068-報酬関連-普通②

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第11問-平成29年試験　問26(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は9万円（消費税等相当額を含まない。）である。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。 1.建物を店舖として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は220,000円である。
2.AがBから49,500円の報酬を受領し、CがDから49,500円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
3.Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
4.建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金（Dの退去時にDに全額返還されるものとする。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である。
中文讲解
🏖️ 1
案例背景：
  • A：代理或媒介房东B
  • C：代理或媒介房客D
  • 交易类型：居住用或店铺用建物的貸借
  • 核心问题：不同类型的租赁，权利金或保证金对报酬限额的影响
① 店铺租赁有200万权利金，报酬限额合计22万
  • 规定：正确
    • 店铺等居住用以外的建物，如果有权利金（返还不可），可把权利金视作“卖价”计算报酬
    • 计算步骤：
        1. 借賃1月＋消費税 = 9万 × 1.1 = 99,000
        1. 权利金×5%×1.1 = 200万 × 5% × 1.1 = 110,000
    • 取两者高者，双方各可收11万 → 合计22万
  • 通俗例子：
    • 房东开店租赁，房客交权利金，中介按权利金计算报酬 → 合法
② A收取广告费用不可另收
  • 规定：错误
    • 依赖者特別委托的广告可额外收取，与法定报酬限额分开
  • 通俗例子：
    • 房东要求登报，中介收广告费 → 可以额外收
③ 重要事项说明可额外收报酬
  • 规定：错误
    • 重要事项说明属于媒介的正常工作，不可另收报酬
  • 通俗例子：
    • 中介向房客讲解合同细节 → 已包含在报酬中，不可另收费
④ 居住用租赁有100万保证金，报酬限额合计11万
  • 规定：错误
    • 居住用建物的保证金（返还给房客）不算权利金
    • 报酬限额 = 借賃1月＋消費税 = 9万 × 1.1 = 99,000
  • 通俗例子：
    • 房客交保证金100万 → 不可用此计算报酬
为什么这样规定：
  1. 保护委托者，防止中介随意提高报酬
  1. 区分居住用与非居住用，非居住用可考虑权利金，居住用不行
  1. 保证金不算收入，防止中介从押金中额外获利
快速记忆：
① 店铺有权利金 → 正确，取借賃1月+消費税和权利金报酬高者
② 特别广告费 → 合法，可额外收
③ 重要事项说明 → 违法，属于正常媒介工作
④ 居住用保证金 → 违法，保证金不算报酬基数
⑤ 正确答案：①
 

第12問-平成24年試験　問35(改題)

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。また、低廉な空家等の特例は考慮しない。
1.A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。
2.A社はBから、少なくとも154,000円を上限とする報酬を受領することができる。
3.A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は208,000円である。
4.A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
中文讲解
🏖️ 1,2
案例背景：
  • A社：卖方代理（B）
  • C社：买方媒介（D）
  • 交易类型：土地付中古别墅
  • 总价：320万（土地100万 + 建物220万）
  • 核心问题：代理和媒介的报酬上限，以及广告费用的收取规则
① A社收到的报酬可能影响C社能否收报酬
  • 规定：正确
    • 报酬总额上限 = 代理+媒介总共30.8万
    • 如果A社收满30.8万 → C社就无法再收
  • 通俗例子：
    • 房东委托A收了全额报酬 → 买方委托C就没钱收了
② A社可收至少154,000元作为上限
  • 规定：正确
    • 计算方法：
      • 每方上限 = 154,000
      • 如果C收满154,000 → A最多还能收 308,000 - 154,000 = 154,000
  • 通俗例子：
    • 买方委托C收满上限 → 卖方A最多只能收154,000
③ A收10万 → C可收20.8万
  • 规定：错误
    • C社报酬限额不能超过自身上限154,000
  • 通俗例子：
    • 代理和媒介各有上限 → 不能把另一方的钱算成自己的
④ 广告费可不论委托收取
  • 规定：错误
    • 只有依赖者的特别委托广告费，才能额外收取
    • 普通广告费用 中介自己承担
  • 通俗例子：
    • 常规广告（放网上、放报纸） → 中介不能向卖方收钱
为什么这样规定：
  1. 限制总报酬，保护委托者利益，防止中介随意提高收费
  1. 区分代理与媒介各自上限，防止一方收满而另一方过度收取
  1. 广告费规范，避免中介把自己的日常成本转嫁给委托者
快速记忆：
① A收报酬满 → C可能不能收 → 正确
② A可收至少154,000 → 正确
③ C收20.8万超过自身上限 → 错误
④ 普通广告费不可额外收 → 错误
⑤ 正确：①②
 

第13問-平成23年試験　問40(改題)

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円であり、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。 1.建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
2.建物を店舗として貸借する場合、A社がBから110,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
3.建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金（返還されない金銭）の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。
4.C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。
中文讲解
🏖️ 4
案例背景：
  • A社：房东B的代理
  • C社：租客D的媒介
  • 交易类型：建物租赁
  • 借租金：10万/月
  • 核心问题：租赁报酬上限与文书费收取规则
① 居住用建筑租赁，C未获承诺不能收超过55,000元
  • 规定：正确
    • 居住用建筑，报酬上限 = 借租金1月 + 消费税
    • 一方上限 = 借租金0.5月 + 消费税
    • 本题计算：10万 ÷ 2 × 1.1 = 55,000
  • 通俗例子：
    • 租客未同意 → 中介最多只能收半个月租金
② 店铺租赁，A收11万 → C不能收
  • 规定：正确
    • 店铺等居住用以外，双方报酬总额上限 = 借租金1月 + 消费税
    • 本题总额 = 10万 × 1.1 = 11万
  • 通俗例子：
    • 房东收11万 → 租客中介无法再收报酬
③ 店铺租赁，权利金300万 → 报酬总额不超过30.8万
  • 规定：正确
    • 居住用以外租赁可用 权利金×4% + 2万 × 1.1 计算报酬
    • 代理 + 媒介 = 154,000 × 2 = 308,000
  • 通俗例子：
    • 权利金大 → 报酬上限可提高，但总额有限
④ C可收文书费
  • 规定：错误
    • 合同书是媒介工作的一部分，不能额外收费
  • 通俗例子：
    • 租赁合同书写 → 属本职工作，不可额外向租客收费
为什么这样规定：
  1. 保护租客和房东利益，避免中介随意抬高费用
  1. 居住用与非居住用区分，居住用严格控制一方收取比例
  1. 文书费用归中介自身成本，不得额外收取
快速记忆：
① 居住用租赁，一方未同意 → 55,000元上限 → 正确
② 店铺租赁，房东收满 → 租客不能收 → 正确
③ 权利金大，报酬总额有限 → 正确
④ 文书费不可额外收 → 错误
⑤ 正确答案：④
 

第14問-令和3年10月試験　問44(改題)

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。 1.居住の用に供する建物（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。
2.宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。
3.宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、当該代理に要する費用を勘案した報酬額について、あらかじめ買主に説明し、合意をしていれば、その買主から330,000円を上限として報酬を受領することができる。
4.店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。
中文讲解
🏖️ 2
① “居住用建筑（1个月租金20万，不含税）且有100万权利金的租赁媒介，双方总报酬不超过11万。”
通俗解释：居住用房的租赁媒介报酬只按租金计算，权利金不能算入报酬基数。所以实际双方可收上限为 租金1个月×1.1（含税）=22万。
为什么这么规定：避免因权利金高而让中介收取不合理高额报酬。
记忆句：居住用房租赁报酬只按租金计算，权利金不算。
② “土地1000万卖，卖方代理、买方媒介，买方报酬30.3万时，卖方可收上限48.9万。”
通俗解释：土地卖买超过400万，报酬按公式卖价×3%+6万计算，再加10%消耗税。计算公式：
  • 买方：1000万×3%+6万=36万 → 含税36万×1.1=39.6万
  • 卖方：同上39.6万
  • 双方总额：39.6万×2=79.2万
      • 实际收：买方30.3万、卖方48.9万，总和79.2万以内，合法。
      为什么这么规定：统一计算标准，避免收费混乱，保护交易公平。
      记忆句：土地买卖超过400万，报酬公式=价×3%+6万，再加税。
③ “土地300万代理，说明合意后可收33万上限。”
通俗解释：小额土地（≤800万）代理或媒介，报酬有限制。代理上限是66万（媒介33万×2），说明合意可收，但不能超过法律上限。
为什么这么规定：保护低价交易双方利益，防止中介收费过高。
记忆句：低价土地代理报酬上限66万，媒介33万。
④ “店兼住宅租赁，单方报酬不超11万。”
通俗解释：居住用房规则不适用店兼住宅，所以单方报酬可超过租金0.5个月×1.1。
为什么这么规定：部分居住、部分营业用途，适用商业租赁规则，报酬计算更灵活。
记忆句：店兼住宅租赁，居住用房报酬限制不适用。
快速记忆：
① 居住租赁报酬只算租金，不算权利金
② 土地买卖>400万，报酬=价×3%+6万+税
③ 低价土地代理报酬≤66万
④ 店兼住宅租赁，居住报酬限制不适用
 

第15問-平成20年試験　問43(改題)

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B（共に消費税課税事業者）が受領する報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、借賃には、消費税相当額を含まないものとし、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。 1.Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.10か月分である。
2.Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.10か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。
3.Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円（消費税額及び地方消費税額を含む。）、権利金330万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。）の契約を成立させた場合、Aは依頼者の双方から合計で31万円の報酬を受けることができる。
4.Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から277万2,000円、Bは買主から138万6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
中文讲解
🏖️ 2
① “A单独做居住用房租赁媒介，从一方收报酬上限是借金1.10个月，只要报酬请款时得到承诺。”
通俗解释：居住用房的单方报酬上限不是等到报酬请求时才得到承诺，而是媒介开始前必须得到依赖者承诺。如果等到报酬时才同意，是不合法的。
为什么这么规定：防止中介临时提高收费，保护租客和房东利益。
记忆句：居住用房单方报酬，承诺必须在媒介开始前。
② “A单独做事業用建筑租赁媒介，双方报酬总额≤借金1.1个月，可自由分配比例。”
通俗解释：事業用房（非居住用）媒介，双方总报酬只要不超过借金1.1个月，就可以自由分配给房东或租客，不受单方限制。
为什么这么规定：商业交易灵活，允许中介按双方协商分配报酬。
记忆句：事业用房租赁，总报酬≤1.1个月，比例可自由分配。
③ “A同时接受店铺房东和租客委托，借金25万，权利金330万，双方总报酬31万。”
通俗解释：非居住用房（店铺）媒介，有权利金时，报酬上限=借金1个月或按权利金算的买卖速算公式，两者取高。
  • 借金1个月：25万
  • 权利金330万（税前300万）速算：300万×4%+2万=14万 → 含税15.4万
  • 双方各15.4万，总额30.8万
      • 所以31万超过合法上限，不可收。
      为什么这么规定：防止中介因权利金高收取过多报酬，同时兼顾租赁与权利金的合理计算。
      记忆句：店铺租赁报酬上限=借金1月或权利金速算，取高。
④ “A代理卖方，B媒介买方，土地4000万，A收277.2万，B收138.6万。”
通俗解释：卖方代理、买方媒介总报酬不得超过代理+媒介的上限。
  • 税前价4000万>400万，报酬公式=价×3%+6万
  • 含税：138.6万
  • 代理总额=138.6万×2=277.2万
  • 媒介额138.6万
  • 总和=277.2+138.6=415.8万 超过上限，违法。
      • 为什么这么规定：防止同一笔交易被重复高额收费，保护交易双方。
      记忆句：卖方代理+买方媒介，总报酬不得超过法律上限。
快速记忆：
① 居住房单方报酬，承诺必须在媒介开始前
② 事业用房租赁，总报酬≤1.1个月，比例可自由分配
③ 店铺租赁报酬上限=借金1月或权利金速算，取高
④ 代理+媒介，总报酬不得超上限
 
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