004宅地建物取引業·免許-簡単③
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第21問-平成29年試験 問36
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。
1.宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
2.宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
4.宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
中文讲解
🏖️ 1
题目核心
问：以下关于宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可及相关规定，哪一项是正确的？
重点考点：
- 法人合并后的一般承继人规定
- 兼业不动产管理是否需届出
- 免许可申请期间的广告及业务
- 免许可更新申请期间的业务可否
选项1
法人D是宅建业者，被非宅建业法人E吸收合并后消失，E作为一般承继人，在结清D的合同交易范围内被视为宅建业者。
- 通俗例子：小公司D是宅建业，合并到大公司E后，大公司E要帮D结清所有已签合同的交易。
- 为什么正确：法律规定（宅建业法76条），法人消灭后的继承人可在合同结清范围内视为宅建业者，保证原合同交易顺利完成。
- 总结：法人消灭后，一般承继人可在合同结清范围内被视为宅建业者。
✅ 判定：正确
选项2
宅建业者C兼业从事不动产管理，需要向免许可机关（国土交通大臣或县知事）报告。
- 通俗例子：C本来做宅建，现在兼职做物业管理，要不要告诉免许可机关？
- 为什么错误：兼业不属于免许可届出事项，只需在更新免许可时在申请书中填写即可，日常兼业不需要单独报告。
- 总结：兼业不动产管理无需单独向免许可机关届出。
❌ 判定：错误
选项3
B申请宅建业免许可期间，可以进行广告并招揽客户。
- 通俗例子：B申请免许可，但还没拿到牌照，能发广告吗？
- 为什么错误：未取得免许可前禁止做宅建业相关广告或业务（宅建业法12条2项）。包括名片、网站或宣传资料。
- 总结：申请免许可期间，不得进行宅建业广告或招揽客户。
❌ 判定：错误
选项4
A申请免许可更新，但更新决定未下达前，免许可到期，A不能继续营业。
- 通俗例子：A牌照到期，申请更新，但审批慢了，还能营业吗？
- 为什么错误：法律规定（宅建业法3条4项），在有效期届满后，如审批未决定，原免许可继续有效，业务可继续进行。
- 总结：免许可更新申请期间，如审批未下达，原许可仍有效，可继续营业。
❌ 判定：错误
快速记忆
- 法人消灭后，一般承继人可在合同结清范围内被视为宅建业者。 ✅
- 新的营业项目无需单独向免许可机关届出。
- 申请免许可期间不得做广告或招揽客户。
- 免许可更新申请期间，原许可仍有效，可继续营业。
正确答案：[1]
第22問-平成20年試験 問31(改題)
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者B社に、かつて破産手続開始の決定を受け、既に復権を得ている者が役員として就任する場合、その就任をもって、B社の免許が取り消されることはない。
2.免許を受けようとするD社に、刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その猶予期間が満了している役員がいる場合、その満了の日から5年を経過しなければ、D社は免許を受けることができない。
3.免許を受けようとするC社に、刑法第206条（現場助勢）の罪により科料に処せられた役員がいる場合、その刑の執行が終わってから5年を経過しなければ、C社は免許を受けることができない。
4.宅地建物取引業者A社に、道路交通法違反により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた者が役員として就任する場合、就任時において執行猶予期間中であれば、その就任をもって、A社の免許が取り消されることはない。
中文讲解
🏖️ 1
题目核心
问：以下关于宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可及役员资格的说法，哪一项是正确的？
重点考点：
- 破产复权与许可的关系
- 刑事处罚（懲役刑）与许可
- 科料（轻微罚款）与许可
- 道路交通法违犯与许可
选项1
B社的某役员曾被破产，但已复权，其就任不会导致B社免许可被取消。
- 通俗例子：小公司B有个董事以前破产过，但已经法律上恢复了财产权利，他上任不会影响公司牌照。
- 为什么正确：法律规定（宅建业法5条1项1号、66条1项3号），破产但已复权者不再属于免许可的缺格事由。
- 总结：已复权的破产役员上任，公司免许可不受影响。
✅ 判定：正确
选项2
D社役员因伤害罪被判懲役1年，执行猶予2年，猶予期满后5年内D社不能申请免许可。
- 通俗例子：董事之前受过懲役刑，假释期满后5年内公司不能申请免许可吗？
- 为什么错误：法律规定（宅建业法5条1项5号），执行猶予期满后即可申请免许可，不存在5年等待期。
- 总结：懲役刑执行猶予期满后，公司可立即申请免许可。
❌ 判定：错误
选项3
C社役员因刑法206条（科料）被处罚，需等5年后才能申请免许可。
- 通俗例子：董事只是被轻罚科料，公司要等5年吗？
- 为什么错误：宅建业法规定只有暴力、背任或罚金以上刑罚才有5年等待期（5条1项6号），科料属于轻微处罚，不影响免许可。
- 总结：科料处罚不影响公司申请免许可。
❌ 判定：错误
选项4
A社役员因道路交通法违犯被判懲役1年执行猶予2年，猶予期内上任，公司免许可不被取消。
- 通俗例子：董事因为酒驾被判懲役缓刑，公司还能继续营业吗？
- 为什么错误：懲役刑无论原因如何，执行猶予期内属于免许可缺格事由（5条1项5号），公司牌照可能被取消。
- 总结：懲役刑缓刑期内上任，公司免许可会受到影响。
❌ 判定：错误
快速记忆
- 已复权的破产役员上任，公司免许可不受影响。 ✅
- 懲役刑执行猶予期满后，公司可立即申请许可。
- 科料处罚不影响公司申请许可。
- 懲役刑缓刑期内上任，公司许可会受到影响。
正确答案：[1]
第23問-平成13年試験 問30
次の記述のうち、宅地建物取引業法の免許を受ける必要のないものはどれか。
1.地主Cが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をCが行う場合
2.建設業法による建設業の許可を受けているAが、建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行するため、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行う場合
3.農家Dが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を25区画に造成した後、宅地建物取引業者Eに販売代理を依頼して分譲する場合
4.地主Bが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合
中文讲解
🏖️ 1
题目核心
问：下列行为中，哪一种不需要申请宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可？
重点考点：
- 自有物业出租是否需要许可证
- 建筑业附带销售斡旋是否需要许可证
- 农地宅地转用及分区销售是否需要免许可证
- 区分不同用途土地并分别出售是否需要免许可证
选项解析
选项1
地主C自己建了公寓，并出租给入居者，自己管理。
- 通俗例子：C自己拥有一栋公寓，自己出租给租户，不通过第三方。
- 为什么正确：宅建业法规定，自有房地产的出租及管理不属于“业”，不涉及反复经营的销售或代理行为，因此不需要免许可（宅建業法2条2号）。
- 总结：自有物业自己出租和管理，不需宅建业免许可。
✅ 判定：正确
选项2
建设业许可的A，为履行建筑合同附带约定，反复斡旋共同住宅的销售。
- 通俗例子：A建了房子，还反复帮客户卖房，这属于业务经营吗？
- 为什么错误：即使是附带合同约定，只要是反复斡旋销售，就属于宅建业行为，需要免许可。
- 总结：反复斡旋销售，即便是建筑附带事务，也需免许可。
❌ 判定：错误
选项3
农家D将农地转用为宅地，分25区块后委托宅建业者E销售。
- 通俗例子：D自己不卖，但委托宅建业者卖，这算不算免许可？
- 为什么错误：法律解释中规定，区划分后销售给多人，属于反复持续性交易，即使委托他人代理，行为本身的效果仍算在D名下，所以D仍需免许可。
- 总结：分区销售宅地，即使委托他人，原所有者仍需免许可。
❌ 判定：错误
选项4
地主B将土地分为停车场、资材场、园艺地等，并分别出售。
- 通俗例子：B将地按用途分区卖，数量少也算吗？
- 为什么错误：法律规定，除了道路、公园、水路等例外土地，分区销售土地都属于宅地，反复出售给多人属于宅建业行为，需要免许可。
- 总结：区分用途土地并出售，多块土地出售给多人需要免许可。
❌ 判定：错误
总结一句话
- 自有物业自己出租和管理，不需宅建业许可证。 ✅
- 反复斡旋销售，即便是建筑附带事务，也需许可证。
- 分区销售宅地，即使委托他人，原所有者仍需许可证。
- 区分用途土地并出售，多块土地出售给多人需要许可证。
正确答案：[1]
第24問-令和元年試験 問42
宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
2.都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
3.建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。
4.都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
中文讲解
🏖️ 3
题目核心
问：关于宅建業法第2条第1号所规定的“宅地”，下列哪一项是错误的？
重点考点：
- 宅地的定义：建物的敷地用地及可作为建物敷地的土地
- 城市规划用途地域（用途地域）与宅地的关系
- 公共设施用地（道路、公园、河川等）不属于宅地
选项解析
选项1
宅地不仅限于现有建筑用地，还包括为建物敷地目的而交易的土地，不论地目或现状。
- 通俗例子：比如一块田地将来可能建房出售，也算宅地。
- 为什么正确：宅地不仅仅是现有建筑用地，只要是为建物使用目的的土地都算宅地，无论现在是空地、农地还是其他用途。
- 总结：宅地包括现有或未来可能建房的土地，不看地目或现状。 ✅
选项2
准工業地域内，用于建筑材料堆放的土地也算宅地。
- 通俗例子：材料堆放地位于准工業区，将来可能建房，这块地算宅地。
- 为什么正确：宅建業法规定，只要位于用途地域内，且可能用作建物敷地，即使当前是其他用途，也可视为宅地。
- 总结：用途地域内，即便暂时不是建筑用地，也可能是宅地。 ✅
选项3
建物敷地用地不论用途地域内外都算宅地，但道路、公园、河川等公共设施用地，只要在用途地域内就算宅地。
- 通俗例子：道路、公园即使在住宅区内也算宅地？
- 为什么错误：法律明确规定，道路、公园、河川、广场、水路等公共设施用地永远不算宅地，无论是否在用途地域内。
- 总结：公共设施用地永远不是宅地，和用途地域无关。 ❌
选项4
市街化调控区域内，建物敷地用地算宅地。
- 通俗例子：即使在市街化调控区，只要已有建筑或可建建筑，这块地仍算宅地。
- 为什么正确：宅建業法规定，现有建筑敷地无论在哪，都属于宅地。
- 总结：现有建筑敷地在任何区域都算宅地。 ✅
快速记忆
- 宅地包括现有或未来可能建房的土地，不看地目或现状。 ✅
- 用途地域内的非公共土地都算宅地。 ✅
- 公共设施用地（道路、公园、河川等）永远不是宅地。 ❌
- 现有建筑敷地算宅地。 ✅
正确答案：[3]
第25問-平成15年試験 問31
宅地建物取引業法に規定する免許の基準に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.法人の役員のうちに刑法第159条（私文書偽造等）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。
2.法人の役員のうちに刑法第211条（業務上過失致死傷等）の罪により3年間の懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、判決に執行猶予がついていれば、直ちに免許を受けることができる。
3.法人の役員のうちに宅地建物取引業法の規定に違反して、懲役の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、罰金の刑であれば、直ちに免許を受けることができる。
4.法人の役員のうちに刑法第204条（傷害）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられている者がいる場合は、免許を受けることができないが、刑の執行後5年を経過すれば、免許を受けることができる。
中文讲解
🏖️ 4
题目核心
问：法人役员中有人犯罪或受处罚时，法人是否能拿到宅建业的营业许可（免許）？关键在于 宅建业法第5条欠格事由 的规定。
欠格事由(前科)主要分为：
- 禁锢以上的刑（懲役、禁錮） → 刑满 + 5年过去，才行。
- 特定犯罪的罰金刑（宅建业法、伤害罪、暴行罪、背任罪、暴力团法等）→ 同样刑满 + 5年过去，才行。
- 但如果是别的犯罪（如私文书伪造），则不在欠格事由的范围，不会影响免许。
选项解析
选项1：私文书伪造罪 → 罰金刑 → 5年后可以拿免许
✘ 错误。
宅建业法只规定了「特定的犯罪」如果被判罰金，会影响免许，比如 伤害、暴行、脅迫、背任、宅建业法违犯、暴力团法。
而「私文书伪造」不在列，所以即使被罚过，也不影响宅建免许。
👉 举例：某法人役员因伪造文件被罚金3万日元，但这不是欠格事由，公司还是可以申请宅建免许。
- 总结：伪造文书罚金 → 不影响免许。
选项2：业務上过失致死伤罪 → 懲役3年 → 有執行猶予 → 马上可以拿免许
✘ 错误。
规则是：禁锢以上的刑 被判，就算有執行猶予，期间内也不能拿免许。必须等到 執行猶予期满 才行。
所以“马上”这个说法错了。
👉 举例：某役员因交通事故致人死亡，被判懲役3年，執行猶予5年 → 在这5年内，法人不能申请宅建免许，要等满5年之后才行。
- 总结：執行猶予中 → 不能拿免许。
选项3：宅建业法违反 → 懲役刑不行，但罰金刑马上可以
✘ 错误。
宅建业法非常严格，即使是罰金刑，也要等到 刑满5年过去 才能重新申请。
所以说“罰金刑就没事”是错误的。
👉 举例：某役员违规操作，虚假重要事項说明书，被判罰金 → 要等刑满5年才能申请。
- 总结：宅建法违犯罰金 → 5年内不能拿免许。
选项4：伤害罪 → 罰金刑 → 5年后可拿免许
✔ 正确。
伤害罪在列（宅建业法第5条第1項6号），所以如果被判罰金 → 5年内法人不能拿免许。等到5年过去就可以。
👉 举例：某役员打架致人轻伤，被罚金 → 5年内法人不能申请宅建免许。5年之后就没问题。
- 总结：伤害罪罚金 → 5年后才行。
最终结论
✅ 正确答案是 选项4。
快速记忆
- 私文书伪造罚金 → 不影响免许。
- 執行猶予中 → 不能拿免许。
- 宅建法的罰金 → 5年内不能拿免许。
- 伤害罪的罚金 → 5年后才能拿免许。
第26問-平成19年試験 問32
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。
2.不特定多数の者に対し、建設業者Fが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない。
3.Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。
4.Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
题目核心
问：以下四种情况，哪一种正确描述了谁需要宅建业免许，谁不需要？
选项解析
选项1
破产管财人为了清算破产财产，把土地或房子卖掉，并委托E来做中介。
📌 解读：
- 破产管财人是在法院监督下处理破产财产，这属于法律上的“特殊职务行为”，不是一般的营利性买卖，所以破产管财人本身不需要宅建免许。
- 但是，接受管财人委托去帮忙卖房子的中介E，就属于“业として宅建業をする行為”，所以E必须持有宅建免许。
👉 本题说“E不需要免许”，这是错误的。
一句总结：破产管财人免许不要，但受托的中介必须要。
选项2
建设公司F，对不特定多数的人介绍土地，并以“以后在这块地上帮你建房”为前提，反复撮合土地买卖。
📌 解读：
- 不管你是不是建設会社，只要“反复持续地撮合土地买卖”，就是典型的宅建业务。
- 没有“建筑公司例外”这种规则。
- 所以，F也必须要有宅建免许。
👉 本题说“F不需要免许”，这是错误的。
一句总结：建筑公司也一样，反复撮合土地买卖必须要免许。
选项3
B建了一栋自己持有的出租公寓：
- 找C来帮忙找租客并签合同；
- 找D来帮忙做日常管理。
📌 解读：
- B：自己当房东出租自己的房子，不是“宅建業”，不需要免许。
- C：替B找房客、签约 → 典型的“賃貸の媒介”，需要宅建免许。
- D：只是做物业管理（收租、打扫、维修），这属于“管理业务”，不属于宅建業，所以不需要免许。
👉 这就是正确答案。
一句总结：房东B和管理人D不需要免许，中介C必须要免许。
选项4
A通过竞拍得到土地，把它分成10块，再找宅建业者帮忙卖给不特定多数人。
📌 解读：
- A是“转卖+分割+大规模销售”，这就已经是“业として宅建業”。
- 即使请了宅建业者来做代理，代理行为的效果还是归于A，所以A本人也要有免许。
- 所以“免许不要”是错的。
一句总结：土地转卖分割再销售，规模性强，A自己也要免许。
✅ 正确答案
选项3
快速记忆
- 破产管财人不要，但中介要。
- 建筑公司撮合土地买卖也要。
- 房东和管理人不要，中介要。
- 竞拍转卖分割再销售的情况，也要。
第27問-令和2年10月試験 問26
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
2.宅地建物取引業者E（乙県知事免許）は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
3.信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
4.個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
选项1
A公司（有宅建免许）和B公司（没有宅建免许）合并，A公司消失 → B公司只要30天内申报，就能继承A的免许。
📌 解读：
- 合并后，消失的公司免许会自动失效。
- 不能通过“继承”继续使用，B公司必须重新申请宅建免许。
- 30日内申报只是“报告义务”，不是“免许承继”。
👉 所以这是错误的。
一句总结：公司合并消失后免许不会继承，必须重新申请。
选项2
E公司（乙县知事免许）要在乙县内开多个事务所 → 必须申请国土交通大臣免许。
📌 解读：
- 国土交通大臣免许的条件是“跨多个都道府县设立事务所”。
- 只要事务所都在同一个县（乙县），继续保持乙县知事免许即可，不需要换大臣免许。
👉 所以这是错误的。
一句总结：同一县内开多个事务所，不需要大臣免许。
选项3
信托公司（已取得信托业法许可）要做宅建业务 → 必须取得国土交通大臣免许。
📌 解读：
- 信托公司和兼营信托业务的银行，只要向国土交通大臣“届出”，就可以视同宅建业者。
- 他们本身已经受金融厅严格监管，为避免重复许可，所以不需要再取得宅建免许。
👉 所以这是错误的。
一句总结：信托公司只需“届出”，不需再取得宅建免许。
选项4
C个人通过竞拍取得土地，打算转卖 → 分割成多个区块，再找D（宅建业者）做代理卖给不特定多数人。
📌 解读：
- 这是典型的“转卖+区画分割+不特定多数销售”，属于“业として宅建業”。
- 即使请了宅建业者D代理，法律效果仍然归C → 所以C本人也必须要有宅建免许。
👉 所以这是正确的。
一句总结：转卖土地分割再销售，即使请中介，自己也要免许。
✅ 正确答案
选项4
快速记忆
- 公司合并免许不承继，必须重新申请。
- 同一县内多事务所，不需要大臣免许。
- 信托公司只需届出，不需再取免许。
- 转卖分割再销售，自己也必须要免许。
第28問-平成20年試験 問30
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しい内容のものはどれか。
1.Xは、甲県で行われた宅地建物取引士資格試験に合格した後、乙県に転居した。その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し法第18条第1項の登録を申請した。
2.Yは、甲県知事から宅地建物取引士証（以下「取引士証」という。）の交付を受けている。Yは、乙県での勤務を契機に乙県に宅地建物取引士の登録の移転をしたが、甲県知事の取引士証の有効期間が満了していなかったので、その取引士証を用いて宅地建物取引士としてすべき事務を行った。
3.B社（甲県知事免許）は、甲県の事務所を廃止し、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、甲県知事へ廃業の届けを行うとともに、乙県知事へ免許換えの申請を行った。
4.A社（国土交通大臣免許）は、甲県に本店、乙県に支店を設置しているが、乙県の支店を廃止し、本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし、甲県知事へ免許換えの申請を行った。
中文讲解
🏖️ 4
选项解析
选项1
X在甲县考过宅建士考试，后来搬到乙县。完成了实务讲习，就直接向乙县知事申请登记。
📌 解读：
- 宅建士考试合格 → 只能在合格的那个都道府县登记。
- 搬家不代表能换地方登记。
- 所以X不能直接在乙县登记。
👉 错误。
一句总结：宅建士登记只能在考试合格的县，不能换县申请。
选项2
Y原来在甲县有宅建士证，后来把注册迁到乙县。虽然换了注册，但甲县的宅建士证还没过期，于是Y继续用甲县的证工作。
📌 解读：
- 登记迁移到新县后，原来的宅建士证自动失效。
- 不能因为证件还没过期就继续使用。
- Y这样做是违法的。
👉 错误。
一句总结：迁移登记后旧证马上失效，不能再用。
选项3
B公司（甲县免许）关掉甲县的事务所，跑去乙县开新事务所，于是向甲县报“廃業届”，又向乙县申请免许换。
📌 解读：
- 关掉事务所并不是“廃業”，公司还在继续经营，只是换地方。
- 所以不需要廃業届，只要直接申请“免許換え”即可。
👉 错误。
一句总结：事务所搬家不用廃業届，只要免许换申请就够了。
选项4
A公司（国交大臣免许），本店在甲县，支店在乙县。后来关掉乙县的支店，只剩甲县一个都道府县的事务所 → 向甲县知事申请免许换。
📌 解读：
- 大臣免许 → 适用于跨都道府县设事务所。
- 如果只剩一个县的事务所，就必须改为“知事免许”。
- 所以这个做法是正确的。
👉 正确 ✅
一句总结：跨县变成单一县时，大臣免许要换成知事免许。
✅ 正确答案
选项4
快速记忆
- 登记只能在合格的县，搬家也不能在别的县登记。
- 登记迁移后旧证失效，不能再用。
- 搬事务所不用廃業届，只要免许换申请。
- 大臣免许变成单一县，要换知事免许。
第29問-令和3年10月試験 問27
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.免許を受けようとする個人Bが破産手続開始の決定を受けた後に復権を得た場合においても、Bは免許を受けることができない。
2.個人Aが不正の手段により免許を受けた後、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過した場合、その間に免許を受けることができない事由に該当することがなかったとしても、Aは再び免許を受けることはできない。
3.免許を受けようとするC社の役員Dが刑法第211条（業務上過失致死傷等）の罪により地方裁判所で懲役1年の判決を言い渡された場合、当該判決に対してDが高等裁判所に控訴し裁判が係属中であっても、C社は免許を受けることができない。
4.免許を受けようとするE社の役員に、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた者がいる場合、その刑の執行が終わって5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。
中文讲解
🏖️ 4
题目核心
问的是：在以下四个情况中，哪一种才是《宅建业法》规定下的正确说法？
这里考查的是 宅建业法第5条 规定的 免许欠格事由（也就是“不能拿到执照的条件”）。
选项1
“个人B破产后，即使已经复权，也不能拿到执照。”
解释
破产的人，在破产程序中确实属于“欠格事由”，一时拿不到执照。但如果已经复权（法院认定你恢复正常法律能力），那么马上就可以重新申请执照，不需要再等几年。
📌 举例：小李创业失败破产了 → 在破产程序中不能考宅建执照。但法院后来认定他复权了 → 他就立刻有资格申请，不必等5年。
➡ 所以这个说法是 错误。
一句话总结：复权后马上可以拿执照，不受时间限制。
选项2
“个人A用不正当手段拿到执照，被取消执照后，即使过了5年，也不能再拿执照。”
解释
用欺骗手段、严重违规、或违反业务停止命令（这三种叫“三大恶事”），会导致执照被取消，并且 取消后5年之内 不能再拿执照。但只要等满5年，欠格事由就消失，可以重新申请。
📌 举例：小王造假资料骗到执照 → 被取消 → 这5年内绝对不能考。但第6年开始，他就可以重新申请。
➡ 所以这个说法是 错误。
一句话总结：被取消执照的处罚期是5年，过期就能再申请。
选项3
“公司C的役员D因过失致死被判1年监禁，即使上诉中，C公司也不能拿执照。”
解释
只有“刑事判决确定”（判决已经生效）才算“禁锢以上的刑罚”，才会成为欠格事由。如果D还在上诉中，判决没确定，那么法律上视为“未确定”，此时不算欠格。
📌 举例：公司高管被一审判刑 → 马上上诉 → 在判决没最终确定前，执照申请不受影响。
➡ 所以这个说法是 错误。
一句话总结：判决未确定前不算欠格，可以申请。
选项4 ✅（正确）
“公司E的役员因违反宅建业法被罚金刑，刑罚执行后5年内，公司不能拿执照。”
解释
这是对的！如果某个役员（董事、经理等）因为违反宅建业法而被判罚金，必须等到 执行完毕后5年 才能重新有资格。这是为了保证行业信誉，避免“有前科的高管”马上再进入市场。
📌 举例：E公司董事因违规收取保证金被罚款 → 这5年内E公司不能再申请执照。
➡ 所以这个说法是 正确。
一句话总结：宅建法违规罚金刑，要等满5年才恢复资格。
正确答案是：选项4。
快速记忆
- 破产复权后立刻可以申请，不用等。
- 执照被取消只能等5年，之后能申请。
- 刑事判决未确定，不算欠格。
- 宅建法违规罚金刑，执行完后必须等5年。
第30問-平成28年試験 問35
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.法人である宅地建物取引業者B（乙県知事免許）が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。
2.個人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。
3.法人である宅地建物取引業者C（国土交通大臣免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。
4.個人である宅地建物取引業者E（丙県知事免許）が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
中文讲解
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问的是：关于宅建业免许相关规定，哪一项是正确的？
这一题主要考 免许更新、返纳义务、破产后的报告、继承后的处理。
选项1
法人B（乙县知事免许）在业务停止期间，即使申请更新，也不能获得更新。
解释
业务停止只是“不能继续从事新业务”，但并不影响更新。因为“业务停止处分 ≠ 欠格事由”。
📌 举例：公司B因违规被处以3个月业务停止 → 这3个月内不能接新单，但到期换证更新仍然可以办。
➡ 错误。
一句话总结：业务停止不影响免许更新。（事務停止処分的时候，登録の移転是不可以的，不要记混了）
选项2
个人A（甲县知事免许）忘记更新导致执照过期 → 必须把执照交回去。
解释
免许证需要返纳的情况只有4种：
① 换了新免许
② 被取消免许
③ 找回遗失的免许证
④ 廃业时申报
“免许期满”不在其中，所以不需要返纳。
📌 举例：小李忘记更新 → 免许自动失效，但不需要上交证书。
➡ 错误。
一句话总结：免许期满不用返纳证书。
选项3
法人C（国土交通大臣免许）破产时，代表董事D要30日内向国交大臣报告。
解释
破产时，报告义务人不是代表董事，而是破产管财人（通常是法院指定的律师）。
而且国土交通大臣免许的法人，报告时直接向国交大臣，不需要通过都道府县知事。
📌 举例：公司C破产 → 由管财人向国交大臣直接报告，不是董事去报。
➡ 错误。
一句话总结：破产报告人是破产管财人，且直接报大臣。
选项4 ✅（正确）
内容
个人E（丙县知事免许）死亡 → 继承人F即使只是报告了死亡，仍被视为宅建业者，但仅限于完成E生前的合同。
解释
这是法律特别允许的。即使免许因死亡而失效，继承人仍然可以继续处理已签约的业务，避免客户受到损失。
📌 举例：小张（宅建业者）去世了，但他生前卖房合同还没交房 → 儿子F可以合法完成交付。
➡ 正确。
一句话总结：继承人可在限定范围内继续完成死者的合同。
快速记忆
- 业务停止不影响免许更新。
- 免许期满不用返纳证书。
- 破产报告人是破产管财人，且直接报大臣。
- 继承人可在限定范围内继续完成死者的合同。
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