013宅地建物取引士-普通②
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第11問-令和6年試験 問29
宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問におい「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地又は建物の取引に関する実務の経験期間が2年に満たない場合であっても、試験に合格した日から1年以内に登録を受けようとするときには、都道府県知事が指定する講習を受講することにより、宅地建物取引士の登録を受けることができる。
2.宅地建物取引士証は、更新を受けることなくその有効期間が経過した場合、その効力を失うが、当該宅地建物取引士証を都道府県知事に返納する必要はない。
3.宅地建物取引士は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、法第68条の規定に基づく処分の対象となるが、当該他人が宅地建物取引士の登録を受けた者であるときはこの限りでない。
4.宅地建物取引業者は、その事務所唯一の専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の経過により効力を失い宅地建物取引士でなくなったときは、2週間以内に法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
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🏖️ 4
① 关于实务经验不足者的注册
题目说：实务经验不足者可通过“都道府县知事指定讲习”注册。
错误：
- 实际规定：实务经验不足者必须参加国土交通大臣指定的注册实务讲习（宅建業法規則13条の16），而不是都道府县知事的法定讲习。
- 原因：注册实务讲习专为弥补实际经验不足设计，确保即使经验不足也能安全履行宅建事务。
- 例子：小李考上宅建士但实务经验只有1年，必须参加注册实务讲习才能注册。
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② 关于宅建士证过期是否需返还
题目说：过期失效但不需要返还。
错误：
- 实际规定：宅建士证有效期满或注册消除时，必须速将证书返还给交付的都道府县知事（宅建業法22条6項）。
- 原因：防止失效证被滥用。
- 例子：小王证书到期后仍持有，则违反规定，需返还给县知事。
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③ 关于名义借用是否免于处分
题目说：名义借给已注册者可免处分。
错误：
- 实际规定：无论借给谁，名义借用他人使用都属于违法行为（宅建業法68条1項）。
- 原因：确保宅建士资格与行为主体一致，防止冒名操作。
- 例子：小张将自己名义借给朋友使用，即使朋友已注册，也会受到处分。
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④ 关于唯一专任宅建士资格失效的处理
题目说：事務所唯一专任宅建士资格失效需2周内采取措施。
正确：
- 规定：事務所必须按规定配备专任宅建士，一旦唯一专任宅建士资格失效，2周内必须补充（宅建業法31条の3第3項）。
- 原因：确保事务所始终有合法的专任宅建士，以保障交易安全。
- 例子：小王事务所唯一宅建士证书过期，公司必须在2周内设立新的专任宅建士。
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快速记忆：
① 实务经验不足 → 必须参加注册实务讲习，知事讲习不可用
② 证书过期 → 必须返还给交付的都道府县知事
③ 名义借用 → 无论对象是否已注册，都违法
④ 唯一专任宅建士失效 → 2周内必须补充
正确答案是④。
第12問-平成19年試験 問31
宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引士証（以下この問において「取引士証」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する宅地建物取引業者Aの事務所の業務に従事する者が、乙県に所在するAの事務所の業務に従事することとなったときは、速やかに、甲県知事を経由して、乙県知事に対して登録の移転の申請をしなければならない。
2.登録を受けている者で取引士証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。
3.丙県知事から取引士証の交付を受けている宅地建物取引士が、取引士証の有効期間の更新を受けようとするときは、丙県知事に申請し、その申請前6月以内に行われる国土交通大臣の指定する講習を受講しなければならない。
4.丁県知事から取引士証の交付を受けている宅地建物取引士が、取引士証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引士証を発見したときは、速やかに、再交付された取引士証をその交付を受けた丁県知事に返納しなければならない。
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🏖️ 2
① 注册移转义务
题目说：跨县工作必须“速やかに注册移转”。
错误：
- 实际规定：宅建士在不同县的事务所工作时，可以申请注册移转，但不是义务（宅建業法19条の2）。
- 原因：为了灵活调配人力，不强制要求立即移转注册。
- 例子：小张原在甲县事务所工作，现在调到乙县，可以选择是否申请注册移转。
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② 未领取宅建士证进行重要事项说明
题目说：未领证进行说明，且情节严重，会被注册消除5年内不得再注册。
正确：
- 实际规定：宅建士必须领取宅建士证才算正式宅建士（宅建業法2条4号），未领证却进行说明属于违法。
- 原因：确保交易安全，防止无证人员进行重要事务。
- 例子：小李已注册但未领证，就给客户做重要事项说明，被认定违法，注册消除，5年内不能再注册。
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③ 取引士证更新需国交大臣指定讲习
题目说：更新必须参加国土交通大臣指定讲习。
错误：
- 实际规定：取引士证更新前，需要参加的是都道府県知事指定的讲习，不是国交大臣讲习（宅建業法22条の2第2項）。
- 原因：更新讲习主要由地方监管，更灵活。
- 例子：小王证书快到期，只需参加县知事指定讲习即可更新证书。
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④ 亡失取引士证再交付后发现旧证
题目说：发现旧证后需返还再交付证。
错误：
- 实际规定：应返还发现的旧证，而不是再交付的证（宅建業法規則14条の15第5項）。
- 原因：防止重复使用证书，确保法律上唯一有效证书。
- 例子：小李证丢失重新领证，后来找到了旧证，必须返还旧证而不是新领的证。
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快速记忆：
① 跨县工作 → 可以申请注册移转，不是义务
② 未领证说明 → 情节严重可被注册消除，5年内不可再注册
③ 证书更新 → 需参加县知事指定讲习，不是国交大臣讲习
④ 证书丢失再发现 → 返还旧证，不返还新证
正确答案是②。
第13問-平成19年試験 問30(改題)
宅地建物取引士の設置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者Aは、1棟100戸のマンションを分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、Aは、当該案内所に成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要はない。
2.宅地建物取引業者B（甲県知事免許）は、その事務所において、成年者である宅地建物取引士Cを新たに専任の宅地建物取引士として置いた。この場合、Bは、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3.宅地建物取引業者Dは、その事務所の専任の宅地建物取引士Eが3か月間入院したため、法第31条の3に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Dは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。
4.宅地建物取引業者である法人Fの取締役Gは宅地建物取引士であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、Fは、Gを本店の専任の宅地建物取引士の数のうちに算入することはできない。
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🏖️ 2
① 案内所是否需要专任宅建士
题目说：A公司在案内所仅受理申込，不做签约，不需要专任宅建士。
错误：
- 实际规定：一团分售住宅的案内所，如果是受理购房申请或签约的地方，必须配备1名以上成年专任宅建士（宅建業法規則15条の5の2第2号）。
- 原因：确保购房者的权益受专业人士保护，防止交易纠纷。
- 例子：A公司设100户公寓案内所，只收购房申请，签约在主事务所，但案内所仍需1名专任宅建士。
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② 新设专任宅建士需30日内通知
题目说：B公司新任C宅建士，必须30日内通知甲县知事。
正确：
- 实际规定：专任宅建士变更需要向免许县知事申报，30日内完成（宅建業法8条2项2号、9条1项）。
- 原因：监管部门及时掌握专任宅建士情况，便于管理。
- 例子：B公司新聘C宅建士，30天内向县知事报告即可。
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③ 专任宅建士缺位3个月未补
题目说：D公司专任宅建士入院3个月未补，只有指示处分。
错误：
- 实际规定：专任宅建士不足时，必须在2周内采取补充措施（宅建業法31条の3第3项），否则可能被业務停止处分（宅建業法65条4项）。
- 原因：确保事务所随时有人负责专业事务，保障交易安全。
- 例子：D公司专任宅建士病假3个月，未补充新宅建士，公司可能被暂停营业。
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④ 法人取締役宅建士是否计入专任宅建士
题目说：法人F的取締役G是宅建士，专门从事事务所业务，不计入专任宅建士。
错误：
- 实际规定：法人或个人宅建业者的役员，如果专门从事事务所业务，可以计入专任宅建士（宅建業法31条の3第2项）。
- 原因：充分利用法人内部资源，不需额外聘请宅建士。
- 例子：F公司董事G是宅建士，全职工作，可算作事务所专任宅建士。
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快速记忆：
① 案内所受理申请或签约 → 必须配备1名以上专任宅建士
② 新设专任宅建士 → 30天内向县知事申报
③ 专任宅建士缺位 → 2周内补充，否则可能停业
④ 法人宅建士董事 → 可计入专任宅建士
正确答案是②。
第14問-平成12年試験 問33(改題)
宅地建物取引士の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引士Aが、不正の手段により登録を受けたとして登録の消除の処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分についての決定がされる日までの間に、相当の理由なく登録の消除を申請した場合、Aは、当該登録が消除された日から5年を経過しなければ、新たな登録を受けることができない。
2.宅地建物取引士Bは、刑法第209条（過失傷害）の罪により罰金の刑に処せられた場合は、30日以内に登録の消除を申請しなければならず、当該登録が消除された日から5年を経過しなければ、新たな登録を受けることができない。
3.宅地建物取引士Cが、登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け、その禁止の期間中にCからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は、事務禁止の期間が満了するまでの間は、Cは、新たな登録を受けることができない。
4.未成年であるDは、法定代理人から宅地建物取引業の営業に関し許可を得て登録を受けることができるが、宅地建物取引業者がその事務所等に置かなければならない成年者である専任の宅地建物取引士とみなされることはない。
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🏖️ 1
① 不正手段注册并提前申请消除
题目：A宅建士不正手段注册，在听闻期到处理决定前自申请注册消除。
正确：
- 实际规定：如果宅建士因不正手段、事務禁止违反、或重大违法情节被消除注册，且自行申请提前消除的，从消除日算起5年内不得再次注册（宅建業法18条1項9号・10号）。
- 原因：防止宅建士利用“自行申请消除”逃避处分，保障交易安全。
- 例子：A用假材料注册宅建士，听闻期间自己申请消除，必须等5年才能再次注册。
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② 过失伤害罪被罚金
题目：B宅建士因过失伤害罚金，需30天内消除注册，并5年内不能再注册。
错误：
- 实际规定：只有特定刑法罪（伤害罪、暴力罪、脅迫罪、背任罪等6种）才构成注册消除的欠格事由（宅建業法18条1項7号）。
- 原因：过失伤害罪属于轻微过失，不影响专业诚信，不自动取消注册。
- 例子：B因交通事故过失伤害被罚金，不需消除注册。
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③ 事務禁止期间注册消除
题目：C宅建士事務禁止期间被强制消除注册，直到事務禁止期满才可注册。
错误：
- 实际规定：如果是违反事務禁止等原因被消除注册，则必须从消除日算5年内不得注册，而非事務禁止期满即可。
- 原因：重点是防止严重违规宅建士快速回归市场，保障消费者。
- 例子：C因违反事務禁止被消除注册，事務禁止期满后也不能立即注册，需等5年。
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④ 未成年者D注册
题目：未成年D可在法定代理人许可下注册，但不算专任宅建士。
错误：
- 实际规定：未成年者需法定代理人同意才可注册，但不具备成年宅建士的完整资格，因此不能算专任宅建士（宅建業法18条1項1号、31条2項）。
- 原因：未成年人法定行为能力有限，不能完全承担专业责任。
- 例子：未成年D获许可注册，但不计入事务所专任宅建士人数。
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快速记忆：
① 不正手段注册提前消除 → 消除日5年内不可再注册
② 过失伤害罚金 → 不自动消除注册
③ 事務禁止期间消除注册 → 消除日算5年不可注册
④ 未成年者注册 → 需代理人同意，但不算专任宅建士
正确答案是①。
第15問-令和3年10月試験 問35
宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.宅地建物取引士（甲県知事登録）が事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証を甲県知事に速やかに提出しなければならず、速やかに提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。
2.宅地建物取引士（甲県知事登録）が宅地建物取引士としての事務禁止処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県で宅地建物取引士資格試験に合格したとしても、当該期間が満了していないときは、乙県知事の登録を受けることができない。
3.宅地建物取引士（甲県知事登録）が甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。
4.宅地建物取引士（甲県知事登録）が本籍を変更した場合、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
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🏖️ 1,2,4
① 事務禁止処分后的宅建士证提交
题目：甲県知事注册的宅建士被事務禁止处分，需要速交证，否则罚款。
正确：
- 法规：收到事務禁止处分的宅建士必须速将宅建士证交给注册的都道府県知事（宅建業法22条の2第7項）。如果不交，可罚10万日元以下（宅建業法86条）。
- 原因：保证行政机关可以及时回收证书，防止违规宅建士继续从事业务。
- 例子：A被事務禁止处分，10天内还没有交证，可能会被处以罚款。
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② 事務禁止期间自行消除注册
题目：甲県注册的宅建士在事務禁止期间自行消除注册，是否可在乙県注册。
正确：
- 法规：事務禁止期间自行消除注册，在处分期间内仍为欠格事由，不能在其他都道府県注册（宅建業法18条1項11号）。
- 原因：防止宅建士利用不同地区规避处分，保障交易安全。
- 例子：B在甲県事務禁止期间自消注册，即使通过乙県考试，也不能注册，必须等处分期满。
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③ 住所变更即可申请注册移转
题目：甲県宅建士住所变到乙県，可向乙県申请注册移转。
错误：
- 法规：注册移转只适用于宅建士实际去新的都道府県宅建业者事務所工作，仅仅住所变更不能申请（宅建業法19条の2）。
- 原因：注册与工作地点挂钩，而非个人住所，保证管理和监督有效。
- 例子：C搬家到乙県，但仍在甲県事务所工作，不能申请注册移转。
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④ 本籍变更必须申报
题目：宅建士本籍变更需要向甲県知事申报。
正确：
- 法规：宅建士注册簿记载事项包括本籍，变更时必须遅滞なく申报（宅建業法20条・宅建業法規則14条の2の2第1項1号）。
- 原因：确保注册簿信息准确，便于行政监督。
- 例子：D宅建士本籍搬家，必须尽快向甲県知事申报。
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快速记忆：
① 事務禁止处分 → 速交宅建士证，违者可罚10万日元
② 事務禁止期间自行消除 → 处分期满前不得在任何都道府県注册
③ 住所变更 ≠ 注册移转 → 仅住所变更不能申请移转
④ 本籍变更 → 必须及时向知事申报
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