005宅地建物取引業·免許-簡単④

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第31問-平成30年試験　問36

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。
2.宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
3.いずれも宅地建物取引士ではないDとEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。
4.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B（甲県知事免許）が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
 
中文讲解
🏖️　1
问的是：关于宅建业免许与欠格事由、更新、役员变更、跨县媒介的规定，哪一项是正确的？
选项1 ✅（正确）
内容
个人C因被判处懲役，其刑执行完毕不到5年，不能申请免许。
解释
宅建业法规定：禁锢以上刑罚执行完毕后5年内，禁止申请免许（宅建業法5条1項5号）。
懲役属于禁锢以上的刑罚，因此C确实不能申请。
📌 举例：小张因为贪污被判2年有期徒刑 → 出狱5年内不能申请宅建业免许。
一句话总结：刑满5年内的禁锢以上刑罚者不能申请宅建免许。
选项2
内容
A申请更新，但到期日仍未处理 → 原免许自动失效。
解释
宅建业法规定：合法申请更新的，原免许在新处理决定作出前仍然有效（宅建業法3条4項）。
📌 举例：小李免许9月30到期 → 提交更新申请，但处理延迟到10月5日 → 10月1-5日仍可合法营业。
➡ 错误。
一句话总结：更新申请合法提交，原免许在处理前仍然有效。
选项3
内容
非宅建士D、E加入法人F社董事会 → 只需报D（常勤）。
解释
法人役员信息属于宅建业者名簿登记事项。不论常勤或非常勤，只要是董事都必须登记。
📌 举例：F公司董事会新增两人 → 无论是否常勤，两人都要报。
➡ 错误。
一句话总结：法人董事不论常勤或非常勤都必须向免许机关报告。
选项4
内容
甲县免许的B社在乙县媒介房产 → 需向国交大臣申请换免许。
解释
宅建业免许效力全国有效，跨县媒介不需要更换为国交大臣免许。
只有在2个以上都道府县设立事務所才需要国交大臣免许。
📌 举例：甲县公司接乙县房源 → 可用甲县免许，无需换大臣免许。
➡ 错误。
一句话总结：宅建业免许全国有效，跨县媒介不需要换大臣免许。
快速记忆
  1. 禁锢以上刑罚者 刑满5年内 不能申请宅建免许。
  1. 更新申请合法提交，原免许在处理前仍然有效。
  1. 法人董事不论常勤或非常勤都必须向免许机关报告。
  1. 宅建业免许可以接全国的业务。
 

第32問-令和元年試験　問26

 
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
2.宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
3.宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
4.宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
 
中文讲解
🏖️　3
📌 题目核心
考察 宅地建物取引業法（房地产经纪法）里关于：
  • 名义借用（名義貸し）
  • 什么属于宅建业的范围
  • 无证经营（無免許事業）
  • 经纪人是否能替无证者“合法化”交易
选项解析
选项1
“宅建业者不能借名让别人从事宅建业，但可以借名让别人做广告。”
❌ 错误。
👉 法律禁止“名义借用”，不管是做业务还是打广告，都属于违规。
例子：A公司把名义借给B公司，让B以A的名义做广告拉客，这是违法的。
选项2
“建物的一部分（例如一层楼）代理买卖，不算宅建业。”
❌ 错误。
👉 房子的“部分”也是“建物”，所以无论整栋还是部分，都属于宅建业范围。
例子：代客户卖掉大楼的一层商铺，这也是宅建业务，需要宅建免许。
选项3
“宅建业者的员工，如果自己另开小公司或私下做买卖，没有免许就是无证经营。”
✅ 正确。
👉 即使你在宅建公司打工，如果你个人要独立做宅建业务，也必须自己拿到免许。否则就是违法。
例子：某宅建公司员工，下班后自己接单帮别人买卖房子，没有自己的免许 → 无证经营。
选项4
“没有免许的人做宅建交易，但只要找一个有免许的业者来当代理或中介，就不算无证经营。”
❌ 错误。
👉 核心在于：做宅建业本身就必须有免许，找持证者帮忙也不能替代。
例子：C没有免许，但想做房地产买卖，于是请D（有免许）帮忙代理 → C依旧是无证经营。
🎯 每个选项一句话总结
  1. 名义借用不论是业务还是广告，一律禁止。
  1. 建物一部分的买卖代理，也是宅建业。
  1. 宅建公司员工若个人无证做宅建，就是无证经营。
  1. 找有免许的业者帮忙，不能替无证者洗白。
👉 所以本题 正确答案是 [3]。
 

第33問-平成25年試験　問26

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者D社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられたとしても、執行猶予が付されれば、D社の免許は取り消されることはない。
2.宅地建物取引業者C社の非常勤役員が、刑法第208条の3（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、C社の免許は取り消されることはない。
3.宅地建物取引業者A社の代表取締役が、道路交通法違反により罰金の刑に処せられたとしても、A社の免許は取り消されることはない。
4.宅地建物取引業者B社の使用人であって、B社の宅地建物取引業を行う支店の代表者が、刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、B社の免許は取り消されることはない。
中文讲解
🏖️　3
📌 背景知识
宅建业法规定，如果宅建业者的 役员（包括非常勤） 或 政令规定的重要使用人（比如分店代表、营业所长） 犯下某些罪行并被判刑，法人本身的宅建免许可能会被取消。
重点罪名是：
  • 伤害罪（204条）
  • 现场助势罪（206条）
  • 暴行罪（208条）
  • 凶器准备集合及结集罪（208条の2）
  • 脅迫罪（222条）
  • 背任罪（247条）
此外，禁錮以上刑（有期徒刑、无期徒刑等），即使附带缓刑，缓刑期间也会导致免许取消。
选项解析
选项1
“D社代表因法人税法违反被判处懲役（徒刑），但有缓刑就不取消免许。”
❌ 错误。
👉 缓刑期间也是“刑の執行を受ける者”，法律认为仍不适合从事宅建业，法人免许会被取消。
例子：代表取締役被判刑1年，缓刑3年 → 在缓刑期内公司免许会被取消。
选项2
“C社非常勤役员因‘凶器准备集合罪’被判罚金，也不会被取消免许。”
❌ 错误。
👉 即使是非常勤役员，也算“役员”。而凶器准备集合罪是宅建法点名的六大“危险罪”，判罚金就足以触发免许取消。
例子：董事会名义上只挂个非常勤董事，被判罚金 → 公司免许仍被取消。
选项3
“A社代表因违反道路交通法被判罚金，也不会被取消免许。”
✅ 正确。
👉 道交法（比如闯红灯、酒驾罚金）虽然违法，但与宅建业务适格性无直接关系，不属于六大危险罪，也不是禁錮以上刑，所以不会影响免许。
例子：社长因超速罚金 → 免许不受影响。
选项4
“B社支店长因‘脅迫罪’被判罚金，也不会被取消免许。”
❌ 错误。
👉 分店代表（支店长、営業所長）属于政令规定的重要使用人，若因脅迫罪被判罚金，也会导致法人免许被取消。
例子：支店长威胁客户被判罚金 → 公司免许取消。
🎯 快速记忆
  1. 缓刑期间 = 免许仍会取消。
  1. 非常勤役员犯六大危险罪 → 免许取消。
  1. 道路交通法违章罚金 → 不影响免许 ✅。
  1. 支店长犯脅迫罪罚金 → 免许取消。
👉 本题正确答案是 [3]。
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第34問-平成16年試験　問30

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。
2.Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Fは、免許を必要としない。
3.Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
4.Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。
 
中文讲解
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📌 背景知识
  • 宅建业法第2条：
    • 需要免许的条件 → 宅地或建筑物的卖买、交换、出租的 代理或媒介，并且是 “业として”（有反复・持续性，面向不特定多数）。
    • 不需要免许的情况 → 自己的房子自己租出去，或者纯粹管理业务，不属于宅建业。
    • 国や地方公共団体本身 → 天然豁免，不需要免许，但“受托代理人”依然需要免许。
选项解析
选项1
C在自己的土地上建了公寓，自行招租，租赁管理委托给D。
✅ 正确。
👉 自己建楼，自己招租 = 自己财产的直接出租，不属于宅建业（不是“代理”或“媒介”）。
👉 D只是帮忙做管理，也不算宅建业。
例子：房东自己发广告找房客，委托物业公司帮忙收租和维修 → 不需要宅建免许。
选项2
F接受县政府委托，代理卖县政府的宅地，面向不特定多数人销售。
❌ 错误。
👉 县政府本身卖地 → 不需要免许（公共机构例外）。
👉 但代理人F 就不同了，他是作为“代理业者”去卖地，照样属于宅建业，所以需要免许。
例子：政府把卖地业务交给某不动产公司 → 那家公司必须有宅建免许。
选项3
A把自己的农地分割转用为宅地，然后交给B公司做媒介，面向不特定多数人销售。
❌ 错误。
👉 “分割农地 → 卖很多人” = 反复・持续性，属于“业として”。
👉 即使是一口气通过B卖掉，本质上也是向很多买家卖宅地 → A需要免许。
例子：地主把几十块小地分割出来，交给中介公司卖 → 地主自己也需要宅建免许。
选项4
E把自己在市街化区域的农地分割出来，专门卖给公益法人，并且反复出售。
❌ 错误。
👉 即使买家限定是公益法人，但 “反复・持续性” 存在，所以还是业として。
👉 卖给谁不重要，关键是“反复卖宅地”，所以需要免许。
例子：地主每年把农地分割，卖给学校法人或社团法人 → 一样需要免许。
🎯 快速记忆
  1. 自己的楼自己出租 以及 被委托的管理人 → 不需要免许 ✅
  1. 政府自己卖地不需要，但代理人F需要免许 ❌
  1. 把农地分割宅地卖给不特定多数 → A需要免许 ❌
  1. 即使只卖给公益法人，但反复卖 → E需要免许 ❌ （公益法人，高龄者）这种也属于不特定多数，自己的什么什么，才属于特定，比如自己的妈妈，自己的员工
👉 本题正确答案是 [1]。
 

第35問-平成16年試験　問31(改題)

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.A社の政令で定める使用人は、刑法第247条（背任）の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから3年を経過しているので、A社は免許を受けることができる。
2.B社の取締役が、刑法第204条（傷害）の罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していないので、B社は免許を受けることができない。
3.個人Cは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から5年を経過していないので、Cは免許を受けることができない。
4.個人Dは、かつて破産手続開始の決定を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から5年を経過していないので、Dは免許を受けることができない。
中文讲解
🏖️　3
选项1
A公司的政令使用人（比如分店经理）犯了背任罪，被判罚金，刑罚执行完3年。A公司能拿免许吗？
❌ 错误。
👉 法律规定：如果役员或“政令使用人”（分店长、营业所长等）因为 背任罪等一定犯罪 被判刑（哪怕只是罚金），在刑罚结束后 5年内 仍然属于欠格事由，不能拿免许。
👉 本题说只过了3年 → 时间不够，仍然不能拿。
一句总结：罚金刑满需过5年才行，3年还不够。
选项2
B公司的董事因为伤害罪，被判1年有期徒刑，缓刑2年，缓刑期满但还没过5年。B公司能不能拿免许？
❌ 错误。
👉 缓刑只要顺利期满 → 刑罚失效 = 没有前科。
👉 一旦缓刑结束，立刻不再是欠格事由，不需要再等5年。
一句总结：缓刑期满就恢复资格，不需要等5年。
选项3
个人C以前有宅建免许，但因为“名义貸し（把自己名义借给别人营业）”被认定情节严重而被吊销，吊销还没过5年。C能不能重新拿免许？
✅ 正确。
👉 法律规定：如果因为 重大违规（比如骗取免许、违反业务停止命令、严重名义貸し）被吊销 → 5年内不能再申请免许。
👉 本题刚被吊销，还没过5年 → 确实不能。
一句总结：被吊销免许后5年内不能再拿免许。
选项4
个人D以前被宣告破产，但后来已经复权，复权还没过5年。D能不能拿免许？
❌ 错误。
👉 “破产开始决定”时确实是欠格事由。
👉 但只要“复权”了，就立刻恢复资格，不需要等5年。
一句总结：破产复权后立即恢复资格，不需要等5年。
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正确的是 [3]。
 

第36問-令和3年12月試験　問34

宅地、建物に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
2.宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
3.建物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいうが、学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない。
4.宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。
中文讲解
🏖️　2
选项1
建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
中文解释：
意思是：如果只是代理房屋的一部分买卖，就不算宅建业。
这是错误的。宅建業法2条明确规定：宅建业包括“建筑物整体或者部分”的买卖、交换、租赁及代理或中介。所以即便只是帮客户买卖大楼里的一间办公室或公寓的一户，依然属于宅建业。
举例：
中介公司代理出售一栋大楼里的某一层办公间，这同样属于宅建业。
一句话总结：
建物部分交易也算宅建业。
选项2（正确）
宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
中文解释：
宅地 = 用于建房的土地。
但是，法律明确排除了“道路、公园、河川、广场、水路”这类公共用地，它们不算宅地。
这是正确的。宅建業法2条1号和施行令第1条有明确规定。
举例：
  • 住宅小区里的宅基地 = 宅地。
  • 小区里的道路 = 不是宅地。
一句话总结：
宅地是建房用地，公共用地不算。
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选项3
建物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいうが、学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない。
中文解释：
意思是：学校、医院、政府大楼这些公共建筑不算建物。
这是错误的。宅建業法上的“建物”定义和建築基準法几乎相同：只要是土地上固定的、有屋顶、有柱子或墙的东西，都算建物。无论是住宅还是学校、医院、政府办公楼，统统算“建物”。
举例：
大学校园里的教学楼、医院大楼，全部属于建物。
一句话总结：
公共设施也属于建物。
选项4
宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。
中文解释：
意思是：宅地只限于“现在已经是建房用地”的土地，要看现状或地籍类别（地目）。
这是错误的。宅建業法的宅地范围更广，包括“已经是建房用地”的土地，也包括“将来作为宅地使用的土地”。即使现在还是农地，只要是用来卖作宅基地的，就算宅地。
举例：
一块农地被开发商买来，准备修建住宅小区，即便尚未开工，这块农地也算“宅地”。
一句话总结：
宅地不仅限于现用，还包括将来作为宅地使用的土地。
✅ 最终答案
正确的是 选项2。
快速记忆
  1. 建物部分交易也算宅建业。
  1. 宅地是建房用地，公共用地不算。
  1. 公共设施也属于建物。
  1. 宅地不仅限于现用，还包括将来用地。
 

第37問-平成15年試験　問30

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.甲県住宅供給公社Dが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Dは免許を受ける必要はない。
2.農業協同組合Cが、所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Cは免許を受ける必要はない。
3.建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Bの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。
4.宅地建物取引士Eが、E名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Eが宅地建物取引業者Fに勤務していれば、Eは免許を受ける必要はない。
 
中文讲解
🏖️　1
选项1（正确）
甲県住宅供給公社Dが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Dは免許を受ける必要はない。
中文解释：
住宅供给公社 = 法律上视为“地方公共团体”。
而 国、地方公共团体 出售宅地建物时，不受宅建业法的限制，因此即使它们不断地向不特定多数人卖房，也不需要免许。
举例：
某县住宅供给公社修建了一批公租房，对外出售，这是公益性公共机构的行为，不需要宅建业执照。
一句话总结：
住宅供给公社等同地方公共团体 → 不需要免许。
选项2
農業協同組合Cが、所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Cは免許を受ける必要はない。
中文解释：
农协（农业合作社）出售自己分割的土地，而且是不断卖给不特定的人。
这是典型的 宅建业行为（“不特定多数 + 反复継続”），所以需要免许。农协并不是宅建业法上的例外。
举例：
农协拥有一大片地，分成10块卖给不同的公司建仓库 → 属于宅建业，需要免许。
一句话总结：
农协卖地 → 需要免许。
选项3
建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Bの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。
中文解释：
建設公司A把土地分割，然后请持证的B公司代理销售。
问题在于：代理销售的法律效果仍然归属于A，所以A自己就相当于在向不特定多数反复卖地。
因此，A仍然需要免许。
举例：
开发商A请中介公司B卖自己的地，但实质上买卖人是A → A需要免许。
一句话总结：
请人代卖，效果仍归本人 → 本人需要免许。
选项4
宅地建物取引士Eが、E名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Eが宅地建物取引業者Fに勤務していれば、Eは免許を受ける必要はない。
中文解释：
宅建士只是一个资格证，并不等于免许。
如果E用自己的名义反复做租赁中介，这就是宅建业行为 → 必须本人取得免许。即使E受雇于持证公司F，也不能用公司的执照为自己背书。
举例：
E平时在F公司上班，但业余用自己名字开小广告帮人找租房收取佣金 → 属于无免许宅建业。
一句话总结：
宅建士不是免许，自己名义做中介必须有免许。
快速记忆
  1. 住宅供给公社 = 公共团体 → 不需要免许。
  1. 农协分割卖地 → 需要免许。
  1. 代卖效果归本人 → 仍然需要免许。
  1. 宅建士≠免许 → 自己名义做业务必须有免许。
 
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