056-8種制限-簡単①
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第1問-平成14年試験 問41(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主B、C、D及びEは、いずれも宅地建物取引業者でないものとする。
1.買主Bとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。
2.買主Cとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5／100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。
3.買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。
4.買主Eとの割賦販売契約において、「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。
中文讲解
🏖️ 3
1.买主B的例子：A卖给B的是从拍卖取得的二手房，合同约定“现状有姿”，并且如果房屋有问题，买主必须在交房后半年内通知卖主。这条规定无效。
原因是：宅建业者自售房屋时，即使合同约定“现状有姿”，买主对房屋的合同不适合担保责任仍然受到法律保护。法律规定买主必须通知卖主的期限至少2年以上，半年太短会让买主吃亏，所以无效。
2.买主C的例子：A卖给C的是未完成的新房，收了手付金。合同说保全措施只针对代金超过一定金额的部分，这是错误的。
原因是：法律要求手付金、前金等全部金额都必须有保全措施，代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。
通俗例子：你交了10万定金买房，不管房价多少，法律都要求保证这10万安全存放。
不是超出的部分，而且全部都要保
买主D的例子：A卖给D的是未完成的新房，需要进行手付金保全，但A没有做。此时，D可以拒绝支付手付金，这是正确的。
原因是：法律保护买主利益，如果卖方没有做好保全措施，买主有权不先付款。
通俗例子：你买新房交定金，开发商没把钱存入保障账户，你可以先不交钱，保证自己不吃亏。
买主E的例子：A和E签了分期付款合同，条款写“延迟40天可不催告直接解除合同或追缴剩余款”，这是无效的。
原因是：法律规定，如果买主未付款，卖主必须先书面催告至少30天，然后才能解除合同或追缴，否则买主保护权利被侵犯。
通俗例子：就像你买东西分期付款，卖家不能一延迟就没收东西，必须先通知你。
快速记忆：
1：通知期限半年无效，至少2年
2：手付金保全要保全额
3：保全没做，买主可拒付手付金
4：分期付款违约需先催告30天
正确答案：[3]
第2問-令和4年試験 問38
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、買受けの申込みを喫茶店で行った場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.買受けの申込みをした者が、売買契約締結後、当該宅地の引渡しを受けた場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。
2.買受けの申込みをした者が宅地建物取引業者であった場合、クーリング・オフについて告げられていなくても、申込みを行った日から起算して8日を経過するまでは、書面により買受けの申込みの撤回をすることができる。
3.売主業者の申出により、買受けの申込みをした者の勤務先で売買契約を行った場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことはできない。
4.クーリング・オフによる売買契約の解除がなされた場合において、宅地建物取引業者は、買受けの申込みをした者に対し、速やかに、当該売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
这道题考的是宅建业法37条の2（クーリング・オフ）。关键点是：买主保护，尤其是防止在冷静思考前被仓促签约。下面逐条讲解：
① “买主在签订合同后，只要收到了房子的交付，就不能再行使クーリング・オフ。”
→ 错误。
不能再行使クーリング・オフ的条件是：代金全额支付 + 房屋已经交付。
举例：你买房，合同签了，房子钥匙交给你了，但钱只付了一半，这时你还是能用クーリング・オフ解除。只有在钱和交付都完成，契约才算彻底履行，不能反悔。
② “买主如果是宅建业者，即使没被告知クーリング・オフ，也能在8日内撤回申込み。”
→ 错误。
クーリング・オフ是为了保护一般消费者的，不适用在业者之间的专业交易。
举例：A房产公司从B房产公司买地，哪怕在咖啡厅签约，也没有クーリング・オフ。这是因为双方都有专业知识，不需要这种保护。
③ “如果卖方提出在买主的工作单位签约，就不能クーリング・オフ。”
→ 错误。
是否能クーリング・オフ，要看最早发生的地点（申込み or 契约）来判断。本题中，买主最早是在咖啡店申込み的，所以属于适用场所。
另外注意：只有在买主自己指定的自宅或工作单位，才不适用クーリング・オフ。这里是卖方提出的地点 → 还是受保护的。
④ “如果行使了クーリング・オフ，业者必须立刻返还手付金等金钱。”
→ 正确。
目的就是避免消费者损失。
举例：你付了100万日元手付金，结果觉得冲动买了，行使クーリング・オフ → 卖方必须马上退钱，不能拖延。
【为什么要这样规定】
クーリング・オフ制度本质上是给买家一个冷静期，防止他们在咖啡厅、旅馆等场所被销售人员推销时冲动签约。尤其是消费者处于不利的心理状态时，法律要提供额外保护。
但如果是业者之间的公平交易，或者买主主动选择的自宅/工作单位 → 不存在“心理弱势”，所以就不需要这种保护。
【快速记忆】
① 只收房不等于结束，要钱房都交割才不能反悔。
② 买主是业者，没有冷静期保护。
③ 地点以最早的申込み地点为准，业者提议的工作单位 → 仍然可反悔。
④ 解除后业者必须马上退钱。
第3問-平成23年試験 問38
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、Bから手付金200万円を受領した。この場合において、宅地建物取引業法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.A社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくともA社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。
2.A社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。
3.Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、A社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。
4.A社は、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
中文讲解
🏖️ 2
这题考的是宅建业法41条（手付金等的保全措置），重点是：买家付款时，尤其是房子还没建好时，必须保证买家交的钱不会打水漂。业者要通过银行保证或保険契約来确保安全。
① “业者和银行签保证委托契约时，必须保证返还义务的全部金额。”
→ 正确。
银行保证必须覆盖全部手付金的返还义务，不能只保证一部分。
举例：你交了200万手付金，业者破产了，银行必须全额担保。
② “业者和保险公司签订保证保险契约时，保险期间只要到‘建築工事完了’为止就行。”
→ 错误。
保险必须保障到建筑交付给买主为止。
原因：工事完了 ≠ 买家收到房子。即使房子建好了，但还没交付给你，如果业者倒了，你的钱还是有风险，所以必须保到交付日。
③ “如果买家在合同前交了5万申込証拠金，合同成立后这笔钱算作代金一部分，就要纳入保全对象。”
→ 正确。
只要钱最后算入购房款，即便最初叫“申込金”，也算手付金等，必须纳入保全范围。
④ “合同后，如果业者再收200万作为中间金，也必须做保全。”
→ 正确。
因为本案中总价是3000万，5%就是150万。业者一开始就收200万手付金，已经超过标准，所以必须保全。后来收的中间金也一样，必须在收钱前做好保全。
【为什么要这样规定】
买房子还没建好，买家先交钱，风险最大。万一业者破产，房子没拿到，钱也没了。
所以法律强制要求：业者必须用银行保证或保険契約担保买家的钱，确保消费者权益。特别是超过5%或1000万的金额时，更必须严格执行。
【快速记忆】
① 银行保证 → 必须全额担保。
② 保険契約 → 保到交付日，不是只到工事完了。
③ 申込金变代金 → 也要保全。
④ 超过5%或1000万 → 收钱前必须保全。
第4問-平成30年試験 問29(改題)
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に対して追及するには目的物の引渡しの日から1年以内に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。
中文讲解
🏖️ 2
这题考的是宅建业法的8种制限（特に手付金、違約金、契約不適合責任など），问哪一个不违法。
① A、B都是业者，A交付37条书面，但签名不是宅建士签的。
→ 违法。
即使是业者之间的交易，37条书面也必须由宅建士记名押印。不能随便找个人签。
② A、B都是业者，合同里规定违约时的赔偿额为600万。
→ 不违法。
规定：业者卖房给一般人时，违约金等不得超过代金的20%。但业者同士之间的交易不适用这个限制。
所以这里即便写600万也OK。
③ A是业者，B是一般人，签约时A收了500万手付。
→ 违法。
规定：业者做卖主时，手付不得超过代金的20%。
本案房价2000万，20% = 400万。A收了500万，超了，所以违法。
④ A是业者，B是一般人，合同里约定“不适合通知期限为1年”。
→ 违法。
规定：业者当卖主时，契約不適合責任（瑕疵担保）通知期限必须至少2年以上。
写1年就是买家不利的特约 → 无効。
【为什么要这样规定】
业者专业、一般人弱势，所以法律要求：
- 手付金不能收太多 → 防止业者拿太多钱后让买家处于不利。
- 契約不適合責任至少2年 → 给买家足够时间发现问题。
- 違約金上限20% → 防止业者设置过高的惩罚条款。
但业者对业者就不需要这些保护，法律认为他们都有专业知识，可以自己协商。
【快速记忆】
① 37条书面 → 必须宅建士签。
② 业者同士违约金 → 不限额。
③ 手付金 → ≤ 代金20%。
④ 不適合通知 → 引渡し ≥ 2年。
第5問-平成22年試験 問40(改題)
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.Aは、当該宅地の契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、Bがその不適合をAに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
2.Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
3.Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
4.当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
中文讲解
🏖️ 1
选项1：关于契约不适合责任的通知期间
题目说：卖主A和买主B签约时，可以约定“买主必须在交付后3年内通知不适合”。
→ 这是正确的。
宅建业法规定：如果是宅建业者自售，买主必须有至少2年以上的通知期间，不能比民法规定更不利。
举例：
如果交付后1年就过期，那买主太吃亏，所以法律禁止。但写3年就没问题，因为比2年更宽松。
所以这个特约是允许的。
选项2：关于违约金和损害赔偿的上限
题目说：卖主A可以约定“解除时，损害赔偿300万 + 违约金300万”。
→ 这是错误的。
宅建业法规定：自售时，损害赔偿 + 违约金的合计 ≤ 代金的20%。
本题：2000万的20% = 400万。
但是A约定的合计是600万 → 超过上限 → 无效。
举例：
房子2000万，买主毁约，卖主最多只能收400万，不能借违约金名义乱加。
选项3：关于手付解除的特约
题目说：即使买主同意，也不能约定“卖主已履行着手后，买主仍能放弃手付解除”。
→ 这是错误的。
宅建业法规定：自售时，不能让买主比法定更吃亏的约定。
但这里是给了买主更大的权利（履行开始后也能解除），这是对买主有利，所以允许。
举例：
正常规则：卖主开始动工后，买主就不能用手付解除。
但如果合同写“即使动工后也能退”，那是买主占便宜，当然可以。
选项4：关于他人物売买
题目说：如果卖主A还没拿到土地的所有权，即使已签订取得合同生效，也不能跟B签合同。
→ 这是错误的。
宅建业法规定：原则上不能卖不是自己的东西。
但例外是：
- 已经和真正的所有者签订取得合同并生效 → 可以转卖。
- 未完成建筑物，只要做了保全措施 → 可以卖。
- 双方都是宅建业者 → 可以卖。
本题情况符合例外（取得契约已成立并有效），所以即使还没交付，也能先和B签合同。
快速记忆
- 不适合通知 → 2年以上即可，所以3年有效
- 违约金+赔偿 → 合计不得超过代金20%
- 手付解除 → 对买主有利的放宽条款有效
- 他人物売买 → 取得契约已成立即可卖
正确答案是 1。
第6問-平成13年試験 問44
宅地建物取引業者でないAは、宅地建物取引業者Bに対し、Bが売主である宅地建物について、Aの自宅付近の喫茶店で、その買受けの申込みをした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
1.Bは、申込みの撤回ができる旨及び撤回の方法の告知は書面で行う必要があるが、口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、申込みの撤回が可能な期間の起算日は、口頭での告知のあった日である。
2.Aは、申込みの撤回を書面により行う必要があり、その効力は、Aが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。
3.買受けの申込みに際して申込証拠金がAから支払われている場合で、Aが申込みの撤回を行ったとき、Bは、遅滞なくその全額をAに返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これをAに請求できる。
4.申込みの撤回を行う前にAが売買代金の一部を支払い、かつ、引渡し日を決定した場合は、Aは申込みの撤回はできない。
中文讲解
🏖️ 2
选项1
题目说：如果业者B先口头告诉买主“可以撤回”，两天后才交付书面，那么撤回期限要从口头告知那天算。
→ 错误。
法律要求必须书面告知才有效，撤回期限是从书面交付当天开始算8日。
举例：
9月1日口头告知，9月3日才交书面 → 期限从9月3日算起，不是9月1日。
为什么这么规定？因为光靠口头容易争议、买主也不容易记清楚，所以必须用书面保障买主的知情权。
选项2
题目说：买主A必须用书面撤回，效力从发出那一刻就生效。
→ 正确。
撤回通知必须是书面，而且效力不是“送到时”，而是“发出时”就成立。
举例：
A在9月5日晚上寄挂号信，信还没到业者手里，撤回已经生效。
为什么？这是为了避免业者拖延收信，或者故意不接收，保护买主的撤回权利。
选项3
题目说：如果买主A付了申込証拠金，撤回时业者B要全额退还，但如果造成损失，还能额外跟A要赔偿。
→ 错误。
法律规定：业者不能要求任何損害賠償或違約金，也不能因为“你害我损失了”就扣钱。
举例：
A付了50万定金，后来撤回 → B必须全额退还，不得说“我做了广告费，所以你要补偿”。
为什么？这是为了防止业者用金钱压力逼迫买主放弃撤回。
选项4
题目说：如果买主A已经付了一部分价金，还约定了交付日期，就不能再撤回。
→ 错误。
撤回权消失的条件是：①书面告知后8日过了，或者②实际收到了房子+支付了全額。
本题只是“付了一部分+定了日期”，还没真正收房子，也没付全款，所以仍然可以撤回。
为什么？因为买主此时还没真正进入“无法挽回的状态”。
快速记忆
- 撤回期限 → 必须从书面告知那天算8日
- 撤回方式 → 必须书面，发出时即生效
- 申込証拠金 → 必须全额返还，不得要求赔偿
- 撤回失效条件 → 收房+全額支払い才失效
正确答案是 2。
第7問-平成26年試験 問38
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Aは、喫茶店でBから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その7日後にBから契約の解除の書面を受けた場合、Aは、代金全部の支払を受け、当該宅地をBに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
2.Aは、Bが指定した喫茶店でBから買受けの申込みを受け、Bにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、7日が経過した。この場合、Bが指定した場所で契約を締結しているので、Aは、契約の解除を拒むことができる。
3.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Aの事務所で契約を締結しているので、Bは、契約の解除をすることができない。
4.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
中文讲解
🏖️ 4
这题继续考察 クーリング・オフ（冷静期撤回制度），补充为什么法律要这样规定。
选项1
场景：喫茶店里申请购买，业者当场交付了书面告知并签合同。7天后买主B提出解除，但此时已经收房并付清全款。
→ 错误。
法律规定：即使还在8日内，但只要**“代金全額支払い＋引渡し完了”**，就不能再撤回。
举例：你已经全款买房并收房了，不可能再说“反悔退掉”，否则交易秩序会混乱。
所以此时业者可以拒绝解除。
选项2
场景：在买主自己指定的喫茶店签约，业者没告知撤回权。7天过去了。
→ 错误。
买主指定的自宅或勤務先才不能撤回，喫茶店不算，依然有撤回权。更重要的是：业者没有书面告知撤回权，那么时间就不会开始计算，买主随时都能撤回。
举例：就像卖家没告诉你“退货期”，你随时都可以退。
选项3
场景：先在仮設テント（临时售楼点）申请购买，3天后在业者办公室签约并书面告知。
→ 错误。
关键是第一次申请的地点决定是否能撤回。临时售楼点是可以撤回的场所，所以即使合同在办公室签，也仍然可以撤回。
举例：第一次你是在街头临时摊位被推销买的，法律就认为你容易冲动消费，必须给你保护。
选项4
场景：买主在临时售楼点申请购买，合同在业者办公室签，并书面告知，但告知的撤回期限写成14日。买主在第10天提出解除。
→ 正确。
法律规定：撤回期限最短8日，但可以对买主更有利，比如延长到14日，这是有效的。
举例：商家给你说“我们允许14天无条件退货”，这是对消费者更宽松的权利，当然可以执行。
快速记忆
- 收房+全額支払い → 不能撤回
- 业者没告知 → 期限不开始，随时能撤回
- 申请地点看第一次 → 临时售楼点可撤回
- 期限可延长对买主有利 → 有效
正确答案是 4。
第8問-令和2年12月試験 問39
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。
2.Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
3.Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
4.Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。）の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
中文讲解
🏖️ 1
这道题考的是宅建业法37条の2（クーリング・オフ制度），要判断哪一个说法是错误的。
① B在仮設テント案内所里提出购买申请，两天后在A的事务所签订合同并支付了全部价款。5天后，在土地交付前，B寄出了解除合同的书面。A能否以“已经支付全额”为由拒绝？
→ 不能拒绝。
理由：临时搭建的帐篷销售点（非定着型案内所）属于可以适用冷静期解除的场所。
即使B已支付全额，只要还没有完成交付，仍可以行使解除权。
→ 这条说法错误。
② B自己选择在自家附近的咖啡店签约，3天后A才给了冷静期说明。B在合同签订10天后想解除。
→ 可以解除。
理由：咖啡店不是事务所，所以属于冷静期适用场所。解除的期限是从收到说明书起算8日。这里A在第3天才说明，那么起算点是第3天，10天后正好还在8日以内，所以OK。
③ B在仮設テント提出申请，后来在A事务所收到冷静期说明并当场签约。合同里规定冷静期可以延长到14天。B在签约10天后想解除。
→ 可以解除。
理由：冷静期特约不能缩短（对买方不利的无效），但可以延长（对买方有利的有效）。14天比法定8天更宽松，所以B当然可以在第10天解除。
④ B为了马上建房，自行去了一家与A无关的建商（ハウスメーカー）事务所申请并签约，并当场收到冷静期说明。6天后B想解除。
→ 可以解除。
理由：如果这家建商是A委托的代理/媒介，那么它的事务所就算“业者的事务所”，不适用冷静期。但本题中建商没有接受A的委托，所以它的事务所不算。结果就是适用冷静期，6天后仍然在8日以内，解除有效。
为什么要这样规定：
冷静期制度的目的，是为了保护消费者在“冷静思考环境不充分”的情况下冲动签约。像帐篷销售点、咖啡店这种临时或非正式场所，容易被销售话术影响，所以法律给予8日冷静期。
但是如果买方在业者的正式事务所签约，或者已经完成交付+全额付款，则认为买方有充分的判断机会，就不再允许撤销。
快速记忆：
① 仮設テント＋未引渡 → 还能解除
② 咖啡店签约，说明书迟到 → 起算点是说明日
③ 冷静期可延长 → 缩短无效，延长有效
④ 无关业者事务所 → 还是能冷静期解除
第9問-平成27年試験 問36
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
2.Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
3.AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
中文讲解
🏖️ 3
这题考的是宅建业法中的8种制限，主要涉及「違約金・損害賠償」「手付金の上限」「未完成物件の手付金保全」。看每个选项。
① A和B的合同里，约定損害賠償480万 + 違約金240万。
卖价是2,400万，2割就是480万。
法律规定：損害賠償予定＋違約金的合计金额不得超过代金の20%。
所以480+240=720万，超标。
→ 不是“整个条款无效”，而是超出部分无效，480万以内有效。
所以这个说法是错误的。
② 合同签订时，A原则上最多收480万手付（＝2400万×20%），但他说只要B同意，就能收720万。
法律规定：手付金上限就是20%，不能因为对方同意就突破。
这是强行规定，买方同意也无效。
所以这个说法是错误的。
③ 建物是未完成物件，尚未过户。
如果手付金金额是代金的5%以下且1000万以下，则不需要手付金保全。
这里代金2400万，5%＝120万。
所以手付金 ≤120万时，不需要保全。
题目说120万以下（含120万），符合条件。
所以这个说法是正确的。
为什么要这样规定：
- 違約金＋損害賠償 → 防止业者订立过高的罚则，压制消费者。
- 手付金上限 → 防止业者收太多，导致消费者轻易退不了约。
- 未完成物件的保全 → 建物还没完成，存在烂尾风险，所以如果手付金太高必须保全，避免买方资金打水漂。
快速记忆：
① 違約金＋損害賠償 → 合計20%以内，超出部分无效
② 手付金上限 → 上限20%，同意也不能突破
③ 未完成物件 → 手付金 ≤5%且1000万以下可免保全
第10問-平成16年試験 問40(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に関する次の規定のうち、宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合に適用されるものはどれか。
1.法第35条に基づく重要事項説明書の交付
2.法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限
3.法第39条に基づく手付の額の制限等
4.法第41条に基づく手付金等の保全措置
中文讲解
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这题考的是宅建業者同士的取引时，哪些「8種制限」还适用。关键条文是宅建業法78条2項：宅建業者同士的取引时，原則として8種制限は適用されない。但有个例外，就是重要事項説明書の交付。来看各选项。
① 重要事項説明書の交付
业者之间买卖时，卖方还是必须交付重要事項説明書。
但注意：説明（読み上げ）は不要，只要书面交付即可（法35条6項）。
所以这是适用的。
② 損害賠償額の予定等の制限（38条）
这是8种制限之一，原則消費者保護用。
业者之间买卖，不适用。
所以这是不适用的。
③ 手付の額の制限（39条）
同样属于8种制限，消费者保护用。
业者同士，不适用。
所以这是不适用的。
④ 手付金等の保全措置（41条）
也是8种制限之一。
目的是防止一般消费者在买未完成物件时，钱付了房没了。
但业者之间买卖不受保护，所以不适用。
所以这是不适用的。
为什么这么规定：
- 8种制限本质上是为了保护素人买家，防止宅建業者滥用地位。
- 但如果买方本身也是宅建業者，就具备专业知识和交涉力，不需要过度保护。
- 例外是「重要事項説明書の交付」，因为这是最低限度的取引記録，即使对方是业者也要留下书面凭证。
快速记忆：
① 重要事項説明書の交付 → 業者相手でも必須（但説明不要）
② 損害賠償予定制限 → 業者間取引では不適用
③ 手付金額制限 → 業者間取引では不適用
④ 手付金保全 → 業者間取引では不適用
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