036-媒介契約-簡単①

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第1問-平成15年試験　問43

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
2.Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
3.Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
4.媒介契約の有効期間の満了に際して、BからAに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様）、3月を限度として更新することができる。
中文讲解
🏖️ 4
A是宅建业者，接受B委托卖地签订了专任媒介契约。根据宅建业法规定，有几个关键点要注意：
1.A通过媒介成功促成了卖买合同的成立，但直到B支付媒介报酬才通知指定流通机构是不对的。法律规定是合同成立后必须立即通知，不可以等收钱后再通知。这样做是为了保证交易信息公开透明，让其他业者及时掌握市场信息，防止信息不对称。
2.B即使同意A不登记指定流通机构，也不能免除A的义务。专任媒介契约要求必需登记，法律不允许业者因为客户同意就不履行。这样规定的目的在于维护市场秩序，确保所有专任委托房源都能在流通平台上被其他业者看到。
3.媒介契约签订后，A必须在7日内（休业日不算）将房源信息登记到指定流通机构。题目里说“含休业日7日”是错误的。法律要求排除休息日计算7天，是为了给业者一个合理工作日内完成登记，同时保证登记及时性。
4.专任媒介契约的有效期最长3个月，如果B申请延长，也只能再延长3个月为限。法律限制合同期限，是为了防止业者长期垄断专任权，保护客户自由选择其他业者的权利。
快速记忆总结：
  1. 合同成立后必须立即通知指定流通机构。
  1. 客户同意不登记也不能免除专任媒介契约的登记义务。
  1. 登记期限是7日内，不算休业日。
  1. 专任媒介契约有效期最长3个月，可申请再延长3个月。
 

第2問-令和5年試験　問40

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古住宅の売却の依頼を受け、専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは、当該中古住宅について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならないが、Bの希望条件を満たさない申込みだとAが判断した場合については報告する必要はない。
2.Aは、法第34条の2第1項の規定に基づく書面の交付後、速やかに、Bに対し、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
3.Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
4.Aは、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
A收到B委托，签了专任媒介合同，问题是关于宅建法规定的义务，通俗讲解如下：
选项1
说A可以不报告不符合B要求的申込（买房申请）。
举例：有人开价低，A觉得B不会同意，就不告诉B。
通俗解释：不行！无论价格高低、条件如何，有买方申込み就必须报告，否则A违反法律。
为什么规定：为了防止中介故意隐瞒买方申込，以提高自己佣金或促成“双手媒介”（同时当卖方和买方中介）。
选项2
说A在交媒介合同书后，再去确认是否有建筑状况调查的安排。
举例：合同交完后再问“有人能做房检吗？”
通俗解释：不行！合同书里必须明确写好建筑状况调查是否有安排，交完再确认太晚。
为什么规定：让B一拿到合同书就清楚房屋状况调查的安排，避免信息不透明。
选项3
说A要在合同签订后7天内把房源信息注册到指定流通机构，包括休息日。
通俗解释：不对！休息日不算，只算营业日7天内。
为什么规定：保证信息及时公开，但考虑到实际办公情况，休息日不算在内，防止处罚不公平。
选项4
说A要在合同书里写明，如果B通过其他中介卖掉房子，会有什么措施。
举例：B私下找C中介卖房，合同里规定会收回合同或如何处理。
通俗解释：对！专任媒介合同只允许一个中介，如果B违反，这条措施必须写清楚。
为什么规定：防止B绕过专任中介，同时明确双方权利义务。
notion image
快速记忆：
  1. 申込必须报告，不管条件
  1. 合同交付时建筑状况调查安排要明确
  1. 注册流通机构不算休息日7天
  1. 专任媒介违约措施必须写合同里
 

第3問-令和6年試験　問32

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古住宅の売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aは当該中古住宅の売買契約が成立しても、当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
2.Bが宅地建物取引業者である場合は、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。
3.Aに対して当該中古住宅について買受けの申込みがなかった場合でも、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならないが、その報告は必ずしも書面で行う必要はない。
4.Bが当該中古住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合は、Aは同項に規定する書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
A收到B委托，签了专任媒介合同，问题是关于宅建法规定的义务
选项1
说A只有在房屋交付完成后才通知指定流通机构。
举例：房子刚签合同，但还没搬走，A就不报给流通机构。
通俗解释：不对！只要合同成立就必须立即通知，不管房子是否交付。
为什么规定：保证市场信息及时公开，让其他买家、中介了解交易情况。
选项2
说如果B是其他中介，媒介合同是否是标准约款可以不写。
举例：合同上不写“这是标准媒介合同”。
通俗解释：不行！合同里必须明确标注是否采用标准媒介合同，即使对方也是中介。
为什么规定：方便双方确认合同形式，推动标准媒介合同的普及，提高交易透明度。
选项3
说即使没有买方申込み，A也必须每两周至少报告一次处理情况，但不一定要书面。
举例：没有人出价，A可以打电话或发邮件向B说明进展。
通俗解释：对！专任媒介合同要求固定周期向依赖者报告进度，方法不限书面。
为什么规定：让依赖者及时了解交易动态，避免信息不透明。
选项4
说如果B不想安排建筑状况调查，合同里可以不写。
通俗解释：不行！合同必须写明调查安排是否有，包括“无”。
为什么规定：提高建筑状况调查认知度和使用率，让B清楚知道合同条款。
快速记忆：
  1. 合同成立即报指定流通机构，不管交付
  1. 合同必须写是否标准媒介合同
  1. 专任媒介每两周报进度，方式不限书面
  1. 建筑状况调查安排必须写，无也写
 

第4問-平成19年試験　問39(改題)

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.Aは、Bとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
2.Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3.Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
4.Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。
 
中文讲解
🏖️ 4
A接受B委托卖土地，签了媒介合同。考点是宅建法中媒介合同的规则，讲解如下：
选项1
说签了媒介合同后，要在合同书里写清楚是否采用国交大臣标准媒介约款。
举例：合同书上必须写“这是标准媒介合同”还是“不是标准”。
通俗解释：对！必须明确标示，让委托人一眼能看懂合同形式。
为什么规定：推动标准合同普及，减少不公平条款。
选项2
说中介要给出土地售价或估价时，必须说明依据。
举例：不能只说“差不多值3000万”，而要说明“参考周边成交价”。
通俗解释：对！价格意见必须有合理根据。
为什么规定：防止中介乱报价格，误导业主。
选项3
说专属专任媒介合同要在**5日内（休业日除外）**登记到指定流通机构。
举例：签合同后，中介必须在规定时间内把房源信息报到MLS一样的系统。
通俗解释：对！专属专任比专任更严格，期限更短。
为什么规定：确保信息快速公开，买卖更透明。
选项4
说专任媒介合同可以约定“若B不提出更新请求，合同自动延长”。
通俗解释：不对！媒介合同不能自动更新，只有业主主动申请才能续约。
为什么规定：避免中介靠“自动续约”长期绑住客户，保障业主自由。
快速记忆：
  1. 合同书必须写明是否标准媒介合同
  1. 报价要说明依据
  1. 专属专任媒介：5日内登记（休业日除外）
  1. 媒介合同不能自动更新
 

第5問-令和4年試験　問42(改題)

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却を依頼され、Bと専属専任媒介契約（以下この問において「本件媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の引渡しには、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.AはBに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
2.AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもどちらでもよい。
3.本件媒介契約の有効期間について、あらかじめBからの書面による申出があるときは、3か月を超える期間を定めることができる。
4.Aは所定の事項を指定流通機構に登録した場合、Bから引渡しの依頼がなければ、その登録を証する書面をBに引き渡さなくてもよい。
中文讲解
🏖️ 2
这是关于专属专任媒介契約的考点，讲解如下：
选项1
说专属专任媒介要2周一次报告进度。
举例：A隔两周才告诉B“还没买家”。
通俗解释：不对！专属专任必须1周一次，更严格。2周一次是普通的专任媒介。
为什么规定：专属专任把B绑死只能找A，所以必须更频繁报告，保障委托人知情权。
选项2
说中介给B报价或估价时，必须说明依据，而且可以口头或书面。
举例：A说“市场价大约3000万，因为附近同类房子成交在这个价位”。
通俗解释：对！无论口头还是书面，只要合理说明理由就行。
为什么规定：防止中介乱喊价，误导业主，要求有根据。
选项3
说如果B事先同意，合同期限可以超过3个月。
举例：B签约时说“我同意半年”，A就写半年。
通俗解释：不行！媒介合同最长期限就是3个月，哪怕B同意也不能突破。
为什么规定：避免中介长期绑架客户，保证业主有机会重新选择。
选项4
说A登记到流通机构后，只有B提出要求才交付登记证明。
举例：A登记了，但不把证明交给B，除非B来要。
通俗解释：不对！不管B要不要，都必须交付证明。
为什么规定：让业主确认中介确实登记了，防止中介玩虚的。
快速记忆：
  1. 专属专任：1周一次报告
  1. 报价要说明依据，口头书面都行
  1. 媒介合同期限最多3个月，不能超
  1. 登记证明必须交给业主
 

第6問-令和4年試験　問31(改題)

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。
2.Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の2第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。
3.Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。
4.Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。
中文讲解
🏖️ 1
① A和B签订一般媒介契约时，A为了给B提供价格意见而做的价格査定费用，不能向B收钱。
→ 比如说，B请A帮忙卖房，A需要先算一下这套房大概能卖多少钱。这个价格估算是A的义务，不能另外跟B收“査定费”。
为什么这样规定？因为如果允许收费，业者可能乱收钱，导致依赖业者的卖方被额外盘剥。
② 一般媒介契约时，不用在媒介契约书里写明价格。
→ 错。无论是一般媒介契约还是专任媒介契约，合同书里都必须写上房屋的价格（卖多少钱）。
举例：A和B签订一般媒介契约，也必须写清楚“这套房打算卖3000万日元”。
为什么这样规定？因为价格是交易最核心的信息，避免模糊不清或日后争议。
③ 专任媒介契约可以更新，更新后有效期超过3个月也行。
→ 错。专任媒介契约的有效期，无论是第一次签，还是后来B要求更新，都必须3个月以内。
举例：A和B约定专任媒介契约，不能写“半年有效”。更新的时候也一样，最多只能3个月。
为什么这样规定？为了防止卖方长期被锁死在某一家业者手里，保持卖方的选择自由。
④ A接受C的委托，帮C买房，签了一般媒介契约，可以不交媒介契约书。
→ 错。只要是买卖或交换的媒介，无论是帮卖方还是帮买方，都必须交媒介契约书。
例外只有一种：租赁（貸借）的媒介时才没有交付义务。
举例：C找A帮忙买房，签了契约，A必须给C一份媒介契约书。
为什么这样规定？为了保护买方、卖方双方的权益，避免口头约定导致纠纷。
快速记忆：
① 査定费 → 不能收钱
② 价格记载 → 契约书必写
③ 有效期间 → 最多3个月
④ 媒介契约书 → 买卖必交
 

第7問-令和元年試験　問31

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定による正しいものを全部選んでください。
1.Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
2.AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。
3.Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
4.AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
① 专任媒介契约要在7日内登记，休业日也要算进去。
→ 错。规定是：专任媒介契约=7日以内，専属専任媒介契约=5日以内。这里的天数是営業日（休业日不算）。
举例：如果A公司周日休息，合同是周一签的，那7日内是算工作日，不算周日。
为什么这样规定？因为要确保卖方的物件尽快公开到“指定流通機構”（REINS），但又考虑到业者有休业日，避免不合理负担。
② 专任媒介契约写了6个月，有效吗？
→ 错。法律规定专任媒介契约有效期最多3个月。写6个月也不会无效，而是自动缩为3个月。
举例：A和B写“6个月”，实际上只认3个月。合同本身还是有效的。
为什么这样规定？为了防止业者长期独占卖主，保护卖方可以定期选择是否更换业者。
③ 如果卖方B也是宅建业者，A就不用报告进度。
→ 错。不管卖方是不是业者，A都必须按规定定期报告業務処理状況。
举例：B虽然也是开不动产公司的，但他这次是作为“卖主”，A就必须报告“带看了几组客人”“问询情况”等。
为什么这样规定？因为委托人就是委托人，法律不给业者之间开例外，以免产生模糊和推诿。
④ A给B介绍建物状况调查的人，这个人必须是建筑士+修完国交大臣认定的讲习。
→ 对。所谓“建物状况调查”，就是俗称的“住宅检查（インスペクション）”。做检查的人必须是一級建築士、二級建築士或木造建築士，而且要修过规定的课程。
举例：B要卖旧公寓，A就要在媒介契约里写“如果你需要检查，可以找这样的合格建筑士”。
为什么这样规定？因为旧房子有瑕疵风险大，买卖双方都需要可信的专业检查，避免买了问题房或卖后产生纠纷。
快速记忆：
① 登録 → 休业日不算
② 期間 → 超3个月自动缩短
③ 報告 → 对谁都要报
④ 調査 → 建筑士+讲习必修
 

第8問-平成14年試験　問34(改題)

宅地建物取引業者Aが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この問において「媒介契約」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.法第34条の2に規定する依頼者（以下この問において「依頼者」という。）とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
2.Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。
3.専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。
4.Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 依頼者=不是业者，所以业者之间的媒介契约不适用规定。
→ 错。法律上依頼者无论是不是业者，只要签媒介契约，都要适用34条の2的规定。
举例：B也是房地产公司，但这次是要卖掉自己公司的土地，那A帮他卖房时，媒介契约也必须遵守法律的记载与交付规定。
为什么这样规定？为了避免业者之间互相钻空子，确保契约公平透明。
② 专任媒介契约要交付媒介契约书，一般媒介契约就不用。
→ 错。只要是卖买或交换的媒介契约，不论是一般、专任还是专属专任，都必须交付媒介契约书。
举例：B跟A签一般媒介契约，A也要把契约书交给B。
例外只有：租赁媒介契约不用。
为什么这样规定？因为买卖金额大，风险高，必须用书面明确。
③ 专任媒介契约最长3个月，可以更新，每次更新也不能超过3个月。
→ 对。比如第一次签3个月，到期后B想继续，就可以更新再3个月。
为什么这样规定？是为了防止业者无限期独占卖方，但又允许卖方觉得业者做得好时，主动提出更新。
④ 专任媒介契约可以约定“20天报一次进度”，只要卖主同意就行。
→ 错。法律强制规定：専任媒介=2周1次以上，専属専任=1周1次以上。
所以如果写20天1次，低于法定标准，就算卖主同意，也无效。
举例：不能因为卖主说“我不着急”，就少于2周一次。
为什么这样规定？为了避免业者偷懒不汇报，强制保障卖方及时掌握销售情况。
快速记忆：
① 依頼者 → 业者也算
② 契约书 → 买卖都要
③ 有效期 → 3个月内，可更新
④ 报告频率 → 专任2周1次，不能少
 

第9問-平成23年試験　問31(改題)

宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、書面の引渡しには、依頼者の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。 1.A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
2.A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる
3.A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
4.A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。
中文讲解
🏖️ 3
① 不管是不是专任媒介契约，都要把物件登记到指定流通机构。
→ 错。只有専任媒介契約/専属専任媒介契約必须登记。
一般媒介契约没有这个义务。
举例：B只跟A签了一般媒介契约，那A不登记也没问题。
为什么？因为一般媒介合同里，卖主可能同时找好几家中介，没必要强制登记。
② 专任媒介契约可以和卖主约定“不要登记”。
→ 错。専任媒介契約＝必须登记，这是法律强制规定。
举例：B说“我不想让别人知道”，A也不能同意不登记，不然就是违法。
为什么？为了确保市场信息透明，避免业者和卖主私下隐瞒，损害买方利益。
③ 专任媒介契约登记后，要把登记证明交给卖主。
→ 对。登记完后，指定流通机构会发“登録証”，业者必须马上交给卖主（可以电子交付）。
举例：A帮B登记了物件，拿到系统发的确认书，就要立刻交给B。
为什么？卖主有权确认“我的房子真的被登记进系统了”，防止业者说登记了其实没做。
④ 成交后，不用再通知指定流通机构。
→ 错。房子成交后，业者必须马上通知指定流通机构。
举例：如果不通知，系统里会显示这个房子还在卖，买家可能白跑一趟。
为什么？为了保持市场信息最新，防止误导买方或其他中介。
快速记忆：
① 登録義務 → 只限专任
② 特约排除 → 无效
③ 登録証 → 要交卖主
④ 成交後 → 要通知
 

第10問-平成27年試験　問30

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものを全部選んでください。
1.AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
2.Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
3.Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
4.Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
中文讲解
🏖️ 1，2、3
① A说：因为B是宅建业者，所以我就不做媒介契約書面了。
→ 错误。不管客户是不是宅建业者，都必须写书面（媒介契約書）。这是为了防止后续争议，确保契约内容明确。
一句话总结：对方是业者也要做书面契约。
② A说：B要求不要登记到指定流通機構，所以我们约定不登记。
→ 错误。专任媒介契約必须登记到指定流通機構，这是法律强制义务，不能靠特约取消。
一句话总结：登记义务不能通过特约免除。
③ A说：我觉得很快能成交，所以没登记，9天后就顺利签了买卖契約。
→ 错误。专任媒介契約必须在契約签订后的**7日以内（休业日除外）**登记到指定流通機構。即使后来真的卖掉了，也不能跳过登记。
一句话总结：7日以内必须登记，卖掉也不能省略。
④ A说：我约定每周五给B报告进展。
→ 正确。专任媒介契約规定：至少要2周1次以上汇报。A约定每周一次，频率更高，符合规定。
一句话总结：汇报≥2周1次，每周一次更没问题。
所以，违规的是 ①②③
快速记忆：
① 对方是业者 → 也要书面
② 登记义务 → 特约无效
③ 7日内登记 → 卖掉也要登记
④ 汇报义务 → 2周1次以上即可
 
 
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