002宅地建物取引業·免許-簡単①

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第1問-平成22年試験　問27

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.法人Cの役員のうちに、刑法第204条（傷害）の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を経過したが、その経過した日から5年を経過しない者がいる場合、Cは、免許を受けることができない。
 
2.法人Bの役員のうちに、宅地建物取引業法の違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Bは、免許を受けることができない。
3.法人Aの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから5年を経過しない者がいる場合、Aは、免許を受けることができない。
4.法人Dの役員のうちに、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Dは、免許を受けることができない。
 
中文讲解
🏖️　2
① 法人C（役员曾因伤害罪被判刑，缓刑期满但未满5年）
  • 法律点：如果有人判了刑，但“缓刑期”顺利度过了，那么判决效力就消失了（刑的言渡しが失効）。
  • 意思：缓刑结束那一刻开始，就不再是“欠格事由”（不能拿执照的原因）。
  • 举例：A先生打架被判1年监禁，但法院给了3年缓刑，他3年内没再犯事，缓刑一过，等于没坐过牢 → 可以立即当宅建役员，不用再等5年。
  • ✅ 结论：错误（法人C可以马上申请许可）。
② 法人B（役员因违反宅建业法被判过罚金，刑罚结束还没满5年）
  • 法律点：只要是因为违反宅建业法而被罚金刑，就算刑期结束了，也必须等满5年才能申请。
  • 举例：B公司役员以前因为虚假广告被罚款100万，即使罚款缴清了，也得等5年后才行。
  • ✅ 结论：正确（法人B不能马上拿到许可）。
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③ 法人A（役员破产过，后来恢复了权利，但还没满5年）
  • 法律点：破产本身是欠格事由，但 一旦“复权”了，就立刻恢复资格，不需要等5年。
  • 举例：A先生破产，后来法院裁定“复权”，当天起就能重新当役员。
  • ✅ 结论：错误（法人A可以马上申请许可）。
④ 法人D（役员因违反交通法规被科料处罚，刑罚结束还没满5年）
  • 法律点：科料（轻微罚款，比如几千日元的违章停车罚）不属于欠格事由。
  • 举例：D公司役员因为闯红灯被罚6000日元，这不影响宅建业许可。
  • ✅ 结论：错误（法人D还是能拿到许可）。
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  • ① 缓刑期满就恢复资格 → 不影响许可。
  • ② 公司存在宅建业法违法役员，未满5年 → 不能拿许可。
  • ③ 破产复权当天恢复资格 → 不影响许可。
  • ④ 交通违章科料 → 不影响许可。
👉 所以本题正确答案是：② 。
 
 
 

第2問-令和3年12月試験　問29

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.法人である宅地建物取引業者B（乙県知事免許）が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
2.宅地建物取引業者から免許の更新の申請があった場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
3.宅地建物取引業の免許の有効期間は5年であり、免許の更新の申請は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に行わなければならない。
4.個人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
 
中文讲解
🏖️　4
① 法人宅建业者B合并消灭 → 代表役员30日内要报告
  • 解释：如果公司因为合并而消失，原来的代表役员必须在30天内向知事报告。
  • 举例：B公司并入C公司，B不复存在 → B的社长要在30日内通知乙县知事“B消灭了”。
  • 为什么这样规定：避免“已经消失的公司”还挂着执照，市场混乱。
  • ✅ 正确。
② 执照更新申请已交，但到期前没批 → 旧执照继续有效
  • 解释：如果在有效期内已经申请更新，但政府没来得及批复，那么旧的执照会自动延长，直到审批结果出来。
  • 举例：甲公司执照9月30日到期，8月提交申请，结果审批拖到10月才办 → 在这期间执照依然有效。
  • 为什么这样规定：避免因为政府拖延，导致企业“无证经营”。
  • ✅ 正确。
③ 宅建执照有效期5年 → 更新必须在90日前~30日前之间申请
  • 解释：执照5年一换，续期必须在到期前的90天到30天之间提出。太早或太晚都不行。
  • 举例：执照12月31日到期 → 必须在10月2日~12月1日之间申请。
  • 为什么这样规定：设定合理时间段，避免资料过期或审查来不及。
  • ✅ 正确。
④ 個人宅建业者死亡 → 相続人报告时间
  • 解释：个人业者死亡后，相続人必须在“知道死亡事实之日起30日内”报告，而不是从死亡当天算。
  • 举例：A先生在海外死亡，家人5天后才收到消息 → 30天要从“家人知道那天”起算。
  • 为什么这样规定：防止相続人根本不知道却被追责，保障公平。
  • ❌ 错误（本题答案）。
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🚩 快速记忆
  1. 法人合并消失 → 代表役员30日内报告
  1. 更新已申请未批 → 旧执照继续有效
  1. 执照5年 → 更新须在到期前90~30天申请
  1. 个人业者死亡 → 相続人“知道之日”起30日内报告
 
 

第3問-令和2年12月試験　問31

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者の役員の住所に変更があったときは、30日以内に免許権者に変更を届け出なければならない。
2.宅地建物取引業者が、免許を受けてから1年以内に事業を開始せず免許が取り消され、その後5年を経過していない場合は、免許を受けることができない。
3.免許を受けようとしている法人の政令で定める使用人が、破産手続開始の決定を受け、復権を得てから5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
4.免許権者は、免許に条件を付することができ、免許の更新に当たっても条件を付することができる。
中文讲解
🏖️　4
① 役员住所变更 → 要不要报告？
题目说：役员住址变了，要在30日内向免许机关报告。
👉 错。
宅建业者的名簿里，关于役员只登记「姓名」，不会登记「住所」。（宅建业法第8条第2项第2号）
  • 举例：A公司董事山田搬家了，但宅建业者名簿只写“山田太郎”，不会写他家住哪儿。既然根本没登记地址，就没有“变更申报”的问题。
  • 这么规定的原因：名簿是公开的，如果把董事的住址公开，会侵犯个人隐私，所以法律只要求登记“姓名”。而且一个公司有好多董事，要是董事的地址也要写的话，会很麻烦
② 一年不开业 → 五年不能再拿执照？
题目说：拿到执照1年内不开业被取消，5年内不能再拿。
👉 错。
确实，如果拿到执照后1年没开始营业，或连续休业超过1年，会被取消执照。
但是！这不属于“三大恶事”（不正手段拿执照、严重违法、违反停业命令）。
只有“三大恶事”导致的取消，才会产生“5年内不能再拿执照”的惩罚。
  • 举例：
    • A公司骗资料拿到执照 → 取消后 5年内不能再拿。
    • B公司拿到执照却1年没开业 → 确实被取消，但马上又可以申请新的执照。
  • 这么规定的原因：不开业本身并不是严重违法，只是行政上避免“占坑”。所以不需要额外惩罚。
③ 使用人破产，复权后还要等5年？
题目说：法人里的“政令规定的使用人”如果破产，复权后5年内不能拿执照。
👉 错。
宅建业法规定的欠格事由是：正在破产、还没复权的人，不能拿执照。
一旦复权（比如法院裁定结束破产程序），立刻恢复资格，不用再等5年。
  • 举例：
    • C公司里的営業主任田中被法院宣告破产 → 在复权前，公司不能拿执照。
    • 田中复权（破产限制解除） → 公司马上就可以再申请执照，不用等5年。
  • 这么规定的原因：破产人只是暂时失去信用能力，复权后就恢复正常民事权利，没必要继续限制。
④ 免许附带条件
题目说：免许机关可以给执照附加条件，更新时也可以。
👉 对 ✅
宅建业法第3条之2第1项：免许机关在发执照或更新执照时，可以附上“必要最小限度的条件”。
比如：
  • 新成立的公司，资本金刚好合格，免许机关可能要求“必须在半年内开设事务所”。
  • 如果违反条件，执照可能被取消（宅建业法第66条第2项）。
  • 这么规定的原因：监管机关要保证执照持有人确实符合条件，所以可以加条件来“防风险”。
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  1. 役员住址不用报告（只登记姓名）。
  1. 一年不开业取消 → 不影响马上再申请。
  1. 使用人破产复权后 → 马上能拿执照，不用等5年。
  1. 免许可以附条件，更新时也可以。✅
👉 正确答案：[④]
 

第4問-令和2年10月試験　問43

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者D社について破産手続開始の決定があった場合、D社を代表する役員は廃業を届け出なければならない。また、廃業が届け出られた日にかかわらず、破産手続開始の決定の日をもって免許の効力が失われる。
2.宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。
3.免許を受けようとするE社の取締役について、破産手続開始の決定があった場合、復権を得た日から5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。
4.免許を受けようとするA社の取締役が刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了し、その日から5年を経過しなければ、A社は免許を受けることができない。
 
中文讲解
🏖️　2
① 公司破产 → 谁来申报？执照什么时候失效？
题目说：D社破产，代表董事要去申报廃业，而且执照在“破产决定日”就失效。
👉 错。
  • 破产后，公司的财产和権限都交给“破产管财人”，所以应该是管财人申报，不是董事。
  • 另外，执照不会因为法院宣布破产的当天就立刻失效，而是要等到破产管财人向免许机关申报后，执照才消灭（宅建业法11条）。
  • 举例：D社9月1日法院宣布破产，但破产管财人9月10日才去申报 → 那么执照在9月10日才正式失效。
      • 📌 为什么这么规定？因为在破产程序中，财产管理权已经转到管财人手里，董事没有权利再去处理“廃业申报”。
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② 个体业者死亡 → 相続人能不能继续履行合同？
题目说：B个人宅建业者死了，继承人C能继续完成合同，比如交付房子。
👉 对 ✅
宅建业法76条规定：相続人被视为“临时的宅建业者”，可以在“结清死者生前签的合同”这个范围内，继续履行。
  • 举例：B生前跟买主签了房屋买卖合同，但还没交付房子。B去世后，继承人C就可以把房子交给买主，合同能善后完成。
  • 注意⚠️：继承人C不能拿着父亲的名义继续开新业务，只能处理遗留合同。
      • 📌 为什么这么规定？如果业者死亡导致合同没法履行，会损害买家的利益，所以法律允许继承人继续完成合同。
③ 董事破产 → 复权后还要等5年吗？
题目说：E社的董事破产了，复权后还得等5年才能拿执照。
👉 错。
宅建业法规定：正在破产、还没复权 → 属于欠格事由，不能拿执照。
但是，只要一旦复权，就立刻恢复资格，不需要等5年。
  • 举例：E社董事田中破产，3月复权 → E社4月就可以申请执照。
      • 📌 为什么这么规定？破产只是暂时的信用限制，复权后就和普通人一样，不应该额外惩罚。
④ 董事犯罪 → 執行猶予满了还要等5年吗？
题目说：A社董事因“伤害罪”判1年有期徒刑、缓刑2年，缓刑期满后还要等5年才能拿执照。
👉 错。
宅建业法确实规定：役员被判处“禁錮以上的刑”，会构成欠格事由。
但是如果判的是“執行猶予”，而且猶予期顺利结束 → 判決视为効力消失，就不再是欠格事由。
  • 举例：A社董事佐藤判1年缓刑2年，如果这2年没出问题 → 缓刑期满时刑罚失效，A社马上就能申请执照，不用再等5年。
      • 📌 为什么这么规定？缓刑期满说明“改过自新”，所以不再限制。
快速记忆
  1. 公司破产 → 管财人申报，届出日才失效。
  1. 业者死亡 → 继承人可完成遗留合同。✅
  1. 董事破产 → 复权后马上能拿执照，不用等5年。
  1. 董事缓刑期满 → 缓刑期满立刻能拿执照。
👉 正确答案：[②]
 

第5問-平成29年試験　問44

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.個人である宅地建物取引業者E（甲県知事免許）が死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
2.個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立しその代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。
3.宅地建物取引業者F社（乙県知事免許）が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
4.宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。
 
中文讲解
🏖️　3
① 个人业者死亡 → 相继人要申报？执照什么时候失效？
题目说：相继人30天内申报，执照在“申报日”失效。
👉 错
  • 规定是：个人宅建业者死亡后，相继人确实要在30天内向知事报告（宅建业法11条）。
  • 但是，执照的效力是从“死亡日”就失效，而不是申报日。
  • 举例：E业者8月1日死亡 → 继承人8月20日报告 → 免许实际上从8月1日就失效了。
      • 📌 为什么这么规定？为了法律上明确责任时间，防止合同或交易出现责任空档。
② 个人业者法人成立公司 → 法人能承继免许？
题目说：C成立D公司并担任董事，D公司承继C的免许
👉 错
  • 法律上个人和法人是完全不同的法律主体，免许不能自动转给法人。
  • 举例：C个人宅建业者成立D公司 → D公司必须重新申请执照，不能直接用C的。
      • 📌 为什么？免许是针对特定法律主体发的，保证监管清晰，防止责任混淆。
③ 法人解散 → 清算人申报
题目说：F社解散，清算人30天内申报
👉 对 ✅
  • 法人解散后，会产生清算公司。清算人负责管理公司事务，包括向知事报告解散（宅建業法11条）。
  • 举例：F社10月1日解散 → 清算人10月30日前报告 → 免许失效从届出后算。
      • 📌 为什么？法人本身是法律主体，解散后需要有人完成行政手续，确保交易责任明确。
④ 公司合并 → 存续公司能承继免许？
题目说：A社和B社合并，B社能承继A社的免许
👉 错
  • 法律规定：合并不会自动承继免许，消灭公司免许在合并时即失效（宅建業法11条）。
  • 举例：A社（有免许）和B社（无免许）合并 → 合并后，B社必须重新申请执照，如果想继续营业。
      • 📌 为什么？防止合并规避监管，保证每个法人都有合法执照。
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  1. 个人死亡 → 相继人申报，执照从死亡日失效。
  1. 个人法人成立 → 法人不能承继免许，需重新申请。
  1. 法人解散 → 清算人30天内申报。✅
  1. 公司合并 → 存续公司不能承继消灭公司免许。
👉 正确答案：[③]
 

第6問-平成21年試験　問26

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者D（丙県知事免許）は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣への免許換えの申請をしなければならない。
2.宅地建物取引業者Cが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なおその効力を有する。
3.免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間満了の日の2週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。
4.本店及び支店1か所を有する法人Aが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Aは乙県知事の免許を受けなければならない。
 
中文讲解
🏖️　2
① 异地案内所 → 需要国交大臣免许吗？
题目说：D社在丁县设案内所并签约，需要换成国交大臣免许
👉 错
  • 案内所不属于“事務所”，所以即使在异地设案内所，也不需要国交大臣免许（宅建业法7条）。
  • 国交大臣免许只针对跨2个以上都道府县设有事務所的业者。
  • 举例：丙县知事免许的D社，在丁县设案内所卖房 → 仍用丙县知事免许即可，不必换大臣免许。
      • 📌 为什么？案内所只是临时或辅助办公，不是常设事務所，不作为免许转换标准。
② 免许更新 → 旧免许在处理期间继续有效
题目说：C社更新申请已提交，但到期日还没处理 → 旧免许继续有效
👉 对 ✅
  • 法律规定（宅建业法3条4项）：更新申请合法提交 → 即使到期日没处理，旧免许仍有效，直到处理结果出。
  • 举例：9月30日到期 → 9月1日申请更新 → 10月1日仍可继续营业，直到知事作出更新决定。
      • 📌 为什么？为了保护业者利益和交易安全，避免因行政延迟而中断业务。
③ 更新申报 → 到期前2周提交？
题目说：B社要在到期前2周提交申请
👉 错
  • 实际规定是到期日90日前到30日前都可以申请（宅建業法規則3条）。
  • 2周太晚，可能会被视为不合规。
      • 📌 为什么？给行政处理留出足够时间，确保不会因为申请延迟影响许可。
④ 跨县支店 → 本店乙县开宅建业务只要乙县知事免许？
题目说：A公司甲县本店建設業，乙县支店宅建业务 → 只要乙县知事免许
👉 错
  • 法律规定：本店即使只经营建设业，也算法人常设事務所 → 有2县事務所 → 必须国交大臣免许（宅建业法3条1项）。
      • 📌 为什么？跨县设有事務所 → 国交大臣负责统一监管，避免地方分割导致管理混乱。
快速记忆
  1. 异地案内所 → 不算事務所，不换国交大臣免许。
  1. 更新申请 → 旧免许在处理期间仍有效。✅
  1. 申请提交 → 要在到期日90～30日前，不是2周前。
  1. 跨县支店 → 有本店算2县事務所，要国交大臣免许。
👉 正确答案：[②]
 

第7問-平成21年試験　問28(改題)

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.法人である宅地建物取引業者A（甲県知事免許）は、役員の住所について変更があった場合、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
2.宅地建物取引業者D（丙県知事免許）は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Dは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。
3.宅地建物取引業者C（国土交通大臣免許）は、法第50条第2項の規定により法第31条の3第1項で定める場所について免許を受けた国土交通大臣に届出をする場合、当該場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して届出書を提出しなければならない。
4.法人である宅地建物取引業者B（乙県知事免許）が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
 
中文讲解
🏖️　4
① 役员地址变更
题目：法人A的役员地址变更，30日内要报甲县知事
👉 错
  • 法律规定：宅建业者名簿只登记役员姓名，不登记地址（宅建业法8条2项2号）。
  • 举例：A公司役员小王搬家 → 不需要向知事报告，因为地址不是登记内容。
      • 📌 为什么：保护个人隐私，同时地址变动对业务监管影响不大。
  • 一句话总结：役员地址变更无需报告知事。
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② 新增建設業许可
题目：D社获得建設業许可后30日内要报知事
👉 错
  • 法律规定：宅建业名簿中登记业种，但业种变动不属于届出义务（宅建业法9条1项）。
  • 举例：D社本来只做宅建业务，现在又做建設業 → 不必向知事报告。
      • 📌 为什么：业种信息仅用于登记，不影响宅建监管。
  • 一句话总结：增加其他业种不需报告知事。
③ 国交大臣免许届出需经知事
题目：C社（国交大臣免许）提交相关届出需经所在地都道府县知事
👉 错
  • 法律规定：国交大臣免许者提交届出（案内所、变更、供託等）可直接向国交大臣，不需经知事转交。
  • 举例：C社设案内所 → 直接报大臣，不用再跑县知事。
      • 📌 为什么：简化行政流程，提高效率。
  • 一句话总结：国交大臣免许者直接向大臣提交届出即可。
④ 合并消灭的法人届出
题目：B公司合并消灭 → 原代表役员30日内报知事
👉 对 ✅
  • 法律规定：法人合并消灭后，原代表役员必须在30日内向免许权者（知事）报告（宅建业法11条1项2号）。
  • 举例：B公司被A公司吸收合并 → 原B公司代表小李需在30日内向乙县知事报告合并消灭情况。
      • 📌 为什么：确保行政机关掌握法人状态变化，便于监管和维护交易安全。
  • 一句话总结：法人合并消灭，原代表役员必须30日内报告知事。
快速记忆
  1. 役员地址变更 → 不需报告知事
  1. 增加其他业种 → 不需报告知事
  1. 国交大臣免许者 → 直接向大臣报告，不经知事，除了免許換え需要経由
  1. 法人合并消灭 → 被消灭方的代表役员30日内报告知事 ✅
👉 正确答案：[4]
 

第8問-平成27年試験　問26

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
1.都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
2.社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の賃借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
3.都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。
4.賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、賃借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
 
中文讲解
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① 工业专用区域的建筑材料堆场
题目：工業専用地域内、用于建材置场的土地 → 是否为宅地？
✅ 正确
  • 法律规定：宅地 = “用于建物的敷地”，道路、公园、河川等除外（宅建业法2条1号）。
  • 工业专用区属于用途地域的一种，且建材堆场属于建筑物附属用地 → 算作宅地。
  • 举例：在工業専用地域建材堆场 → 也算宅地，需要宅建业相关规定适用。
      • 📌 为什么：保证交易安全，土地用途纳入宅建监管。
  • 一句话总结：工業専用区的建材堆场属于宅地。
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② 社会福祉法人经营服务型养老住宅租赁媒介
题目：社会福祉法人反复经营服务型养老住宅租赁 → 是否需要宅建业免许？
❌ 错误
  • 法律规定：反复、持续进行租赁的媒介或代理 → 属于宅建业（宅建业法2条2号）。
  • 举例：社会福祉法人经常帮老人找房子租赁 → 需要办理宅建业免许。
      • 📌 为什么：反复经营属于商业行为，保护租赁双方交易安全。
  • 一句话总结：反复媒介租赁行为必须取得宅建业免许。
③ 用途区域外、用于仓库的土地
题目：用途区域外土地做仓库 → 是否为宅地？
❌ 错误
  • 法律规定：宅地包括用途区域内外，只要用于建筑物敷地都算宅地。
  • 举例：空地做仓库 → 也算宅地。
      • 📌 为什么：不论用途区域，建筑物所在土地都可能影响交易安全。
  • 一句话总结：用途区域外做仓库的土地也算宅地。
④ 住宅管理公司受托做租赁媒介
题目：住宅管理公司在管理业务同时受托做入居者招租 → 是否免许可？
❌ 错误
  • 法律规定：反复进行租赁媒介 → 属宅建业（宅建业法2条2号）。
  • 举例：管理公司每次帮房东招租 → 需要办理免许。
      • 📌 为什么：保护租赁双方利益，确保中介行为合法合规。
  • 一句话总结：住宅管理公司反复媒介租赁必须取得宅建业免许。
快速记忆
  1. 工业专用区建材堆场 → 宅地 ✅
  1. 社福法人反复媒介养老住宅 → 需免许 ❌
  1. 用途区域外仓库 → 也算宅地 ❌
  1. 住宅管理公司反复媒介租赁 → 需免许 ❌
 

第9問-令和元年試験　問43

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条（詐欺）の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
2.免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が、刑法第261条（器物損壊等）の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
3.免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条（侮辱）の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
4.免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条（横領）の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
中文讲解
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① 非常勤役员犯诈骗罪，刑满未满5年
❌ 错误
  • 法律规定：法人役员（含非常勤）如果犯禁锢以上刑，执行完毕后5年内，该法人不得取得免许（宅建业法5条1項7号）。
  • 举例：公司A的董事犯诈骗罪坐牢1年 → 刑满5年内，公司不能申请免许。
      • 📌 为什么：防止不诚信的人操控公司，从而保护交易安全。
  • 一句话总结：禁锢以上刑未满5年的役员，法人不能申请免许。
② 专任宅建士罚器物损坏罪，刑满未满5年
❌ 错误
  • 法律规定：器物损坏罪不属于免许可的“欠格事由”。专任宅建士也不属于政令指定使用人 → 无影响。
  • 举例：专任宅建士罚款 → 公司仍可申请免许。
      • 📌 为什么：仅针对严重影响交易安全或诚信的罪才会限制法人免许。
  • 一句话总结：轻微罪行的专任宅建士不会影响法人免许。
③ 代表董事犯侮辱罪，被拘留
❌ 错误
  • 法律规定：欠格事由是禁锢以上刑或特定暴力/背任罪的罚金刑。拘留刑很轻，不构成欠格事由。
  • 举例：董事犯侮辱罪拘留 → 法人（所在公司）仍可申请免许。
      • 📌 为什么：法律只针对可能严重影响诚信的刑事记录。
  • 一句话总结：拘留刑不影响法人免许。
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④ 政令指定使用人犯横领罪，刑1年缓刑2年，缓刑期满
✅ 正确
  • 法律规定：执行缓刑期满 → 刑罚效力失效，相当于未受刑罚。5年内仍可申请免许（宅建业法5条1項）。
  • 举例：使用人缓刑期满 → 法人可以正常申请免许。
      • 📌 为什么：缓刑顺利结束表示改过自新，不应限制公司经营。
  • 一句话总结：使用人缓刑期满后，法人可以申请免许。
快速记忆
  1. 役员禁锢以上刑未满5年 → 法人（所在公司）不能申请 ❌
  1. 专任宅建士罚器物损坏 → 可以申请 ❌
  1. 代表董事被拘留 → 可以申请 ❌
  1. 使用人缓刑期满 → 可以申请 ✅
 

第10問-平成12年試験　問30(改題)

宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.C社の取締役が、かつて破産手続開始の決定を受けたことがある場合で、復権を得てから5年を経過していないとき、C社は、免許を受けることができない。
2.D社が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合は、D社は、遅滞なく、免許証を返納しなければならない。
3.A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうとするとき、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。
4.B社の政令で定める使用人が、かつて不正の手段により免許を受けたとして当該免許を取り消された場合で、その取消しの日から5年を経過していないとき、B社は、免許を受けることができない。
 
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① 取締役曾破产但已复权未满5年
❌ 错误
  • 法律规定：破产者只要获得复权，即不再构成欠格事由（宅建业法5条1項1号）。
  • 举例：公司C的董事曾破产 → 复权后，公司C仍可申请免许。
      • 📌 为什么：复权意味着已经恢复民事权利和信用，不应再限制公司申请免许。
  • 一句话总结：董事复权后，公司可以申请免许。
② 更新申请怠慢，有效期满需返还免许证
❌ 错误
  • 法律规定：免许证返还只适用于：
      1. 免许换发
      1. 免许被取消
      1. 遗失免许证找到
      1. 廃业等届出
  • 有效期满未更新 → 免许本身已失效，不需返还。
  • 举例：公司D未更新 → 无需返还免许证。
      • 📌 为什么：免许有效期满本身即失效，无需再返还。
  • 一句话总结：免许有效期满未更新，不必返还免许证。
③ 本店甲县、支店乙县，仅支店经营宅建
❌ 错误
  • 法律规定：跨两个以上都道府县设事務所 → 必须申请国土交通大臣免许（宅建业法3条1項）。
  • 举例：A公司本店甲县不经营，支店乙县经营 → 本店仍视为事務所，需国交大臣免许。
      • 📌 为什么：防止跨县经营造成监管盲区，统一由国交大臣管理。
  • 一句话总结：跨县设事務所，无论是否经营，都需国交大臣免许。
④ 政令指定使用人曾因不正手段被取消免许未满5年
✅ 正确
  • 法律规定：法人政令指定使用人（事務所长等）曾被免许取消，未满5年 → 法人欠格事由（宅建业法5条1項2号）。
  • 举例：B公司事務所长曾因不正手段被取消免许 → B公司5年内不能申请免许。
      • 📌 为什么：确保法人在关键岗位的人员诚信，保障交易安全。
  • 一句话总结：政令指定使用人未满5年被取消免许 → 法人不能申请免许。
快速记忆
  1. 董事复权 → 可以申请 ❌
  1. 免许期满未更新 → 无需返还 ❌
  1. 跨县设事務所 → 需国交大臣免许 ❌
  1. 使用人未满5年被取消免许 → 法人不能申请 ✅
 
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