018営業保証金-普通②

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第11問-令和4年試験　問41

営業保証金及び宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全部選んでください。
1.宅地建物取引業者の代表者が、その業務に関し刑法第222条（脅迫）の罪により懲役の刑に処せられたことを理由に宅地建物取引業の免許を取り消された場合、当該宅地建物取引業者であった者は、当該刑の執行を終わった日から5年間は供託した営業保証金を取り戻すことができない。
2.営業保証金の還付により、営業保証金が政令で定める額に不足することとなったため、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた宅地建物取引業者は、その送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
3.保証協会の社員は、自らが取り扱った宅地建物取引業に係る取引の相手方から当該取引に関する苦情について解決の申出が保証協会にあり、保証協会から関係する資料の提出を求められたときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。
4.保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が納付した弁済業務保証金の額に相当する額の範囲内において弁済を受ける権利を有する。
中文讲解
🏖️ 1,4
① 说：代表因刑法第222条被判刑，免許取消后5年不能取回保证金。
→ 错的。保证金取回不受免許取消原因影响，只要按规定办理取回手续即可。
规定原因：保证金是保障交易债权人的，不因业者违法或刑罚而无限期冻结。
② 说：保证金还款导致不足，收到通知书后2周内必须补交。
→ 对的。收到通知书后2周内补足不足额，否则违法。
规定原因：保证金必须维持法定金额，确保债权人保障。
③ 说：保证协会员工收到交易方投诉，除正当理由不得拒绝提交资料。
→ 对的。员工必须配合保证协会调查，除非有正当理由。
规定原因：保证协会需要信息来解决纠纷，保障交易安全。
④ 说：员工与客户交易产生债权，弥偿限额为员工缴纳的弥偿金额。
→ 错的。实际弥偿限额是若未加入保证协会，应供託的保证金金额（本店1,000万，支店500万/个）。
规定原因：保证金数额比员工缴纳弥偿金大，保证债权人能全额获得保障。
快速记忆：
① 保证金取回不受免許取消原因影响
② 收到不足额通知书→2周内补交
③ 保证协会员工必须配合调查
④ 弥偿限额按未供託的保证金计算
 

第12問-平成13年試験　問33

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.営業保証金の供託は、必ず、主たる事務所のもよりの供託所に金銭を供託する方法によらなければならない。
2.新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
3.宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることはない。
4.宅地建物取引業者との取引により生じた債権であっても、内装業者の内装工事代金債権については、当該内装業者は、営業継続中の宅地建物取引業者が供託している営業保証金について、その弁済を受ける権利を有しない。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：“营业保证金必须在主营业所所在地的供托所以现金方式供托”
解释：不对。营业保证金不仅可以用现金，还可以用一定的有价证券供托。
举例：比如你开一家房产中介公司，保证金可以用现金，也可以用国债或地方政府发行的债券供托。
原因：法律允许多种形式，灵活管理资金，同时保证交易对手利益。
选项2：“新开业者必须先供托保证金，再申请免许”
解释：不对。正确顺序是：①先取得免许 → ②再供托保证金 → ③告知主管机关 → ④开始营业。
举例：小李想开房产中介，先去申请免许拿到批准，然后再去银行供托保证金，最后才正式开业。
原因：先有免许才能合法经营，保证金是为了保护交易对方利益，不是开业前的“通行证”。
选项3：“保证金不足，没供托两周内只会停业，不会被取消免许”
解释：不对。如果收到通知两周内不补足，可能被停业，情节严重可能会被取消免许。
举例：张先生公司收到保证金不足通知，如果不按时补足，公司可能被暂停营业，严重情况甚至被吊销执照。
原因：法律要严肃约束保证金管理，保护消费者权益。
选项4：“内装公司对中介公司的保证金没有权利”
解释：正确。营业保证金只保护与房产中介交易直接相关的客户或交易方，与装修合同无关。
举例：装修公司为房产中介装修办公室，这笔钱属于装修合同，不算房产交易，不能从保证金里拿。
原因：保证金是保护房产交易对方利益，避免被非相关方索赔。
快速记忆：
  1. 保证金不只现金，也可用有价证券
  1. 先拿免许，再供托保证金
  1. 保证金不足，可能停业或取消免许
  1. 保证金只保护房产交易相关方
 

第13問-平成20年試験　問34

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）は、甲県内に本店Xと支店Yを設置して、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を営業保証金として供託して営業している。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、本店Xと支店Yとでは、最寄りの供託所を異にする。 1.Aが新たに支店Zを甲県内に設置したときは、本店Xの最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、支店Zでの事業を開始することができる。
2.Aが、Yを本店とし、Xを支店としたときは、Aは、金銭の部分に限り、Yの最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
3.Aは、額面金額1,000万円の地方債証券を新たに供託すれば、既に供託している同額の国債証券と変換することができる。その場合、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
4.Aは、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、その旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、免許取消の処分を受けることがある。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：“A在甲县新开支店Z，只供托本店X的保证金就能营业”
解释：不对。即使保证金供托正确，也必须向主管机关提交开设支店的届出后才能营业。
举例：小王的房产中介在甲县开新支店，先去银行供托保证金还不够，还要去县厅备案，报备完成才能正式营业。
原因：法律规定保证金供托和开业登记是双重保障，保证交易安全和监管完整。
选项2：“把Y设为本店，X设为支店，只能把金钱部分调动保证金”
解释：不对。保证金既有现金也有国债，现金和国债混合的情况无法只调动现金部分。
举例：公司保证金里有1000万国债+500万现金，想把本店换到Y，不能只搬500万现金，国债也需要处理。
原因：保证金整体作为交易安全保障，法律不允许拆开部分调动，以免风险。
选项3：“用地方债替换国债作为保证金”
解释：不对。地方债按面值的90%计价，1,000万面值地方债只能算900万，不足以替代1,000万国债。
举例：小李想用地方债1000万替换国债1000万，法律只认可900万价值，不够。
原因：政府国债风险最低，地方债风险略高，所以折算率低，保证金安全性要考虑。
选项4：“保证金不足，通知后两周内不补交，可能被取消免许”
解释：正确。收到不足通知，两周内不补足，属于违反规定，轻则停业，情节严重可吊销免许。
举例：张公司收到通知，未及时补足保证金，可能被停业，严重情况可能被吊销执照。
原因：保证金是保护交易对方利益的关键措施，法律严格规定期限和处罚，确保资金到位。
快速记忆：
  1. 新支店必须供托保证金并报备后才能营业
  1. 现金+国债混合保证金不能只搬现金
  1. 地方债按90%计价，不能直接替代国债
  1. 保证金不足不补交，轻则停业，重则免许取消
 

第14問-令和6年試験　問27

宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、Aは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとする。 1.Aが主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。
2.Aの従業員が運転する車両で現地案内を受けた者が、Aの従業員の過失による交通事故でケガをした場合に取得する損害賠償請求権は、Aが供託した営業保証金の還付の対象債権となる。
3.Aは、金銭と有価証券を併用して供託することができ、有価証券のみで供託する場合の当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。
4.Aは甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
中文讲解
🏖️ 4
选项1：“本店搬迁后，只用现金供托保证金到新供托所”
解释：不对。
  • 如果保证金是现金以外的债券，需要在新供托所新供托；如果是现金，可以向原供托所申请保管替换，不必重新供托。
      • 举例：A公司本店搬到新地址，保证金是现金+国债混合，现金部分向原供托所申请保管替换，国债部分可能需要重新供托。
      原因：法律区分现金和债券，保证金安全性和操作便利要兼顾。
选项2：“员工开车带客户发生交通事故的赔偿，可从保证金中拿”
解释：不对。
  • 保证金只用于宅地建物取引业相关交易的债权。
      • 举例：客户被带看房时车祸受伤，这笔赔偿是交通事故责任，不属于房产交易，因此不能动用保证金。
      原因：保证金目的是保护交易对方的资金安全，与非交易事故无关。
选项3：“金钱+有价证券供托时，国债100%，地方债80%”
解释：不对。
  • 实际规定是：国债100%，地方债90%，其他债券80%。
      • 举例：用地方债1000万供托保证金，只按900万计入保证金，不够的话还需补足现金或其他方式。
      原因：国债安全性最高，地方债略低，折算保证金价值确保安全。
选项4：“在其他县设支店，保证金仍供托本店最邻近的供托所”
解释：正确。
  • 无论支店设在哪个县，保证金总是向本店最邻近的供托所供托。
      • 举例：A公司本店在甲县，支店在乙县，保证金仍在甲县本店的供托所供托即可。
      原因：集中管理保证金，方便监管和追偿，确保交易对方利益。
快速记忆：
  1. 现金保证金搬迁可保管替换，债券需新供托
  1. 交通事故赔偿不属于保证金可用范围
  1. 地方债按90%计价，国债100%，其他债券80%
  1. 支店无论在哪，保证金总供托本店最邻近供托所
 

第15問-平成25年試験　問27

宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者は、不正の手段により法第3条第1項の免許を受けたことを理由に免許を取り消された場合であっても、営業保証金を取り戻すことができる。
2.信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることがある。
3.宅地建物取引業者は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。
中文讲解
🏖️ 1
选项1：“即使因不正当手段被取消免许，也能取回保证金”
解释：正确。
  • 法律规定，营业保证金可以在以下情况下取回：①免许有效期满，②因廃業等失效，③免许被取消，④事務所廃止导致供托额超过法定，⑤保管替换。
  • 不论免许取消的原因是什么，只要完成规定手续，就可以取回保证金。
      • 举例：A公司因不正手段被取消免许，但仍可向供托所申请退还保证金。
      原因：保证金的目的是保障交易对方利益，与免许取消原因无关，保证金仍需返还。
选项2：“信託公司未向国土交通大臣报告供托保证金会被取消免许”
解释：不对。
  • 信託公司只是被视为宅建业者，不是真正取得免许，所以免许相关规定不适用，不会被取消免许。
      • 举例：信託公司A未向国土交通大臣报告供托保证金，不会像普通宅建业者那样被取消免许，但需遵守其他宅建法规定。
      原因：信託公司没有正式“免许”，法律只要求其遵守报备和供托义务。
选项3：“本店搬迁且供托国债时，需向原供托所申请保管替换”
解释：不对。
  • 保管替换仅适用于现金全额供托的情况。
  • 若供托的是国债或有价证券，则需向新供托所重新供托，再从旧供托所取回。
      • 举例：A公司本店搬迁，原来供托的是国债，必须在新供托所重新供托国债，再退回旧供托所。
      原因：国债和现金在操作上不同，需要区分处理。
选项4：“收到不足保证金通知，必须从不足日起2周内补足”
解释：不对。
  • 法律规定补足期限是从通知送达日开始计算2周，而不是从不足发生日开始。
      • 举例：保证金因客户索赔减少导致不足，A公司收到通知后2周内补足即可。
      原因：以通知日为起点，方便监管和计算履行期限。
快速记忆：
  1. 免许被取消，无论原因，保证金仍可取回
  1. 信託公司不是真正免许者，不会被取消免许
  1. 国债或有价证券供托搬迁需在新供托所重新供托
  1. 补足保证金期限从通知送达日算起
 

第16問-平成29年試験　問39

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものを全部選んでください。
1.A（国土交通大臣免許）は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
2.Aは、令和7年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。
3.Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
4.Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
中文讲解
🏖️　3,4
选项1：“A在甲县有主店，乙县新设分店，要把保证金供托到分店最寄供托所”
解释：错误。
  • 法律规定，新设分店也需要保证金，但保证金必须供托到主店最寄的供托所。
  • 举例：A公司在东京有主店，又在大阪开分店，保证金仍然供托在东京的供托所。
      • 原因：保证金的集中管理，便于监管和保障交易安全。
选项2：“A支付手付金给B，B失踪，A可从弁済業務保証金拿回手付金”
解释：错误。
  • 弁済業務保証金只能保障一般消费者与保证协会会员的交易损失。
  • 若交易对象本身是宅建业者（保证协会会员），则不适用。
  • 举例：A向B（协会会员）支付手付金，B失踪，A不能通过保证协会拿回钱。
      • 原因：协会保证金的目的是保护消费者利益，不包括会员间交易。
选项3：“B失去协会会员身份后，1周内需供托保证金”
解释：正确。
  • 法律明确规定，协会会员失去资格后，必须在1周内将保证金供托到供托所。
  • 举例：B被开除协会，必须在1周内完成保证金供托。
      • 原因：确保非会员状态下仍有保证金保护潜在交易对方。
选项4：“B收到弁済業務保証金还付通知，2周内支付还付充当金”
解释：正确。
  • 协会收到会员交易导致的弁済業務保证金还付，会通知会员支付相应金额。
  • 通知日起，会员必须在2周内缴纳。
  • 举例：B的交易被消费者索赔，协会先垫付，通知B缴纳金额，B需在2周内支付。
      • 原因：保证金机制保证协会有资金可用，同时明确支付期限以便监管。
快速记忆：
  1. 新设分店保证金仍供托主店最寄供托所
  1. 与协会会员交易损失不适用弁済業務保证金
  1. 失去会员身份后1周内必须供托保证金
  1. 收到还付通知后2周内缴纳还付充当金
 
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