045-35条書面-普通①
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第1問-平成17年試験 問37
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてもよい。
2.宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
3.宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。
4.宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
①
例子：A帮B卖房子。题里说“移转登记的申请时期不需要说明”。其实35条书面（重要事项说明书）确实不要求说明登记时期，登记时期属于37条书面（37条书面是合同相关的必填信息）。
原因：35条书面主要说明物件本身的重要事项，37条书面才涉及交易手续和时间安排。
正确：35条书面无需说明移转登记申请时期
——
②
例子：卖的宅地还在施工，A必须说明完工后的形状、结构以及连接道路的结构和宽度。
原因：买家需要了解未来宅地的实际使用条件，保证交易透明和风险可控。
正确：完工前宅地＝必须说明完工后形状、结构及道路情况
——
③
例子：卖方想约定天灾等不可抗力的损害谁承担，A是否要在35条书面说明？答案是不必，这种内容只在37条书面（合同相关）才可能说明。
原因：35条书面关注物件本身的重要事项，合同条款属于37条书面。
正确：天灾等危険負担＝35条书面不必说明
——
④
例子：出租宅地要设定定期借地权，A必须说明这一点给买方/承租人。
原因：定期借地权、定期建物租赁等涉及使用权限制，买卖/租赁双方需清楚权利期限和内容。
正确：定期借地权＝必须说明
——
快速记忆：
① 35条书面无需说明移转登记申请时期
② 完工前宅地＝必须说明完工后形状、结构及道路情况
③ 天灾等危険負担＝35条书面不必说明
④ 定期借地权＝必须说明
第2問-令和4年試験 問40(改題)
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方（宅地建物取引業者を除く。）に対して、次のアからエの発言に続けて宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った場合のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものを全部選んでください。
1.本日は重要事項の説明を行うためにお電話しました。お客様はIT環境をお持ちでなく映像を見ることができないとのことですので、宅地建物取引士である私が記名した重要事項説明書は現在お住まいの住所に郵送いたしました。このお電話にて重要事項の説明をさせていただきますので、お手元でご覧いただきながらお聞き願います。
2.建物の貸主が宅地建物取引業者で、代表者が宅地建物取引士であり建物の事情に詳しいことから、その代表者が作成し、記名した重要事項説明書がこちらになります。当社の宅地建物取引士は同席しますが、説明は貸主の代表者が担当します。
3.この物件の担当である弊社の宅地建物取引士が本日急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに説明をいたします。私の宅地建物取引士証をお見せします。
4.本日はお客様のご希望ですので、テレビ会議を用いて重要事項の説明を行います。当社側の音声は聞こえていますでしょうか。十分に聞き取れたとのお返事、こちらにも聞こえました。では、説明を担当する私の宅地建物取引士証をお示ししますので、画面上でご確認をいただき、私の名前を読み上げていただけますでしょうか。そうです、読み方も間違いありません。それでは、双方音声・映像ともやりとりできる状況ですので、説明を始めます。事前にお送りした私が記名した重要事項説明書をお手元にご用意ください。
中文讲解
🏖️ 3,4
① 电话讲解：
案例：客户没有电脑或网络，只能通过电话。业者把重要事项说明书寄过去，通过电话讲解。
解析：违反宅建法。因为非面对面的说明（IT重説）必须同时有视频和音频双向沟通。电话不能看到文件或表情、手势，无法确认客户理解。
规定理由：确保客户能完整理解交易内容，防止信息不对称。
快速记忆：电话-only 不行，必须视频＋音频双向。
② 由出租方代表讲解：
案例：出租方是宅建业者，其代表作好重説并说明，媒介公司宅建士只在场旁听。
解析：违反宅建法。媒介业者有义务对承租人说明重説，不能把责任推给出租方。即使出租方是宅建业者，也不能代替媒介业者履行说明义务。
规定理由：明确媒介业者对客户的直接说明义务，防止责任不清。
快速记忆：媒介公司必须自己讲，不能只让出租方讲。
③ 媒介宅建士代替说明：
案例：原担当宅建士临时缺席，由另一名媒介宅建士在重要事项说明书上记名，并亲自说明。
解析：不违反宅建法。只要说明人是媒介公司宅建士，可以代替原担当进行说明，说明书上也要有该宅建士记名。
规定理由：保证说明人具备资格即可，灵活处理突发情况。
快速记忆：媒介宅建士代讲也可以。
④ IT重説（视频会议）：
案例：客户希望用视频会议说明，双方音视频可双向沟通，宅建士证和说明书事先发送并确认。
解析：不违反宅建法。符合IT重説全部条件：
- 客户可看到说明书和附件
- 双方音视频可交流
- 宅建士证确认
- 说明书事前送达
规定理由：允许远程说明交易内容，方便客户，也保证安全和透明。
快速记忆：视频会议全要件满足即可。
快速记忆总结：
①电话-only ×
②出租方代讲 ×
③媒介宅建士代讲 ○
④视频会议全条件 ○
第3問-令和5年試験 問42
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものを全部選んでください。
1.宅地建物取引士は、重要事項説明をする場合、取引の相手方から請求されなければ、宅地建物取引士証を相手方に提示する必要はない。
2.売主及び買主が宅地建物取引業者ではない場合、当該取引の媒介業者は、売主及び買主に重要事項説明書を交付し、説明を行わなければならない。
3.宅地の売買について売主となる宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。
4.宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主に対して、重要事項として代金並びにその支払時期及び方法を説明しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,2,4
① 宅地建物取引士必须主动出示取引士证
宅建士在做重要事项说明时，无论对方是否要求，都必须主动出示取引士证。
例子：小张作为宅建士给买家讲房子情况，即使买家没问，也要把自己的宅建士证拿出来让对方确认身份。
规定原因：防止无资格人员冒充宅建士进行说明，保护买家权益。
② 重要事项说明只针对买主/借主，不针对卖主/出租人
媒介公司在卖买双方都是一般人的情况下，不需要对卖主做重要事项说明，只对买主说明即可。
例子：小李卖房，小王买房，双方都是普通人，中介只需给小王说明房子情况，不用给小李讲。
规定原因：重要事项说明的目的是让买家或租客充分了解交易风险，卖方不需要。
③ 买方是宅建士时，可以省略说明，但必须交付说明书
卖方是宅建士，买方也是宅建士，可以省略口头说明，但必须交付重要事项说明书。
例子：小张卖房给同为宅建士的小王，小张可以不讲解书面内容，但说明书还是要给小王。
规定原因：宅建士有专业知识，可以自行理解说明内容，但必须留书面记录。
④ 代金及支付方式不属于重要事项说明的内容
卖方是宅建士，对买方非宅建士时，不必在重要事项说明里讲代金金额、支付时间和方式，这些在37条书面里说明即可。
例子：房价1000万，支付方式分期付款，这些内容在合同书里写明即可，不用在重要事项说明里口头讲。
规定原因：重要事项说明侧重风险、权利义务、物件状况，金钱支付细节由37条书面规定。
快速记忆：
① 宅建士必须主动出示证
② 说明只针对买方/承租方
③ 买方是宅建士时可省略口头说明，书面必须交付
④ 代金支付在37条书面说明即可
第4問-平成13年試験 問39
宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明書」又は「契約書面」とは、それぞれ同法第35条又は同法第37条の規定に基づく書面をいう。
1.契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明たが、契約書面には記載しなかった。
2.代金の額及びその支払の時期については、重要事項説明書に記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
3.宅地及び建物の引渡しの時期については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
4.移転登記の申請の時期については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
中文讲解
🏖️ 1
① 关于契约解除
如果双方没有特别约定解除条件，那么在35条书面（重要事项说明书）中必须写明“没有定め（约定）”，并向买方说明。
但是在37条书面（契约书面）中，只要求“有约定时”才写，因此没有约定就不用写。
举例：买卖合同里没有写清楚解约条款 → 说明书要写“没有解除约定”，契约书不用写。
所以这是正确的。
② 关于代金金额及支付时机
这不是35条书面的记载义务，所以在说明书里写了也不算正确。
但在37条书面中，这是核心要件，必须写明。没有写就是大问题。
举例：合同里只有“买方支付1000万日元”，却没写清“什么时候交钱” → 契约书面不完整，违法。
所以这是错误的。
③ 关于物件交付的时机
交付时间不是35条书面的必记事项，所以写在说明书里其实不需要。
但在37条书面中，这属于必填内容。即便“没有特别约定”，也要写“交付时期未定”之类的说明。
举例：合同只说“将来交付”，但没写“什么时候” → 必须在契约书上注明“交付时期未定”，否则违法。
所以这是错误的。
④ 关于移转登记申请的时机
登记申请时间不是35条书面的记载事项。
但在37条书面中，这是必填内容。即便“没有特别约定”，也要写明“登记时期未定”。
举例：卖方答应过户，但合同没写“什么时候去登记” → 契约书必须写“登记申请时间未定”，否则违法。
所以这是错误的。
为什么这么规定：
35条书面（重要事项说明书）是“事前说明用”，目的是让买方在签合同前了解重要风险，比如是否能解除。
37条书面（契约书面）是“事后凭证用”，必须写清合同的实质条件（价金、交付、登記），否则事后容易产生纠纷。
快速记忆：
① 契约解除 → 35要写，无约定时37不用写
② 价金・支付时机 → 37必写
③ 引渡时机 → 37必写
④ 登记申请时机 → 37必写
第5問-平成26年試験 問34(改題)
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
2.建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
3.建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
4.区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
中文讲解
🏖️ 4
① 耐震診断の記録
题目说：如果问了卖主有没有耐震诊断记录，但卖主也说不清楚，那仲介业者是不是要自己做耐震诊断？
答案：不用。法律规定，只要是昭和56年5月31日以前开工的旧耐震建筑，如果有耐震诊断记录就必须说明；如果卖主没有记录，那只要去问卖主有没有就行，仲介业者没有义务自己做耐震检测。
为什么：耐震诊断是专业机构做的，成本高，仲介业者没责任去补做，只要把卖主有无记录如实交代即可。
———
② 津波相关区域
题目说：如果房子在津波防护设施区域就要说明，在津波灾害警戒区域就不用说明。
答案：错的。
- 津波防护设施区域（堤防、防波堤周边）：这是法令上的行為制限区域，只有做某些建设时才要申请许可。因为和一般的居住安全无直接关系，所以在租赁交易时不用特别说明。
- 津波灾害警戒区域（将来可能被海啸淹没的区域）：这是防灾信息，和安全直接相关，所以所有交易（包括租赁）都必须说明。
为什么：租房的人也要知道自己住的地方可能被淹，这是人身安全问题。
———
③ 瑕疵担保责任的履行措施
题目说：卖主如果交了瑕疵担保保証金，要说明；如果是签了保証保险契約，就不用说明。
答案：错的。
正确是：不管是供託金制度还是保険契約制度，只要卖主采取了哪种方式，都要把措施内容向买方说明。
为什么：这关系到买方将来发现房屋有重大问题时，能不能顺利得到赔偿，必须透明告知。
———
④ 区分所有建物（マンション）
题目说：出租公寓时，必须说明专有部分的用途限制（比如“住宅只能住人，不能当办公室”），但是1栋大楼或土地上的専用使用権规定（比如“这块花园只能某住户专用”）就不用说明。
答案：对的。
为什么：租客最关心的，是自己租的专有部分能不能用来干什么。而花园、车位等附带的専用使用权，主要是业主之间的事，租赁时不强制说明。
———
快速记忆：
① 没有耐震记录 → 仲介不用自己去做诊断
② 津波防护设施区域租赁不用说明，津波灾害警戒区域一定要说明
③ 瑕疵担保履行措施 → 保证金也好保险也好，都要说明
④ 区分所有建物出租 → 用途限制要说明，専用使用権不用说明
第6問-平成22年試験 問36(改題)
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
1.中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
2.自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
3.宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
4.建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
中文讲解
🏖️ 4
① 中古マンション的修繕情况
题目说：只说明了修繕積立金，但没有说明管理組合保存的修繕実施状況の記録。
答案：不行，这是違反。
区分所有建物（マンション）买卖时，如果有修繕的记录，那必须说明，因为买方需要了解整栋楼有没有定期维修，未来会不会有大修的风险或费用。
为什么：修繕履历直接关系到大楼的安全和将来的支出，买方必须事先知道。
———
② 新築住宅の責任保険
题目说：新建房屋，仲介说明了将来会签责任保険，但没有说明保険的内容。
答案：不行，这是違反。
规定是，开发商或仲介作为売主，必须采取措施确保将来出现瑕疵时买方能得到保障。这些措施（比如保证保险契約或保証金供託）的具体内容必须讲清楚。
为什么：买家不只是要知道“会有保险”，还要知道“保险能赔什么、怎么赔”，否则权利无法保障。
———
③ 急傾斜地崩壊危険区域
题目说：只说明了土地在危険区域内，但没说明伐木需要知事许可。
答案：不行，这是違反。
法令上的限制（比如建築・伐木限制）都属于重要事項，必须完整说明。只告诉买方“这里是危险区域”，却不讲“这里盖房或砍树有限制”，信息是不完整的。
为什么：买方不仅要知道“地势危险”，更要知道“使用限制”，避免买了才发现什么都做不了。
———
④ 登記内容と登記時期
题目说：说明了登記されている権利の種類や内容，但没说明移転登記的時期。
答案：这个不違反。
因为登記の申請時期不是重説（35条）的内容，而是契約書（37条書面）的内容。
为什么：登記時期取决于当事人协商（比如“代金支払いと同時”），是契约约定的事项，不需要在重要事項説明里提前固定。
———
快速记忆：
① 中古マンション → 修繕記録必须说明
② 新築住宅 → 保険措施+概要都要说明
③ 危険区域 → 区域+使用限制都要说明
④ 登記時期 → 属于37条，不是35条
第7問-平成14年試験 問37
宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
1.Aは、建物（建築工事完了前）の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。
2.Aは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。
3.Aは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。
4.Aは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
中文讲解
🏖️ 3
① 未完成建物の図面説明
题目说：卖的是未完成的建物，只是把图纸交给买方，却没有解释说明。
答案：这是違反。
规定是，未完成物件必须交付并解释图面，买方需要理解房子建成后的構造・仕上げ・設備等情况。
为什么：光给图纸没用，买方可能看不懂，法律要求业者必须解释，保障信息对称。
———
② マンションの規約案の説明
题目说：规约案里写了“开发商未卖掉的房子不用交修繕積立金”，但没说明。
答案：这是違反。
规定是，如果规约里有特定人减免修繕積立金的条款，就算是规约案，也必须在重説里说明。
为什么：买方要知道规约是否公平，如果开发商不用交，那以后业主们可能要多负担。
———
③ 中古マンションの修繕記録
题目说：去查了，但没有修繕記録保存，仲介就把“没有记录”告诉了买方，也没再补充修繕内容。
答案：这个不違反。
规定是，只有存在修繕記録时才需要说明。如果根本没有保存，那只需告诉买方“没有记录”，不需要说明不存在的内容。
为什么：法律只要求对“有的记录”进行説明，不会强制虚构信息。
———
④ 住宅性能評価を受けた新築住宅
题目说：卖的是新建房，已经做了住宅性能評価，但没说明。
答案：这是違反。
规定是，如果房子取得了住宅性能評価（比如抗震、断熱など），必须说明。
为什么：买方有权知道房子有无额外的性能认证，这关系到安全性和价值。
———
快速记忆：
① 未完成建物 → 图纸要交还要解释
② 規約案 → 减免条款必须说明
③ 修繕記録 → 有才讲，没有就说没有
④ 新築住宅評価 → 有性能評価必须讲
第8問-令和4年試験 問35(改題)
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引士証を提示することで足りる。
2.宅地建物取引業者Aが所有する甲建物を法人Bに売却するに当たり、Bが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、AはBに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。
3.法人Cが所有する乙建物の個人Dへの賃貸を宅地建物取引業者Eが媒介し、当該賃貸借契約が成立したときは、EはDに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。
4.宅地建物取引業者Fが所有する丙宅地を法人Gに売却する契約を締結したとき、Gが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、FはGに対し、法第37条の規定に基づく書面を交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
① 従業者証明書の提示
题干说：宅建士在事务所里被交易当事人要求出示证件时，可以用従業者名簿或取引士证代替従業者証明書。
→ 这是错的。法律规定：所有従業者必须随身携带従業者証明書，一旦客户要求，就必须出示。不能用其他东西代替。
举例：你去便利店买烟，店员说“身份证没带，但给你看学生证”。当然不行，一定要身份证。同样道理，这里必须是従業者証明書。
为什么这么规定：为了避免冒名顶替或混乱，客户能一眼确认眼前的人确实是业者的従業者。
———
② 35条書面（重要事項説明）卖主A → 买主B
题干说：A卖自有建筑给法人B，不管B是不是宅建业者，A都必须让宅建士交付并说明重要事项。
→ 这是错的。重要事項書面本身必须交付，但“说明”部分，若对方是宅建业者，就可以省略。
举例：两个医生交流病历时，不需要再详细解释基础医学常识。同理，业者之间交易，不需要多余解释。
为什么这么规定：对方本身是专业人士，不需要重复说明，但书面记录（书面交付）还是要留下。
———
③ 契約成立後の重要事項説明
题干说：C所有建筑租给D，E作为仲介，在契约成立时，由宅建士进行重要事項書面交付和说明。
→ 这是错的。重要事項説明必须在契約前完成，目的是让承租人事先了解条件，决定要不要签约。
举例：你买车前要先看车况报告，而不是签完合同才给你看。
为什么这么规定：保障消费者的知情权，避免签完才发现问题。
———
④ 37条書面 契約書交付
题干说：F把自己所有的土地卖给法人G，不管G是不是宅建业者，都必须交付37条書面。
→ 这是对的。37条書面（契約書）在任何情况下都必须交付，不能因为对方是业者就省略。
举例：哪怕是律师和律师之间签合同，也要有正式书面合同。
为什么这么规定：契約内容必须明确化，避免日后产生争议，双方都能留有证据。
———
快速记忆：
① 従業者証明書 → 必须本人证，不能用别的代替
② 35条説明 → 对方是业者时，书要交付，说明可省略
③ 35条説明时期 → 必须在契約前完成
④ 37条書面 → 无论对方是谁都必须交付
第9問-令和3年10月試験 問37(改題)
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、契約の各当事者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。
1.宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
2.宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、媒介により建物の敷地に供せられる土地の売買契約を成立させた場合において、当該売買代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 区分所有建物（マンション）でペット禁止の場合
题干说：仲介达成了分譲マンション的租赁契約，如果规约里写明“禁止养宠物”，业者要在重要事項説明書和37条書面都记载并说明。
→ 错的。利用制限（如宠物禁止、乐器禁止等）要在35条書面里说明，但不是37条書面的内容。
举例：租房时，中介必须在签约前告诉你“这里不能养猫狗”，但正式契约书里不需要写“宠物禁止”这种内部规定。
为什么这样规定：重要事項説明的功能是让承租人事先知情，避免“签了才发现不能养宠物”，契约书只需记录核心条款。
———
② 自ら売主の手付金 保全不要的情况
题干说：业者自己卖房子，买方不是业者，收取了不需要保全的少额手付金，那么要在重要事項説明書和37条書面都写明“没有保全”。
→ 错的。确实需要在重要事項説明书里说明买方交的钱（包括需不需要保全），但37条書面里不用写。
举例：买房时交1万日元定金，这么少的钱法律认为没风险，不需要保全。中介要事先说明，但合同里不必写“这笔钱不保全”。
为什么这样规定：37条書面主要是契約内容确认，而手付金的保全属于事前的重要説明。
———
③ 売買代金以外の金銭の授受
题干说：仲介达成“建物の敷地の土地売買契約”，如果除了买卖价款外还有其他费用（比如協力金、保証金），那么金额、时间、用途都要记载在37条書面。
→ 对的。代金・賃料以外に授受する金銭がある場合，必须在37条書面上写明金额、用途、时机。
举例：买地时，另收10万日元“水道引込負担金”，这必须写进契约书，不然日后容易引发争议。
为什么这样规定：为了避免额外收费的纠纷，要求合同里必须明确写清楚。
———
④ 自ら売主と自ら貸主
题干说：业者自己卖房子，或者自己当房东出租房子，两种情况都要交付37条書面。
→ 错的。自己卖房（売主）は宅建業，所以必须交付37条書面；但自己当房东出租（貸主）は宅建業じゃない，所以没有义务交付37条書面。
举例：中介公司把自己盖的房子卖给客户，要交付37条書面。但如果公司只是把空房子租出去，就不用。
为什么这样规定：宅建業法只管“宅地建物取引業”，单纯自己出租房子不是“业”，所以没交付义务。
———
快速记忆：
① ペット禁止 → 35条書面要说明，37条不用写
② 少额手付金 → 只在35条説明，37条不用写
③ 代金以外の金銭 → 37条書面必须记载
④ 自ら貸主 → 卖房要37条，出租不用
第10問-平成29年試験 問41
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1.区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
2.土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
3.住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
4.中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
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① 区分所有建物的管理委托
题干说：买卖分譲マンション时，如果整栋楼和土地的管理是委托给管理会社的，要说明受托管理者的姓名或法人名称、住所或本店所在地。
→ 对的。因为买主要知道以后房子的管理是谁负责的，不然签约后才发现“物业是谁都不清楚”，会出问题。
举例：买二手公寓时，中介必须告诉你“这栋楼的管理公司是○○管理会社，总部在东京”。
为什么这样规定：管理人信息直接关系到居住品质和费用，买家必须事先掌握。
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② 土地売買で登記申請の時期
题干说：土地买卖时，如果合同里有“移转登记申请的时间”的约定，需要在重要事項説明时说明。
→ 错的。登记申请的时机不是35条書面的说明事项，而是37条書面（契約書）里要记载的内容。
举例：合同里约定“买卖后3个月内必须过户”，这是合同要写的，但中介在重要事项说明时不用讲。
为什么这样规定：重要事項説明只管买前的信息披露，而登记申请时间属于契約条項，只在合同中确认即可。
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③ ガス配管等の所有権
题干说：住宅买卖时，如果宅地内的燃气管道并不是随房子转让，而是仍属于プロパンガス販売業者，要说明。
→ 对的。这类供水、电、燃气、排水等基础设施的所有权情况，必须在重要事項説明里说明。
举例：买房时要提前知道“燃气管不是你的，而是燃气公司装的”，避免以后以为自己能随便处理。
为什么这样规定：公共基础设施的权利归属涉及今后使用和维护责任，买方必须事前了解。
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④ 中古マンションの修繕積立金
题干说：二手公寓买卖时，如果规约规定要进行计划性修缮费用的积立，需要说明规约的内容以及已经积立的金额。
→ 对的。因为买主要知道“未来维修费怎么收、已经存了多少”，避免出现“买了房才知道维修基金不足”的风险。
举例：中介要告诉买家“这栋楼每户每月交1万日元，目前已累计积立1亿日元”。
为什么这样规定：修缮基金直接关系到买家的将来负担和房屋价值，必须提前告知。
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快速记忆：
① 公寓管理 → 谁管楼必须说明
② 登记时机 → 不是35条，而是37条
③ ガス管权属 → 35条要说明
④ 修缮积立 → 积立规定和金额要说明
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