030-業務上の規制-普通①

type
status
date
slug
summary
tags
category
icon
password

第1問-令和3年12月試験　問38

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものを全部選んでください。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
1.宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
2.宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
3.宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
4.宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
中文讲解
🏖️ 2,3
1：A代理未完工房屋做广告
例子：你帮房东在房子还没建好之前做宣传，写在网站上“马上可以入住”。
解释：宅建业法规定，房屋或土地还没拿到建築確認或其他必要许可前，不能做广告，否则容易误导客户。
快速记忆：广告未获批准前不行
2：C代理未完工房屋出租
例子：房子还没建好，你帮房东签租房合同给未来的租客。
解释：宅建业法只禁止未完工房屋的买卖、交换合同**，租赁合同不受限制。
快速记忆：租赁合同可以做
3：F卖别人地给另一个宅建业者
例子：你帮自己买不到的地签预售合同给其他房产公司。
解释：一般宅建业者不能卖自己不拥有的房子，但卖给其他宅建业者是例外，法律允许，保护买家避免受骗。
快速记忆：卖给业者可以做
4：H卖别人地给个人，条件是农地许可
例子：你签合同卖别人农地给普通客户，但合同要等农地法许可通过才能生效。
解释：这种是停止条件合同，法律认为还不确定能不能拿到地，所以禁止。
快速记忆：条件不明的合同不行
快速记忆：
1：广告未获批准前不行
2：租赁合同可以做
3：卖给业者可以做
4：条件不明的合同不行
 

第2問-平成21年試験　問42

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。 1.宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
2.他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅地建物取引士を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
中文讲解
🏖️ 2
第一个选项：
“宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。”
解释：错误。
例子：比如某公司在郊区开了一个“新建住宅展示区”，如果有人去那里买房，案内所不需要贴佣金金额。贴佣金金额只要求在正式的事務所。
原因：案内所只是临时或辅助销售场所，不是固定营业场所，避免信息混乱。
第二个选项：
“他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。”
解释：正确。
例子：A公司帮B公司卖一栋新楼房，A公司在小区开了一个案内所，这里必须挂上B公司（卖方）的名称和免许编号，让客户清楚知道卖房方是谁。
原因：保护消费者，避免混淆代理方和卖方身份，让买房人明确交易主体。
第三个选项：
“宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅地建物取引士を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。”
解释：错误。
例子：某公司有一个办公楼，用来做内部业务，但不签合同，就不需要放宅建士。
原因：宅建士是为了保证签合同时专业安全，如果不签合同，不需要配人。
第四个选项：
“宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。”
解释：错误。
例子：某展会有10个工作人员，只要放1名宅建士就够了，不是按5人1名来计算。
原因：展会和案内所的规定是只要有1名宅建士保证签约安全，不按人数比例复杂化。
快速记忆：
  1. 案内所不必贴报酬金额，只贴在事務所。
  1. 媒介案内所必须挂卖方信息和免许编号。
  1. 不签合同的设施不必放宅建士。
  1. 展会案内所签合同只需放1名宅建士。
正确答案是2。
 

第3問-平成24年試験　問42

宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）が行う宅地建物取引業者B社（甲県知事免許）を売主とする分譲マンション（100戸）に係る販売代理について、A社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結をしようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。
1.A社は、マンションの所在する場所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、B社は、その必要がない。
2.A社が設置した案内所について、売主であるB社が法第50条第2項の規定に基づく届出を行う場合、A社は当該届出をする必要がないが、B社による届出書については、A社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。
3.A社は、成年者である専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならないが、B社は、当該案内所に成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要がない。
4.A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、当該標識へは、B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。
中文讲解
🏖️ 3,4
选项1：A社要在楼盘现场挂标识，但B社不需要
解释：错误。
例子：如果B社是卖家，A社只是代理卖楼盘，那么挂在楼盘现场的标识责任在卖家B社，A社不用挂。就像你帮朋友卖房，门口必须挂你朋友的名字，而不是你的。
为什么这样规定：确保现场标识代表实际卖方，避免买家混淆。
notion image
选项2：A社设案内所，B社去做届出，届出里要写A社信息
解释：错误。
例子：实际操作是，案内所是A社开的，所以届出要A社来做，而在届出表上会写B社信息。就像你开展销点，但产品归别人，你自己去备案，但表里要写产品来源。
为什么这样规定：保证合同签订现场的管理责任明确在操作方，信息透明。
选项3：A社要在案内所配专任宅建士，B社不需要
解释：正确。
例子：案内所是A社开的，签合同、咨询买卖都由A社负责，所以必须有专任宅建士。B社没在现场，就不需要。就像派遣销售员去卖别人商品，责任方必须配人。
为什么这样规定：保障买方权益，保证合同现场有专业人员。
选项4：A社案内所要挂标识，标识上要写B社信息
解释：正确。
例子：A社挂“代理/媒介”标识，同时写明卖家B社的名字和免许号。就像你代理卖楼盘，要让买家一眼就知道这是谁的房子，你只是代理。
为什么这样规定：买家需要清楚谁是卖方、谁是代理，防止误解和纠纷。
快速记忆：
1：卖家挂标识，代理不用挂
2：案内所届出由代理做，表里写卖家信息
3：案内所配专任宅建士，代理负责，卖家不用
4：代理挂标识，标识上写卖家信息
 

第4問-平成30年試験　問28

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
2.宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。
3.営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
4.宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：买方业者可以在造成工事未完成且卖方正在申请都市计划法许可时签约
解释：错误。
例子：如果你是房地产公司（业者），想买别人正在建的地，但别人还没拿到都市计划法许可，你不能签合同，哪怕对方也是业者。就像考试没报名就不能进考场。
为什么规定：保证土地合法性先行，防止违法交易风险。
选项2：业者卖给业者，可以不用交37条书面
解释：错误。
例子：即使卖方和买方都是业者，签合同后都必须交37条书面，明确交易条件。就像合同打印一份大家都要留底。
为什么规定：确保交易透明、可追溯，避免日后纠纷。
选项3：业者卖给业者，要说明保证金供托所及所在地
解释：错误。
例子：如果买方是普通客户，卖方业者要说明保证金信息。但如果买方也是业者，就不用说明。就像老师给学生解释规则，但两个老师互相就不用讲。
为什么规定：业者之间理解力高，可以免去重复说明，简化流程。
选项4：媒介合同中，有购买申请时要及时报告给委托人（业者也一样）
解释：正确。
例子：如果你是中介，客户（卖方）也是业者，有买家申请购买时仍要及时通知。就像办公室内部邮件，也要通知对方。
为什么规定：及时报备保证委托人能掌握交易动态，防止信息滞后导致损失。
快速记忆：
1：未拿许可，业者也不能签约
2：签合同必须交37条书面，业者也不例外
3：买方是业者时，不用说明保证金信息
4：媒介合同有购买申请时，必须及时报备委托人
正确答案：4
 

第5問-平成29年試験　問34

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
2.宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
3.宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
4.宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
中文讲解
🏖️ 3
1. 手付金减额诱引合同
宅建业者自己做卖主时，如果把手付金金额降低来吸引买主签合同，这是不违法的。
举例：房子原本定手付10万，业者降到5万吸引买家签约，这可以做。
原因：法律禁止的是通过借钱、分期或立替手段诱引签约，但单纯减额或推荐金融机构不在禁止范围内（宅建业法47条3号）。
快速记忆：手付金减额诱引合同，不违法
2. 假装问卷做电话销售
宅建业者假装做调查问卷，实际上是推销房子，如果不告知自己的身份和推销目的，这是违法的。
举例：打电话说“做个问卷调查”，实际上要卖公寓，没有说明身份和目的，这违法。
原因：为了保护消费者，必须清楚告知宅建业者身份和勘诱目的（宅建業法規則16条の11第1号ハ）。
快速记忆：推销必须说明身份和目的
3. 媒介报酬分期收取诱引合同
宅建业者在媒介交易中，如果同意买主要求分期支付媒介报酬来促成合同，这是允许的。
举例：买家说“我把中介费分两次付”，中介同意，这不违法。
原因：法律禁止的是手付金分期诱引签约，但中介报酬分期收取没有问题。
快速记忆：中介报酬分期收取，不违法
4. 手付金信用供与诱引合同
宅建业者如果通过借钱或信用供与来诱导买主签合同，这是违法的。
举例：业者直接先替买主支付手付金，这属于信用供与，违法。
原因：为了防止业者用财务手段强迫或诱导签约，法律明确禁止（宅建業法81条2号），违规可罚款或坐牢。
快速记忆：手付金信用供与诱引合同，违法
快速记忆：
  1. 手付金减额诱引合同，不违法
  1. 推销必须说明身份和目的
  1. 中介报酬分期收取，不违法
  1. 手付金信用供与诱引合同，违法
 

第6問-平成16年試験　問44

宅地建物取引業者A社の行う業務について、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.A社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1／10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。
2.A社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
3.A社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。
4.A社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるA社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またA社に対しても罰金刑が科されることがある。
中文讲解
🏖️ 1
1. 未完成マンション卖出手付金保全
宅建业者自己卖未完成的房子，如果手付金过高，必须做保全措施（如存入信托、保证金等）。
举例：房子未建好，卖价5000万，如果收手付金300万（5000万的6%），超过5%，就必须保全；如果只有100万（2%），且不超过1000万，则不必保全。
原因：为了保护买方利益，避免业者资金问题导致买家损失。注意，题目里写的1/10（10%）是错误的，法律规定是5%以下且1000万以下（宅建業法41条1項）。
快速记忆：未完成物件手付金保全，超过5%且1000万以上必须保全
2. 提供断定性判断误导买家
宅建业者不能提供让买家误以为利益一定会出现的断定性判断。
举例：说“买了这房子未来一定涨价”，即使是无心的过失也违法。
原因：保护买家不被虚假利益承诺误导，即便是过失也不免责任（宅建業法47条の2第1項）。
快速记忆：断定性判断误导买家，故意或过失都不免责任
3. 従業者名簿管理
宅建业者必须在事务所备有従業者名簿，并在交易关系者要求时提供阅览。
举例：买家要求看谁是经纪人，事务所必须让其查看名簿。
原因：增加透明度和信赖度，确保交易对象清楚从业者身份。注意与账簿区分，账簿不用强制阅览（宅建業法48条3・4項）。
快速记忆：従業者名簿须提供阅览
4. 故意隐瞒重要事项
宅建业者若故意不告知合同重要事项，代表者本人可被判刑，公司也可罚款。
举例：知道房子地基有问题但不告诉买家，违法。
原因：保护买家知情权和合同公平性（宅建業法47条1号、79条の2、84条1号）。
快速记忆：故意隐瞒重要事项，个人可刑事，公司可罚款
快速记忆：
  1. 未完成物件手付金保全，超过5%且1000万以上必须保全
  1. 断定性判断误导买家，故意或过失都不免责任
  1. 従業者名簿须提供阅览
  1. 故意隐瞒重要事项，个人可刑事，公司可罚款
 

第7問-平成26年試験　問41

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
2.宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
3.宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（法第44条）に該当する。
4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。
中文讲解
🏖️ 1
1️⃣ 宅建業者在代理或媒介他人分譲的宅地建物时，如果在案内所办公，而这个案内所不属于必须配备专任宅建士的场所，就必须在案内所明显位置挂上标识，说明这里适用“冷静期（クーリング・オフ）制度”。
通俗例子：比如A公司帮B公司卖房子，在商场租了个小展台给客户看房，但这里不签合同也不收款，就属于“非专任宅建士场所”。为了保护消费者，法律规定必须告知客户“在这里签的合同可以冷静期内取消”。
规定原因：保护消费者的权益，即使不在正式办公室签约，也能让客户有冷静考虑时间，避免被强迫交易。
2️⃣ 如果客户明确表示不想买房，再让其他员工去劝说，同样属于违法行为。
例子：客户小王说“我不买”，你换小李再去推销，还是违法。
规定原因：防止骚扰消费者，保护客户免受重复劝诱压力。
3️⃣ 卖主自己卖房子，成交后不支付中介报酬，不属于不当履行迟延。
例子：A卖房给客户C，A找B中介帮忙卖，但A不付B报酬，这不是法律规定的不当迟延（44条针对的是交房、登记、付款），所以法律不管中介报酬纠纷。
规定原因：宅建法主要保护的是买卖双方消费者，中介属于商业主体，不在保护范围内。
4️⃣ 宅建業者必须每个办公室都建“従業者名簿（员工名册）”，而且退职员工也要记载。
例子：张三以前在公司当销售，现在辞职了，名册上要记下他的退职日期。
规定原因：便于监管，确保所有曾经从业人员都有记录，方便查核合规情况。
快速记忆：
1️⃣ 案内所非专任宅建士处 → 挂冷静期标识
2️⃣ 客户说不买 → 不能再劝说
3️⃣ 卖主不付中介报酬 → 不算不当履行迟延
4️⃣ 员工名册 → 退职员工也要记载
 

第8問-平成13年試験　問34

宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものを全部選んでください。
1.都市計画法による市街化調整区域内の土地について、「近々、市街化区域と市街化調整区域との区分（線引き）を定めることが都道府県の義務でなくなる。」と記載し、当該土地について、すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること
2.定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の説明を行うこと
3.建築に関する工事の完了前において、建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に、当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること
4.競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること
中文讲解
🏖️ 1,2,3,4
1️⃣ 市街化調整区域的土地不能虚假宣传将很快变为市街化区域。
例子：A公司在广告中写“这块土地马上就能变成可建房的市街化区域”，实际上政府还没决定，客户可能被误导去买地。
规定原因：宅建法第32条规定，广告必须真实，不得夸大或误导，防止消费者被虚假信息欺骗。
2️⃣ 定期租赁的房子，如果重要事项说明中说“没有期限”，属于虚假说明。
例子：房东签的是一年期的定期租约，到期不续租，但中介告诉客户“可以长期住”，这是不实说明。
规定原因：宅建法第47条规定，重要事项说明必须如实告知租赁期限和更新情况，保护承租人权益。
3️⃣ 建筑尚未取得建築確認，就广告保证能取得确认。
例子：开发商在楼还没申请建築確認前就宣传“这栋楼确认一定能过”，这是违法的。
规定原因：宅建法第33条规定，未取得必要行政许可前不得做广告，防止买家被不确定项目误导。
4️⃣ 自己不是所有人，却在竞买前与他人签订买卖合同。
例子：A公司不是土地所有人，土地在法院竞拍中，但A还在入札前和B签合同承诺卖给他，这不合法。
规定原因：宅建法33条之2规定，不能卖自己不确定能取得的房产，防止买家权益受损。
快速记忆：
1️⃣ 市街化調整区域 → 不能虚假宣传未来改变
2️⃣ 定期租赁 → 重要事项说明必须如实告知期限
3️⃣ 建築確認未获 → 不能提前广告保证取得
4️⃣ 非所有土地竞买前 → 不能卖自己不确定能取得的房产
✅ 四个行为都是宅建法禁止的
 

第9問-令和6年試験　問39

宅地建物取引業法第50条第2項の届出をすべき場所に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、これらの場所では、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。 1.届出をすべき場所として、継続的に業務を行うことができる施設を有する場合で事務所以外のものが定められているが、当該場所には1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
2.届出をすべき場所として、宅地建物取引業者が10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲（以下この問において「一団の宅地建物の分譲」という。）をする場合に設置する案内所が定められているが、当該案内所が土地に定着する建物内に設けられる場合、クーリング・オフ制度の適用が除外される。
3.届出をすべき場所として、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介をする場合に設置する案内所が定められており、この場合は、代理又は媒介を行う宅地建物取引業者が届出をするが、売主業者自身も当該案内所で売買契約の申込みを受ける場合は、売主業者も届出をする。
4.届出をすべき場所として、宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所が定められているが、その催しを開始する10日前までに、実施場所を管轄する都道府県知事に届け出なければならず、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要はない。
中文讲解
🏖️ 4
1️⃣ 如果设有可以持续开展业务的设施（非事务所）并办理合同等业务，必须至少配备一名成年专任宅建士。
例子：A公司在社区租用一个小办公室，客户可以在这里签房屋买卖合同，那么必须有至少一名成年专任宅建士在场。
规定原因：保证合同签订有专业人员在场，保护消费者利益，防止不当交易。
2️⃣ 一团宅地或建筑物的案内所，如果在固定建筑物内，合同可签但不适用冷静期（クーリング・オフ）。
例子：开发商的模型房（固定建筑）内签订购房合同，不适用冷静期；但临时搭建的帐篷展台就适用冷静期。
规定原因：固定建筑内办公环境正规、受监管，消费者风险低，因此不适用冷静期。
3️⃣ 代理或媒介他人分譲的案内所，如果卖主也在案内所收合同申请，卖主和代理都必须提交届出。
例子：B公司代理A公司卖楼，B在案内所收客户申请，A公司也在案内所收申请，那么A、B都必须向主管机关提交届出。
规定原因：确保所有参与销售的业者信息可被监管，便于责任明确。
4️⃣ 展示会等催场所必须向免许机关和所在地管辖的都道府县知事提交届出，而不是只向都道府县知事提交。
例子：公司要办房产展览，必须在开始前10天同时向国土交通大臣（或免许机关）和展会所在地都道府县知事提交届出。
规定原因：保证免许机关和地方监管机关同步知晓，便于监督。
→ 这一选项是错误的，很多人容易只记“只报地方知事”。
快速记忆：
1️⃣ 业务设施非事务所 → 必须配备成年专任宅建士
2️⃣ 固定建筑案内所 → 签合同不适用冷静期
3️⃣ 代理案内所 → 卖主和代理都必须届出
4️⃣ 展示会催场所 → 必须向免许机关和所在地知事届出 【错误易记】
 

第10問-令和4年試験　問37

宅地建物取引業者Aがその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.Aが未完成の建売住宅を販売する場合、建築基準法第6条第1項に基づく確認を受けた後、同項の変更の確認の申請書を提出している期間においては、変更の確認を受ける予定であることを表示し、かつ、当初の確認内容を合わせて表示すれば、変更の確認の内容を広告することができる。
2.Aが新築住宅の売買に関する広告をインターネットで行った場合、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示を行ったが、当該広告について問合せや申込みがなかったときは、法第32条に定める誇大広告等の禁止の規定に違反しない。
3.Aが一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、そのたびごとに広告へ取引態様の別を明示しなければならず、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときも、改めて取引態様の別を明示しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1,3
1️⃣ 未完成的建卖房，如果已取得建筑确认并提交了变更确认申请，可以在广告中显示变更确认“计划中”信息，同时附上原确认内容
例子：A公司卖楼盘，已拿到原确认，正在申请变更确认，广告可以写“变更确认正在申请中，同时符合原确认内容”。
规定原因：确保广告信息真实且透明，让消费者了解目前状态，防止误导。
2️⃣ 新房广告即便没人咨询或下单，也不能夸大或误导
例子：A在网上写房子比实际更大、更便宜，即便没有人点开或咨询，也违法。
规定原因：广告行为本身受规制，防止误导消费者，媒体不限于纸媒或网络。
3️⃣ 一团宅地分批广告，每次都必须明示交易方式，接受订单时也要再明示
例子：开发商分三次发布广告，每次都标明“自己是卖方/代理/媒介”，客户下单时再次告知。
规定原因：确保消费者清楚交易主体与身份，避免混淆。
快速记忆：
1️⃣ 未完成建卖房 → 已确认可广告，变更申请同时附原确认内容
2️⃣ 网络广告 → 不能夸大误导，是否有人咨询不影响违法性
3️⃣ 分批广告 → 每次广告和接受订单都要明示交易方式
 
 
Loading...