003宅地建物取引業·免許-簡単②
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第11問-平成18年試験 問31
宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.A社がD社に吸収合併され消滅したとき、D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なげればならない。
2.A社の唯一の専任の宅地建物取引士であるBが退職したとき、A社は2週間以内に新たな成年者である専任の宅地建物取引士を設置し、設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
3.A社について、破産手続開始の決定があったとき、A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。
4.宅地建物取引士ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。
中文讲解
🏖️ 2
① A社被D社吸收合并，D社代表E需30日内届出
❌ 错误
- 法律规定：届出义务者是消灭法人A社的代表役员，而不是存续公司D社的代表。
- 举例：A公司消失 → A公司原董事要向甲县知事报告，而不是D公司董事。
📌 为什么：确保消灭公司的历史责任和免许可变更信息能准确记录。
- 一句话总结：合并届出由被消灭公司代表人提交。
② 唯一专任宅建士B退职
✅ 正确
- 法律规定：专任宅建士人数低于法定标准 → 需2周内补充，补充后30日内向知事届出（宅建業法31条の3第3項、8条2項2号、9条1項）。
- 举例：A社的专任宅建士B辞职 → 2周内找新成年专任宅建士，30日内报告甲县知事。
📌 为什么：确保事务所始终有人负责专业事务，保障客户权益。
- 一句话总结：专任宅建士变动 → 2周内补充，30日内届出。
③ A社破产无需管财人报告
❌ 错误
- 法律规定：破产管财人必须向知事报告破产事实（宅建業法11条1項3号、2項），破产不会自动使免许失效。
- 举例：A公司破产 → 破产管财人通知知事后免许才失效。
📌 为什么：防止破产公司继续进行交易，保护交易安全。
- 一句话总结：破产需管财人报告，免许才失效。
④ 非宅建士C成为非常勤取締役
❌ 错误
- 法律规定：法人役员的姓名必须登载在宅建业者名簿中（宅建業法8条2項2号），不论是否宅建士，也不论是否常勤，新任役员需30日内届出。
- 举例：A社新增非常勤取締役C → 必须30日内向知事报告。
📌 为什么：保证法人信息完整，便于监管。
- 一句话总结：新增役员姓名需30日内届出。
快速记忆
- 合并被消灭的代表去提交
- 专任宅建士变动 → 2周内补充，30日内届出 ✅
- 破产需管财人报告的时候，免许才失效。
- 新非常勤役员上任需届出
第12問-平成23年試験 問26
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは5年、都道府県知事から免許を受けたときは3年である。
2.C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。
3.Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。
4.宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
选项1
“宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは5年、都道府県知事から免許を受けたときは3年である。”
- 讲解：实际上，无论是国土交通大臣还是都道府县知事颁发的免许可，其有效期都是统一5年。法律这么规定是为了简化管理和统一标准，避免因免许可颁发机关不同而导致有效期不一致造成混乱。
- 例子：假设你在东京设立房地产中介公司，拿到都知事的许可，有效期也同样是5年，而不是3年。
- 总结：免许可有效期一律5年，不因颁发机关而异。
选项2
“C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。”
- 讲解：宅建业的免许可是按照公司事务所所在地来决定的。C社只在乙县有办公室，虽然房子在丙县，但C社代理他人出租房产，只要业务在乙县办公室操作，就只需向乙县知事申请许可。
- 例子：比如你公司在大阪有办公室，你帮京都的房东出租房子，你不需要去京都申请许可，只需要大阪的许可即可。
- 总结：公司事办所在地的知事颁发免许可即可。 ✅【正确答案】
选项3
“Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。”
- 讲解：如果A只是从B社租赁房子再转租，这属于自用出租行为，不属于经营宅建业。宅建业是指以自己名义进行不特定多数人的房屋买卖或出租代理。因此A不需要申请免许可。
- 例子：你租了一整栋公寓，只自己转租给朋友或社群成员，这不算经营宅建业。
- 总结：自己转租租来的房产，不构成宅建业，无需许可。
选项4
“宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。”
- 讲解：国土交通大臣免许可只适用于跨县（跨都道府县）设立两个及以上办公室的情况。如果只是同一县内设立多个办公室，仍然向该县知事申请即可。
- 例子：在东京开两家分店，只需要向东京都知事申请许可，不需要国土交通大臣批准。
- 总结：跨县多办公室才需国交大臣许可，同县内多办公室仍属县知事许可。
✅ 快速记忆
- 免许可有效期统一5年，不因颁发机关而异。
- 办公所在地知事颁发许可即可。 ✅
- 自己转租租来的房产不属于宅建业，无需许可。
- 跨县多办公室才需国交大臣许可，同县内多办公室仍属县知事许可。
第13問-平成19年試験 問33(改題)
宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者C社が業務停止処分に違反したとして、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過していない場合、C社は免許を受けることができない。
2.甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有するA社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするときは、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。
3.D社の取締役が、かつて破産手続開始の決定を受けたことがある場合で、復権を得てから5年を経過しないとき、D社は免許を受けることができない。
4.宅地建物取引業者B社の取締役が、刑法第209条（過失傷害）の罪により罰金の刑に処せられた場合、B社の免許は取り消される。
中文讲解
🏖️ 1
选项1
“宅地建物取引業者C社が業務停止処分に違反したとして、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過していない場合、C社は免許を受けることができない。”
- 讲解：如果公司因严重违规行为被取消免许可，例如：
- 不正手段取得许可
- 违反业绩停止处分
- 违反业绩停止处分且情节特别严重
这类被称为“三大恶事”，根据法律规定，从取消日期起5年内不得重新申请免许可。这是为了惩罚重大违法行为并防止违规者立即卷土重来，保护交易安全。
- 例子：C社曾被查出违反业绩停止命令继续营业，被取消许可，5年内不能再次开公司做房地产中介。
- 总结：重大违法导致取消许可后，5年内不得再申请。 ✅【正确答案】
选项2
“甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有するA社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするときは、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。”
- 讲解：法律上，本店也算一个“事務所”，即使本店不营业，只要跨县设有两个及以上事務所，就必须申请国土交通大臣免许可，而不是仅向乙县知事申请。
- 例子：A公司本店在东京，支店在大阪，即便只在大阪营业，也必须申请国交大臣许可。
- 总结：跨县有事務所必须国交大臣许可，本店算事務所。
选项3
“D社の取締役が、かつて破産手続開始の決定を受けたことがある場合で、復権を得てから5年を経過しないとき、D社は免許を受けることができない。”
- 讲解：破产的角色如果已经复权，即法律恢复其行为能力后，不再算作免许可的缺格事由，可以立即申请免许可，无需等待5年。
- 例子：D社董事曾破产，但复权后即可立刻开公司做房地产中介，不必等5年。
- 总结：破产复权后可立即申请，无需等待5年。
选项4
“宅地建物取引業者B社の取締役が、刑法第209条（過失傷害）の罪により罰金の刑に処せられた場合、B社の免許は取り消される。”
- 讲解：法律规定，免许可取消适用的罪名有6种：故意伤害、暴行、凶器准备、威胁、背任等。
- 过失伤害（不小心造成他人受伤）不在6种罪名之列，因此公司免许可不会被取消。
- 例子：董事因不小心撞伤别人被罚款，公司许可不受影响。
- 总结：过失伤害罚款不导致公司免许可被取消。
✅ 快速记忆
- 因严重违规取消许可后，5年内不得再申请。 ✅
- 跨县设有事務所需国交大臣许可，本店算事務所。
- 破产复权后可立即申请，无需等待5年。
- 过失伤害罚款不影响公司免许可。
第14問-平成26年試験 問26
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
1.Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
2.宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。
3.Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。
4.Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。
第15問-平成30年試験 問41
次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。
1.D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。
2.B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。
3.A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。
4.C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。
中文讲解
🏖️ 4
选项1
“D公司承接客户委托，在客户的土地上建造住宅或商业用建筑并收取报酬。”
- 讲解：这是建筑施工业务，属于建設業，而不是宅建业。
- 例子：承包一个客户的房屋建造项目，赚取施工费 → 不算卖房或租房的代理/媒介 → 不需宅建业免许可。
- 总结：承建房屋或商业建筑是建筑业，不需要宅建业许可。
选项2
“B公司在自有大楼部分招租，如便利店或餐厅，通过广告和邀请多位商户，最终确定租户。”
- 讲解：B公司自有房产出租及宣传，仅是自用行为，不属于代理/媒介他人交易。
- 例子：自己拥有的写字楼招租 → 不算帮他人出租 → 不需免许可。
- 总结：自有物业招租属于自用行为，不需要宅建业许可。
选项3
“A公司将自有土地分成10块，建造独栋住宅后出租给多人。”
- 讲解：A公司自有土地建房并出租，属于自用行为，不是代理或媒介他人交易。
- 例子：买下土地建房出租 → 法律上属于自己管理自己的财产 → 不需宅建业许可。
- 总结：自有土地建房出租，不属于宅建业。
选项4
“C公司是出租公寓管理公司，管理多名房东的房产，负责招租、代理签订租赁合同、处理租客投诉及退租后的清扫。”
- 讲解：仅管理物业不算宅建业，但代理房东招租并签订租赁合同，属于租赁的代理/媒介，属于宅建业。
- 例子：C公司帮多名房东寻找租客并签合同 → 属于代他人进行租赁业务 → 需申请宅建业免许可。
- 总结：代理房东租赁房产需宅建业许可。 ✅【正确答案】
✅ 快速记忆
- 承建他人房屋属于建筑，不需宅建业许可。
- 自有物业招租属于自用行为，不需要宅建业许可。
- 自有土地出租，不属于宅建业。
- 代理房东招租并签租赁合同属于宅建业，需要许可。
- 正确选项：4。
第16問-令和6年試験 問38
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者D（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、その免許を受けなければ、乙県所在の宅地の売買の媒介をすることはできない。
2.宅地建物取引業者E（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は宅地建物取引業法第3条の2に基づき条件を付すことができ、Eが免許の更新に当たって付された条件に違反したときは、丙県知事はEの免許を取り消すことができる。
3.宅地建物取引業者Aが、免許の更新の申請をした場合において、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う。
4.宅地建物取引業者Bが宅地建物取引業者Cに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、Bが名義の使用を書面で指示している場合であれば、宅地建物取引業法に違反しない。
中文讲解
🏖️ 2
快速记忆
宅建业法中关于许可的重点：
- 都道府県知事许可之和事务所有关；
- 免许可可以附加条件，并可因违反条件而取消；
- 免许可的更新申请在有期满情况下的效力；
- 名义使用（名义出租）严格禁止。
选项1
D社（甲县知事免许可）若要在乙县媒介房屋买卖，必须向国土交通大臣申请换发免许可。
- 分析：
- 都道府县知事免许可的业者，可以在全国范围内媒介买卖，不受限制。
- 只有当业者在两个以上县设有事务所时，才需要向国土交通大臣申请大臣免许可。
- 结论：❌ 错误
- 一句总结：甲县免许可也能在乙县做中介，不必换大臣免许可。
选项2
E社（丙县知事免许可）在更新免许可时，县知事可附条件；若违反条件，县知事可取消免许可。
- 分析：
- 法3条之2规定：免许可可在授予或更新时附加必要条件，保证宅建业运作规范和交易公正。
- 违反条件 → 可取消免许可。
- 结论：✅ 正确
- 一句总结：更新免许可时可附条件，违反条件可被取消。
选项3
A社申请免许可更新，但在原许可到期前未处理申请，则原许可立即失效。
- 分析：
- 法3条4项规定：只要更新申请合法提出，原许可在到期后仍有效，直到新许可作出处理为止。
- 结论：❌ 错误
- 一句总结：更新申请期间，原许可仍然有效。
选项4
B社允许C社用自己名义经营宅建业，如果有书面指示，则不违法。
- 分析：
- 法13条1项明确禁止“名义借用”。
- 无论是否书面指示，自己名义让他人经营都是违法的。
- 结论：❌ 错误
- 一句总结：名义借用他人经营宅建业，无论何种情况都违法。
正确答案
✅ 2（E社更新免许可附条件，违反可取消）
第17問-平成14年試験 問30
A（個人）の宅地建物取引業法の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
2.Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
3.Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
4.Aが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、A自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
中文讲解
🏖️ 2
题目核心
问：以下哪种情况下，A进行宅地建物（房地产）相关的反复交易行为时，不需要申请宅地建物取引業（房地产经纪）免许可？
宅建业法规定，凡是“以营利为目的、反复进行宅地或建筑物的买卖、交换或租赁的代理或媒介行为”，就属于“宅地建物取引業”，需要取得免许可。
选项1
A通过竞卖（拍卖）取得多块宅地，再委托宅建业者反复卖出。
- 通俗例子：A拍卖买了好几块土地，然后反复卖给别人，每次都赚差价。
- 为什么需要免许可：即使委托专业经纪人出售，A自己反复以营利为目的买卖土地，已经属于宅建业。
- 总结：自己反复买卖土地，哪怕委托经纪人，也属于营业行为，需要免许可。
✅ 判定：错误，不符合免许可条件
选项2
A从多个房东手中统一租下房屋，然后自己或委托宅建业者再租给他人，反复进行。
- 通俗例子：A做“包租公/包租婆”，把多位房东的房子租来，再租给不同租客。
- 为什么不需要免许可：宅建业法里出租/转租行为本身不属于宅建业，只要不是以卖房为目的反复买卖土地，就不算“业”。
- 总结：统一借来再转租房屋的行为，不算宅建业，不需要免许可。
✅ 判定：正确，符合免许可条件
选项3
A作为地方政府甲市的代理，反复卖政府土地。
- 通俗例子：政府委托A卖地，但A自己不是政府，只是代理人。
- 为什么需要免许可：政府本身免许可可以卖地，但私人代理政府反复出售土地就属于营业行为，需要免许可。
- 总结：为政府代理卖地的私人，反复交易时仍需免许可。
✅ 判定：错误，不符合免许可条件
选项4
A以“组合法住宅”名义，募集其他人参与，但A自己不参与，只负责反复媒介土地购买。
- 通俗例子：类似组建住宅合作社，A自己不买房，只帮别人买地。
- 为什么需要免许可：如果A不是组员而反复做媒介，就属于反复交易行为的营业行为，需要免许可。
- 总结：非组员反复媒介组合法住宅土地，需要免许可。
✅ 判定：错误，不符合免许可条件
快速记忆
- 自己反复买卖土地，委托经纪人也不免许可。
- 统一租赁再转租给别人，不算宅建业，不需要许可。 ✅
- 私人代理政府卖地，反复交易仍需许可。
- 非组员反复媒介组合法住宅土地，需要许可。
正确答案：[2]
第18問-平成16年試験 問32
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までに行わなければならない。
2.宅地建物取引業者D社（丙県知事免許）の監査役の氏名について変更があった場合、D社は、30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
3.宅地建物取引業者B社（乙県知事免許）の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合、B社は、その旨を乙県知事に届け出る必要はない。
4.宅地建物取引業者個人A（甲県知事免許）が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
中文讲解
🏖️ 4
题目核心
问：以下关于宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可及相关事项的说法，哪一项是错误的？
宅建业法对免许可的有效期、更新、法人或个人宅建业者的变更届出等都有明确规定。
选项解析
选项1
宅建业的免许可有效期为5年，更新申请需在满期前90日至30日内提出。
- 通俗例子：比如A公司宅建业免许可到2025年12月31日到期，那么申请更新时间是2025年10月2日到11月30日之间。
- 为什么正确：法律规定免许可有效期5年（宅建业法3条2项），更新必须在有效期满前规定时间内提出（宅建業法規則3条）。
- 总结：免许可有效期5年，更新需在规定期限内申请。
✅ 判定：正确
选项2
法人D社（丙县知事免许可）的监事（或其他公司役员）名字发生变更，需在30日内向县知事报告。
- 通俗例子：D社的监事田中太郎辞职或更换名字，新名字需要在30天内上报。
- 为什么正确：法人宅建业者的役员姓名属于名簿登记事项（宅建业法8条2项），发生变更需30日内报告（宅建业法9条1项）。
- 总结：法人役员姓名变更，需在30天内报县知事。
✅ 判定：正确
选项3
法人B社（乙县知事免许可）的政令规定的使用人C本籍地发生变更，无需向县知事报告。
- 通俗例子：B社的使用人小林从A市迁到B市，但宅建业名簿只登记姓名，不登记本籍地或地址。
- 为什么正确：法律只要求登记姓名、役职等，不要求本籍地，因此变更无需报告。
- 总结：政令使用人本籍地变更，不需报县知事。
✅ 判定：正确
选项4
个人宅建业者A（甲县知事免许可）死亡后，相续人应在死亡日起30天内报告。
- 通俗例子：A去世，家人需要向县知事报告。
- 为什么错误：法律规定从相续人知道死亡之日开始30天内报告，而不是死亡之日开始（宅建业法11条1项1号）。
- 总结：个人宅建业者死亡，届出期限从得知死亡之日算起，不是死亡之日。
✅ 判定：错误 → 正确答案
快速记忆
- 免许可有效期5年，更新需在满期前90至30天申请。
- 法人役员姓名变更，30天内需报县知事。
- 政令使用人本籍地变更，无需报县知事。
- 个人宅建业者死亡，届出从得知死亡之日起算，不是死亡当日。 ✅
正确答案：[4]
第19問-平成25年試験 問43
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、乙県知事から指示処分を受けたときは、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
2.宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、免許を受けることができない。
3.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
4.免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。
中文讲解
🏖️ 2
题目核心
问：以下关于宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可及相关资格的说法，哪一项是正确的？
宅建业法对免许可资格、欠格事由（不符合取得资格的情况）、法人使用人和役员的条件有明确规定。
选项解析
选项1
甲县知事免许可的宅建业者若收到乙县知事的指示处理处分，需要向甲县知事报告。
- 通俗例子：A公司拿着甲县的许可，在乙县被处分，A自己需要去甲县报告？
- 为什么错误：法律规定处分的县知事要通知该公司许可的县知事，不需要公司自己去报告。
- 总结：收到他县处分，公司无需主动向自己免许可的县知事报告。
❌ 判定：错误
选项2
对宅建业可能进行不正或不诚实行为的人，即使未受罚金处罚，也不能获得免许可。
- 通俗例子：B有做假合同、欺诈行为的风险，即使没有被罚钱，也不能拿到宅建免许可。
- 为什么正确：宅建业法5条1项9号规定，“有不正或不诚实行为可能的人”属于欠格事由，免许可不得授予。
- 总结：可能做不正或不诚实行为的人，即使未受罚，也不能取得免许可。
✅ 判定：正确
选项3
甲县设事務所的宅建业者，若要交易乙县的房产，需向国土交通大臣申请免许可转换。
- 通俗例子：甲县的A公司在乙县卖房，必须换成国土交通大臣的许可？
- 为什么错误：法律规定免许可在全国有效，只要不在其他县设立事务所，就不需要换许可（宅建业法3条1项）。
- 总结：全国有效，跨县交易无需换许可，只是设事務所才可能需要。
❌ 判定：错误
选项4
法人免许可申请中，如果政令使用人曾因毒品犯罪服刑未满5年，且未成为取締役，则法人仍可获许可。
- 通俗例子：公司政令使用人小林因为毒品服刑4年，公司想申请免许可，小林不是董事，可以吗？
- 为什么错误：法律规定法人役员或政令使用人中，只要有人未满5年不得获许可（宅建业法5条1项5号、12号），是否为董事无关。
- 总结：政令使用人未满5年不能申请免许可，不论是否担任董事。
❌ 判定：错误
快速记忆
- 收到他县处分，公司无需向自己县知事报告。
- 可能做不正或不诚实行为的人，即使未罚金，也不能获许可。 ✅
- 跨县交易无需换国土交通大臣许可
- 公司的政令使用人或董事有刑期的时候，所在公司不得获许可
正确答案：[2]
第20問-平成24年試験 問27
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。
2.免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3.Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。
4.G社（甲県知事免許）は、H社（国土交通大臣免許）に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。
中文讲解
🏖️ 2
题目核心
问：以下关于宅地建物取引業（房地产经纪业）免许可及相关规定，哪一项是正确的？
重点考点：
- 自有物业出租是否需要免许可
- 个人宅建业者死亡后的相续人届出义务
- 转租（反复、持续）是否需要免许可
- 法人合并后届出对象及届出期限
选项解析
选项1
C将自己拥有的宅地整备为停车场并出租，即便委托持免许可的D社做媒介，也需要自己申请免许可。
- 通俗例子：A拥有停车场，自己出租，找B公司做媒介，A需要免许可？
- 为什么错误：自有物业的出租属于个人行为，不算“业”，宅建业法不适用，无需免许可。即便委托他人做媒介，也不改变这一点。
- 总结：自有物业出租不算宅建业，不需免许可。
❌ 判定：错误
选项2
免许可个人A死亡后，其相续人B需在死亡知晓日起30日内向免许可机关（国土交通大臣或县知事）报告。
- 通俗例子：父亲A是宅建业者去世，儿子B知道后30日内要向许可机关报告。
- 为什么正确：法律规定（宅建业法11条1项1号），以知晓死亡之日为起算点，而不是死亡当日。
- 总结：个人宅建业者死亡，相续人应在知晓死亡之日起30日内报告。
✅ 判定：正确
选项3
F租E的楼宇后，将其反复出租给不特定多数的人，E需申请免许可，F也需要。
- 通俗例子：B租A楼宇再租给多人，谁需要免许可？
- 为什么错误：自有物业出租不算宅建业。E自己是所有人，出租给F不属于免许可范围；F若租用他人建筑物并转租也不属于“业”行为，法律上不需免许可。
- 总结：自有物业出租及转租不一定构成宅建业，无需免许可。
❌ 判定：错误
选项4
G社（甲县知事免许可）被H社（国土交通大臣免许可）吸收合并后消失，H社代表I需在合并日30日内向国土交通大臣报告。
- 通俗例子：小公司G被大公司H合并，H公司代表要在30日内报告？
- 为什么错误：法律规定（宅建业法11条1项2号），届出对象是消灭的法人G的代表役员，届出机关是原G社的免许可机关（甲县知事），而不是H社或国土交通大臣。
- 总结：法人合并消灭，届出由消灭法人代表向原许可机关提交。
❌ 判定：错误
快速记忆
- 自有物业出租，无需免许可，即便委托他人做媒介。
- 个人宅建业者死亡，相续人应在知晓死亡之日起30日内向免许可机关报告。 ✅
- 自有物业出租及反复转租不必申请免许可。
- 法人合并消灭，届出由消灭法人代表向原许可机关提交。
正确答案：[2]
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