069-報酬関連-困難①
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第1問-平成30年試験 問31(改題)
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.土地付中古住宅（代金900万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼された場合、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめBに説明し、合意した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。
2.土地付中古住宅（代金400万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼された場合、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめCに説明し、合意した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。
3.土地（代金500万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼された場合、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめDに説明し、合意した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。
4.中古住宅（1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。長期の空家等には該当しない。）の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼された場合、当該媒介に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめEに説明し、合意した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。
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① “土地付中古房900万，卖方B委托，媒介费上限33万。”
通俗解释：税前价900万>800万，不属于低廉空屋特例。媒介费上限按本则公式计算：900万×3%+6万=33万 → 含税=36.3万。所以不能按33万收。
为什么规定：防止高价交易误用低价特例，保证收费合理。
记忆句：高价中古房媒介费，按本则公式计算。
② “土地付中古房400万，买方C委托，媒介费上限19.8万。”
通俗解释：税前400万≤800万，属于低廉空屋特例。媒介费可按合意后最高33万收取，而不是按公式算19.8万。
为什么规定：鼓励低价房交易流通，允许适度收取费用。
记忆句：低价空屋买卖，媒介费上限33万。
③ “土地500万，卖方D委托，媒介费上限33万。”
通俗解释：税前500万≤800万，属于低廉空屋特例。媒介费经说明合意后，含税可收33万，合法。
为什么规定：低价房交易适用特例，便于快速成交并保障双方。
记忆句：低价土地媒介费，说明合意可收33万。
④ “中古房租赁，借金15万，E委托，媒介费上限19.8万。”
通俗解释：低廉空屋特例仅适用于买卖或交换，租赁不适用。媒介费按租金1个月+税计算：15万×1.1=16.5万。
为什么规定：租赁报酬计算独立，保证收费合理。
记忆句：租赁媒介费，按租金1个月+税计算。
快速记忆：
① 高价中古房媒介费，按本则公式计算
② 低价空屋买卖，媒介费上限33万
③ 低价土地媒介费，说明合意可收33万
④ 租赁媒介费，按租金1个月+税计算
第2問-令和元年試験 問32(改題)
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1.宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、当該代理に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめ売主Bに説明し、合意していた場合には、AはBから660,000円を上限として報酬を受領することができる。
2.事務所（1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。長期の空家等には該当しない。）の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
3.既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4.宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して費用を多く要しない場合でも、あらかじめ報酬額について売主Dに説明し、合意していた場合には、AはDから330,000円を上限として報酬を受領することができる。
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① “宅地200万，代理费说明合意，可收上限66万。”
通俗解释：税前200万≤800万，属于低廉空屋特例。代理费可按媒介费2倍×1.1收取，限额为66万。
为什么规定：鼓励低价房交易，允许代理收取合理费用，同时必须事先说明并合意。
记忆句：低价空屋代理费，说明合意可收66万。
② “事務所租赁，借金110万，双方委托，报酬上限110万。”
通俗解释：非居住用建筑的租赁媒介，双方可收借金1个月+税作为上限。100万×1.1=110万，合法。
为什么规定：保证租赁媒介费合理，防止过高收费。
记忆句：非居住用租赁媒介费，双方合计借金1个月+税。
③ “既存住宅卖方C，建物状况调查中介，不能另收费用。”
通俗解释：建物状况调查属于媒介服务的一部分，不能额外收费。
为什么规定：保护消费者，避免重复收费或隐藏费用。
记忆句：建物状况调查，属于媒介费内，不另收费。
④ “宅地200万，媒介费不需额外费用也可收33万。”
通俗解释：低价空屋特例要求实际费用增加才可加算，若交易普通、无额外成本，报酬仍按本则公式：200万×5%×1.1=11万。
为什么规定：防止平常交易滥用低价空屋特例，保持收费合理。
记忆句：低价空屋特例，必须考虑额外费用才能提高报酬。
快速记忆：
① 低价空屋代理费，说明合意可收66万
② 非居住用租赁媒介费，双方合计借金1个月+税
③ 建物状况调查，属于媒介费内，不另收费
④ 低价空屋特例，必须考虑额外费用才能提高报酬
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