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Nov 1, 2025
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chinkanshi/005
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賃管士
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国家資格勉強
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第1問-令和5年試験 問43
賃貸不動産経営管理士が行う、賃貸不動産経営を支援する業務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸不動産経営管理士が賃貸不動産経営を支援する業務として予算計画書、物件状況報告書や長期修繕計画書を作成した場合には、専門家としての責任の所在を明確にするために文書に記名するとともに、賃貸人に対して口頭で説明することが望ましい。
2.賃貸不動産経営管理士が行う予算管理には、予算計画書や収支報告書の作成があるが、目標とする予算を達成することが難しくなった場合は原因を分析し、収益の向上と費用の削減の観点から対応策を検討し、賃貸人に提言する役割を担うことが期待される。
3.賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産経営を支援する役割を委託された専門家として、賃料水準の低下や空室期間の長期化の場合においても、賃貸経営の利益の安定や増加のための方策を示すことが求められ、課題と対策を物件状況報告書として賃貸人に提供することが期待される。
4.賃貸不動産経営管理士は、管理受託している賃貸不動産について、5～10年程度の将来について、いつ、何を、どの程度、どのくらいの費用で修繕するかを示す長期修繕計画を作成して賃貸人に提案することにより、賃貸不動産経営を支援する役割を担うことが期待される。
中文讲解
✅ 4
①
正确。
当管理士制作预算计划书、物业状况报告书或长期修缮计划书等文件时，应在文书上署名，并对房东进行口头说明。
——这么规定是为了明确专业责任，确保房东能理解内容、建立信任，防止文书被误用或曲解。
――――――――――
②
正确。
在进行预算管理时，若实际经营与目标预算差距过大，应当分析原因、从提高收益和削减费用的角度提出改进建议。
——这么规定是为了体现管理士的经营支持角色，不仅要管理账面，还要帮助房东改善经营。
――――――――――
③
正确。
即使出现租金下降或空置时间变长等情况，管理士也要向房东提出稳定收益、提高利润的具体方案，并以物业状况报告书形式报告。
——这么规定是因为管理士是受托专家，要帮助房东长期维持经营效益，不受短期波动影响。
――――――――――
④
错误。
长期修缮计划不应只设为5～10年，那样太短。
正确的做法是制定30年以上的计划，并涵盖至少两次大规模修缮周期，说明“何时、修什么、规模与费用”。
——这么规定是因为建筑物的老化周期长，若计划太短，会导致资金准备不足、维护中断。
――――――――――
快速记忆：
① 书面要署名+说明，责任清晰。
② 预算偏差要分析并提案。
③ 租金下降也要提出对策。
④ 长期修缮要30年以上规划。
第2問-令和6年試験 問42
賃貸不動産経営管理士に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸不動産経営管理士は、賃貸住宅管理業法における業務管理者に選任されるか否かにかかわらず、同法で業務管理者が行うべき事務を実施しなければならない。
2.賃貸不動産経営管理士の役割は、賃貸住宅管理業法で定められた業務管理者の業務に限るものではなく、賃貸住宅管理業者や従業者が実施する事務を自ら実施することも含めた、広範かつ多岐にわたるものである
3.賃貸不動産経営管理士が、特定賃貸借契約において特定転貸事業者が行わなければならないとされている事務を実施等することは、賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施に寄与する役割を担う上で利益相反となる。
4.賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産の活用方式の普及等に積極的に協力し、取り組むことによって、国民生活の安定向上に貢献する役割を担う実務家であり、不動産をめぐる新たな政策課題への取組みや不動産政策を推進する役割は期待されていない。
中文讲解
✅ 2
①
错误。
賃貸不動産経営管理士≠業務管理者。业務管理者是管理公司设在事务所里的法定岗位，其“法定事务”只有被选任为业務管理者的人才必须履行。仅有“经管士”资格并不自动负担这些法定事务。
——这么规定是为分清资格与职位：资格只是任用要件之一，是否履行法定职责取决于是否被选任为业務管理者。
――――――――――
②
正确。
经管士的角色不局限于业務管理者的法定业务，还包括许多由管理业者或从业人员执行的具体事务（如受托管理、长修计划、收租与对账、更新与解约、原状恢复、环境维持等），必要时经管士也可亲自实施或提出专业方案。
——这么规定是为发挥专业广度：经管士不仅“管制度”，也要能“下到一线”，以广泛实务提升管理质量。
――――――――――
③
错误。
在特定賃貸借（业主—特定转租业者—承租人）模式下，经管士可以实施或监督本应由特定转租业者办理的事务（如重说与书面交付、广告与劝诱等），这不构成利益冲突，反而有助于提升合规与透明。
——这么规定是为强化契约适正化：让懂法懂实务的经管士参与，能保护承租人安居并促进业务公正顺畅。
――――――――――
④
错误。
经管士被期待积极参与新政策课题与活用方式的普及，通过制度建议与实务推动服务国民生活的稳定与提升。说“不被期待推进政策”是相反的。
——这么规定是把经管士定位为专业实务+公共使命的角色，桥接政策与市场。
――――――――――
快速记忆：
① 资格≠职位，未被选任就不负业務管理者法定事务。
② 角色广泛多元，可亲做或监督一线实务。
③ 参与特定賃貸借事务是加分，非利益相冲突。
④ 经管士要对接政策、促进行业与民生。
第3問-令和3年試験 問43
賃貸不動産経営管理士の業務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.賃貸不動産経営管理士は業務管理者として、管理受託契約重要事項説明書の交付、維持保全の実施、家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理、帳簿の備付け、貸主に対する定期報告、入居者からの苦情の処理に関する事項等を自ら実施する役割を担っている。
2.賃貸不動産経営管理士は、業務管理者としての事務を適切に実施することに加え、賃貸借関係の適正化を図るために賃貸住宅管理業者が行う業務につき、管理・監督する役割や自ら実施する役割を担う。
3.賃貸不動産経営管理士は、宅地建物取引業者が媒介や代理をしないサブリース方式の転貸借契約において、宅地建物取引業法に準じ、転借人に対して契約締結前の重要事項説明や契約成立時の書面の交付を行うことが期待される。
4.賃貸不動産経営管理士は、不動産をめぐる新たな政策課題や賃貸不動産の活用方式の普及に積極的に協力して取り組み、不動産政策の推進とそれに伴う国民生活の安定向上に貢献することが求められる。
中文讲解
✅ ①
①
错误。
作为业務管理者，经管士的核心职责是管理与监督（如重说、维持保全、资金管理、账簿、定期报告、苦情处理等的体制与流程），并非亲自逐项执行所有具体事务。
——这么规定是为了分工与问责清晰：一线执行由工作人员完成，业務管理者负责制度把关与合规风控。
――――――――――
②
正确。
经管士除了承担业務管理者的管理监督外，还可以对管理业者/从业人员的实际工作进行监督或亲自实施，例如管理受托、收租对账、更新解约、原状恢复、环境维护等。
——这么规定是为了发挥经管士的专业广度，既能管规则，也能下场解决实务问题，提升管理质量。
――――――――――
③
正确。
在不经过房产中介的サブリース（转租）中，法律并不强制宅建士做重说与书面交付；为保护转租人，期待经管士参照宅建业法进行重要事项说明与书面交付。
——这么规定是为了弥补监管空白，让信息对称、降低纠纷风险。
――――――――――
④
正确。
经管士应积极参与新政策课题与活用方式的推广，配合政策推动，促进国民生活的稳定与提升。
——这么规定是把经管士定位为专业实务+公共使命的桥梁角色。
――――――――――
快速记忆：
① 管监督不亲办，一线执行归工作人员。
② 角色广且深，可监督也可亲做。
③ 转租场景参照宅建法做重说+书面。
④ 连结政策与实务，服务民生。
第4問-令和6年試験 問49
賃貸不動産経営管理士に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.賃貸不動産経営管理士は、サブリース方式による賃貸借契約に関して、賃貸住宅管理業法が、特定賃貸借契約に係る規律と転貸借契約に係る規律を定めているので、民法や借地借家法などの規律は適用されないことに留意する必要がある。
2.賃貸住宅管理業法では管理業務を、賃貸住宅の維持保全を行う業務とその業務と併せて行う家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務に限定していることから、賃貸不動産経営管理士が原状回復の範囲の決定に係る事務や明渡しの事務に関わることは求められていない。
3.賃貸不動産経営管理士には、賃貸不動産経営を支援する業務として予算計画書、収支報告書、物件状況報告書、改善提案書の作成を担うことが期待されるが、予算差異分析は会計等の専門知識が必要なことから、その分析書は税理士が作成することが義務付けられている。
4.10～30年程度の将来について、いつ頃、何を、どのように、いくらくらいかけて修繕するかを示す長期修繕計画書を作成することは、賃貸住宅の資産価値を維持する上で重要な事務であり、賃貸不動産経営管理士が作成した場合は、専門家としての責任の所在を明確にするために、記名することが望ましい。
中文讲解
✅ 4
①
错误。
虽然《賃貸住宅管理業法》确实对特定賃貸借契約（业主与サブリース公司之间的合同）设有规定，但并未对転貸借契約（サブリース公司与承租人之间的合同）设定完整规则，因此民法与借地借家法依然适用。
——这么规定是为了防止误解：管理业法是补充，不是替代民法体系。如果完全排除民法，将导致承租人保护不足。
――――――――――
②
错误。
管理业法确实定义了“管理业务”，但经管士的职责远不止这些。除了维持保全、资金管理外，还应涉及原状回復（退房修复范围的确定）、退租交付等实际管理环节。
——这么规定是因为经管士的使命是实现租赁关系的健全化，不能仅停留在账面管理。
――――――――――
③
错误。
所谓“预算差异分析”只是经营改善的一种内部分析手段，不属于税务代理、申报或咨询，因此不是税理士的专属业务。经管士完全可以进行。
——这么规定是为了避免误区：税理士管“税”，经管士管“经营与管理”，两者职责不同。
――――――――――
④
正确。
制定10～30年的长期修缮计划书，明确“何时、修什么、怎么修、费用多少”，对维持房产价值非常重要。经管士如承担此项，应在文件上署名，以明确专业责任。
——这么规定是为了确保计划的可信度与专业性，并让房东清楚谁应承担说明与管理责任。
――――――――――
快速记忆：
① 管理业法不排除民法适用。
② 经管士也要参与原状回復与退租。
③ 预算分析不属税理士专有。
④ 长期修缮计划要写清、签名、负责任。
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