者继续进行新交易或误导消费者。
快速记忆：
  1. 未完工宅地/建筑，必须先拿法定许可后才能做广告。
  1. 每次广告都要标明交易态样。
  1. 广告费需依赖者委托，不能擅自收取。
  1. 免许可取消后，只能完成已签合同，不能继续做广告。
 
 
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