014宅地建物取引士-困難①

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第1問-令和4年試験　問29

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.宅地建物取引士は、禁錮以上の刑に処せられた場合、刑に処せられた日から30日以内に、その旨を宅地建物取引士の登録を受けた都道府県知事に届け出なければならない。
2.宅地建物取引士は、業務に関して事務禁止の処分を受けた場合、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならず、これを怠った場合には罰則の適用を受けることがある。
3.宅地建物取引士は、有効期間の満了日が到来する宅地建物取引士証を更新する場合、国土交通大臣が指定する講習を受講しなければならず、また、当該宅地建物取引士証の有効期間は5年である。
4.宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用を害するような行為をしてはならず、信用を害するような行為には、宅地建物取引士の職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれる。
中文讲解
🏖️ 3
① 禁锢以上刑的届出
题目：宅建士被禁锢以上刑，需要在30日内向注册都道府県知事报告。
正确：
  • 法规：被禁锢以上刑者属于注册欠格事由（宅建業法18条1項6号），必须30日内向知事报告（宅建業法21条2号）。
  • 原因：确保行政机关及时掌握不适格宅建士信息，保护交易安全。
  • 例子：A宅建士被判1年禁锢，必须在30日内通知注册地知事，否则可能影响后续注册。
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② 事務禁止処分后的宅建士证提交
题目：收到事務禁止处分，需速交宅建士证，否则可能罚款。
正确：
  • 法规：处分期间必须速向发证知事提交宅建士证（宅建業法22条の2第7項），不交可罚10万日元以下（宅建業法86条）。
  • 原因：保证行政机关能及时控制事务中止的宅建士，防止违规操作。
  • 例子：B被事務禁止处分，未交证，可能被罚款。
———
③ 宅建士证更新需国土交通大臣指定讲习
题目：宅建士证更新需参加国土交通大臣指定讲习，有效期5年。
错误：
  • 法规：更新讲习由都道府県知事指定，在申请前6个月内参加（宅建業法22条の2第2項）。有效期5年的说明是正确的。
  • 原因：管理上由地方知事负责更新考核，中央不直接干预。
  • 例子：C宅建士要更新证书，应参加知事指定讲习，而不是国土交通大臣指定的讲习。
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④ 宅建士不得损害信用
题目：宅建士不得损害信用，私生活行为也算。
正确：
  • 法规：宅建士不得损害信用或品位（宅建業法15条の2），不限于职务行为，私下行为也算。
  • 原因：维护宅建士整体社会形象与交易信赖。
  • 例子：D宅建士在私下行为中损害信用，也会受到行政处分。
———
快速记忆：
① 禁锢以上刑 → 30日内向知事报告
② 事務禁止处分 → 速交宅建士证，违者可罚10万日元
③ 证书更新 → 参加知事指定讲习，而非国土交通大臣
④ 信用行为 → 职务或私生活均不可损害信用
错误选项是③。
 

第2問-平成25年試験　問44(改題)

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）、宅地建物取引士及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、正しいものを全部選んでください。
1.登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行われなければならない。
2.宅地建物取引士証の交付を受けようとする者（宅地建物取引士資格試験合格日から1年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。）は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の90日前から30日前までに受講しなければならない。
3.宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない。
4.宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。
中文讲解
🏖️　4
① 注册事项变更与破产届出
题目：注册事项变更和破产手続开始届出均应“遅滞なく”。
错误：
  • 法规：
    • 注册事项变更 → 遅滞なく申请（正确）
    • 破产手続开始后未获复权者 → 30日以内届出（宅建業法21条2号）
  • 原因：对变更事项及时掌握即可，破产情况影响资格，需要明确期限方便管理。
  • 例子：A宅建士破产后，必须在30日内向知事报告，不是随时报告。
———
② 宅建士证交付前讲习时间
题目：必须在申请前90日至30日参加知事指定讲习。
错误：
  • 法规：应在申请前6个月以内参加都道府县知事指定讲习（宅建業法22条の2第2項）。
  • 原因：讲习时间设定灵活，6个月范围便于安排，保证最新知识学习。
  • 例子：B考取宅建士后，要更新或首次交付证书，应在6个月内参加讲习，而不是限定90~30天。
———
③ 35条、37条书面记名必须专任宅建士
题目：书面记名必须由专任宅建士完成。
错误：
  • 法规：35条书面和37条书面必须由宅建士记名，但不要求专任宅建士（宅建業法35条5項、37条3項）。
  • 原因：保证书面有效即可，无需限定专任，便于实际操作。
  • 例子：C宅建士不是专任，只要注册宅建士，也可在合同书上记名。
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④ 事務禁止处分后的宅建士证提交
题目：处分后必须速交宅建士证，未交可罚10万日元。
正确：
  • 法规：事務禁止处分期间必须速交宅建士证（宅建業法22条の2第7項），未交者可罚10万日元以下（宅建業法86条）。
  • 原因：行政机关能及时掌握事务中止人员，防止违规操作。
  • 例子：D宅建士被事務禁止处分，未交证，可能被罚款。
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快速记忆：
① 注册事项变更 → 遅滞なく申请，破产届出 → 30日内报告
② 交付前讲习 → 申请前6个月内参加知事指定讲习
③ 35条、37条书面记名 → 注册宅建士即可，不必专任
④ 事務禁止处分 → 速交宅建士证，未交可罚10万日元
 

第3問-平成15年試験　問33(改題)

甲県知事の宅地建物取引士登録（以下この問において「登録」という。）を受けている宅地建物取引士Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Aが破産手続開始の決定を受けて復権を得ないものに該当することとなったときは、破産手続開始の決定を受けた日から30日以内にAの破産管財人が甲県知事にその旨を届け出なければならない。
2.Aは、乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
3.Aが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み、懲役1年、執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。
4.Aが役員をしているC社が宅地建物取引業の免許を受けたにもかかわらず、営業保証金を供託せず免許が取り消された場合には、Aの登録は消除される。
中文讲解
🏖️ 2
① 破产手続开始届出
题目：破产管财人30日内向知事报告。
错误：
  • 法规：本人が破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合、本人が30日以内に登録知事に届出（宅建業法21条2号）。
  • 原因：行政上希望本人直接报告，管财人不能代替，以防信息滞后或错误。
  • 例子：A宅建士破产了，必须自己在30天内向甲县知事报告，管财人不能代替。
———
② 事務禁止处分后注册移转
题目：乙县事務禁止处分满后，甲县知事经由申请可移转到乙县。
正确：
  • 法规：事務禁止期间不能申请注册移转，但禁止期满后可以向原知事申请，通过甲县知事移转到乙县知事登记（宅建業法19条の2）。
  • 原因：确保处分期间不参与业务，处分结束后可恢复跨县注册。
  • 例子：B宅建士被乙县处分，处分满后，他通过甲县知事申请，把注册移到乙县B事务所。
———
③ 刑事处罚与注册消除
题目：无免许可业被判懲役1年・執行猶予3年及罰金，执行猶予满就能再注册。
错误：
  • 法规：禁錮以上刑 → 执行猶予满即可注册；罰金刑 → 满5年才可注册（宅建業法18条1項7号）。
  • 原因：罰金刑虽轻，但也会影响信用，需要一定时间后才能恢复注册资格。
  • 例子：C宅建士因无证经营被罚金10万日元，注册消除，必须等5年后才能再次注册。
———
④ 公司免许可被取消影响役员注册
题目：C社未供託保证金被取消免许可，A的注册会被消除。
错误：
  • 法规：公司免许可取消导致役员注册消除仅限三种情形（宅建業法18条1項3号）：
      1. 不正手段取得许可
      1. 违反业務停止处分
      1. 业務停止处分情状特别严重
  • 原因：保证金问题是公司责任，不直接连带影响宅建士个人注册。
  • 例子：D宅建士是公司役员，公司因未供保证金被取消许可，但D的宅建士注册不会被消除。
notion image
———
快速记忆：
① 破产届出 → 本人30日内报告，管财人不能代替
② 事務禁止处分 → 处分满后可移转注册，处分期间不可
③ 刑罚与注册 → 执行猶予满可注册，罚金刑需满5年
④ 公司免许可取消 → 役员注册不一定消除，仅特定情形才消除
正确选项：[2]。
 

第4問-平成16年試験　問33

宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）の宅地建物取引士は、専任の宅地建物取引士であるBのみである。次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。 1.A社が有限会社から株式会社に組織変更を行った場合、A社は甲県知事に対して宅地建物取引業者名簿の変更の届出が必要であるが、Bは宅地建物取引士資格登録簿の変更の登録を申請しなくてもよい。
2.A社が事務所を乙県に移転したため、乙県知事の免許を取得した場合、Bは宅地建物取引士資格登録簿の変更の登録を申請しなければならない。
3.A社の専任の宅地建物取引士がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。
4.A社には専任の宅地建物取引士がBしかいないため、別の宅地建物取引業者D社が売主となる50戸のマンション分譲の代理に係る業務を、A社とD社が共同で設置する案内所で行うことはできない。
中文讲解
🏖️ 2
① 公司组织变更
题目：有限会社→株式会社，A公司需届出，但B无需注册变更。
错误：
  • 法规：宅建士注册簿中业務に従事する宅地建物取引業者的商号、免许证号属于记载事项（宅建業法20条）。
  • 原因：如果公司商号或免许号变更，宅建士信息也需更新，避免注册信息与实际工作单位不一致。
  • 例子：A公司由“ABC有限会社”变更为“ABC株式会社”，B宅建士必须更新注册簿，确保登记信息正确。
———
② 公司事務所跨县移动
题目：A社移动到乙县，B需注册变更。
正确：
  • 法规：宅建士注册簿记载事项包括所服务公司商号及免许证号，若免许号改变，则必须申请注册变更（宅建業法20条、宅建業法規則14条の2の2第1項5号）。
  • 原因：保证宅建士信息与工作地点及公司免许对应。
  • 例子：B宅建士随公司迁到乙县，公司取得乙县免许，B需更新宅建士注册簿。
———
③ 专任宅建士更换
题目：B→C，需2周内报告。
错误：
  • 法规：变更届出时间是30日以内，而非2周（宅建業法9条1項）。
  • 原因：给公司合理时间完成行政手续，但确保信息及时更新。
  • 例子：A公司将专任宅建士B换成C，必须在30日内向甲县知事报告。
———
④ 共同案内所必须每家公司都设宅建士
题目：A社仅B一名宅建士，是否可与D社共同设案内所。
错误：
  • 法规：共同案内所只需任意一家公司设1名以上宅建士即可（解釈運用-31条の3第1項）。
  • 原因：避免重复配置宅建士，提高资源利用效率。
  • 例子：A、D两公司共同办案内所，只要A社派B宅建士就可以，不必D社也配宅建士。
———
快速记忆：
① 公司组织变更 → 商号或免许号变更，宅建士必须注册变更
② 公司跨县移动 → 免许号变更需申请注册变更
③ 专任宅建士更换 → 变更届出30日内完成
④ 共同案内所 → 任意一家公司设宅建士即可
正确选项：[2]。
 

第5問-平成14年試験　問35

宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）又は宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県に住所を移転し、丙県知事免許を受けている宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。
2.宅地建物取引士が取締役をしている宅地建物取引業者が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして、その免許を取り消されるに至った場合、当該宅地建物取引士はその登録を消除される。
3.宅地建物取引士が勤務している宅地建物取引業者が、宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合、当該宅地建物取引士は速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
4.宅地建物取引士が破産者となり、自ら登録の消除を申請した場合、復権を得てから5年を経過しなければ、新たに登録をすることはできない。
中文讲解
🏖️ 2
① 住所变更与注册移转
题目：甲县注册的宅建士，搬到乙县，去丙县公司上班，能否通过甲县向乙县申请注册移转？
错误：
  • 法规：注册移转仅限工作地点迁移到其他都道府县时可申请（宅建業法19条の2）。
  • 原因：确保宅建士注册地与实际工作地点一致，防止信息不符。
  • 例子：宅建士从甲县搬到乙县住，但去丙县公司上班，只能向丙县申请注册移转，不能转到乙县。
———
② 公司免许因不正手段被取消，宅建士注册消除
题目：宅建士是该公司的取缔役，公司因不正手段被吊销免许。
正确：
  • 法规：法人免许取消时，其役员宅建士注册也会被消除，前提是取消原因属于：不正手段取得免许、违反业務停止处分、情节特别严重的业務停止处分（宅建業法18条1項3号）。
  • 原因：防止不诚信公司高管继续从事宅建业务，保护市场秩序。
  • 例子：宅建士A是公司董事，公司通过造假手段获得免许被吊销，则A的宅建士注册也被取消。
———
③ 公司被处罚，宅建士是否交回证书
题目：公司因不正行为被停业，宅建士需否交证书。
错误：
  • 法规：取引士证书需交回的情况有三：①事務禁止处分、②注册被消除、③证书失效（宅建業法22条の2第6、7項）。
  • 原因：宅建士仍可从事其他合法业务，公司违规不自动影响个人证书。
  • 例子：公司A被停业，宅建士B仍可持证工作，无需交回证书。
———
④ 破产者注册限制
题目：宅建士自愿注销注册，复权后需5年才能再注册。
错误：
  • 法规：破产者复权后立即不再是欠格事由，可立即申请注册（宅建業法18条1項2号）。
  • 原因：复权意味着个人已恢复民事权利能力，无需额外等待。
  • 例子：宅建士C破产后复权，当天即可申请注册，不用等5年。
———
快速记忆：
① 住所变更不等于工作地变更 → 注册移转仅限工作地点迁移
② 公司不正手段免许取消 → 役员宅建士注册被消除
③ 公司停业 → 宅建士证书不必交回
④ 破产复权 → 复权后可立即注册
正确选项：[2]
 

第6問-令和元年試験　問44

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
2.宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に勤務する宅地建物取引士（甲県知事登録）が、宅地建物取引業者B（乙県知事免許）に勤務先を変更した場合は、乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。
3.甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。
4.宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から1年以内に登録を受けようとするときは、登録実務講習を受講する必要はない。
中文讲解
🏖️ 2
① 法人免许取消与使用人注册限制
题目：法人因违反业務停止处分被取消免许，其“政令规定的使用人”能否在5年内注册？
错误：
  • 法规：只有法人因三大恶事（不正手段取得免许、违反业務停止处分、业務停止处分情节特别严重）被取消免许时，其役员或听闻公示前60日内的役员才受5年限制（宅建業法18条1項3号）。
  • 原因：限制责任主要针对决策者（役员），普通使用人不承担同样责任。
  • 例子：宅建士A只是公司员工，公司因违反停业处分被吊销免许，他仍可立即申请注册。
———
② 更换工作单位的注册申请
题目：宅建士从甲县公司调到乙县公司，申请注册去乙县。
错误：
  • 法规：注册变更申请应向原登记县（现甲县知事）提出，而不是新公司所在县。
  • 原因：确保注册信息与原登记一致，方便管理。
  • 例子：宅建士B从甲县公司调到乙县公司，需向甲县知事申请登记变更。
———
③ 地址变更
题目：宅建士从甲县搬到乙县，是否需要申请注册变更，即使未领证？
正确：
  • 法规：宅建士登记时，姓名、地址等信息会记入宅建士名簿。之后发生变化，无论是否领证，都必须向原登记县知事申请变更（宅建業法20条）。
  • 原因：保持登记信息真实、最新，便于监督管理。
  • 例子：宅建士C搬家到乙县后，必须向甲县知事申请地址变更。
———
④ 注册实务讲习的必要性
题目：宅建士考试合格者，无实务经验，注册时是否需注册实务讲习？
错误：
  • 法规：注册必须满足2年以上实务经验或参加国土交通大臣指定的注册实务讲习（宅建業法18条1項）。
  • 原因：保证宅建士具备实际业务能力，不因考试合格就直接注册。
  • 例子：考试合格1年内，未有实务经验者，仍需完成注册实务讲习才能注册。
———
快速记忆：
① 公司免许取消 → 使用人不受5年限制，役员才受限制
② 调职换公司 → 向原登记县申请注册变更
③ 地址搬迁 → 必须向原登记县申请变更，无论是否领证
④ 注册实务讲习 → 无实务经验者注册必须完成讲习
正确选项：[3]
 

第7問-平成20年試験　問33(改題)

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.禁錮以上の刑に処せられた宅地建物取引士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、宅地建物取引士の登録をすることはできない。
2.宅地建物取引士資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有するもの、又は都道府県知事がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、法第18条第1項の登録を受けることができる。
3.甲県知事から宅地建物取引士証（以下この問において「取引士証」という。）の交付を受けている宅地建物取引士は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、取引士証の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。
4.宅地建物取引士が、心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものに該当することになったときは、その日から30日以内にその旨を登録している都道府県知事に本人が届け出なければならない。
中文讲解
🏖️ 3
① 禁锢刑及注册限制
题目：禁锢以上的刑罚，注册消除后5年内不能重新注册？
错误：
  • 法规：宅建士重新注册的限制是从刑罚执行完毕或不再执行之日起计算5年，而不是从注册消除日。
  • 原因：重点在于刑罚执行完毕后才允许恢复职业资格，保护交易安全。
  • 例子：宅建士A被判禁锢3年，刑期执行完毕后还需等待5年才能重新注册。
———
② 注册条件与实务经验
题目：合格者有2年以上实务经验或都道府县知事认可即可注册？
错误：
  • 法规：实务经验的认可需国土交通大臣，而非都道府县知事（宅建業法18条1項）。
  • 原因：统一全国标准，防止地方标准差异造成资格不一致。
  • 例子：宅建士B有2年实务经验，县知事认可不足，必须经国交大臣确认才能注册。
———
③ 地址变更与取引士证
题目：宅建士换地址时需登记变更并申请取引士证书换发？
正确：
  • 法规：取引士证持有人地址变更时，必须向原登记县知事申请变更，并申请书面证书换发（宅建業法規則14条の13第1項）。
  • 原因：确保证书信息与登记簿一致，便于监督管理。
  • 例子：宅建士C搬家到乙县后，向甲县知事提交地址变更申请并换发新取引士证。
———
④ 心身故障的届出
题目：宅建士因心身故障无法履行职务时，必须本人30日内届出？
错误：
  • 法规：届出可以由本人、法定代理人或同居亲属提出（宅建業法21条3号），不是本人专属。
  • 原因：确保及时报告、保护交易安全，允许他人代为申报。
  • 例子：宅建士D因病无法工作，其配偶可在30日内向都道府县知事申报。
———
快速记忆：
① 禁锢刑 → 注册限制从刑罚执行完毕起算5年
② 实务经验认可 → 必须国土交通大臣认可，不是都道府县知事
③ 地址变更 → 必须申请注册变更并换发取引士证
④ 心身故障届出 → 本人或法定代理人/同居亲属均可提出
正确选项：[3]
 
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