054-37条書面-困難①
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第1問-令和2年12月試験 問35(改題)
宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとし、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aが建物の売買契約を成立させた場合においては、37条書面を買主に交付するに当たり、37条書面に記名した宅地建物取引士ではないAの従業者が当該書面を交付することができる。
2.Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。
3.Aが建物の売買契約を成立させた場合において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、重要事項説明書にその旨記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない。
4.Aが事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合においては、公正証書とは別に37条書面を作成し交付するに当たり、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,3,4
①
题干：A在建物买卖成立后，把37条书面交给买主时，可以让不是宅建士的従業員交付。
→ 正确。
例子：宅建士X在37条书面上签了名，但真正去把合同交给买主的，可以是A公司的普通职员Y。
为什么这么规定：法律要求必须由宅建士签名确认内容，但交付这个动作是“事务工作”，不一定非要宅建士本人做。
②
题干：A在建物的租赁契约成立时，即使当事人是业者，37条书面也要写“引渡时期”和“賃借権設定登記的申请时期”。
→ 错误。
例子：租房时，确实要写清楚“什么时候交房”。但租赁合同里不需要写登记申请时期，因为租赁的对抗要件是“交付”，登记很少做。
为什么这么规定：避免写“多余的登记信息”，只要求写对当事人真正重要的内容（如交付时间）。
③
题干：A在建物买卖成立时，如果合同里有“天灾不可抗力的损害负担”的条款，即使已经在35条书面写过了，也必须再写进37条书面。
→ 正确。
例子：合同约定“地震造成房子损坏，由买主负责”。这种约定必须写在37条书面里，哪怕之前在重要事项说明书里已经提过。
为什么这么规定：37条书面是契约书，要保证当事人对“谁负责损害”有正式书面证据。
④
题干：A在做事業用宅地的定期借地契约时，即使用公正证书成立契约，也要另行作成37条书面，并让宅建士签名，即使当事人是业者也不能省略。
→ 正确。
例子：公正证书（公证人写的契约）已经有了，但37条书面还是必须另外作成，由宅建士签名。
为什么这么规定：37条书面的制度是强制的，即使有公正证书、即使对方是业者，也不能跳过，否则契约方的保护会受损。
快速记忆：
① 交付动作 → 普通职员也能做
② 租赁契约 → 写交付，不写登记
③ 天灾不可抗力 → 必须写进37条书面
④ 公正证书 → 仍要另作37条书面并由宅建士签名
第2問-平成17年試験 問40(改題)
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定に基づく契約を証する書面（以下この問において「契約書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
2.宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない宅地建物取引士が記名してもよい。
3.居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
4.貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。
中文讲解
🏖️ 3
①
居住用建物的租赁合同里，如果房东和房客各自找了不同的业者来媒介，那么无论合同书由哪一家业者起草，两家业者都有交付义务。
例子：房东找A业者，房客找B业者，最后合同由A起草，但B也必须跟着承担交付义务。
为什么这么规定：这是为了契约书的准确性。
②
土地买卖里，如果业者作为卖主代理人来作成契约书，即使签名的是非专任的宅建士也可以。
例子：宅建士X是兼职签名的，也没问题，不一定非得是专任宅建士。
为什么这么规定：宅建士的“专任”只是配置要求，不代表业务只能由专任宅建士完成。契约书的签名只要是有资格的宅建士就行。
③
居住用建物租赁里，如果房东请了代理A，房客请了媒介B，当B起草契约书时，只交给房客和代理A就可以了？
→ 错误。
契约书必须交给契约的当事人（也就是房东和房客）。
为什么这么规定：A是代理人，本质是代替房东行事，不是当事人。契约书必须交给“真正的当事人”，否则房东可能拿不到正式文件。
④
房东是业者C，房客和他签了事業用建物的租赁合同，媒介人是业者D。合同书由D作成，但D写得不合规。
这种情况下，只有D会被处罚。
为什么这么规定：在“租赁合同”里，当事者业者（C）自己当房东，并没有37条书面交付义务，只有媒介或代理的业者有义务。所以违规的处罚只会落在D身上。
快速记忆：
① 双方媒介 → 两家都要交付
② 卖主代理 → 非专任宅建士也能签
③ 租赁合同 → 必须交给房东和房客本人
④ 自己是当事人 → 交付义务只有媒介方
第3問-平成18年試験 問37(改題)
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項を全部選んでください、正しいものはどれか。
1.当該建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
2.損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
3.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
中文讲解
🏖️ 2、3
① 契約不適合責任（種類・品質に関する担保責任）
这里说的是：如果房子有质量问题（比如漏水、墙体有缺陷），要不要在契約書里写谁负责。
→ 这个条款只在买卖或交換的时候才需要，因为那是“物权移転”的场合，买的人需要保障房子符合条件。
→ 租赁（貸借）不需要写这个条款。比如你租个房子，发现墙面裂缝，责任是民法上的修繕义務，不属于37条必須記載。
② 損害賠償額の予定・違約金
意思是：如果合同违约时，提前约定好要赔多少钱，比如“提前解約要交两个月房租作为違約金”。
→ 这个条款无论买卖还是租赁都要写，因为涉及当事人的金钱负担，关系重大。
→ 举例：租客提前退租，合同里写清楚赔多少，这是契約書必須記載。
③ 天災・不可抗力による損害の負担
意思是：遇到地震、洪水这种不可抗力时，损失由谁承担？
→ 这个条款无论买卖还是租赁都要写。
→ 举例：房子被地震损坏，是租客自己负责修，还是房东负责？这必须在契約書里写明，否则容易引起争議。
为什么这样规定：
因为买卖和租赁的法律性質不同。买卖是物の引渡し，所以需要记载契約不適合責任；租赁是使用收益，不涉及所有権移転，所以不需要。
但金钱赔偿（違約金）和不可抗力风险分担，这类无论买卖还是租赁都会发生，所以一定要写。
快速记忆：
① 契約不適合責任 → 买卖才要写，租赁不用
② 損害賠償額・違約金 → 买卖・租赁都要写
③ 天災・不可抗力 → 买卖・租赁都要写
第4問-平成12年試験 問34
宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものは、次のうちどれか。
1.借賃の額並びにその支払の時期及び方法
2.契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
3.契約の更新に関する事項
4.損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
中文讲解
🏖️ 3
① 借賃の額・支払時期・方法
租赁合同里最基本的内容，就是房租多少钱、什么时候交、怎么交。
→ 这个必须写，因为它是契約の核心内容。
举例：房租10万円，每月25日银行转账。
② 契約解除の定め
如果约定了什么时候可以解除合同、提前解約需要怎样，就要写进去。
→ 有“约定”的话，就必须在契約書上写清楚。
举例：租客提前解約需提前1个月通知，否则房东可解除合同。
③ 契約の更新に関する事項
更新条款（比如要不要交更新料）只在35条書面（重要事項説明書）里必须写，37条書面（契約書）不强制要求。
→ 理由：更新是“下一次契約”的内容，不是当前契約的必須条件。
举例：2年后是否续约、更新料多少，这些写在35条書面即可。
④ 損害賠償額の予定・違約金
如果有约定，必须在契約書里写。
→ 因为涉及金钱负担，属于重要契約条件。
举例：提前退租要赔偿2个月房租。
为什么这样规定：
37条書面（契約書）的目的，是为了“当前契約の内容を明確化” → 所以必须记载当下契約に直接関係する事項（租金、支払方法、解除、違約金）。
而契約更新属于“未来可能的契約”，不属于“当前契約の必須記載事項”。因此只在35条書面说明，不需要写在37条契約書。
快速记忆：
① 借賃・支払方法 → 必須
② 契約解除の定め → あるなら必須
③ 契約更新 → 35条だけ必須、37条不用
④ 損害賠償・違約金 → あるなら必須
正确答案：③ 契約の更新に関する事項
第5問-平成27年試験 問38(改題)
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはを全部選んでください。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、当該建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
2.Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
3.Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
4.Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,4
① 代理で中古マンション売買契約、不適合担保の保証保険の定め
如果规定了“契約不適合に関する保証保険”等措施，就必须写进37条書面，而且要交付给売主和買主双方。
举例：规定房屋出现瑕疵时，由保险公司赔付 → 必须写明并交给双方。
→ 正しい
② 媒介で中古戸建売買契約、引渡し又は登記のどちらかを記載
规定说只要写“交付时间或登記时间中的一个”就行，这是错的。
法律要求両方とも必須，因为引渡和登記都关系到所有権の移転，缺一不可。
举例：必须同时写“3月末引渡し、4月初登記申请”。
→ 誤り
③ 自ら貸主として定期借地契約、賃料の支払方法を記載
自己是貸主时，这种取引不算宅建業，所以不用交付37条書面。
举例：房东自己出租土地给别人，不需要宅建業法37条の契約書。
→ 誤り
④ 自ら買主として宅地売買、租税や公課の負担記載
卖买合同中如果有关于“固定資産税や公課の負担”谁来承担的约定，就必须写在37条書面里。
即使卖方也是宅建業者，也不能省略。
举例：约定当年固定資産税由买方按比例分担 → 必须记载。
→ 正しい
为什么这样规定：
37条書面是为了让当事人明确当前契約内容，避免争议。
- 不适合担保・租税等 → 涉及金钱和責任，必须写明。
- 引渡＆登記 → 所有権移転的关键时间点，必须两个都写。
- 自ら貸主のケース → 不属于“業”，所以法律不要求。
快速记忆：
① 保証保険の定め → 必須
② 引渡・登記 → 両方必須
③ 自ら貸主 → 37条不要
④ 租税・公課 → 必須
正确答案：二つ（①④）
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